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1、第 1 页 二手房买卖定金陷阱防范1 特征码 KNUmKtyCfFHblRJexaXM 二手房买卖定金陷阱防范 一、定金类型 1、立约定金。 以定金交付为订立主合同的担保，如果一方之后拒绝签订 主合同的，应当承担定金罚则。例：王某看中了在中介公司挂 牌的位于浦东大道总价 120 万元的一套三居室房。一经纪人告 之王：“你先交 8 万元定金给上家，一星期内来签订买卖合同。 王不假思索，当场交付。后王因抵押贷款未办成，拒绝签约， 并要求取回 8 万元定金。那么王某的 8 万元定金能否取回?回答 是否定的。 法律依据：最高人民法院关于适用若干问题的解释第 115 规定：当事人约定以交付定金作为订立主
2、合同担保的，给 付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金 的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 2、成约定金。 以定金交付作为主合同成立或生效要件，不交付定金，主 合同不生效。例：甲为中介公司，想买下乙的商铺设立分公司。 第 2 页 乙对甲说：“可以，但须先付定金。 ”甲同意。双方于 2 月 1 日 签订买卖合同，合同中有一条款约定：“甲必须在 3 月 1 日之 前交付乙定金 20 万元，否则合同不生效。 ”后来甲在 2 月 15 日 就交付乙定金 20 万元。问该合同是否生效?何时生效?回答是合 同生效，生效日为 2 月 15 日。 3、解约定金。 定金交付后，一方解除主
3、合同的，必须以承担定金罚则为 代价。例：2004 年 12 月初，甲急需资金周转，委托房地产中 介公司挂牌出售房屋。乙看中这套房，总价 200 万元。双方签 订了买卖合同，并约定由乙支付给甲定金 20 万元和首付款 70 万元，余款于 2004 年 12 月底双方在房地产交易中心办理登记 时付清。乙于 2 天内付清了以上两笔款。然而 2004 年 12 月周 围房价猛涨，甲后悔，故意违约，不愿办理过户登记。乙大怒， 提出双倍返还定金 40 万元和 70 万元的首付款。经磋商，甲乙 同意解除合同，但甲须双倍返还定金。 法律依据：最高人民法院关于适用若干问题的解释第 117 规定：定金交付后，交付
4、定金的一方可以按照合同的约定 以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返 还定金为代价而解除主合同。 4、违约定金。 违约定金是一方当事人不履行合同或履行合同不符合约定， 致使双方丧失合同目的时，应承担的定金罚则。实践中违约定 第 3 页 金是最常见的定金种类，而某些中介公司恰恰利用该定金罚则 从中设置陷阱，诱使当事人上当。 二、陷阱防范 陷阱之一：中介公司分别与上下家签订居间协议，利用上 下家信息的不对称，获得定金。 例：某中介公司获得一房源信息，卖方的委托价格是 100 万元，中介公司与上家签订了居间协议，并以定金条款 2 万元 锁定卖方;然后中介机构寻找到一买方，买方愿以 1
5、10 万元买进 该房，中介机构同样以定金条款 2 万元锁定买方; 最后中介机 构又找到卖方，谎称找到新买家，愿以 110 万元买进，建议卖 方单方违约，双倍返还定金给中介机构。这样，卖家误以为自 己尽管承担了 2 万元的定金责任，但却以高于原心理价 10 万元 卖出该房，对中介机构感激不尽。由于买卖双方各自和中介机 构签订居间协议，上下家不见面，故中介机构很轻松的获利 2 万元。 陷阱之二：房地产中介机构混淆合同标的，故意将居间合 同的标的混同于房地产买卖合同的标的。 事实上，房地产经纪机构履行的是居间合同，而房地产买 卖中的买卖双方履行的是买卖合同。标的物的价格不同，定金 的幅度当然不同。例
6、：某女士到一房地产中介机构看房时相中 了一套总价为 100 万元的二手房。按合同，该女士欣然交付了 定金 2 万元。一星期后，该女士因另有所好看中了其它房子， 第 4 页 不想买下该房并要取回定金 2 万元。房地产中介公司断然回绝， 声称不履行合同，就得收取总价 100 万元的 20%定金，既 20 万 元。 分析：重点是要理清该女士和合同相对人签订的是何种性 质的合同，假如相对人是中介公司签订的就是居间合同，假如 相对人是出卖人签订的就是买卖合同。居间合同和买卖合同是 两类完全不同性质的合同。前者提供的是服务(劳务) 合同，后 者是转移所有权的合同。二者区别大相径庭，与标的物的价格 相关的定
7、金也相差甚远。按现有的二手房中介收费的上下家各 1%的标准，上例中，该中介公司与下家收取的居间合同的定金 应是 2000 元。至于该女士如与出卖人签订的是买卖合同，出卖 人要收取 20 万元定金更是荒唐。按我国法律有关规定，约定定 金金额与实际交付额不一致的，以后者为准。上例中，卖方收 取的定金是 2 万元，就以 2 万元为准。故该女士应承担 2 万元 的定金责任。 陷阱之三：买卖双方在与中介公司签订 订的居间合同中约定，如因一方的原因而交易不成，中介公司 就从上家或下家的双倍返还的定金中提取一定比例作为报酬。 第 5 页 例：甲女和乙男在签订房屋买卖合同时，甲女作为买方支 付给乙男 8 万元定金。定金支付后，由于房价节节攀升，乙男 后悔，解除了合同并双倍返还定金。根据居间协议甲女就得从 获得的 8 万元定金中交付 4 万元定金给中介机构作为报酬。 分析：中介公司获得 4 万元定金是于法无据的。根据合 同法424、 425、426 条的有关规定，居间合同是居间人向委 托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托 人支付报酬的合同。居间成功的，有报酬请求权，但居间费用 自理;居间失败的，无报酬请求权，但可向委托人主张居间的必 要费用，如：通讯费、交通费等。因此，甲女交付 4 万元定金 给中介公司作为报酬是没有法律依据的。