【合同范文】买卖合同-商品房买卖合同【204条-下】[1].docx

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1、第 1 页 买卖合同:商品房买卖合同【204 条-下】1 特征码 NFgtjwvjgNxxNdbQRpke 商品房买卖合同【204 条】是现在商品房买卖通用的合同范本， 法律教育网整理收集为广大网民奉送。希望对大家有所帮助。 （1）买卖合同范本 （2）合同范本 （3）房地产法常识 （4）房地产法法规 第 13 部分 价格付款 第 105 条、 公平价格： （1） 、 买受人所购房屋价格为 （大写： 元） ； （2） 、出卖人不得将同幢的其他房屋以明显优于买受人的 价格出售给其他买受人（差额应在合理范围内） ，否则将认为是 对买受人的岐视或价格欺诈，出卖人承诺并承认买受人有要求 同等优待的权利。

2、 （3） 、 均价：出卖人承诺此楼的平均价格为（大写：元） ， 所谓平均价格是指全楼成交款与全楼套内使用面积之比，如果 在买受人发现自己所购房屋的均价并非此数额，则有权要求出 卖人每平方米支付（大写： 元）的违约金。 第 106 条、分期付款：如房屋目前尚不能交付使用，而买 受人一次将全部房款交付给出卖人显然存有巨大风险，为此双 方商定以如下方式向出卖人支付房款： 第 2 页 （1） 、 第一次付款：相当于总房价的 20%，由买受人自行 于签订合同时支付； （2） 、 第二次付款：相当于总房价的 20%，由买受人通过 贷款银行于房屋主体竣工后支付。 （3） 、 第三次付款：相当于总房价的 20

3、%，由买受人通过 贷款银行于全部内部设备安装完毕后支付。 （4） 、 第四次付款：相当于总房价的 20%，由买受人通过 贷款银行于房屋全部装修工程竣工后支付。 （5） 、 第四次付款：相当于总房价的 20%，由买受人通过 银行于房屋交付使用且入住后支付。 第 107 条、工期证明：上述施工进度应当与实际情况相符， 而且出卖人应当提交设计企业、施工企业和监理企业出具的证 明，此证明除证明工期已经达到付款期限外，还应当由签字证 明人承诺如果不能证明工期进度的，则签字企业及签字人承担 连带欺诈赔偿责任。 第 108 条、房款障碍：如因出卖人原因致使买受人无法取 得银行贷款或公积金贷款，则出卖人在 1

4、0 日内比照退房条款归 还买受人已经支付的全部房款；如出卖人证明系买受人原因致 使买受人无法取得银行贷款，考虑到买受人可能受到的损失， 则出卖人在 10 日内比照退房条款归还买受人已经支付的全部房 款。 第 14 部分 房屋交付 第 3 页 第 109 条、交付含义：本合同所称交付是指占有及使用的 交付，以保证买受人可以正常使用，以实现居住目的，并不代 表所有权的转移。 第 110 条、 交付时间：商品房交付时间为 年 月日，社区 设施环境交付时间为 年 月 日。 第 111 条、 交付程序： （1） 、入住通知：出卖人向买受人发出入住通知书； （2） 、 书面签收：买受人书面签收“收到入住通

5、知书“； （3） 、 钥匙收条：买受人书面签收“商品房钥匙收到条“； （4） 、随附资料：出卖人提供商品房质量备案表、商品房 长度高度细节尺寸及面积测量结果； （5） 、其他条件：其他合同中约定的条件也应当具备，房 屋交付时出卖人及其他任何第三方不应再收取任何费用作为买 受人入住的先决条件，否则买受人有权依此每天获得总房价百 分之一的赔偿金。 （6） 、不视为交房：上述条件缺少任何一条，均不构成商 品房的交付。 第 112 条、入住缴费：出卖人不得要求买受人入住前支付 以下费用：物业管理费、产权证费用、车位费用及其他由买受 人享受服务的代办费用，除此外无须支付任何费用；买受人有 权拒绝支付任何

6、本合同没有明确说明的费用。 第 113 条、买受人入住：考虑到买受人在入住前已经支付 第 4 页 了大量房款，因此出卖人在交付房屋时不得以任何理由阻碍买 受人入住，出卖人同时应当保证所聘请的先期物业管理公司或 者其他相关机构和人员也不得以任何理由阻碍买受人入住；当 此等阻碍情况发生后，买受人有权不经过任何机构或人员的许 可入住，此时任何人的阻挡行为均视为违法。 第 114 条、交付验收：买受人在出卖人所建房屋完工后， 可以进入室内进行观察，并可以聘请相关专家对其进行评价， 出卖人及其聘请的机构或人员，不得以任何理由阻止买受人及 有关人员进入。买受人可以进行如下项目的评价与验收：建筑 质量、室内

