写字楼物业管理方案(修改).pdf

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1、写字楼物业管理方案 物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述） _ 位于_ ，周边 周边设施 _，交通便利，地 理条件优越。_ 由_ 开发建设，占地面积 _平方米， 总建筑面积 _，大厦内设中央空调、 24 小时热水及消监控设施， 配有_ 台电梯。 第一节 任务和岗位设置 一、任务 工程部是实施大厦工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程管 理具有严密的科学性和较高的技术性，这是为用户创造安全、文明、舒适、方便 的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、 良好形象和声誉的重 要标志。 工程部的职责范围如下： 1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空

2、调系统、供水系统的运行管理， 维护保养和故障检修； 2、负责大厦公共设施、设备的维修保养； 3、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务； 4、负责大厦外派工程的监管工作。 5、负责对用户提供收费特色服务以及特约服务。 二、工程部架构图（ A座）共计 44 人 工程人员结构图人员配置说明 项目负责人： 1 人 工程专业工程师： 3 人( 土建、电气、机电各1 人) 综合维修班： 15 人 领班:1 人（兼维修） 综合维修工 :15 人 设备运行： 8 人 领班:1 人（兼维修） 运行工 :7 人 配电室值班电工： 16 人 领 班: 1 人（兼值班） BC座配电室 8 人 DE座配电室 8 人

3、 库管 1 人 第二节岗位职责 一、 工程部经理岗位职责 1、负责组织开展大厦工程设备的维修、养护、运行、管理工作。 2、负责制订培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训，监督、检查、指导 本部门员工工作，定期对本部门进行考核。 3、协助物业公司完成所交办的各项工作。 二、 主管岗位职责 1、在工程部经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。 2、制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案 3、制订本系统员工的安全教育和业务培训计划。 4、填写本系统的操作要求和工作指令。 5、提出本系统的备仓计划，协助采购专业性较强的工具或零件。 6、负责与相关业务主管部门进行业务联系，负责本系统各

4、类图纸和资料的收集、 分类。 三、 领班岗位职责 1、在项目主管领导下，对所辖设备及员工进行管理。 2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 3、监督执行本部门的工作指令，负责跟进工程单的作业情况。 4、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识的交流。 5、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。 6、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 四、 电工岗位职责 1、在电工值班时应留意变配电室高、低压设备的运行情况，填写 各种相应记录，做到每两小时巡视一次，特殊情况加强巡视次数。 2、必须按照安全操作规程操作，在值班时间内值班人员对变配电 室

5、设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级领导的责任。 3、员工必须严格执行供电局颁发的规章、制度。严格遵守公司制 定的各项规章、制度。 4、熟悉公司所辖范围内各用电系统的运行方式，掌握主要设备的 性能及故障处理。 5、保证机房内的环境卫生。 6、管理好固定资产，三备品(安全、消防、一般备品 ) 做好保密工 作、保卫工作、防火工作。 五、 水工岗位职责 1、自觉遵守公司及工程部制定的各项规章制度，服从公司各级领 导的管理，树立高度的责任心，做好本职工作。 2、负责物业辖区内的上下水、采暖、空调、送风及各种管道的正 常运行与维修保养工作。 3、做好所属设备的维修、保养工作，保证冷、热及采

6、暖系统的正常运行。 4、做到日有日检，周有周检，发现问题及时汇报并处理，当班发 生的问题不得交班，应配合下班完成修理任务。 5、认真做好巡查并填写巡检记录表、维修单并将修理中所用材料 及工时报本部主管领导。 第三节内部管理规定 一、 值班规定 1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位 者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。 2、值班员工必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。 3、值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及 时发现隐患，迅速扣除故障，保证设备安全运作。 4、值班员工必须做好当班的工作记录，按栏

7、目要求认真填写。 二、 交接班规定 交班人： l 、必须在交班前认真填写好交班记录，写明运行情况及发现的问题，准确无误 地写明问题现象、解决办法、建议并转达上级对员工下达的指令。 2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清楚。 3、做好交班前的一切准备工作，整理现场，做好环境卫生和设备卫生，为下一 班工作创造有利条件。 接班人： 1、接班人在接班前4 小时内严禁饮酒，否则严禁交接班。 2、应提前十五分钟到岗，由交班人将交班事项交待清楚。 3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地，确认无误后，由接班人签字后方可 离岗。 4、在交接班期间发生的设备问题，应立即停止交接班，并由交、接班人远共同 协力解决，

8、同时上报本工种领班和当值主管。 三、运行记录管理制度 1、所管辖系统巡查记录表每日做好记录，由项目主管检查后每月月底将表格汇 总交物业公司存档。 2、设备月度检查保养表填好后交领班，项目经理审查后每月交物业公司存档。 3、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。 第四节 设备设施管理 设备设施管理的主要内容有： 1、确保能源的供给及有效地控制能耗 2、建立日常保养和定期检查、维修制度，并作好详细记录给排水系统设备的维 护管理。（给排水系统是指房屋的冷、热水管道、阀门、水箱、生活及消防水泵、 污水排放管道设施等。） （1） 加强巡视检查，检查范围包括室内外的外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱 浮球阀、泵

