南京市业主大会和业主委员会指导规则.doc

1、目 录南京市业主大会和业主委员会指导规则1第一章 总 则1第二章 业 主1第三章 业主大会2第四章 业主委员会7第五章 指导监督10第六章 活动费用和办公场所11第七章 附 则11南京市物业管理办法11第一章 总 则11第二章 物业管理区域12第三章 业主及业主大会13第四章 物业管理服务16第五章 物业的使用和维护18第六章 罚 则21第七章 附 则22南京市物业服务收费管理实施办法22一、南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准27二、南京市住宅区物业管理停车服务收费标准28三、南京市物业管理装修管理服务费标准28普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）28普通住宅小区物业管理服务等级标

2、准（试行）的使用说明36南京市业主临时公约36第一章 总则37第二章 物业基本情况37第三章 业主的权利和义务38第四章 物业的使用和维修养护39第五章 违约责任44第六章 附 则44前期物业服务合同45第一章 物业基本情况47第二章 服务内容与质量47第三章 服务费用48第四章 物业的经营与管理51第五章 物业的承接验收54第六章 相关责任55第七章 违约责任57第八章 其他事项57江苏省物业管理条例65第一章 总 则65第二章 业主自治管理66第三章 物业管理企业71第四章 物业管理服务与收费72第五章 物业的使用和维护75第六章 法律责任79第七章 附 则81物业管理条例82第一章总则8

3、2第二章业主及业主大会83第三章前期物业管理88第四章物业管理服务90第五章物业的使用与维护93第六章法律责任95第七章附则97中华人民共和国物权法98第一章 基本原则99第二章 物权的设立、变更、转让和消灭100第三章 物权的保护102第四章 一般规定103第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权103第六章 业主的建筑物区分所有权106第七章 相邻关系108第八章 共有108第九章 所有权取得的特别规定109第十章 一般规定111第十一章 土地承包经营权111第十二章 建设用地使用权112第十三章 宅基地使用权114第十四章 地役权114第十五章 一般规定116第十六章 抵押权117第十

4、七章 质权121第十八章 留置权124第十九章 占有125附 则125125南京市业主大会和业主委员会指导规则第一章 总 则 第一条 为指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主合法权益，促进和谐社区建设，依据中华人民共和国物权法、物业管理条例等有关规定，结合我市实际，制定本规则。 第二条 本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本规则。 第三条 各街道办事处或镇人民政府负责牵头组织召开本辖区业主大会、成立业主委员会，指导、监督业主大会及业主委员会的日常运作。 第二章 业 主 第四条 本规则所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋权属登记册记载的权利人（含已实际入

5、住的商品房预登记的权利人）。 第五条 业主可以行使下列管理权： 一、通过业主大会行使对物业共有部分的共同管理权； 二、监督物业服务企业履行物业服务（前期物业服务）合同； 三、按程序提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，行使投票权； 四、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 五、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 六、监督业主委员会的工作； 七、对本物业区域内物业管理的公共事项向物业服务企业提出意见和建议； 八、对物业共有共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 九、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 十、制止侵害业主共同利益的行为； 十

6、一、认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，有权依法向人民法院提起诉讼； 十二、法律、法规规定的其他权利。 第六条 业主承担下列义务： 一、遵守物业服务（前期物业服务）合同的相关约定，按时足额交纳物业服务费用； 二、遵守管理规约、业主大会议事规则； 三、遵守本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 四、执行业主大会和业主委员会作出的决定； 五、按照有关规定交纳专项维修资金； 六、法律、法规规定的其他义务。 第三章 业主大会 第七条 一个物业区域成立一个业主大会。业主大会由物业区域内全体业主组成，代表和维护物业区域内全体业主在物业管理活

7、动中的合法权益。 第八条 业主大会履行下列职责： 一、制定、修改管理规约和业主大会议事规则； 二、选举或更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 三、决定续聘、选聘、解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同； 四、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 五、决定改建、重建建筑物及其附属设施； 六、决定业主大会、业主委员会活动经费筹集方式，并监督使用； 七、制定、修改本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 八、制定、修改本物业区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配方案； 九、法律、法规和业主大会议事规则规定的其他有关物