7、设施、室内外环境、社区质量及其他验收。 第 115 条、延迟交付：当出卖人无法按期交付时，则买受 人有权通知出卖人解除合同，或者以予出卖人日的宽限期，在 宽限期内出卖人仍然不能交付的，买受人有权解除合同。 第 116 条、交付效力：出卖人将房屋交付给买受人后，买 受人即享有房屋的使 使用权、占有权、出租权、收益权，并有权对房屋进行装修； 如果房屋已经办理完毕竣工备案，则买受人有权进入，并对房 屋进行管理与控制。 第 5 页 第 117 条、文件内容：商品房质量保证书及商品房使用说 明书，其内容不得低于政府最高标准。如不能达到此要求，则 买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退 房

8、，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约 金。 第 15 部分 初步验收与保修 第 118 条、初步验收：鉴于商品房质量无法立即做出判断， 买受人无法在交付使用后立即对质量做出判断，因此双方共同 认为质量的评价与验收是一个较长的过程，买受人仅能对外观 部分进行初步使用性评价。 第 119 条、保修内容：主体结构、公用部分、环境设施、 建筑外表部分、装修部分、室内电气部分、室内暖通部分及其 他由出卖人提供的内容；出卖人将提供全部施工图、设计图、 各种管线图等技术资料，以保证买受人或者买受人的集体组织 或者小区业主委员会或者小区居委会能够根据此技术资料对房 屋进行全面的修缮与养护；并承

9、诺 20 年之内买受人所支付的维 修成本不可能高于房屋价格的 20%. 第 120 条、责任承担：如果入住后发生漏水、裂缝等质量 瑕疵，应当由出卖人承担责任，并立即进行修复，出卖人不得 以任何理由将此责任转移至第三方如不能达到此要求，则买受 人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房， 则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。 第 6 页 第 121 条、 保修期间： 年，从 年 月 日到 年 月日共计 五年；不低于建设部房屋建筑工程质量维修办法的规定， 当开始日期与交房日期不一样的，则从交房日期开始，按最益 于买受人的时间进行计算。 第 122 条、 故障排除：自买受

10、人电话通知后 4 小时内维修 人员应当到达现场，8 小时内将故障排除。如不能达到此要求， 则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求 退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违 约金。 第 16 部分 所有权证 第 123 条、 房屋所有权： （1） 、取得标志：房屋所有权的取得以北京市政府颁发的 房屋所有权证为标志。 （2） 、 取得时间：取得房屋所有权证的最后期限为年 月 日，如出卖人不能在此最后期限前使买受人取得房屋所有权证， 则确认为无法取得房屋所有权证。 （3） 、违约责任：一旦无法取得产权证后，出卖人应当 30 日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买

11、受人因此 而产生的一切损失。 （4） 、选择权利：当无法取得所有权证后，买受人有权选 择是否解除合同并且退房，如买受人同意延长等待时间，则可 向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。 第 7 页 （5） 、所有权保证：出卖人保证出卖人目前的身份系合法 的出卖人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为 合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件 能够在北京市房屋所有权登记机构取得房屋所有权证及他 项权利证书，如买受人无法取得上述证明，则出卖人应当在 10 日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此 而产生的一切损失：包括银行的贷款利息、银行罚息、诉讼费 用、律师费用、

12、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的 租赁费用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失 及其他损失。 （6） 、费用分担：在办理房屋所有权证时，双方平均承担 税款费用。 第 124 条、 所有权证的办理： （1） 、出卖人有义务为买受人办理所有权证书，在买受人 入住前 30 天通知买受人支付办理产权证所需要的全部材料，买 受人提供全部材料后 60 日内出卖人将办房屋所有权证的全部资 料（包括出卖人的全部资料）交付给北京市房屋所有权证登记 机构，并且出卖人承诺在年 月日前为买受人办理完毕房屋所有 权证；如买受人在此日期前不能取得所有权证的，则买受人有 权解除合同要求退房；如买受人暂不解

13、除合同要求退房，则出 卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。 （2） 、买受人有权选择是否自己办理房屋所有权证，出卖 第 8 页 人承诺出卖人提供的资料足以使买受人通过个人行为取得房屋 所有权证；买受人自己办理所有权证的，则自入住后 60 天内， 最迟日期为年 月 日，出卖人将全部相关手续交付北京市区房 屋土地管理局进行备案，并将备案情况书面通知买受人，以保 证买受人凭此备案可以独立办理房屋所有权证。如不能达到此 要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合 同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之 一的违约金。 （3） 、 如果北京市区房屋土地管理局在为买

