远卓最新精品，被业内人士誉为中国最专业的大型房地产项目可研报告.pdf

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1、北京房地产开发有限公司北京房地产开发有限公司 2005年年 打造环渤海地区一流的旅游度假胜地打造环渤海地区一流的旅游度假胜地 地产地产- YY旅游地产项目旅游地产项目 项目可研报告项目可研报告 摘要汇报版摘要汇报版 PDF created with pdfFactory trial version 1 2005 远卓管理顾问 说明说明 本版本仅为摘要汇报版，本报告原文共1458页，分 为7个子报告与若干测算表，每一个章节均有更详 细的分析报告以供参考 由于属于机密，本摘要版也省略了部分章节内容 详细的财务测算详见附件Excel表 详细的管理要点详见附件 详细的投资方式与融资方式详见附件 PD

2、F created with pdfFactory trial version 2 2005 远卓管理顾问 远卓是中国居于领先地位的管理咨询公司之一远卓是中国居于领先地位的管理咨询公司之一 p几乎所有介绍国际国内知名咨询几乎所有介绍国际国内知名咨询 公司的书籍与文章中都对远卓进公司的书籍与文章中都对远卓进 行了推荐行了推荐 p被被2002年中国咨询年会誉为年中国咨询年会誉为“中中 国实力派咨询公司的代表国实力派咨询公司的代表” 公认的行业地位公认的行业地位 强大的咨询资源强大的咨询资源 p70余人专业咨询队伍，余人专业咨询队伍，80来自顶尖来自顶尖大大 学学的的博士、硕士、博士、硕士、MBA

3、。 p项目项目经经理理均具均具有有至少三至少三年年以上以上咨询咨询经验经验 p强大的强大的全球化外部全球化外部专专家团家团队队和全球化和全球化的的 资资料信息网络料信息网络 p结合世界结合世界知名咨询公司与国知名咨询公司与国 内内企企业咨询业咨询运作经验运作经验 p自成体系自成体系的项目管理的项目管理、控制、控制、 质量保证体系质量保证体系，经历超过经历超过400 个个项目的项目的积累积累 成熟成熟的咨询的咨询体系体系 p主主要要合伙合伙人人均具均具有有在在国际国际著著名的管理名的管理 咨询公司咨询公司(麦肯锡、罗兰贝格、波士麦肯锡、罗兰贝格、波士 顿、埃森哲、正顿、埃森哲、正大大联合、凯捷安

4、永等）联合、凯捷安永等） 的的丰富丰富咨询咨询经验。经验。 p早早年年组织组织的中国的中国首届首届管理咨询管理咨询技能培技能培 训班训班为中国为中国培养培养了了众多众多的专业管理咨的专业管理咨 询人询人员员 公认的咨询实力公认的咨询实力 PDF created with pdfFactory trial version 3 2005 远卓管理顾问 国内国内外众多外众多媒媒体和学体和学者给予者给予了远卓了远卓高高度的度的评价评价 为中国为中国企企业业服务服务的的具具有国际有国际水平水平的的本土本土咨询公司咨询公司 点击世界顶尖咨询公司 在在远卓，远卓，员员工工在在做做业业务时务时都有一都有一种

5、凶猛种凶猛的的“Animal Spirit”（动物本（动物本能）能）财经 远卓远卓击败击败了了麦肯锡、罗兰贝格等麦肯锡、罗兰贝格等国际知名咨询公司，国际知名咨询公司， 获得这获得这家家总总资产资产超超千亿元千亿元超超大大型型企企业的业的集集团团战略战略与与全全 面面管理管理改善改善咨询项目咨询项目伦敦商学院 不不能能为为客户提供价值客户提供价值，远卓，远卓宁愿放弃宁愿放弃英才 远卓是中国远卓是中国唯唯一一一一家家招收招收大大量量海海外外留留学学生担任顾问生担任顾问的的 咨询公司咨询公司.某英国媒体 . 为中国为中国企企业业服务服务的的具具有国际有国际水平水平的的本土本土咨询公司咨询公司 点击世

