乌鲁木齐市城市规划管理技术规定.pdf

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1、乌鲁木齐市人民政府 办 公 厅 文 件 乌政办 2009 306 号 关于印发乌鲁木齐市城市规划管理 技术规定的通知 乌鲁木齐县、各区人民政府，乌鲁木齐经济技术开发区、高 新技术产业开发区管委会，市属各委、 局、办，各相关单位： 乌鲁木齐市城市规划管理技术规定已经 2009 年 10 月 28 日市人民政府第19 次常务会议通过， 现予印发， 请认 真遵照执行。 二九年十一月十二日 乌鲁木齐市城市规划管理技术规定 第一章总则 第 1.0.1 条为了加强乌鲁木齐市城乡规划管理，保证城乡规划 的实施，依据中华人民共和国城乡规划法 、 新疆维吾尔自治区实 施城乡规划法办法、 乌鲁木齐市城市规划管理条

2、例 、 新疆维 吾尔自治区城市规划管理技术规定等法律法规及有关技术规范， 结 合本市实际，制定本规定。 第 1.0.2 条本规定适用于本市规划区范围内的城乡规划、设计 和管理活动。 第 1.0.3条编制详细规划 (含控制性详细规划和修建性详细规划) 应符合国家、自治区相关法律、法规及有关技术规范和本规定。 第 1.0.4 条历史文化保护区、风景名胜区范围内的各项建设工 程的规划管理， 应当按照已批准的控制性详细规划执行；尚未批准控 制性详细规划的，应当按照已批准的保护专项规划和本规定执行。 第 1.0.5 条城市规划区内个人建房按照乌鲁木齐市个人房屋 建设规划管理办法执行。 第 1.0.6 条

3、乌鲁木齐市城市规划区根据经国务院批准的城市总 体规划确定。在本市范围内非城市规划区的区域，参照本规定执行。 第二章建设用地规划管理 2.1 建设用地性质及兼容 第 2.1.1 条 在城市建设用地规划管理中， 对用地性质的确定应依 据已批准的控制性详细规划。 无控制性详细规划或控制性详细规划尚 未批准的，按已批准的上一级规划执行。 第 2.1.2 条 城市用地，根据其使用的主要性质进行分类， 按照 城 市用地分类与规划建设用地标准 （GBJ137-90）执行。建设用地的划 分、使用应遵循兼容性原则。控制性详细规划已明确兼容性内容的， 按控制性详细规划执行； 尚无经批准的控制性详细规划的，按上一级

4、 规划和本规定表 2.1.2各类建设用地适建范围表的规定执行。 凡表 2.1.2 中未列入的建设项目，应由城市规划管理部门根据对 周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。 凡需改变规划用地性质、超出表2.1.2 规定范围的，应先提出调 整规划，按规定程序和审批权限报批。 表 2.1.2 各类建设用地适建范围表 序 号 用地类别 建设项目 居住用地 R 公共设施用地 C 工业用地 M 仓储用地 W 市政 公用 设施 用地 U 绿 地 G 第一类 R1 第二类 R2 第三类 R3 商贸办公 C1C2 教科文卫 C3C6 第一类 M1 第二类 M2 第三类 M3 普通 W1 危险品 W2

5、G 1 G 2 1 低层居住建筑（ 1-3 层） 2 多层居住建筑（ 4-6 层） 3 中高层居住建筑（7-9 层） 4 高层居住建筑（ 10 层以上） 5 单身宿舍 6 居 住 小 区 教育设施（中小学、幼托机构） 7 商业服务设施 8 文化设施（青少年和老年活动 室、文化馆等） 9 体育设施 10 医疗卫生设施（卫生站、街道医 院、养老院等） 11 市政公用设施 12 行政管理设施（派出所、居委会等） 13 小型农贸市场 14 小商品市场 15 居住区级以上（含居住区级、下同） 行政办公建筑 16 居住区级以上商业服务设施 17 居住区级以上文化设施 （图书馆、 博物馆、 美术馆、音乐厅、

6、纪念性建筑等） 18 居住区级以上娱乐设施（影剧院、游 乐场、俱乐部、舞厅、夜总会） 19 居住区级以上体育设施 20 居住区级以上医疗卫生设施 21 特殊病院（精神病院、传染病院） 需单独选址 22 办公建筑、商办综合楼 23 一般旅馆 24 旅游宾馆 25 商住综合楼 26 高等院校、中等专业学校 27 职业学校、技工学校、成人学校和业 余学校 28 科研设计机构 29 对环境基本无干扰、污染的工厂 30 对环境有轻度干扰、污染的工厂 31 对环境有严重干扰、污染的工厂 32 普通储运仓库 33 危险品仓库 34 农、副、水产品批发市场 35 社会停车场、库 36 加油（气）站 37 汽车