14、受人办理房屋 所有权 证时，认为出卖人提供的材料不足以办理房屋所有权证，尽管 买受人可能无法就此取得证据，但仍视为出卖人违约；出卖人 只有通过取得权属机构出具的证明出卖人手续完备的证明后才 能免除自己的违约责任。此时出卖人应当根据北京市区房屋土 地管理局或者买受人的要求提供全部资料，如果自前述要求发 出之日起 60 天内出卖人无法提供所需文件，则买受人有权解除 合同要求退房。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要 求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买 第 9 页 受人支付相当于总房价千分之一的违约金。 第 125 条、转移效力：买受人取得所有权证书后，即取得 与房屋相关的全

15、部权利，涉及房屋的风险同时发生转移，出卖 人不得以任何理由干涉买受人行使对房屋的所有权。 第 126 条、土地使用权：考虑到我国目前实行的土地使用 权制度，出卖人还应当向买受人提交国有土地使用证 ，并保 证上面载有买受人的姓名与权利，此项证明应当在年 月日前为 买受人办理完毕。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同 要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向 买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。 第 17 部分 前期物业管理 第 127 条、 物管公司： （1） 、考虑到前期物业公司由出卖人选择，出卖人应当保 证物业管理公司有较好的声誉，有相应的资格与能力来维护买 受人的各项权

16、利； （2） 、如出卖人希望买受人选择物业公司，则应当将物业 管理公司的情况通知买受人，以使买受人正确选择，在买受人 众多的情况下，可以在某个约定的时间内，根据多数人的选择 进行决定。 第 128 条、服务期限：首期物业管理公司的服务期限不超 过 1 年，自年 月 日至 年 月日，期限届满后，由小区或者本 楼业主委员会另行决定；如果届时业主委员会尚未成立，则出 第 10 页 卖人承诺在期限届满后 3 日内组织全体业主对物业管理公司的 选择进行无记名直接投票，以决定是否继续聘请出卖人指定的 物业管理公司。 第 129 条、物管费用：物业公司的收费范围与标准不得超 过北京市政府的相关规定，其中保洁

17、费：元/每月每平方米；治 安费 元/每月每平方米；水费：元/每吨；电费：元/每度；燃 气费：元/每平方米；其他费用： 元。 第 130 条、管理责任：楼内外清洁，出卖人应当在买受人 楼层设立可以方便使用的垃圾收集处，至少每小时清理一次； 出卖人选择的物业公司应当保证买受人及亲属和相关人员的人 身安全、财产安全及汽车安全。出卖人应当承诺室外持续躁声 不高于 60 分贝，每小时持续时间不超过 5 分钟，每月仅能有 1 天可产生噪声，以保证买受人生活舒适不受影响。如果出卖人 将此义务转让给首期物业管理公司，则应当保证其履行义务。 第 131 条、维修基金：如果买受人支付的维修基金由出卖 人所聘请的物

18、业公司收取，则出卖人将保证此部分维修基金不 会被滥用；出卖人同时保证买受人有权随时知道维修基金的存 放地、保管人及用途；出卖人保证当买受人认为维修基金未被 正确使用时，无须出示任何证据，即有权要求将维修基金存放 于公证机构；如出卖人不能履行上述承诺，则买受人有权要求 出卖人按总房价 10%支付违约金。 第 132 条、 服务时间：物业管理的时间至少在 年月日以 第 11 页 前开始，以保证买受人能够及时享受到相应的物业管理服务； 为保护买受人的尊严及权利，出卖人承诺买受人生活所有的水、 电、煤气、天然气等费用均在公共银行支付即可，其购买数量 不受任何限制，物业公司不得控制此等费用的收取，无论如

19、何 不得限制上述资源的使用；如不能达到此要求，则买受人有权 解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖 人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。 第 133 条、证明责任：物业公司负责证明向买受人提供安 全及时达标的物业服务，如不能证明则视为出卖人不能提供相 应水平的物业服务。如不能达到此要求，则买受人有权解除合 同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买 受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。 第 18 部分 业主委员会 第 134 条、姓名知情：为方便买受人组织小区委员会或其 他业主维权组织，当本楼居住者达到 30%时，出卖人应当将其 他