6、界顶尖咨询公司 在在远卓，远卓，员员工工在在做做业业务时务时都有一都有一种凶猛种凶猛的的“Animal Spirit”（动物本（动物本能）能）财经 远卓远卓击败击败了了麦肯锡、罗兰贝格等麦肯锡、罗兰贝格等国际知名咨询公司，国际知名咨询公司， 获得这获得这家家总总资产资产超超千亿元千亿元超超大大型型企企业的业的集集团团战略战略与与全全 面面管理管理改善改善咨询项目咨询项目伦敦商学院 不不能能为为客户提供价值客户提供价值，远卓，远卓宁愿放弃宁愿放弃英才 远卓是中国远卓是中国唯唯一一一一家家招收招收大大量量海海外外留留学学生担任顾问生担任顾问的的 咨询公司咨询公司.某英国媒体 . PDF creat

7、ed with pdfFactory trial version 4 2005 远卓管理顾问 成成立立8年年来来，为，为数百数百家家中国中国最优秀最优秀的的企企业业提供提供了了全全方方位的位的深深度咨询度咨询服务服务与大与大 型变革辅导型变革辅导 典型客户举例 战略与全面管理改善 战略与全面管理改善 金融战略 战略与全面管理改善 战略与全面管理改善 战略与全面管理改善 战略与全面管理改善 战略与全面管理诊断 战略 战略与营销体系 SBU管控模式，资本运营体系 集团控股模式与信息化战略 集团信息化发展规划与信息产业投资战略 业务流程重组 业务流程与组织优化（信贷部分） 业务流程重组 金融板块战

8、略规划 产品战略与渠道战略 营销体系规划与管理培训 交通线路评价与设计 发展战略研讨 世界最大的航运企业之一，集团总部 （北京） 世界最大的航运企业之一，下属超大型工业企业（北京） 世界最大的航运企业之一 中国某大型的房地产企业 中国最大的石油天然气进口商 （珠海） 中国最大的公路基建上市公司（杭州） 中国最大的纺织类上市公司 （天津） 中国最大的工业自动化集成商之一（深圳） 中国最大的手持信息产品厂商（北京） 中国最大的管理软件企业之一（济南） 中国前十位的证券公司（深圳） 世界500强之一，中国最大的国有企业 中国最大的轻工业控股集团之一 ，总部（北京） 中国最大的进出口贸易企业之一 ，集

9、团总部（北京） 中国最大的电信集团，总部（北京） 世界500强之一，中国最大的国有银行之一，总部（北京） 中国最大的厂商，总部（北京） 中国最大的矿产贸易集团 ，集团总部（北京） 中国最大的电信行业集成商之一（北京） 中国最大的中央空调主机制造商（长沙） 中国最大的城市公共交通上市公司（上海） 中国成长最快的专业银行之一总部（深圳） 在在8年的咨询年的咨询历历程程中，远卓咨询中，远卓咨询积累积累了了超过超过400家家中国领先中国领先企企业的咨询业的咨询案例；案例；一一些客户些客户成成了远卓的了远卓的 战略战略合作伙合作伙伴伴和和长期客户长期客户，如如中国远中国远洋洋运运输集输集团、团、中国中国

10、五矿集五矿集团、团、中国中国华华能能集集团、团、金茂集金茂集团团 PDF created with pdfFactory trial version 5 2005 远卓管理顾问 房地产是远卓房地产是远卓主主要的咨询要的咨询板块板块之一，咨询内之一，咨询内容涉及容涉及房地产房地产企企业业运运营营以以及及项项 目目投投资的资的方方面面方方面面，我们也非我们也非常荣幸常荣幸能能为地产为地产提供提供专业专业服务服务 地产地产策划策划房地产开发房地产开发房地产房地产经经营营房地产中介房地产中介房地产房地产金金融融 战略战略 组织组织 人力人力 资源资源 运运营营 流流程程 IT规规 划划 项目项目 投

11、投资资 北京某资产上百亿房 地产企业01 北京某区域领先房地 产公司 某全国知名的民营房 地产公司 昆明某上市公司房地 产业务（商业地产） 河北某房地产公司 北京某资产上百亿房 地产企业02、03 重庆领先的房地产 北京某资产上百亿房 地产企业01 北京某区域领先房地 产公司 某全国知名的民营房 地产公司 昆明某上市公司房地 产业务（商业地产） 河北某房地产公司 北京某资产上百亿房 地产企业02、03 重庆领先的房地产 深圳某房地产金融 公司（房地产按揭 、房地产基金） 深圳某房地产金融 公司（房地产按揭 、房地产基金） 上海领先的房地 产中介服务公司 上海领先的房地 产中介服务公司 昆明某上