9、房等。 水工工作职责之一就是巡视检查，一般每天不少于一次，一旦发现问题，及 时维修解决。如遇大暴雨天气每隔一个小时巡视一次各管线、管井以及地下车库。 水箱清洗消毒，水箱定期进行清洁消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒应 由专业清洁公司进行。 （2） 若遇水箱清洁或管道阀门维修停水时，应事先与物业公司沟通，说明停水 原因和停水时间。 （3） 定期对泵房内水泵、管道、电机等进行日常维修保养。 （4） 要定期清理局部面天沟、污水坑井，使之疏通。 （5） 室外管道、水表、阀门等需定期养护，减少锈蚀。在冬季来临之前，做好 保温防冻工作。 （6） 每年对化粪池进行2-3 次清掏，以保证管线通畅。 （7） 每

10、年对各管线节门，水泵压一次盘根，各节门水泵螺丝上机油一次。 供电系统的维护管理 配电室是供电的中心，为加强这方面的管理，需制定管理规定。 1、配电室施行“三铁”管理。铁门铁柜 铁窗 。各种高压设备配件，高压安全 用具严格管理，分类上锁管理。 并保存各备件用具耐压合格试验单据，每年按照 规定对上述备件用具送供电局进行耐压检测。 2、严格实施要害部门的门禁制度，未经项目经理或主管批准任何非本岗位人员 一律禁止入内。 3、配电室的全部机电设备，由专业技术人员负责管理和值班。送 停电由值班人员在主管批准后填写操作票并完成。 4、建立运行记录，每年进行两次全面停电设备大修维保，解决处理平时记录以 及大修

11、时发现的故障隐患，并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。 5、供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标示牌，非有关 人员绝不能动。 6、严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。 7、严格执行供电局颁发的“四措八制”，以及公司对紧急停电等有关事项的规 定。 8、在大风、大雨、大雪等恶劣的气候条件下，要加强对设备的巡视，当发生事 故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并及时做好记录。 9、操作检修时必须按规定使用电工绝缘工作、绝缘鞋、绝缘手套等。 空调系统管理 一、 风机房管理规定 1、严禁无关人员进入机房内。 2、风机房设备由空调专业人员负责维修、维护及日常巡查。

12、 3、风机房内必须保持整洁，各类标志清晰，不得存放杂物或作其他用途。 4、进入风机房维修必须注意用电、防火安全。 5、空调员工定期巡查风机房，发现问题及时修理，并记录在检查表上。 二、 空调系统检查巡视内容 1、设备巡查 （1）巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电 压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，有没有漏水、渗水、溢流 或缺水现象。 （2）巡查设备是否在规定时间内运行或停止。 2、空调机房 （1）主机是否正常，油温是否在正常湿度，油位是否正常；三相电压是否正常； 水压是否在正常压力。 （2）巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行

13、中有 无过热现象，检查阀门等设备有无漏水、损坏、不能开启等故障。 3、水塔、水箱检查 （1）凉水塔：检查水塔有无溢流、缺水，风扇运行时是否发出噪音，风扇起动 电柜有无故障指示。 （2）膨胀水箱：检查有无溢流、缺水、浮球是否正常工作。 4、风机等检查 （1）新风机：检查运行时有无发出噪音，起动箱指示灯是否正常，走廊风口的 风量是否足够，尘网有无堵塞，电梯厅盘管尘网是否干净，运行有无噪音。 （2）分体机：运行时有无发出噪音，制冷能力是否良好，尘网有无堵塞，去水 冷凝盘去水是否顺畅。 三、 空调系统运行管理规定 1、空调系统的设备运行由空调专业人员负责，电工主管进行监督。 2、每班当值人员定期巡查空

14、调机组和外围设备一次，并将运行参数记录在空调 系统运行表上，未经主管批准，不得擅自更改运行参数。 3、按大厦空调运行时间表准时启停空调系统。 4、在不影响大厦正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。 四、 空调系统维修保养规程 1、空调专业人员负责大厦空调设备的维修，并按空调系统保养计划做好设备保 养。 2、专业主管每年 12 月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。 3、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。 4、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定， 配备灭火器施工。 5、系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检查表，冷却水泵检查表、冷冻水

15、 泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格。 五、 中央空调系统应争处理方案 （一）冷水机组 1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应立即停止该机，转开备用电机。 2、发现故障的技工将情况报告专业主管并联系设备保养公司维修。 3、设备保养公司接通知后， 办公时间内 4 小时内到场维修， 非办公时间 12 小时 内到场维修，并在事后做维修报告。 （二）水泵 1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启 备用水泵，并启动主机继续供冷。 2、发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。 3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。 （三）凉

16、水塔 1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启 备用水泵，并启动主机继续供冷。 2、发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。 3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。 （四）管网系统 1、发现管网管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。 2、采取相关措施，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排 水量不够，则将漫出的水导入走火梯。 3、对漏水口做处理， 以防水到处乱射； 将空调机房内管道底部排水口打开排水， 留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。 4、报告专业主管，由其安排抢修

