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1、第 1 页 买卖合同:商品房买卖合同的出卖人违反有效要约时 的纠纷 特征码 YNEnMehJYBGyoPOrnLYx 2005 年 2 月大洋房地产开发公司预售其开发的空中花园别墅， 因该楼盘处于预售开发阶段，欲购一套联体别墅的张某在售楼 工作人员的带领下观看了一套样板房。该样板房设计精巧、装 修雅致，并带有地下车库(净高 2.25 米)，张某对此甚为满意。 张某得知该楼房的价位比同类别墅高出许多时，对于是否购买 产生了扰豫。但当其看到大洋公司的售楼宣传材料后，得知预 售别墅的设计与样板房一样，且地下车库属于赠送的，遂与开 发商签订了商品房预售合同，约定购买该楼盘的一套联体别墅， 并对房价、面
2、积、楼高、付款与交房时间等作了约定。合同签 订后的 1 个月内张某付清了全部房款。20XX 年 1 月楼盘完工并 经过验收，大洋公司通知张某交接房屋，但张某发现其购买别 墅的地下车库的高度仅为 1.625 米，与样板房及其宣传资料的 说明严重不符，于是拒绝接受房屋，并要求大洋公司承担赔偿 损失及承担由此造成逾期交房的违约责任。大洋公司则反驳说， 地下车库系免费赠送，双方签订的商品房预售合同中没有约定， 其不属于买卖房屋的一部分，故不存在违约，大洋公司亦不承 担违约赔偿的责任。大洋公司告知张某，如若因此不满意可以 第 2 页 退房，但应承担相应的违约责任。 【纠纷与风险分析】 在商品房买卖合同的
3、订立阶段，对开发商在销售广告和宣 传资料中所作的允诺的性质如何界定，是属于要约邀请还是要 约?这将直接关系到开发商的义务与责任承担以及买受人所应当 享有的权利。 根据合同法第 13 条的规定，当事人订立合同，必须采 用要约、承诺方式。合同是从合同当事人之间的交涉开始，经 要约、承诺，即告成立。如果合同没有经过承诺而只停留在要 约阶段，则合同未成立。根据合同法第 14 条的规定，要约 是指一方当事人以订立合同为目的，向他人提出的订立合同的 建议和要求，是希望与他人订立合同的意思表示。提出要约的 一方当事人称为要约人，接受要约的人称为受要约人。 要约通常都具有特定的形式和内容，一项要约要发生法律
4、效力，则必须具有特定的有效条件：(1)内容具体确定;(2)表明 经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。不具备这些条 件，要约在法律上不能成立，也不能产生法律效力。根据我国 合同法第 15 条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要 约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说 明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定 的，视为要约。根据上述分析可以看出，在通常情况下开发商 在销售广告和宣传资料中对楼房所作的说明属于要约邀请，它 第 3 页 不能产生要约的后果，即开发商不因发出要约邀请而受到约束。 但是，根据合同法的规定，销售广告的内容符合要约规定 的，视为要约。 大洋
5、公司虽然将别墅附属的地下车库作为赠送，但这种赠 送是在买房者完全接受了其售房条件基础上发生的，从而也构 成了买房者购买商品房的条件之一，如果不赠送地下车库，则 买房者张某就有可能不购买大洋公司所售别墅。根据最高人民 法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释第 3 条的规定，如果商品房出卖人就商品房开发规划范 围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺的具体规定，对商品 房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当 视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当 视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见， 本案中即使张某与大洋公司没有在合同中约定地下车
6、库系免费 赠送，但开发商在销售广告和宣传资料中对赠送地下车库作了 允诺，且其对双方订立预售合同以及对商品房价格的确定产生 重大影响，因此应将其视为要约，并因张某的承诺而发生合同 的效力。因此，对于这一合同的内容，作为开发商的大洋公司 应当遵守，如若违反，则应当承担违约责任。 【风险提示】 根据我国合同法和最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的有关规定，商品 第 4 页 房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开 发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定， 并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响 的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同， 亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担继续履行、采 取补救措施或者赔偿损失等违约责任;在履行义务或者采取补救 措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。