12、市公司房地 产业务（商业地产） 昆明某上市公司房地 产业务（商业地产） 北京某资产上百亿房地 产企业01 某全国知名的民营房地 产公司 昆明某上市公司房地产 业务（商业地产） 河北某房地产公司 北京某资产上百亿房地 产企业02、03 北京在建最大的城市公 园地产业务 北京某资产上百亿房地 产企业01 某全国知名的民营房地 产公司 昆明某上市公司房地产 业务（商业地产） 河北某房地产公司 北京某资产上百亿房地 产企业02、03 北京在建最大的城市公 园地产业务 上海某高端物业经营公 司（多个项目） 上海某高端物业经营公 司（多个项目） 河北某集团- 内 蒙古地块规划 昆明某上市公 司房地产业务

13、河北某集团- 内 蒙古地块规划 昆明某上市公 司房地产业务上海领先的房地 产中介服务公司 上海领先的房地 产中介服务公司 上海领先的房地 产中介服务公司 上海领先的房地 产中介服务公司 上海领先的房地 产中介服务公司 上海领先的房地 产中介服务公司 深圳某房地产金融 公司 深圳某房地产金融 公司 深圳某房地产金融 公司 深圳某房地产金融 公司 深圳某房地产金融 公司 深圳某房地产金融 公司 北京某大型房地产商 北京某大型房地产商 北京某大型房地 产商 北京某大型房地 产商 PDF created with pdfFactory trial version 6 2005 远卓管理顾问 目目录录

14、 1、总总论论 1.1 项目概况 1.2 项目提出的背景及建设必要性 1.3 可行性研究的依据和主要工作 2、市场调市场调研研及及前景预测前景预测 2.1 宏观环境分析 2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较 2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较 2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较 2.5 本项目前景预测 3、项目项目定定位位 3.1 主题定位 3.2 功能定位 3.3 市场定位 3.4 整体定位 3.5 酒店定位 3.6 会议中心定位 3.7 别墅公寓定位 3.7 销售方式定位 4、经、经营营模式建议模式建议 5.1 公司管控模式 5.2 公司组建形式 5.3 未来股权结构 5、经、经营营状况

15、状况和和财财务务状况状况的的预测预测 4.1 盈亏平衡分析 4.2 赢利预测 4.3 敏感性分析 6、项目的项目的投投融融资资方案方案建议建议 6.1 投资估算 6.2 投融资建议 7、潜潜在在风险风险提提示示及及措施措施 8、结、结论论 9、下下一一步步工工作作 PDF created with pdfFactory trial version 7 2005 远卓管理顾问 总总论论 1、总总论论 1.1 项目概况 1.2 项目提出的背景及建设必要性 1.3 可行性研究的依据和主要工作 2、市场调市场调研研及及前景预测前景预测 2.1 宏观环境分析 2.2 YY酒店市场分析与竞争比较 2.3

16、 YY会议市场分析与竞争比较 2.4 YY别墅公寓市场分析与竞争比较 2.5 本项目前景预测 3、项目项目定定位位 3.1 主题定位 3.2 功能定位 3.3 市场定位 3.4 整体定位 3.5 酒店定位 3.6 会议中心定位 3.7 别墅公寓定位 4、项目项目投投资资预测预测 5、潜潜在在风险风险提提示示及及应应对对措施措施 6、下下一一步步工工作作 PDF created with pdfFactory trial version 8 2005 远卓管理顾问 该该项目是项目是YY市政府市政府和和市市旅游旅游局重点建设局重点建设项目，项目，建设用建设用地为旅游度假地为旅游度假性性质质 ，地

17、，地块块背山背山面面海，海，占占地地面面积积953亩亩，总总建筑建筑面面积积约约25万万平方平方米米， 项目， 项目拟建拟建 设设内内容容主主要要包括：包括：度假度假酒店酒店、会会议议中中心心、别墅别墅、公公寓寓等等物物业业 项目选址山东省YY市城区西部，项目 东部紧邻小泰山、西部与野生动物园相临 ，南部为政府新规划的市政府用地，北部 为YY海滨观光大道，距海岸线仅30米，与 长岛隔海相望。 项目现已拥有旅游用途出让土地 635412平方米（地号：01196，01208-1， 01208-2。约953亩）和租用林地310亩。 项目拟建设内容主要包括：度假酒店 、会议中心、别墅、公寓等物业。 P