8、业管理的职责。 第九条 物业区域内，已交付使用的物业专有部分建筑面积占建筑物总面积过半数，且业主人数占总人数过半数的，应及时组织筹备召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。 第十条 符合前条规定条件后的30日内，建设单位应书面告知物业所在地的街道办事处或镇人民政府。建设单位和物业服务企业应当积极配合召开首次业主大会会议，及时向物业所在地的街道办事处或镇人民政府提供业主清册等业主大会会议所需的相关材料。 建设单位未及时书面告知的，物业区域内五个以上业主可联名书面告知物业所在地的街道办事处或镇人民政府。 第十一条 街道办事处或镇人民政府应当在接到建设单位书面告知或业主书面要求的30日内,负责组织

9、成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。筹备组由五至九名成员组成，其中街道办事处或镇人民政府代表一名、社区居委会代表一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表二至七名。筹备组组长由街道办事处或镇人民政府代表担任。 筹备组中的业主代表由街道办事处或镇人民政府在符合条件且愿意参加筹备工作的业主中确定。筹备组成员名单确定后，应当在物业区域内公告，公告时间不少于7日。 社区居委会应当在物业区域做好相关法律法规的宣传工作，引导广大业主依法参与业主大会的成立活动。 第十二条 业主大会筹备组中的业主代表应具备下列条件： 一、具有完全民事行为能力； 二、遵守管理规约，履行业主义务，不欠交物业服务费

10、及其它相关费用； 三、遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁； 四、具有一定的组织能力； 五、具备必要的工作时间。 第十三条 筹备组的职责为： 一、确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容。 二、草拟管理规约、业主大会议事规则。 三、核实业主身份和业主人数及专有部分面积，确定选票、表决票的发放人、计票人、唱票人和监票人，监票人应由街道办事处或镇人民政府派员担任。 四、确定业主委员会委员候选人产生办法。 五、确定首届业主委员会委员候选人。 六、完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 第十四条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约

11、应当承担的责任等事项作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 第十五条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成和换届选举，委员资格、职责和任期，业主大会临时会议的召开，业主委员会的运作方式，业主委员会的管理，业主委员会的活动费用等事项作出规定。 第十六条 管理规约、业主大会议事规则可以对欠交物业服务费及相关费用，或有其他侵害业主共同利益行为的业主在物业管理中表决权的行使予以限制。 第十七条 业主委员会委员候选人的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢。筹备组应根据物业区域的具体情况确定委员候选人名额。

12、 业主委员会委员候选人可以由十名以上业主联名推荐，也可以由筹备组推荐。筹备组应当审查委员候选人资格，并最终确定候选人名单。 第十八条 业主委员会委员候选人应具备下列条件： 一、本物业区域内的业主； 二、具有完全民事行为能力； 三、未发生侵犯本物业区域其他业主权益和公共利益的行为； 四、本人、配偶及其直系亲属在本物业区域内实施管理服务的物业服务企业中没有任职； 五、遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务，不欠交物业服务费及其它相关费用； 六、遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的公信力； 七、具有一定的组织能力； 八、书面承诺积极、及时、全面履行工作职责； 九、具备必要的工

13、作时间。 第十九条 筹备组应于首次业主大会会议召开15日前，在本物业区域内显著位置公告下列事项，公告时间不少于7日： 一、首次业主大会会议通知； 二、业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案)； 三、业主人数及专有部分面积明细表； 四、业主委员会委员候选人产生办法； 五、业主委员会委员候选人名单及简况。 业主不在物业区域居住的,应事先委托本物业区域人员向其转达公告内容。业主如对业主人数、专有部分面积等有异议的，应当在公告期内以书面形式向筹备组提出，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。 第二十条 筹备组应当在业主委员会委员候选人名单公告后30日内召开首次业主大会会议。 筹备组在规定的期限内，