7、修理、专业保养场和机动车训练场 38 客、货运公司站场 39 施工维修设施及废品场 40 污水处理厂、殡仪馆、火葬场 41 其他市政公用设施 注：允许设置；不允许设置；为可兼容，需要根据具体情况提出有关限制条件和补充 措施，经规划批准后可以设置的建设项目。 第 2.1.3 条建设用地范围内存在多种规划用地性质，且规划要 求单独占地的，应按控制性详细规划将土地使用分类划定，并在建 设用地规划许可证及附图中明确各类用地面积； 不需要单独占地的， 应在规划条件中明确配置规模及位置。 2.2 建设用地规划控制 第 2.2.1 条城市用地按规划区位、 交通条件、绿化环境等综合 承载能力分为主城区、 城北

8、新区、乌鲁木齐米东区高新技术产业园 （甘 泉堡工业园）、米东区和头屯河区、小城镇组成。 第 2.2.2 条 主城区由天山区、 沙依巴克区、 新市区、水磨沟区的 城市建设用地组成。主城区划定三个控制区（详见附图一）: 第一控制区：北至新医路、东至金银大道、南至团结路、西至阿 勒泰路。 第二控制区：北至苏州路、东至七道湾路、水磨沟路、中环路， 南至珠江路，西至104 团、九家湾。 第三控制区： 北至北站至石化铁路线，东至东过境路，南至城市 一级饮用水源保护区，西至乌奎公路。 第 2.2.2.1条 主城第一控制区内采取从严控制新建项目，对重要 区段实行“只拆不建” 。禁止新建住宅类项目，现有建筑不得

9、加层。 加强基础设施建设，增加城市绿化空间，发展商业、金融、文化、娱 乐、办公等项目，打造城市中央商务区。 第 2.2.2.2条 主城第二控制区内采取“成片开发，配套建设，增 加绿地，降低密度，调整功能”的原则，适度开发建设，合理控制建 设总量。用地性质以金融、生产性服务业、商务办公、商贸、居住为 主，严格控制大型仓储式商业设施和以批发为主的市场建设，不得再 新建、扩建工厂、仓库。 第 2.2.2.3 条 主城第三控制区内应对建设项目用地规模进行控 制。对于用地规模未达到本规定的经营性用地，应按用地规划条件确 定的范围进行土地资源整合，实施拆迁，达到用地规模要求后，由市 国土资源管理部门依法办

10、理用地出让手续。 1.建设项目应当以规划道路宽15 米或 15 米以上道路围合的街 坊进行开发建设； 2.对无法成街坊整体改造的用地，应当在同一街坊内整合周边 可开发用地。 其用地规模原则上不得小于10000平方米，主要商业街 区非住宅项目除外； 3.用地规模小于 10000平方米的，不宜进行商品住宅项目开发， 用于环境绿化、道路和公益性公共设施、市政设施等建设； 4.临规划道路两侧的建设项目用地，规划道路红线外用地进深 不得小于 60 米。 第 2.2.3 条 城北新区由古牧地、 安宁渠、五一三个片区组成。 安 排商务金融、文化教育、行政办公、国际交流、体育休闲、生活居住 等建设用地。 1.

11、古牧地片区：东至吐乌大高等级公路，南至北联络线，西至长 春路北延段，北至新规划道路； 2.安宁渠片区：东至长春路北延段，南至规划道路，西至乌五 公路，北至规划道路； 3.五一片区：东至规划道路，南至乌昌一级公路，西至头屯河， 北至规划道路， 结合五一农场小城镇东西部合作示范区、经济技术开 发区十二师分区建设用地。 第 2.2.4 条乌鲁木齐米东区高新技术产业园（甘泉堡工业区）： 利用“500”水库地区水、土地和交通的优势，依托两个国家级开发 区和米东区高新技术产业园进行开发建设。 第 2.2.5 条 米东区包括米东区的建设用地、 正在建设的米东区化 工工业园区。依托米东区现有公共设施，安排生活