18、DF created with pdfFactory trial version 9 2005 远卓管理顾问 地产地产作作为为新崛起新崛起于北京房地产于北京房地产界界的一的一家家专业房地产开发公司，专业房地产开发公司，经经营营状况良好状况良好， 目目前前正正处处于于跨跨区区域扩张域扩张的的战略战略发发展阶段展阶段，基基于于稳健稳健投投资的资的原则原则，地产，地产委托委托远卓远卓 为为其其进行进行前前期期调调研研及及可研可研工工作作，为，为YY项目项目提供提供决策依据决策依据 地产作为新崛起于北京房地产界的一家专业房地产开发公司，经营状况良 好，目前正处于跨区域扩张的战略发展阶段，山东YY旅游

19、度假项目是其区域性扩张 战略的重要一步。 地产已经与YY市政府签订了开发协议，并已经成立了发展公司。 远卓管理顾问已经就YY项目的一些分析和定位与地产主要领导进行了两次 汇报与沟通。远卓根据以上工作的结果制作了本文件，供决策参考。 本报告代表远卓对地产YY项目的结论性意见和基于报告时点下的最终建议 。随着时间的推移和市场的变化，报告的方案在具体执行上也许需要做适应的调整 。 本可研报告中的称谓及缩写： 北京房地产开发有限公司：地产、 远卓管理顾问公司：远卓公司、远卓 PDF created with pdfFactory trial version 10 2005 远卓管理顾问 在过在过去去

20、的几的几周里周里，远卓，远卓和和联合联合工工作作小小组组对对YY项目项目展展开了大开了大量量的的调查调查研研 究究，相互相互之之间间进行进行过多过多次沟通次沟通和和讨讨论论 调查调查研研究究 大大型型地产地产运作运作研研究究 地产运作模式研究 地产运作难点和相关因素研究 市场市场及及竞争分析竞争分析 YY本地酒店/高档房产市场的供求状况， (YY7家酒店， 5 家别墅公寓楼盘， 1家旅行社） 周边地区（胶东半岛、环渤海 ）市场情况及竞争分析（环 渤海47家度假酒店） 专业人专业人士士访谈访谈 政府部门：旅游局/规划局/建设局 访谈了上海1家会务代理公司、1家房地产经纪公司 国内国内外外优秀案例

21、优秀案例分析分析 国内外优秀的旅游地产开发案例 大量国内外度假酒店的案例（国外7家，国内2家），并对 这9家酒店的功能组合进行详尽的分析 沟通沟通讨讨论论 研研讨讨与汇报与汇报 前期市场调研结论的汇报 项目定位研讨会 小小组组内内部部讨讨论论 远卓项目小组内部经常就项目的一 些细节问题进行深入探讨 并就一些数据资料的真实性多方求 证、进行二次访谈 与与及及设设计计公司的公司的意见交换意见交换 在保持远卓自己独立专业判断的基 础上，充分考虑到相关各方的一些 建议 PDF created with pdfFactory trial version 11 2005 远卓管理顾问 项目可行项目可行性

22、性研研究究是是以以前前期期充分充分的的市场调市场调研研和和竞争分析竞争分析，以以及及在在此此基基础础上上形形 成成的项目的项目定定位为位为条件条件和和依据依据，对项目进行，对项目进行客客观观评价评价 本本报告报告基基于于： 1、对对市场市场的的充分充分调调研研分析分析 2、对对该该项目项目竞争竞争对对手手的的充分分析充分分析 3、该该类类项目的项目的成成功功经验经验总总结结 4、基基于假于假设定设定位位下下的的严谨严谨的的投投资资预测预测 PDF created with pdfFactory trial version 12 2005 远卓管理顾问 市场调市场调研研及及前景预测前景预测 本

23、本章内章内容容详见详见“可研可研分分报告报告系系列列一一市场调市场调研研及及前景预测前景预测” 1、总总论论 1.1 项目概况 1.2 项目提出的背景及建设必要性 1.3 可行性研究的依据和主要工作 2、市场调市场调研研及及前景预测前景预测 2.1 宏观环境分析 2.2 YY酒店市场分析与竞争比较 2.3 YY会议市场分析与竞争比较 2.4 YY别墅公寓市场分析与竞争比较 2.5 本项目前景预测 3、项目项目定定位位 3.1 主题定位 3.2 功能定位 3.3 市场定位 3.4 整体定位 3.5 酒店定位 3.6 会议中心定位 3.7 别墅公寓定位 4、项目项目投投资资预测预测 5、潜潜在在风