14、未召开首次业主大会会议的，应当按本规则重新组织筹备工作。 第二十一条 首次业主大会会议应当在审议通过业主大会议事规则及管理规约后选举业主委员会委员。业主委员会委员名单应当在物业区域内公告，公告时间不少于7日。 第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面方式征求意见的，业主委员会应当组织发放、回收书面表决票，并做好签收和登记工作。 第二十三条 业主身份及其专有部分建筑面积的确定，以房屋权属登记册或者其他能够证明其权属合法的有效文件为依据。 单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主人数按一人计算；数人共有一个物业专有部分的，共有人应当书面确

15、定一人行使表决权。 第二十四条 业主为非自然人的，应书面委派代表参加业主大会会议。 业主书面委托本物业区域的其他业主代理出席业主大会会议的，委托书应当载明委托的具体事项和权限。一名业主可同时代理其他业主的具体人数应当在业主大会议事规则中确定。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其监护人代为出席业主大会会议。 业主不出席也不委托他人出席业主大会会议的，视为弃权。弃权业主应服从业主大会决定。 第二十五条 同类型物业业主人数较多的，可以幢、单元或楼层等为单位成立业主小组，推选出各小组的参会业主代表。业主代表应当于业主大会会议召开前3日，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主意见，凡需投

16、票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后（业主本人不签字的视为弃权），由业主代表在业主大会投票时提交业主大会存档。 第二十六条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，审定物业服务合同内容、选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。表决事项正式通过前，应维持原状。 第二十七条 业主

17、大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 第二十八条 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： 一、物业区域内20%以上业主书面提议； 二、发生重大事故或紧急事件需要及时处理的； 三、业主大会议事规则规定的其他情况。 属于前款第一项情形的，业主委员会在接到提议后20日内应当就所提的议题组织召开业主大会会议；书面提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、房号，业主委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。 第二十九条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知、会议需要表决事

18、项及有关材料在物业区域内公告，公告时间不少于7日。 第四章 业主委员会 第三十条 业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责： 一、按时召集和主持业主大会会议，报告执行业主大会决议、物业管理状况以及业主委员会的工作情况； 二、草拟业主大会议事规则及管理规约修改方案，提交业主大会表决； 三、草拟关于本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，提交业主大会表决； 四、组织业主委员会的换届、委员补选工作； 五、执行业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业的决定，负责与物业服务企业订立、变更物业服务合同； 六、草拟本物业区域内物业共用部位和共

19、用设施设备收益分配方案，提交业主大会表决； 七、督促业主按时足额交纳物业服务费用及其它相关费用； 八、草拟专项维修资金使用、续筹方案，提交业主大会表决； 九、草拟改建、重建建筑物及其附属设施方案，提交业主大会表决； 十、督促业主、物业使用人遵守管理规约和本物业区域的其他有关规章制度； 十一、及时将业主大会的有关决定告知全体业主，并负责执行和组织实施； 十二、听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业服务企业履行物业服务（前期物业服务）合同； 十三、接受街道办事处或镇人民政府、社区居委会的指导和监督，并积极配合做好本物业区域内的社区管理工作，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的

20、矛盾和纠纷； 十四、配合公安机关，共同做好维护物业区域内的治安和安全防范等相关工作； 十五、法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。 第三十一条 业主委员会的人数应当是5至15名的单数，具体名额应当在业主大会议事规则中明确规定。 第三十二条 筹备组负责人应当自业主委员会委员选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，并由委员根据业主大会议事规则推选产生业主委员会主任一名，副主任一至二名。 第三十三条 首次选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起30日内，持下列材料向物业所在地街道办事处或镇人民政府备案： 一、业主大会会议记录和会议决定; 二、审议通过的业主大会议事规则、管理规约; 三、业

21、主委员会成员名单和基本情况; 四、其他相关材料。 街道办事处或镇人民政府在接受备案材料后7日内，向业主委员会出具备案证明。 第三十四条 业主委员会经业主大会授权作出的决定，一经在物业区域内公告，对物业区域内全体业主、物业使用人具有约束力。 第三十五条 业主委员会应建立业主委员会会议制度，经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任提议的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数以上同意。业主委员会作出的决定，应当由参会委员签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业区域内公告,公告时间不少于7日。 第