20、业主的姓名及联系方法以信函形式告之买受人，以利于买受 人与其他业主进行沟通；但考虑到不影响其他业主的权利，他 们书面拒绝的除外。 第 135 条、知情权利：出卖人提供的各项证据和资料，如 有相反证据足以说明与事实不符，则向买受人支付总房价百分 之一的违约金。 第 12 页 第 136 条、业委会登记：出卖人在入住后三个月内，出卖 人承诺物业公司将召开第一次产权人会议或者产权人代表大会， 六个月内将全部业主委员会的登记材 料报到有关机构；每延迟一天将向买受人支付总房价千分之一 的违约金。 第 137 条、组织权利：在社区业主委员会没有成立以前， 买受人有权自己组织临时性业主组织（如业主联谊会）

21、，其作出 的决定代表多数业主的选择，应当视为有效的选择。买受人有 权在支付首付价款后即开始组织业主委员会或类似组织，买受 人可以选择社区公告、网络公告、报纸公告等方式召集其他买 受人参与，出卖人应当积极配合，为组织业主委员会提供买受 人要求的证明文件，使其可以及时在相关管理机构处获得批准 或登记。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房； 如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付 相当于总房价千分之一的违约金。 第 138 条、通知权利：买受人有权向其他业主发布信息或 者通告，并就质量或者物业管理问题与其他业主进行协商，出 卖人不得阻碍买受人行使此权利；鉴于买受人的弱势地位

22、，出 第 13 页 卖人对于买受人在业主委员会筹建或运行中的言行，不应向买 受人提出任何侵权责任要求。 第 139 条、财物交付：出卖人应当将相关财产，在业主委 员会成立后 3 日内开始办理交接手续，每天工作时间不低于 8 小时，并且在 30 日将全部财产交付完毕，对于其中有损坏的财 产应当修复或者以市场价格进行赔偿；如不能达到此要求，则 买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退 房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约 金。 第 19 部分 消费者权利保护 第 140 条、身份权利：买受人作为商品房的消费者，其知 情权利及其他权利应当得到尊重和保护。买受人有权就组

23、织业 主维权机构在所居住区内或者新闻媒介发布维权信息，出卖人 及聘请的前期物业管理公司不应阻碍买受人行使上述权利。 第 141 条、知情内容：买受人有权获知与房屋相关的施工 进度、设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格等信息， 有权取得与本商品房相关的设计文件、与本商品房所有权相关 的法律文件复印件，并有权获得与房屋相关的诉讼信息；出卖 人承诺在房屋交付前将此等全部资料保存于城市建设档案管理 机构，使买受人随时可依据有关规定进行查验阅读；如果买受 人无法在此等机构查阅房屋相关资料，则推定出卖人建筑工程 质量存有瑕疵，出卖人将一次性补偿买受人 5 万元。 第 14 页 第 142 条、施工进

24、度：出卖人将根据向有关机构提供的工 期进行施工，现有的工期计划基础部分（地基土石方、结构、 正负零）将于年 月日完成；主体结构完工时间：年月日；楼外 屋面装修完成时间年 月 日；室内装修和设施安装： 年 月日； 交付使用 年 月 日。 第 143 条、工程监督：鉴于建筑工程完工后，房屋质量的 瑕疵可能在短时间内无法发现，为保护买受人的合法权利，买 受人有权对施工工期和工程质量进行监督；当出卖人未按照合 同约定由完成建筑工程时，或者承建人没有按照政府的强制性 规定进行施工时，或者监理人不能履行质量监督义务时，除非 出卖人提出相应的担保，买受人有权提出解除合同，无须等待 最后交房日期；买受人暂时不

25、退房的，则出卖人向买受人按日 支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。 第 144 条、参与争议：如出卖人可能与房屋相关的权利与 其他第三方进入诉讼或者仲裁，例如设计施工监理担保抵押等 争议，应当及时就法律文件、开庭等事项通知买受人，以使买 受人对于此事情对未来权利的影响做出正确的判断，保护买受 人的合法权利。 第 145 条、房屋验收：买受人有权就商品房质量、商品房 面积、环境质量、环境面积、水、电、暖、燃气等可能影响商 品房质量及居住质量的全部方面进行单项或者综合验收。 第 146 条、验收方式：买受人有权查阅相关文件原件，并 第 15 页 有权复印；买受人有权聘请相关专家进入商品房内部

26、进行鉴定； 买受人进入前提前一天通知出卖人，出卖人应当安排人员协助 鉴定，如出卖人或现场管理人员拒绝买受人进行鉴定，则视为 出卖人违约。 第 147 条、验收文件：出卖人应在商品房项目竣工后 90 天 内，提交市建筑质量管理机构出具的质量检测报告。如不能达 到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解 除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千 分之一的违约金。 第 148 条、欺诈责任：出卖人不能证明自己向买受人提供 的许可文件复印件与真实的许可文件系相同内容的，视为对买 受人的欺诈；出卖人应当向买受人支付总房价款 10%的违约金。 第 149 条、撤销权：鉴于买受人的