24、险风险提提示示及及应应对对措施措施 6、下下一一步步工工作作 PDF created with pdfFactory trial version 13 2005 远卓管理顾问 经经济济 YY的经济增长较快，人均 收入高于全国与环渤海地 区，但人口增长相对较慢 ，这意味着投资购房的潜 力可能会大于自用购房的 潜力 YY人均收入相对较高，但 人均消费相对较低，说明 YY居民的消费潜力大，但 消费意识不强，消费资源 相对匮乏 旅游旅游 YY旅游收入增长相对较 慢，这与以前YY旅游基 础设施建设较慢和旅游 投入不足有很大关系 但是，全国旅游发展趋 势良好，国家旅游大环 境的影响、山东政府的 重视和Y

25、Y自身的优越条 件将会大大推动YY旅游 的发展 YY新的城市规划将YY定 义为度假城市，全力推 动观光旅游向休闲度假 旅游转变，强化区域旅 游度假中心地位，并采 取了一系列措施 从未来来看，YY市也制 定了较长远的旅游规划 ，预计未来YY的旅游收 入将有快速的增长 地理地理特征特征 YY是一个地理位置优越， 经济增长快，发展潜力大 的小型旅游度假海滨城市 YY地处山东半岛北端，与 日本、韩国隔海相望，离 烟台、大连等旅游城市都 很近；且交通比较便利 YY拥有长达86公里的海岸 线，是中国为数不多的拥 有良好的海岸景观的城市 ，而且座南朝北，城市气 候不潮湿 YY气候比较舒适，一年中 有七个月适

26、合旅游度假， 其中还有五个月气候宜人 ，适合疗养 YY是一是一个个地理位地理位置置优优越越，经经济增济增长长快快，发，发展潜展潜力大的力大的小小型型旅游度假海旅游度假海滨城滨城 市市，由由于于政府政府的大力的大力支持支持，预预计未计未来来YY的旅游的旅游收收入将入将有有快速快速的的增增长长 PDF created with pdfFactory trial version 14 2005 远卓管理顾问 YY地地处山处山东半岛东半岛北北端端，拥拥有有86公公里里长长的海的海岸线岸线，是中国为，是中国为数不数不多多的的拥拥有有良良 好好的海的海岸岸景景观观的的城城市市，而且座南朝而且座南朝北北；

27、城城市市交交通通也也比较便利比较便利 主主要要交交通设施通设施： 公路：206国道和4条省级公路穿越境内； 铁路：YY通过烟台与国内各主要城市之间都有铁路线路相连； 飞机：东距烟台机场70公里，南距青岛机场200公里； 港口和航线：东距烟台港70公里，南距青岛港200公里；沿海有中小港口4个，拥有万吨级 泊位3个，5000吨级泊位2个，年吞吐能力1000万吨以上；现已开通连接山东半岛与辽东 半岛的客货滚装运输航线和通往香港、日本、韩国等国家和地区的货运航线 ； PDF created with pdfFactory trial version 15 2005 远卓管理顾问 YY年年均均气温气

28、温13.1度，度，气候凉爽湿润气候凉爽湿润，带带有明有明显显的海的海洋洋性性气候特气候特点点，一年中，一年中 有有七七个个月适月适合合旅游度假，旅游度假，其其中有中有五五个个月气候宜月气候宜人，人，适适合合疗疗养养 以上以上数数据据表明表明：YY5、6、7、8、9五五个个月月适适合合休闲休闲度假度假和和疗疗养养，4，10两两个个月月适适合合休闲休闲度假度假。 舒适舒适度度计算计算公公式：式： THI=t- 0.55(1- f)(t-14.47) 其中：t为气温（ ）； f为湿度（%） 蓬莱各月份舒适度指标 0 20 40 60 80 100 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12

29、月年平均 气温(度)湿度(%)舒适度 数据来源：YY统计年鉴 %/ /舒适度 蓬莱气候的舒适度 0 5 10 15 20 25 30 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 舒适度 暖，感觉舒适 25 17 15 冷 不适合休闲度假 热 不适合休闲度假 * * 适适合合性性 舒适凉冷感觉感觉 17- 24.915- 16.93000元 很好 好 较好 较好 本地 外地 自住 投资 单纯出于投资目 的的客户比较少 高端住宅的外地 购买者较多 本地 外地本地 外地本地 自住 自住 投资自住 PDF created with pdfFactory trial version 44