22、三十六条 两个或者两个以上物业区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由物业所在地街道办事处或镇人民政府组织召开。 第三十七条 业主委员会应当建立管理档案，档案主要包括以下材料： 一、业主委员会备案证明； 二、业主清册； 三、业主大会、业主委员会会议记录； 四、业主大会、业主委员会的决定； 五、业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同、本物业区域的其他有关规章制度等； 六、有关法律、法规和业务往来文件； 七、业主委员会委员选举及更换的有关材料； 八、公告及其证明材料； 九、业主意见及建议； 十、其他相关材料。 第三十八条 业主委员会实行任期制

23、每届任期年限在业主大会议事规则中确定，可以连选连任。业主委员会应当在任期届满前3个月，组织召开业主大会会议，由业主委员会主任做任期内的工作报告，并主持选举新一届业主委员会。 第三十九条 业主委员会的换届选举，由原业主委员会筹备组织。新一届委员的选举应按照业主大会议事规则的规定或按照首届业主委员会委员的选举办法执行。业主委员会在规定时间内未能组织换届选举的，物业所在地街道办事处或镇人民政府可以责令该业主委员会限期组织换届选举工作；逾期仍未能组织的，由街道办事处或镇人民政府组织业主召开业主大会会议进行换届。原业主委员会委员怠于或阻挠换届选举的，不再列入新一届委员候选人名单。 第四十条 原业主委员

24、会负责人在新一届业主委员会成立之日起15日内，应当移交其保管的有关档案资料及属于业主大会所有的用房和财物等，并做好其他交接工作。逾期未移交的，物业所在地街道办事处或镇人民政府应当责令其及时移交，给业主造成损失的，应承担赔偿责任。 第四十一条 业主委员会委员缺额时，应按业主大会议事规则的规定补选。 第四十二条 业主委员会委员在任期内有下列情形之一的，其业主委员会委员职务终止： 一、因物业转让、灭失等原因不再具备业主资格的； 二、被司法部门认定有犯罪行为的； 三、无故缺席业主委员会会议连续3次以上的； 四、因疾病等原因丧失履行职责能力的； 五、拒不履行业主义务、不遵守管理规约的； 六、以书面形式向

25、业主大会提出辞呈的； 七、本人、配偶及其直系亲属在本物业区域内实施管理的物业服务企业中任职的。 业主委员会成员有前款所列内容之一的，业主委员会应当在物业区域内公告，公告时间不少于7日。业主委员会委员职务终止的，应当及时将其保管的有关财务凭证、档案资料等文件及其他属于业主大会所有用房、财物等移交给业主委员会。如不及时移交的，业主委员会可请求街道办事处或镇人民政府、当地派出所给予协助。 第四十三条 业主委员会备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，向物业所在地街道办事处或镇人民政府办理备案变更手续。 第四十四条 因物业区域发生变更等原因导致业主大会、业主委员会解散的，在解散前业主委

26、员会应将档案等资料移交给物业所在地街道办事处或镇人民政府，并在其指导监督下，按照有关法律、法规的规定做好业主共同财产清算工作。 第五章 指导监督 第四十五条 召开业主大会会议应当听取物业所在地街道办事处或镇人民政府的意见和建议。发现违反法律、法规或业主大会议事规则、管理规约情形的，街道办事处或镇人民政府应当及时指导其改正。 第四十六条 业主委员会不按时组织召开业主大会会议的，经20%以上业主书面提议，物业所在地街道办事处或镇人民政府应责令其限期组织召开；逾期仍不召开的，由街道办事处或镇人民政府组织业主召开业主大会会议。其他任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。 第四十七条 业主大会、业主委员