17、并在事后作维修报告。 5、事件发生后，将情况通知物业公司及相关单位。 第五节 维修管理细则 （一）工程部入户维修流程图 维修服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，做到维修问题及时解决，把 业主的困难当作自己的困难，方便业主是维修工作的惟一准则。具体要求如下： 1、接报修 （1）接报修时先讲：“您好，维修班XXX ，先生（小姐）有什么事情请讲”； （2）记录好报修内容、栋号、如预约维修记录好约定时间。 2、从接到报修开始，一般无其他特殊情况，应在10分钟内到达业主家； 3、敲门、按门铃到达业主家门口，先轻轻敲门或按一下门铃，如无反应，应间 歇 10 秒钟后再敲门或按门铃第二次，不要连续按或是按住

18、不放。 4、业主开门后，应招呼一声您好！说明自己的身份，告诉业主维修事项，得到 业主认可后： （1）脱鞋或带鞋套进入； （2）在业主带领下进入维修房间，不随意走动。 5、修理 （1）电气修理必须按照“市低压电气标准规定”进行； （2）在修理当中必须移动有关物品时，应先征行业主同意，并小心轻放。 6、清场 （1）在修理过程中将所使用的工具、用具放在自带的垫布，不得将工具、用具 等随意放在业主房内的台面、地面上； （2）工作完毕请业主验收，并将移动过的物品放回原处，清理现场。取得业主 认可后，填写维修工作单，由业主签字确认。 （3）禁止收取业主的礼物礼品，离开房间时与业主道别。 （二）其他区域维修

19、管理 维修人员除上述直接为业主服务时需达到的服务规范处，在间接方面应定期 对泵房、配电室、消防设施进行定期巡视，并做好记录。 1、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好。北大 堂吊顶发现不亮灯泡做记录， 每半年组织搭脚手架统一维修更换一次。其他高处 吊灯广告照明每天记录灯泡损坏情况，白天统一维修，作业时必须使用安全带， 工作程序必须遵守高空作业有关规定。 2、污(雨) 水井沟定期清理，化粪池每年清理2-3 次，严重的要用吸粪车进行吸 取，保证无污水外溢现象。 3、天顶面定期进行检查，做到无积水，无渗漏，隔热层无破损。如发现渗漏严 重应及时报请专业施工队修复，石材层面如破损

20、开裂应及时给予修复. 第六节紧急情况处理方案 （一）水工紧急情况处 理 1、 跑水事故预案 发生跑水时 , 工程人员应及时赶赴现场 , 检查跑水情况 , 关闭泄漏点最近上级 截门、阀门进行抢修 , 更换损坏零件。以最短时间恢复正常供水。同时组织人员 清扫泄漏积水 , 防止连带反应。处理完毕做好相关记录, 并将处理结果反馈领导。 2、在遇到消防、 喷淋系统欠压、 起泵时应立即报与专业领班组织人员进行检查， 并与消防中控室等相关部门联系，查明原因具体处理。 3、在发生突发事件处理的同时通知物业公司发放通知。 4、在突发事件处理完成后，应认真填写相应记录，要求详细清楚。 （二）电工紧急情况处理 1、

21、电器火灾故障处理预案 遇到电器故障引起的火灾时，应立即切断电器设备电源，利用现场灭火器 材控制火势， 并及时通知保安部消防控制中心及上级领导。当保安部人员到达时 应协助灭火，并做好现场配合如临时照明，用电等。机房值班人员按消防要求启 动相应设备如排烟风机消防水泵等。灭火完毕后，做好善后处理及填写相关记 录, 提交书面事故报告。 2、电器事故（停电跳闸）处理预案 值班人员在值班时， 如遇到电器事故， 应首先根据报警和中央信号盘指示及 时准确判断故障点。向主管领导汇报，根据指示要求迅速、无误的处理故障，严 禁因值班人员误操作面造成事故范围扩大和拖延停电时间。事故处理后， 要先查 明事故原因，并做好

22、相应记录。 3、触电事故紧急处理预案 如遇危害到人身或设备安全事故时，应先处理事故，后向有关领导汇报。 1) 脱离漏电物体 大厦内发生人员触电事故时， 首先应及时准确的断开漏电物体电源开关。 （同 时防止触电人员脱离电源后的二次伤害）。然后对触电人员施救。 当无法找到或 无法切断漏电物体电源时，应立即使用绝缘物体使触电人员与漏电物体分离。 2) 触电人员急救 首先检查触电人员受伤情况，把伤者仰面平放，头部稍微后仰，放松伤者领 带腰带，保持呼吸通常。打电话报120或 999。当触电者无呼吸时，对其进行人 工呼吸。无心跳时，对其进行胸外积压。当触电者呼吸心跳都停止时，如伤者无 明显致命外伤， 在医务人员到来之前不能停止救助。医务人员到来后要特别提醒 伤者是触电。并协助医务人员进行救助，做好善后处理及填写相关记录, 提交书 面事故报告。 4、电梯紧急事故处理预案 电梯困人事故处理预案 1）工程维修人员在接到报修后, 应立即组织相关人员到达现场。首先确认电梯轿 厢位置 ( 根据楼层指示灯或小心开启厅门查看)。