重庆旭辉集团两路项目项目可研报告.pdf

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1、1 / 29 旭辉集团重庆两路工程 工程可行性研究报告 编制单位：旭辉集团股份有限公司 编制时间： 2007年 11 月 第一部分 总论 一、工程名称 重庆两路工程 二、开发单位 旭辉集团股份有限公司 三、报告编制单位 旭辉集团股份有限公司 四、地块位置及环境 地块位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两 大区域内中高档社区毗邻；距宝圣湖不到500M的距离。b5E2RGbCAP 回兴拥有丰富的自然景观和生态资源；6 个天然湖泊、 1 个生态植物园、 1 个花卉基地分布其间，区内没有并且不允许任何具有污染性的工矿企业。宜人 的气候、良好的生态，但位于立交转盘处，受噪音灰尘影响

2、较大。p1EanqFDPw 五、报告编制依据 56.3 104.2 108.1 增幅(% 85.0% 3.8% 商品房销售面积 ( 万方 173.7 296.6 359.9 增幅(% 70.7% 21.3% 商品房销售均价 ( 元/ 平方 2253.9 3078.9 2961.7 增幅(% 36.6% -3.8% 竞得单位竞得时间 成交总价 ( 万元 成交单价 ( 元/ 平方 M 江北区华新街街道桥北 村及中兴段1 号 居住、学校205086 1029879 重庆尖置房地产 有限公司 2007-12-11 418000 20381.69 九龙坡区大杨石组团J 分区 J06-2/03 、 J02

3、- 8/03 号宗地 居住、商业金 融业、广场 39713 218421 重庆业瑞房地产 开发有限公司 2007-10-29 64500 16241.53 南岸区南坪组团D分区 D13-14 号宗地 二类居住、商 业 27015 148582.5 重庆东原宝境置 业有限公司 2007-10-29 40800 15102.72 沙坪坝组团C分区 C04- 2/02 、C03-4-2/02 号宗 地 居住、商业金 融 11365 96602.5 南京鸿信房地产 开发有限公司 2007-9-13 15900 13990.32 南岸区弹子石组团C分 区 C1-C4、C6-C9、C11 、 G1号宗地

4、商业、居 住、停车场 库、娱乐等 564912 2099256 重庆嘉江房地产 开发有限公司 2007-11-14 750000 13276.4 11 / 29 1、需求预测 定性角度： 经济增长支撑房产消费经济总量连续四年保持15% 以上的增速， 且未来仍将保持高速增长水平 25 3.91 2007-11 4000 120 70% 蓝色星空渝北区 回兴立交 9.6 3.84 2007-3 3900 700 75% 本工程周边市场产品以中、大规模普通住宅产品为主，普通住宅行情 集中在 39004200 元/ 平方 M 。目前区域内工程整体销售状况非常良 好，多数工程推出部分的整体销售率都能达到

5、90% 左右及以上，其中 金香林、文杰心海湾等典型中高档工程的平均销售速度均能达到70- 100套，市场整体反映良好。 bR9C6TJscw 从目前区域客户的构成来看，70-80% 的客户都是来自于区域内部。 对比市场竞争个案，鉴于本工程区位优势、规模优势、开发企业品牌 优势等诸多优势资源，结合本工程的产品规划特色的创新，从区域内部而 言，本工程完全具备成为区域领导型楼盘的条件，发展方向为区域内最为 高端的代表性工程之一。 pN9LBDdtrd 市场自然价格增长及本集团产品创新、营销策划、品牌创造溢价 本工程计划于 2008 年 10 月正式开盘预售，现工程周边市场普通公寓 行情集中在 360

6、04200 元/ 平方 M ，取区域平均价格为4100 元/ 平方 M ，根据前文市场分析，重庆未来市场价格上升空间仍然较大，在市 场价格合理稳定增长的情况下本集团通过对产品的创新设计并采取有 效的营销策划，可创造一定的溢价空间，故对本工程未来销售价格判 断如下表DJ8T7nHuGT 溢价因素理想溢价 目前区域普遍行情4100元/ 平方 M ） 市场年自然增长溢价10% 数据来源：以上数据统计截止于2007年 12 月 26 日，由旭辉集团收集整理 15 / 29 产品创新溢价5% 营销策划溢价3% 公司品牌溢价2% 溢价合计20% 2008年本工程公寓开盘可实现销售均价4920元/ 平方 M