27、弱势地位及房屋质量瑕 疵显示的滞后性与长期性，同时考虑到买受人在取得房屋所有 权过程中，可能将遭受来自各方的胁迫，因此双方均认为构成 买受人行使撤销权的事由可能在本合同签字或房屋所有权证取 得 3 年后出现，买受人有权在取得相关机构提供的评估、评 第 16 页 价或监测报告后 1 年内（法律另有规定的除外） ，就合同条款依 法行使撤销请求权，出卖人承诺不以时效作为责任免除的理由。 第 150 条、消费者组织：买受人在签订本合同后，即有权 组织其他消费者对出卖人的施工或者管理进行监督，行使中 华人民共和国消费者权益保护法中规定的各项权利，买受人 不得以任何理由干涉买受人行使此项权利；买受人有权委

28、托消 费者权利保护机构就有关事项与出卖人进行谈判，以获得更多 的权利保护，但放弃权利的事务必须取得买受人的书面同意。 第 151 条、权利行使：买受人有权查看原件，并有权保留 复印件，出卖人应当书面回答买受人提出的各项质询；如不能 达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不 解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价 千分之一的违约金。 第 20 部分 抵押担保 第 152 条、抵押登记：鉴于买受人在签订合同后即将支付 大部分款项，而房屋在短期内尚不能交付，此等情况可能使买 受人在未来面临巨大风险；为此出卖人承诺将与买受人所购房 屋相关的土地使用证及在建工程抵押给买受人

29、，并在合同签订 之日起 3 天到不动产抵押登记机构办理抵押手续，并且应当在 30 天内将此程序办理完毕，以使买受人在出卖人面临破产风险 时能够优先得到受偿，从而减小买受人可能产生的损失；如不 第 17 页 能按时办理抵押登记手续，则买受人有权解除合同要求退房； 如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付 相当于总房价千分之一的违约金。 第 153 条、定金情况：本合同签订之前，买受人已经于 年 月 日向出卖人支付定金元，如出卖人不能按时交房，则除承担 向买受人支付延期交付违约金的责任外，还承担不能交付的双 倍返还定金的责任；如无法同时取得定金与违约金，则买受人 有权从中选择。 第

30、154 条、土地抵押：出卖人保证在买受人取得房屋所 有权证前不得以任何形式抵押土地使用权。如不能达到此要 求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同 要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一 的违约金。 第 155 条、抵押知情：买受人有权在任何时候，要求出卖 人提供国有土地使用证 ，出卖人在买受人发出通知之日起三 天内不能提供的，则视为出卖人违约。如不能达到此要求，则 买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退 房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约 金。 第 156 条、禁止抵押：出卖人保证此商品房在转移所有权 以前未经过任何抵押，出卖

31、人保证此商品房在向买受人转移所 有权过程中不会进行任何形式抵押；同时保证房屋竣工前的在 第 18 页 建工程、施工原材料等未经过任何方式的抵押；如不能达到此 要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合 同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之 一的违约金。 第 157 条、权利担保：出卖人保证在商品房所有权转移过 程中，其他任何第三方不会对买受人所购的房屋提出任何权利 （包括但不限于抵押权、留置权等）要求，不会要求买受人支 付任何价款以达到取得所有权的目的。如发生此等情况，则买 受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房， 则出卖人每日向买受人支付相当于总

32、房价千分之一的违约金。 第 158 条、无效担保：出卖人保证本合同的有效性，如本 合同无效则由出卖人承担全部责任，由出卖人赔偿本合同所列 的买受人之各项损失。 第 21 部分 合同变更 第 159 条、基础变更：当出现买受人婚姻变化、买受人生 理变化、买受人行为能力变化、买受人支付能力变化、买受人 经营情况变化时，双方应对合同进行变更。如不能达到此要求， 则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求 退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违 约金。 第 160 条、买受人变更：如果买受人在本合同执行期间， 家庭成员发生变化，出卖人应当根据买受人的要求，对本合同 第 19

