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1、第 1 页 买卖合同:商品房买卖合同解读 特征码 pLeggXWWSWgQttEqWuGc 开发商在其销售过程中经常销售广告和宣传资料中向购房者作 出一些承诺，但往往在签订商品房买卖合同中却不将这些承诺 写入合同中，由此经常造成开发商与购房者的一些纠纷，对于 这种情况法律上是如何规定的呢? 真实案例： 某房地产公司在销售其开发的商品房住宅小区时，在销售 广告和宣传资料中，强调“零公摊”为小区住宅的最大优点， 并通过与其他房屋的比较强调其性价比，还明确承诺联排毫宅 及独栋别墅无公摊面积。2005 年，王某与该房地产公司签订 商品房买卖合同购买了该房屋。20XX 年，南宁市房产管理 局向王某核发了
2、涉诉房屋的所有权证书，产权证上在“附记” 栏中注明其中之一含公摊面积 10.29 平方米。王某认为，房产 公司在销售时承诺“零公摊” 、而产权登记面积中却有 10.29 平 方米的公摊，这部分面积的房款被告应予返还并支付利息。遂 诉至法院，请求判如所请。 房产公司则答辩称：一、原、被告双方之间并没有关于 “零公摊”的约定;二、合同约定的计价依据是建筑面积，故无 论是否计算公摊面积，均不改变王某所购房屋按建筑面积计价 第 2 页 的标准;三、在被告销售房屋时，县房产局所指定的测绘机构作 出的测绘结果中，该别墅确实是没有公摊的;后因撤县并市，改 由市房产局核发房产证，重新指定了另一家测绘公司负责测
3、绘， 改变了测绘方法才造成产权登记面积中“公摊面积”的出现， 事实上，两种测绘方法所得的房屋建筑面积是基本一致的。 法院经审理认为：原告与被告之间的商品房买卖合同 合法有效。虽然合同条款中并未明确记载有“零公摊”的约定， 但被告在销售广告和宣传资料中，对“零公摊”作了具体的描 述，并通过与其他房屋的比较强调其性价比，被告的这一承诺 具体确定，对原告订立商品房买卖合同及价格的确定有重 大影响，应当视为要约，虽然未载入合同，也应当视为合同内 容。而根据涉诉房屋所有权证的记载，被告交付的房屋含有公 摊面积，不符合“零公摊”的约定，被告应承担相应的违约责 任。被告提供的证据尚不足以推翻具有公示效力的房
4、屋所有权 证书的记载。因此，原告要求被告返还公摊面积 10.29 平方米 的购房款，符合法律规定，予以支持。 相关规定： 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明 和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的 第 3 页 确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入 商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当 承担违约责任。 律师点评： 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释第三条的规定从很大程度上防止了开发商 在商品房销售广告和宣传资料中进行虚假宣传，但是适用此规 定需要注意的是，并不是开发商在广告中的所有宣传承诺都可 以作为最终签订的商品房买卖合同的内容，根据规定商品房销 售广告里的这种说明和允诺必须具体确定，且并对商品房买卖 合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才能被法院认 定为合同内容。另外广告里的承诺必须不得违反我国法律、行 政法规的禁止性规定，否则即使承诺具体确定也会因为违反法 律、行政法规的禁止性规定而被法院认定无效。