7、 ） 考虑到本工程销售周期为2008 年至 2018 年，且重庆房地产市场发展 前景乐观，故取高层住宅部分销售总体均价统一为4500 元平方 M ， 多层住宅部分销售均价统一为5500 元平方 M ，小户型公寓部分销售 均价统一为 5300 元平方 M ，商业部分销售总体均价统一为10000元 平方 M ，销售过程中实际销售价格可能出现波动，但预计最终工程 整体销售均价如上。 QF81D7bvUA 工程竞争能力分析 以公寓产品为例） 对本工程可能构成竞争的地段或工程、周边土地、同属城区其他地段的能力评 价 内容权数本工程 文杰心海湾 本区域内） 国瑞城 其他地段） 春风城市心筑 中心城区地段）

8、 区位0.5 3 3 4 5 物业管理0.1 4 3 3 4 环境0.2 4 3 3 4 容积率0.2 4 3 2 3 总分3.5 3 3.3 4.3 功能系数0.25 0.21 0.23 0.30 工程售价4500 4200 4700 6600 成本系数0.23 0.21 0.24 0.33 价值系数1.10 1.01 1.00 0.92 注：价值系数为性价比，竞争能力分析步骤如下： （1）为各竞争对手打分，最高者得5 分，最低者得1 分，中等水平者得3 分。 （2）功能得分乘以功能权数，累计得到竞争对手得分。 （3）计算每个竞争对手的得分比例，即功能系数。 （4）每个竞争对手的售价除以售价

9、合计，得到竞争对手的成本系数。 （5）功能系数除以成本系数，得到价值系数，价值系数相当于性价比。对于购房者， 价值系数等于1，等价；价值系数大于1，超值。4B7a9QFw9h 结论： 本工程价格系数为 1.10 ，性价比良好。 本工程价格为 2008 年 10 月起销售的整体均价，而其他参照比较工程的价 16 / 29 格为 2007 年 12 月均价，考虑到时间上的差异性，根据前文市场分析，重 庆未来市场价格上升空间仍然较大，现假设参照工程价格按照10% 的市场 价格年平均增幅增长，对上表修正后得出本工程价格系数为1.19如下表 所示），因此本工程的市场可行性高。 ix6iFA8xoX 内容

10、权数本工程 文杰心海湾 本区域内） 国瑞城 其他地段） 春风城市心筑 中心城区地段） 区位0.5 3 3 4 5 物业管理0.1 4 3 3 4 环境0.2 4 3 3 4 容积率0.2 4 3 2 3 总分3.5 3 3.3 4.3 功能系数0.25 0.21 0.23 0.30 工程售价4500 4620 5170 7260 成本系数0.21 0.21 0.24 0.34 价值系数1.19 0.99 0.98 0.91 以上两表数据来源：由旭辉集团收集整 17 / 29 第三部分 工程工程进度安排 18 / 29 说明：1、图中兰线为假定二期；2、主体结构按2325层考虑。 19 / 29

11、 第四部分 工程投资估算 一、工程分期开发计划 本工程总建筑面积466,300 , 分两期开发，开发周期为四年。物业形态包括 多层住宅、高层住宅、小户型公寓、商业等。 wt6qbkCyDE 二、工程成本测算表 20 / 29 21 / 29 三、工程总投资估算 单位：万元 22 / 29 四、工程成本进度计划 工程成本进度表单位：万元 23 / 29 第五部分 工程销售分析 一、物业形态 本工程产品类型为四种：多层住宅、高层住宅、小户型公寓、商业，均为出 售，各类型面积详见下表。 分物业形态面积明细及租售安排 单位： m 2 二、出售物业的销售分析 一）销售价格测算 根据本可行性报告第二部分对

12、市场环境的研究分析、以及价格测算所得出的价 格定位结论，本工程高层住宅部分销售均价统一为4500 元平方M ，多层住宅部 分销售均价统一为5500 元平方 M ，小户型公寓部分销售均价统一为5300元平 方 M ，商业部分销售均价统一为10000元平方 M 。Kp5zH46zRk 以 下 部 分 销 售 计 划 安 排 的 工 程 销 售 价 格 均 依 此 为 准 。 24 / 29 二）销售计划 工程销售计划表 建筑面积2008年2011年 (M 2) 一季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度 签约率11.11%22.22%33.33%44.44%55.56%66.67