30、2005 远卓管理顾问 目目前前YY在在建建的几的几个个别墅别墅楼盘楼盘以以独栋独栋为为主主，有，有少量联少量联排排，容容积积率较率较高高，欧欧式式 风风格格是是主主流，流，单单套套建筑建筑面面积积一一般般都都在在250m2以上以上 会所、商业街会所、商业街 5星级会所 配套配套功功能能 32栋20套32栋28套4栋 总总幢幢数数 17.7万(1期6.83)26 万m219.8万m21150m24500m2 总总建筑建筑面面积积 青岛中海联蓬建集团 YY金鸿义*YY茂源建筑 京蓬实业总公司京蓬实业总公司开发开发商商 距八仙渡300米 219，356m2 2层 0.43 独栋 别墅区 京京蓬蓬实

31、业实业 海海滨滨别墅别墅 现房,2600元左右 230 m2 联排 别墅区 东东方方花园花园 海滨浴场附近 40% 别墅区 京京蓬蓬高高级级 华华侨侨别墅别墅 255327m2240m2左右600900 m2 主主力力户型户型 备备注注 0.671.021.1 容容积积率率 混合型居住小区混合型居住小区混合型居住小区小小区区类类别别 2层2层23层 层层数数 45%40%44.3% 绿绿化化率率 欧式风格欧式风格 欧式风格 建筑风建筑风格格 独栋联排、叠拼独栋建筑建筑形形态态 紫紫金金国际国际山山庄庄 海海市市云云都都 海海梦苑梦苑 海海市市云云都都 海海景景苑苑 资料来源：YY市相关楼盘调研

32、访谈;*为山东蓬建集团与烟台金宇置业联合投资 PDF created with pdfFactory trial version 45 2005 远卓管理顾问 价价格格范范围围在在35004000元元/m2，销售销售情情况况比较比较好好，但但主主要要面面向向外外地地客户客户销销 售售，客客源源比较分比较分散散 距离YY海最近的地方380m 烟台首家房产纯电梯住宅 室内泳池（烟台唯一） 山东省首家数字化示范工程 6层绿化的立体效果 独有的3米层高的超高空间 选址在YY东首龙头之处，风 水极佳 YY第一与与12万m2城市花园 融为一体的社区 YY第一享受7.6万m2水景园林 的社区 YY第一完全

33、人车分流社区 YY唯一半山海景住宅区 YY唯一容积率小于0.7的住 宅区 YY唯一能鸟瞰全市风景的 社区 YY唯一选址在乾隆观海处 的社区 主要 卖点 主要 卖点 价格 范围 价格 范围 销售 情况 销售 情况 单套200300多万 均均价价3800元元/m2左右左右 单套80多万 均均价价3500元元/m2左右左右 单套95120万 均均价价3700元元/m2左右左右 一期（包括别墅）自去年8 月开盘以来已基本销售完 二期（多层和小高层）今年 5月开盘已销售1/3 一期700多套房（包括别墅）在 不到一年的时间里销售率即达到 98%以上 2004年6月开盘，32栋 别墅现已销售了3/4 资料

34、来源：YY市相关楼盘调研访谈 海海市市云云都都 海海景景苑苑 海海市市云云都都 海海梦苑梦苑 紫紫金金国际国际 山山庄庄 PDF created with pdfFactory trial version 46 2005 远卓管理顾问 目目前前YY房地产房地产市场市场中公中公寓寓楼盘楼盘相相对对较较少少，紫紫金金国际国际山山庄庄所推所推出出29幢幢四四层层公公寓寓均均价价为为 2350元元/ m2，主主要要以以本本地地客户客户为为主主，包括包括较较多多的的郊郊区区农农民购民购房房者者 紫紫金金国际国际山山庄庄紫紫金金国际国际山山庄庄 总总套套数数：29栋栋 层层数数：限限高高4层层，带带阁楼