33、 页 进行相应的修改；当离婚时，出卖人应当根据买受人的离婚协 议或者判决或者调解书，将合同的买受人变更为买受人指定的 人。 第 161 条、设计变更：考虑到本合同签订后，商品房尚未 竣工，期间出卖人可能会对房屋的户型（包括门窗的位置与大 小尺寸） 、面积、质量、社区设施等进行变动性修改，为此出卖 人承诺此等修改在设计完毕后首先应当征得买受人的书面同意 及签字，未经过此等认可程序，即使变更设计经过行政管理机 构的许可，仍然视为违约；此时买受人有权解除合同要求退房， 如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付 相当于总房价千分之一的违约金。 第 162 条、义务转让：未经买受人书面认可

34、，出卖人不得 随意转让本合同中的权利和义务；未经买受 人许可而转让的，买受人有权继续向出卖人主张合同约定的权 利。 第 163 条、权利义务转让：买受人有权将自己的全部权利 和义务转让给自己的家庭成员，转让时出卖人应当签字认可， 并与新的买受人签订合同，现有的合同条款无条件适用于新的 第 20 页 买受人，如需要增加新的条款，则另行协商；买受人将自己的 权利和义务转让给家庭成员以外的其他人的，应当符合合同法 的规定。 第 22 部分 合同终止与解除 第 164 条、合同终止：当出现以下情况时，本合同终止： （1） 、出卖人按时按质交付商品房，买受人对商品房质量、 环境质量、物业管理服务没有提出

35、任何异议时，并且依约取得 了房屋所有权证书； （2） 、出现法律规定和合同约定且买受人书面认可的其他 情形时。 第 165 条、解除条件：出卖人没有按时交付商品房、或出 卖人没有按约定提供商品房质量或者环境质量、或出卖人不能 交付商品房、或出卖人不能履行本合同约定的其他责任时均可 构成买受人解除合同退房的正当事由；买受人可以通过信函的 形式向出卖人发出解除合同的通知。 第 166 条、解除后果：合同解除后出卖人返还买受人已经 支付的全部项款（包括银行贷款及公积金贷款） ，并且赔偿买受 人的全部损失；对于延迟交付的应当支付延迟违约金，对于不 能交付的还应当支付两倍定金。 第 23 部分 退房程序

36、 第 167 条、基本原则：双方通过协议或者判决或者仲裁解 除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的，应当按照本部 第 21 页 分规定的程序进行；双方在计算本合同中任何一项费用或者金 额时需要涉及比例计算的，均以总房价为依据。 第 168 条、退房通知：买受人提出退房要求的，可以通过 挂号信或者传真或者电话的形式向出卖人提出；有壹名证人 （与买受人的身份关系不受限制）证明的，也应当认为买受人 通过口头提出过退房要求。 第 169 条、 退房程序：买受人提出退房要求后 15 日内， 出卖人应当退还买受人已经支付的全部房款，并且负责办理买 受人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或

37、者文件尚未签订前，出卖人应当代替买受人向贷款银行支付每 月支付的本金与利息。买受人提出退房要求后，出卖人除承担 前述条款的义务外，还应当赔偿买受人因请求损害赔偿所支付 的其他相关费用。 第 170 条、退还房款：出卖人应当在买受人发出退房通知 后将全部购房款返还给买受人，并且办理完毕向公积金管理机 构或者贷款银行还款手续。如果无法办理完成前述内容，则自 买受人发出退房通知后第 16 日至买受人取得全部房款之日，出 卖人应当每天向买受人支付总房款千分之一的违约金。 第 171 条、个人房款：出卖人在解除合同前先向买受人退 还个人支付的购房款；不能支付的，则出卖人向买受人按日支 付违约金，违约金标

38、准为总房价的千分之一 第 172 条、银行借款：自买受人发出要求退还房款的通知 第 22 页 后，出卖人应当承担买受人向银行归还贷款的义务，并且向买 受人出示已经向银行还清全部贷款及利息的协议或合同；对于 公积金贷款的比照此条进行。 第 173 条、借款合同：出卖人应当承担要求银行与买受人 解除合同的义务，如不能解除，则由出卖人承担向银行归还借 款的义务；同时出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准 为总房价的千分之一。 第 174 条、退房赔偿：出卖人还应当向买受人支付双倍定 金，并不影响买受人基于出卖人延迟履行合同义务而取得相应 的违约金。其他费用：出卖人支付上述钱款后，买受人有权依 法或