27、会应当依法履行职责，不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会怠于履行职责的，或者业主大会、业主委员会作出的决定违反国家相关法律、法规和管理规约，严重损害业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，街道办事处或镇人民政府应责令其及时改正或直接撤销其决定。业主委员会擅自作出的决定造成他人经济损失的，由签字同意该决定的委员承担赔偿责任。业主委员会经业主大会授权或同意并公告的决定、办理事项，造成他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。 第六章 活动费用和办公场所 第四十八条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；费用的筹集、管理、使用等具体内容由业主大会议事规则约定。 筹备召开首次业主

28、大会会议所必须的费用应由建设单位承担。 业主大会、业主委员会和业主委员会工作经费的使用情况，应当定期在物业区域内公告，接受业主的质询。 第四十九条 业主委员会的活动场所，可在物业管理用房中安排，业主委员会不得随意占用物业管理用房。新建住宅小区已按规定提供物业管理用房的，可在物业管理用房中统筹考虑，合理安排业主委员会的活动用房；原有住宅小区实施物业管理的，可在原有配套用房或补建项目中统筹解决。 第七章 附 则 第五十条 本规则自发布之日起施行。南京市业主大会导则（宁房物2003136号）同时废止。南京市房产管理局 2009年4月10日南京市物业管理办法第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理活动

29、维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院物业管理条例和江苏省物业管理条例等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。 第三条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。 第四条 南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。建设、

30、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。 第五条 各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。 第二章 物业管理区域 第六条 建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。单

31、幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。零散建设的不封闭区域，可由居（村）民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。 第七条 业主要求调整物业管理区域的，应当向区（县）物业管理行政主管部门提出，区（县）物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府），按照第六条的规定，结合当地居（村）民委员会的布局实际，在15日内予以答复。 第三章 业主及业主大会 第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管

32、理的组织形式可以由业主自主决定。物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。 第九条 成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知，业主可以向区（县）物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。区（县）物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处（镇人民政府），组织建设单位和业主推

33、荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处（镇人民政府）会同区（县）物业管理行政主管部门指定筹备组成员。 第十条 筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）可以根据实际情况派代表参加。筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关

34、身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。 第十一条 业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票；其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。 第十二条 业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。 第十三条 业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主

35、委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。 第十四条 业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。 第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。

36、业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数，委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。 第十六条 入选业主委员会的成员应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主公约、

37、业主大会议事规则，履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。 第十七条 业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。新一届业主委员会选举成立之日起的十日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的

38、资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。 第十八条选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向区（县）物业管理行政主管部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处（镇人民政府）。业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定；业主大会议事规则；业主公约；业主委员会成员名单和基本情况。 第十九条 两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）组织召开。 第二十条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；费用的

39、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定；工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。 第四章 物业管理服务 第二十一条 住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区（县）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。 第二十二条 建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主

40、临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业

41、管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。 第二十三条 建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建；逾期不补建的，应当按该项目销售时的

42、平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。 第二十四条 建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。 第二十五条物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜；业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合

43、同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。 第二十六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。 第二十七条 建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主

44、承担。 第五章 物业的使用和维护 二十八条 物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：（一）规划核准图上标注的自行车库；（二）规划核准图上标注的底层架空层；（三）规划核准图上标注的避难层（间）；（四）规划核准图上标注的共用设施设备用房；（五）建设单位移交给全体业主的物业管理用房；（六）建设单位承诺归全体业主共有的房屋；（七）层高2.2米以下的房屋；（八）其他依法归全体业主所有的房屋。 第二十九条物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：（一）擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途；（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；（三）侵占绿地、毁坏绿化；（四）随意倾倒或者

45、抛弃垃圾、杂物；（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动；（六）未经批准摆摊设点；（七）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；（八）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；（九）违法搭建建筑物、构筑物；（十）擅自改变房屋外貌；（十一）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。 第三十条物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主（临时）公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止

46、行为和注意事项告知业主、使用人。 第三十一条业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。 第三十二条 业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。 第三十三条物业管理区域内的共用停车库（位），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库（位）不得向本物业管理区域以外的业主出售。 第三十四条住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。 第三十五条专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专