35、阁楼 主主力力户型户型：97145m2七七种户型种户型 景观：中心广场、叠水落瀑等 配套设施：综合性运动馆、咖啡 吧、双语幼儿园、专家门诊等 全封闭智能化管理 自2004年6月开盘以来，已经基本 销售完 消费群体主要以YY本地客户为主 ，包括郊区农民在城区购房 有少数外地客户，其中包括一些外 地工作的YY人 公公寓寓销售销售价价格格公公寓寓销售销售价价格格 2950元/m2 第四层 2300元/m2 第三层 2150元/m2 第二层 2000元/m2 第一层 销售销售情情况况销售销售情情况况 资料来源：YY市相关楼盘调研访谈 PDF created with pdfFactory trial

36、version 47 2005 远卓管理顾问 从从周周边边市场市场来来看看，天天津津、秦皇秦皇岛岛、大大连连的的别墅别墅价价格格较较高高，胶胶东半岛东半岛除除青青岛岛 市市区区外外，别墅别墅公公寓寓的的价价格格比较比较接接近近，在在价价格上格上YY的的优优势并势并不不明明显显 从客户群来看，胶东半岛和环勃海主 要海滨城市别墅覆盖的目标客户群体 比较类似 环渤海主要海滨城市的别墅价格一般 都在4000元以上 烟台/威海独立别墅的售价约 20006000元，联排约20004000元 ；青岛的价位相对较高 烟台、威海、青岛独栋别墅的户型集 中在200400m2，联排别墅的户型 集中在140300m

37、2 烟台和威海的售价约15003500元 ，青岛的售价相对较高，价位主要 集中在40007000元 在户型上，烟台、威海、青岛的公 寓的主力户型都集中在30200m2 范围 从消费群体来看，主要还是集中在 本地市场，一些品质好的海景度假 公寓的辐射区域要更广 天天津津、秦皇秦皇岛岛、大大连连的的别墅别墅价价格格较较高高，目，目标标客客群群主主要要集集中中在在东东北北、河河北北、北京北京、天天津津 除除青青岛岛市市区区外外，胶胶东半岛东半岛的的别墅别墅和和公公寓寓在在价价格格范范围围上上都都比较比较接接近近，在在价价格上格上YY的的优优 势势也也并并不不明明显显，因因此此楼盘楼盘的的营营销销策划

38、策划将将成成为一为一个主个主要的要的竞争手竞争手段段 胶胶东半岛东半岛的的别墅别墅和和一一些些品品质质好好的海的海景景度假公度假公寓寓的目的目标标客客群群主主要要集集中中在在省省内内周周边边市场市场、 东东北北、河河北北、北京北京、天天津津、上、上海海、温温州州等等 天天津津、秦皇秦皇岛岛、大大连连的的别墅别墅价价格格较较高高，目，目标标客客群群主主要要集集中中在在东东北北、河河北北、北京北京、天天津津 除除青青岛岛市市区区外外，胶胶东半岛东半岛的的别墅别墅和和公公寓寓在在价价格格范范围围上上都都比较比较接接近近，在在价价格上格上YY的的优优 势势也也并并不不明明显显，因因此此楼盘楼盘的的营营

39、销销策划策划将将成成为一为一个主个主要的要的竞争手竞争手段段 胶胶东半岛东半岛的的别墅别墅和和一一些些品品质质好好的海的海景景度假公度假公寓寓的目的目标标客客群群主主要要集集中中在在省省内内周周边边市场市场、 东东北北、河河北北、北京北京、天天津津、上、上海海、温温州州等等 别墅别墅公公寓寓 PDF created with pdfFactory trial version 48 2005 远卓管理顾问 综综上上所所述述，我们总我们总的的判断判断为为：在在YY发发展展高高档档旅游度假项目旅游度假项目具具有一有一定定的的市场市场 潜潜力，力，且且具具备备较较好好的资源的资源优优势势和和市场市场

40、竞争竞争力力 项目是项目是否否有有吸吸引引力力？ 市场需求状况 竞争者 资源是否满足 从目前YY的酒店和会务市场发展现状来看 ，都存在尚未被满足的潜在市场，且市场 空间较大 本地房地产市场发展势头良好，有支撑高 档楼盘的消费群体和购买能力 海洋资源、山景和YY传统的旅游资源 YY本身具备较深厚的文化、历史底蕴，地 方文化特色鲜明 YY作为滨海旅游度假城市，在国内具有较 高的知名度 从本地市场看，还不存在与本项目相竞争 和抗衡的供给主体 与周边市场比较，本项目也具备一定的资 源优势和价格优势，性价比高 PDF created with pdfFactory trial version 49 2