39、依约要求支付其他费用。出卖人还应当根据本合同的约定 和事实情况赔偿损失，此种损失包括但不限于各种直接损失。 第 175 条、 退房责任：如果在 年 月日无法退还房款，应 双倍返还定金；上述项目的最终还款期限为年 月日，每延迟一 日，出卖人向买受人支付总房款千分之一的违约金。 第 176 条、禁止行为：在出卖人没有向买受人还清上述款 项前，出卖人不得将买受人已购房屋出售、转让、抵押给其他 任何人；如有前述行为的，则视为无效；买受人依然享有本合 同规定的各项权利，直至出卖人清偿完毕对买受人负有的全部 债务。 第 177 条、精神损害：考虑到购房所花费的种种精力与退 房时产生的不良心理影响，如果双方

40、协商退房的，且出卖人能 第 23 页 够在 15 天内办理完毕全部退房手续，买受人并不要求没有获得 精神损害赔偿，否则出卖人将按则每天 500 元的标准向买受人 支付精神赔偿金。 第 178 条、责任担保：无论是否经过诉讼或仲裁，如出卖 人无法归还房款，或无法赔偿买受人的其他损失时，则应将尚 未售出的房屋或在建工程或其他财产为作担保提供给买受人。 第 24 部分 违约责任 P 第 179 条、责任前提：本合同所述内容为对双方在合同 履行过程中权利和义务的确认，考虑到买受人在购买房屋时可 能承担的巨大风险，如出卖人不能满足合同中某条款中规定的 义务，出卖人除承担某条款中规定的违约责任外，还应承担

41、本 部分条款中规定的其他责任，以使买受人的权利得到充分的尊 重与保护。 第 180 条、责任种类：买受人有权选择适用下列一种或几 种责任，向出卖人主张权利： （1） 、全部房款：返还买受人已经支付的全部款项（包括 银行贷款及公积金贷款） 。 （2） 、全部损失：出卖人应当根据本合同列明的内容，赔 偿买受人的全部损失。 （3） 、日违约金：出卖人向买受人按日支付相当于总房价 千分之一的违约金。 （4） 、双倍定金：出卖人向买受人支付相当于双倍定金的 第 24 页 价款。 （5） 、权利选择：当出卖人发生违约时，在确定责任时如 果发生违约金与返还定金同时适用时，出卖人应当一并给付， 第 181 条

42、、双倍赔偿：考虑到买受人为购买房屋所承担的 巨大风险，如果出卖人不能如实履行义务，将给买受人造成无 法弥补之损失，为此出卖人承诺，当出现如下情况时将除退还 全部房款外，另外按日向出卖人支付相当于总房价的千分之一 损失；如果买受人要求退房，出卖人将向买受人支付两倍的房 款以示对欺诈的处罚；如果买受人不退房，则有权要求出卖人 就部分欺诈内容进行两倍的赔偿： （1） 、土地权利瑕疵：指出卖人未根据土地出让合同付清 土地出让金或其他相关价款，致使买受人在合同签订后二年之 内无法取得土地使用权证的； （2） 、房屋权利瑕疵：指出卖人在交付房屋后一年之内不 能根据国内现行法律取得房屋所有权证的合法证明；或

43、者出卖 人未经买受人书面同意，就房屋与其他买受人签订合同致使买 受人； （3） 、房屋质量瑕疵：指房屋不能获得有关机构做出的质 量优良的等级评价； （4） 、影响采光瑕疵：指房屋在采光方面不能保证全部南 向窗户（接受阳光一方）每日 6 小时的满窗日照； （5） 、社区施设瑕疵：是指出卖人提供的社区施设不能符 第 25 页 合普通消费者根据发布的广告所产生的预期设想； （6） 、担保欺诈：是指出卖人不经买受人书面同意，将房 屋抵押给其他权利主体； 第 182 条、部分赔偿：考虑到房屋的构成因素较为复杂， 可能会出现重要部件或者条款出现欺诈，虽然未必导致买受人 退房，但仍然会对买受人的生活造成影响

44、，因此出卖人承诺， 当出现以下情况时，将根据不能实现部分的价格向买受人支付 至少双倍的赔偿金： （1） 、建筑施工：指建筑材料、施工企业、设计内容未经 买受人书面同意的变更； （2） 、装修品质：指装修材料、施工企业、设计内容未经 买受人书面同意的变更； （3） 、设备品牌：指室内外设备未经买受人书面同意的变 更； 第 183 条、选择权利：买受人有权就上述违约责任的一部 分先行主张权利，一部分权利的实现并不表明买受人放弃其他 权利，除非买受人书面同意不适用选择条款。 第 25 部分 买受人损失 第 184 条、现实损失：买受人的损失包括但不限于以下各 项现实损失：支付的房款、买受人贷款利息、