12、居住设施。 第 2.2.6 条 头屯河区包括头屯河区、 经济技术开发区农十二师分 区的建设用地。在乌昌一级公路以南，结合现有的基本农田保护，发 展生态农业观光旅游。 第 2.2.7 条 小城镇建设应统筹城乡基础设施建设，发展环境优 美、宜于人居的小城镇。 1.达坂城区和乌鲁木齐县南郊的板房沟、水西沟、托里、甘沟等 乡镇，作为城市生态涵养区和适度发展区，重点发展都市农业和休闲 度假旅游业； 2.农十二师的团场、 乌鲁木齐县北郊和米东区的乡镇发展以蔬菜 副食品供应为主的都市近郊农业和休闲度假旅游区； 3.重点建设乌鲁木齐县新城及水西沟镇、安宁渠镇、达坂城镇、 铁厂沟镇等中心城镇。 第 2.2.8

13、条 工业用地规划中应调整、 优化产业布局， 促进区域产 业协调发 展。天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区不得安排新的工业园区， 对有污染的企业停止批建新的项目，逐步搬迁。 2.3 建筑容量控制指标 第 2.3.1 条 新建、改建和扩建建设项目的建筑容量指标，应按照 经批准的详细规划执行。 尚无批准的详细规划时，建设用地的面积大于（含）2 公顷的建 设项目，应编制详细规划，经批准后确定建筑容量指标。 建设用地面积小于2 公顷的建设项目，在用地性质符合规划及附 表 2.1.2各类建设用地适建范围表的基础上，按表2.3.1.1、2.3.1.2 建筑容积率、建筑密度控制指标表确定建筑容量指标。 表

14、2.3.1.1 第一控制区建筑容积率、建筑密度控制指标表 建筑类别建筑密度容积率 住宅建筑 （含公寓） 1-3 层35% 0.7 4-6 层28% 1.6 7-9 层25% 2.0 10-18 层22% 3.0 19 层以上20% 3.5 办公建筑 低、多层40% 2.2 高层35% 5.5 商业建筑 低、多层40% 2.5 高层35% 6.0 表 2.3.1.2 第一控制区以外建筑容积率、建筑密度控制指标表 建筑类别建筑密度容积率 住宅建筑 （含公寓） 1-3 层32% 0.8 4-6 层28% 1.7 7-9 层25% 2.2 10-18 层22% 3.3 19 层以上20% 4.2 办公

15、建筑 低、多层40% 2.0 高层35% 4.5 商业建筑 低、多层40% 2.0 高层35% 5.0 注： 1. 表中规定的指标为上限，单个建设项目的建筑容量，应由规划行政主管部门依据周边环境、交通、 地价和配套服务设施等情况进行综合分析后确定。 2. 当建设项目包含两个（含）以上不同用地性质的地块时，宜分别确定建筑容量指标。 3. 当建设项目同一地块兼容不同用地性质或建筑层数混杂的建设项目，在符合相关规范的基础上，由 规划行政主管部门依据实际情况参照表2.3.1.1和 2.3.1.2确定建筑容量指标。 4. 未列入表的学校、科研、体育场馆、医疗卫生、文化艺术、市政、绿地、工业建筑和仓储设施

16、，可 按专业规范确定建筑容量指标。 5. 本表中建筑密度及容积率均为上限（有特殊标注的除外），因建设工程性质、功能、区位及用地情 况的不同，相应指标可能达不到上限。 第 2.3.2 条 第三控制区内的建筑基地在核定指标并满足消防、卫 生、交通、日照等有关规定的前提下为社会提供公共开放空间的，可 按表 2.3.2 的规定奖励增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不应超 过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。 公共开放空间是指在建筑用地内，为社会公众提供的广场、 绿地 等公共使用的室外空间。公共开放空间必须同时符合下列条件： 1. 沿城市道路、广场建设； 2. 在一方面的净宽度在6

17、 米以上，实际使用面积不小于150 平 方米； 3. 向公众开放的绿地、广场，须设置座椅等休息设施； 4. 不允许改变使用性质。 表 2.3.2 开放空间增加建筑面积指标 核定建筑容积率 每提供 1 平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方 米） 小于 2.0 2.0 大于等于2.0 3.0 注：核定容积率由城乡规划行政主管部门按2.3.1.1和 2.3.1.2及本章的有关规定确定。 第 2.3.3 条 建设用地最小面积小于表2.3.3 建设用地下限指标 的，不得单独建设。 表 2.3.3 建设用地下限指标 建设项目类型 低层居住建筑 低层公共建筑 多层居住建筑 多层公共建筑 高层居

18、住建筑 高层公共建筑 建设用地面积 （平方米） 1000 2000 3000 注：建设项目用地面积小于表第2.3.3的规定，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划的实施，可 由规划主管部门批准后实施。 1. 社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目； 2. 临接土地已完成规划或为既成道路、河道或有其他类似情况，确无法调整、合并的； 3. 因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的； 4. 被具有法定资质的机构鉴定为危险房屋拆后重建。 第 2.3.4 条 为合理利用空间资源，鼓励相邻地块之间空间共享， 在取得相关权益人同意的情况下可采取以下措施