41、005 远卓管理顾问 项目项目定定位位 本本章内章内容容详见详见“可研可研分分报告报告系系列列二二项目项目定定位报告位报告” 1、总总论论 1.1 项目概况 1.2 项目提出的背景及建设必要性 1.3 可行性研究的依据和主要工作 2、市场调市场调研研及及前景预测前景预测 2.1 宏观环境分析 2.2 YY酒店市场分析与竞争比较 2.3 YY会议市场分析与竞争比较 2.4 YY别墅公寓市场分析与竞争比较 2.5 本项目前景预测 3、项目项目定定位位 3.1 主题定位 3.2 功能定位 3.3 市场定位 3.4 整体定位 3.5 酒店定位 3.6 会议中心定位 3.7 别墅公寓定位 4、项目项目投

42、投资资预测预测 5、潜潜在在风险风险提提示示及及应应对对措施措施 6、下下一一步步工工作作 PDF created with pdfFactory trial version 50 2005 远卓管理顾问 本本项目所项目所面面向向的的消费消费群群主主要有要有两两种种类类型型：最最终终消费消费者者和和投投资资者者，目，目标标客户客户 对项目的对项目的不不同同要要求求正正是是本本项目所有项目所有定定位的位的根根本本出出发发点点 最最终终消费消费者者 投投资资者者 休闲度假 旅游观光 商务旅行 第二居所 本地购买 异地养老 投资置业 临时居住临时居住长期居住长期居住 PDF created wit

43、h pdfFactory trial version 51 2005 远卓管理顾问 总总结上结上述述的的客户客户需求需求，我们我们认为认为本本项目项目应该应该是一是一个以个以营营造造优优美美自自然然环环境境度假胜地度假胜地 为目的，为目的，以以别墅别墅公公寓寓销售销售、酒店酒店物物业业经经营营与地产与地产增增值值为为盈盈利利组合组合的旅游地产项目的旅游地产项目 功功能能单单一一 盈盈利利模式模式单单一一 物物业业类类型型单单一一 项目不能项目不能项目必须项目必须 不不能能局局限于房产限于房产出出售售以以及及酒店酒店经经营营，应应把把功功 能能放放到到建设建设一一个个旅游度假环旅游度假环境境的

44、的层层面面，保保持持 功功能能的的完完善善性性，使使得得各各种物种物业之业之间间形形成成盈盈利利 的的相互相互促促进，进，带带动动共共同同增增值值 不不能能局局限于房产限于房产出出售售以以及及酒店酒店产产权权出出售售，应应 形形成成“房产房产出出售售酒店酒店经经营营地产地产增增值值”的的组组 合合模式模式，才才能能解解决决本本项目大项目大体量体量的的消费消费者容者容 量量问问题题 不不能能局局限于限于固固定定的的物物业业类类型型，要，要分分开开档档次次以以 面面对对不不同同的的消费消费市场市场，例如不例如不同同档档次次的的客客房房 、不不同同档档次次的的别墅别墅和和公公寓寓、不不同同档档次次的

45、的餐饮餐饮 娱乐娱乐，使使得得项目项目面面对的对的客户客户群更广群更广泛泛 PDF created with pdfFactory trial version 52 2005 远卓管理顾问 为了为了探探究究度假度假酒店酒店的的竞争竞争定定位位过过程程，项目，项目组组还还深深入分析入分析了了4家家北北纬纬30- 40度度滨滨 海度假海度假酒店酒店和和5家家热热带滨带滨海度假海度假酒店酒店的的成成功功案例案例 Le Meridien Penina 高尔夫度假酒店高尔夫度假酒店 Gran Melia酒店酒店 Forte Village度假度假村村 Atrium Palace酒店酒店 香格里拉圣淘沙大酒店香格里拉圣淘沙大酒店 威斯汀度假酒店威斯汀度假酒店 塞班海滨第一酒店塞班海滨第一酒店 喜来登度假酒店喜来登度假酒店 杜斯特芭堤雅度假村杜斯特芭堤雅度假村 PDF created with pdfFactory trial version 53 2005 远卓管理顾问 规划规划 其其中，中，意意大大利利伏伏特特乡村乡村度假度假村村（Forte village resort）与与我们我们的项目的项目具具有有非非常相常相