45、买受人已支付房 款利息、购买商品房所产生的交通费用、保险费用、查阅资料 的费用、公证费用、误工费用。 第 26 页 第 185 条、预期损失：买受人的损失还包括但不限于以下 各项可以预见的费用：租赁其他居住地产生的租赁费用、因外 界影响无法正常居住而外出租房的费用、商品房设备质量造成 的损失、因此可能的其他获利机会、因房价上涨产生的价格损 失，重新购买商品房时用于洽谈合同的支出。 第 186 条、损害赔偿：如因为出卖人提供的设备导致买受 人或其亲友产生人身伤害时，出卖人除了应当向受害人支付医 疗费用、误工损失等其他法律法规规章规定的必要损失以外， 还应当支付至少 10 万元至 50 万元赔偿金

46、给受害人，导致死亡 的应支付 300 万元赔偿金给受害人的继承人。 第 187 条、救济费用：买受人因为商品房质量、商品房面 积、商品房交付时间、商品房环境向出卖人提起诉讼或者仲裁 申请，出卖人应当承担买受人的诉讼费用、仲裁费用、律师费 用、鉴定费用、测量费用、评估费用。 第 188 条、合同无效：出卖人已经对买受人的资格进行了 审查，认为买受人目前不可能出现合同无效的后果，因此如果 本合同无效，买受人有权推定全部无效的责任由出卖人承担； 无论何等原因导致合同无效或者被撤销，出卖人除退还全部房 款（包括但不限商业银行贷款或者公积金贷款） ，还应当支付本 合同所述的买受人的现实损失、预期损失及救

47、济费用。 第 27 页 第 26 部分 争议与其他 第 189 条、救济方式：当本合同产生争议时，买受人有权 选择仲裁或诉讼；如果选择仲裁，则仲裁管辖机构为：北京仲 裁委员会；如果选择诉讼，则诉讼管辖地为房地产所在地法院。 第 190 条、诉讼仲裁：由于买受人在购买房屋中处于弱势 地位，而且诉讼成本相对较大，因此买受人如果就退房提出诉 讼或仲裁，可以先就定金或违约金或全部房款或部分房款或其 他损失提出，如果法院判决出卖人应当退还上述诉讼请求的任 何部分，则出卖人在收到此判决书后不但应当退还定金，而且 还应当退还全部房款。 第 191 条、通知方式：买受人的关于主体资格、房屋设计、 重大质量事件

48、、室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同 的变更；此等变更应当以书面形式在事件或者行为发生之日 3 日内以挂号邮件送达或者亲自送达；出卖人应当以书面形式通 知任何变动情况，没有买受人的书面签字认同，此变动不对买 受人产生任何效力；如由此变动给买受人造成损失，则出卖人 应当承担全部责任。如果买受人不同意上述变化，则有权解除 本合同，出卖人应当于 3 日内退还全部已经支付的房款；买受 第 28 页 人也可暂不解除本合同，要求出卖人按原合同交付房屋，出卖 人不能按照原合同交付的，则每天向买受人支付相当总房价千 分之一违约金直到合同解除。 第 192 条、证明原则：鉴于出卖人在购买过程中处于优势 地

49、位，而且由于出卖人保存有房屋建筑所需要的全部设计施工 等文件，而买受人无法取得此类文件，故则双方发生争议时， 应当由出卖人负责证明自己没有过错或者没有违约，不能证明 的则视为买受人有过错或者有违约行为。 第 193 条、证明责任：买受人在向出卖人主张权利时，出 卖人有证明买受人已经放弃权利要求的义务，如果出卖人无法 证明买受人曾经书面放弃过权利，则认为买受人主张过此等权 利；买受人有权先就证明责任向出卖人提起诉讼，出卖人应当 根据买受人的要求提供证据、文件或其他信息。 第 194 条、民间仲裁：考虑到正式诉讼及仲裁可能会产生 较大的费用，而某些问题可能无须复杂的法律知识仅凭常识即 可做出判断，出卖人与买受人在产生争议时可以先就某些问题 自愿选择民间人士进行仲裁，选择的方式为双方共同于某时某 地随机邀请三位人士，在双方陈述各自观点后由此三人迅速做 出书面裁决；双方应当尊重此裁决的效力，并且自愿予以履行； 考虑到此裁决可能不具备强制执行效力，但可作为有效证据在 未来的诉讼或仲裁中加以使用。 第 195 条、适用法律：如果中央政府或者北京地方政府具 第 29 页 有立法资格的机构颁布新法律、法规、规章、规范、标准，买 受人有权进行选择，如果出卖人需要适用或者必须适用的，应 当将法律文本提供给买受人，并将复印件交付买受人。本合同 在适用标准时，使用最优、