13、%77.78%88.89%100.00% 签约面积28,888.8928,888.8928,888.8928,888.8928,888.8928,888.8928,888.8928,888.8928,888.89260,000.00 签约单价 (元/M 2) 4,500.004,500.004,500.004,500.004,500.004,500.004,500.004,500.004,500.004,500.00 回款金额 (万元 )9,100.0013,000.0013,000.0013,000.0013,000.0013,000.0013,000.0013,000.0013,000.0

14、03,900.00117,000.00 签约率16.67%33.33%50.00%66.67%83.33%100.00% 签约面积18,333.3318,333.3318,333.3318,333.3318,333.3318,333.33110,000.00 签约单价 (元/M 2) 5,500.005,500.005,500.005,500.005,500.005,500.005,500.00 回款金额 (万元 )7,058.3310,083.3310,083.3310,083.3310,083.3310,083.333,025.0060,500.00 签约率33.33%66.67%100.

15、00% 签约面积7,433.337,433.337,433.3322,300.00 签约单价 (元/M 2) 5,300.005,300.005,300.005,300.00 回款金额 (万元 )2,757.773,939.673,939.671,181.9011,819.00 签约率33.33%66.67%100.00% 签约面积6,666.676,666.676,666.6620,000.00 签约单价 (元/M 2) 10,000.0010,000.0010,000.0010,000.00 回款金额 (万元 )4,666.666,666.676,666.672,000.0020,000.

16、00 小计41230016,158.3323,083.3323,083.3323,083.3323,083.3330,507.7626,631.3423,606.3416,181.903,900.00209,319.00 签约率 50%100% 签约面积 签约单价 (元/个)70,000.0070,000.0070,000.00 回款金额 (万元 )4,329.504,329.508,659.00 小计-4,329.504,329.50-8,659.00 16,158.3323,083.3323,083.3323,083.3323,083.3330,507.7626,631.3427,935.

17、8420,511.403,900.00217,978.00 车位1237个 多层住宅110000 合计 商业20000 2010年2009年 时间 合计 物业形态位置 地下 260000高层住宅 小户型公寓22300 地上 注： 1、本计划表销售回款率假设为：地上建筑当月销售金额回款率30% 、第二月回款本月金额的50% 、第三月回款本月销售金额的20% ；季度回款金额由此累计得出。地下车位 于签约当月回款100%Yl4HdOAA61 25 / 29 第六部分 工程经营成果预测与评估 一、工程盈利预测 利润测算表 单位：万元 二、现金流量分析 一）工程资金筹措 26 / 29 按照工程的投资估

18、算情况，投资商和发展商：旭辉集团股份有限公司将投入自 有资金先期支付整个工程土地成本47,966.73 万元，另行再投入12,033.27 万元用 于 工程 开 发 ， 总 计 自 有 资 金 投 入 60,000万元 ， 工 程 的 开 发 建 设 总 投 资为 162,650.10 万元，余额将通过融资49,000 万元和后续的预售收入投入工程后期开 发建设，以此来解决还贷和整个工程的后续资金需要。ch4PJx4BlI 二）现金流量测算表 27 / 29 现金流量测算表 单位：万元 28 / 29 三、主要财务指标 财务指标分析表 序号指标名称指标值备注 1 销售毛利率38.45% 2 销

19、售净利率19.04% 3 投资报酬率25.51% 4 自有资金回报率69.16% 5 投资回收期 静态）31.63 月 6 投资回收期 动态）33.10 月 7 净现值 28,941.46 8 内部收益率35.71% 9 土地增值率23% 四、敏感性分析 分别按工程销售收入和成本变化幅度其中土地购置成本不变）对本工程 进行财务敏感性分析，折现率暂定为10% 。为简化过程成本不分明细列示，得 出工程经营成果敏感性分析结果如下表：qd3YfhxCzo 敏感性分析表单位：万元 五、结论 通过详细的市场调查和研究，并经财务数据分析，本工程内 29 / 29 部收益率 35.71%，净现值为28,941.46 万元折现率 10% ），投资 报酬率25.51% ，静态投资回收期31.63 个月。随着成本或价格在 20% 的范围内浮动 ,其财务净现值均大于0。E836L11DO5 综合以上分析和预测可以得出：本工程基本可行。 申明： 所有资料为本人收集整理，仅限个人学习使用，勿做商业用 途。