19、； 1.若相邻地块之间不设围墙，共用消防通道，相邻建筑之间只控 制建筑间距； 2.若相邻地块采取建筑拼建，拼建部分可不退用地红线，但必须 符合消防等相关规定，拼接建筑立面必须整体设计与实施； 3.相邻地块之间地下室可整体设计或通过通道连接、坡道共享。 第 2.3.5 条 基地内原有建筑的建筑容量控制指标已超出或达到 本技术规定要求的， 除特定建设必须的公共配套设施外，不应在原有 建筑基地范围内扩建、加层。 因城市建设需要设置供电配电柜（箱）和电信分支柜（箱）的， 可以就近设置在单位用地范围内。 第 2.3.6 条 建设项目的配套设施应按建设规模、性质确定， 与项 目统一规划、 同步设计、 同步

20、实施、同步验收。配建设施包括： 绿化、 机动车、非机动车停车场（库） 、门卫（收发）室、物管用房、市政 设施、公厕、垃圾收集点、中水设施、雨污水分流、雨雪水收集设施 等。 第 2.3.7 条 危旧房屋的维修不得基础移位、不得增加建筑面积、 层数、高度。第二、第三控制区（含）内原有建筑的建筑容量控制指 标已超出或达到本市规定要求的，除特定必须的公共配套设施外，不 应在原有建筑基地范围内扩建、加层。 第 2.3.8 条 因公共交通需要， 建筑之间架设穿越城市道路的空中 人行廊道的，应符合下列规定： 1. 廊道净宽度不宜大于6.0 米，但不宜小于 1.5 米，廊道下净空 高度不应小于 4.5米。城市

21、支路上穿越跨度小于16.0米且不通行公交 车辆的廊道下净空高度不应小于4.0米； 2.廊道内严禁设置商业设施。 凡符合前款规定的廊道， 其建筑面积可不计入建筑容量控制指标 范围。 第 2.3.9 条 新建居住小区及 10 层（含 10 层）以上高层建筑，应 按以下规定配建物业管理用房（包括物业办公用房、物业清洁用房、 物业储藏用房、业主委员会活动用房等） 。 1.总建筑面积在 10 万平方米以下，按总建筑面积0.4%配置，且 建筑面积不小于 50 平方米； 2.总建筑面积在10 万平方米以上、 30 万平方米以下，按总建筑 面积 0.3%配置，且建筑面积不小于400 平方米； 3.总建筑面积在

22、 30 万平方米以上，按总建筑面积0.2%配置，且 建筑面积不小于 900 平方米； 4.物业管理用房可分处设置，但每处建筑面积不小于50 平方米。 第 2.3.10 条 新建的房地产开发项目必须按规定建设社区办公用 房和服务设施（含社区医疗服务站） 。属经济适用房的，应按照总建 筑面积 1%的比例，无偿提供社区办公用房；属商品房的，总建筑面 积在 2-5 万平方米的居住小区， 应提供 200 平方米以上的社区办公用 房；总建筑面积在 5 万平方米以上的居住小区， 应提供 400 平方米以 上的社区办公用房。 第 2.3.11 条 建设用地内临规划道路的地下室，其顶板埋深除符 合管线埋设深度要

23、求外，还应符合下列规定： 1.超出建筑物范围的地下室顶板低于室外地坪不小于0.6米； 2.位于集中绿地范围内的地下室，其顶板覆土不小于1.2米。 第 2.3.12 条 在规划的公共绿地上配建公共服务设施用房时，建 筑形式为园林建筑小品，建筑高度不大于8 米且满足以下控制要求： 1.公共绿地用地面积小于500平方米时，不能配建任何设施； 2.公共绿地用地面积小于1000 平方米时，只能配建不大于50 平 方米的公厕； 3.公共绿地用地面积大于、等于1000平方米且小于 2000 平方米 时，只能配建公厕及管理用房，且建筑密度小于5%； 4. 公共绿地用地面积大于、等于2000平方米时，可配建公厕、 管理用房及服务设施用房，且建筑密度小于6%，且建筑总面积不大 于 300 平方米。 第 2.3.13 条 对建设用地内的具有一定保护（存）价值的历史遗 迹应予保护，并根据文物保护法的相关规定后退保护距离。 涉及保密单位周边的建设项目，应书面征求保密单位的意见。 第 2.3.14 条 新建居住建筑（不含宿舍）阳台总长度不得超过建