乌鲁木齐的房地产研究.pdf

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1、精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - -精品文档 - 乌鲁木齐房地产价格因素分析 1 1 导论 1.1 研究背景及意义 自从 1988 年颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，停止住房实物 分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化和社会化的住房新体制，我国房地产业进入快速发展阶 段，住房市场化后，随着整个国民经济的整体快速发展，房地产业已经成为了我国经济发展的支柱产 业，极大带动和促进了其他相关产业的发展。与房地产业相关的研究逐渐成为社会各界普遍关注的重要 课题。而房地产价格的研究则一直是房地产业研究的基础和重点

2、，各种影响因素通过改变市场供求关 系，影响着房地产价格的变化。本文以土地宏观调控政策与住宅价格之间的关系为研究对象，解释土地 政策对房价的影响效应为目的，运用了经济学、博弈论等学科的基础理论从土地出让方式、土地供应 量、土地供应结构、心预期等角度来探求土地政策对杭州市房价的影响机理，并提出相应政策建议。 与此同时，部分地区房价涨幅过大，国家采取了一系列措施加以调控，房地产投资过热现象在一定 程度得到抑制。土地和商品房供应增长大幅回落。但是，商品房价格仍然继续攀升，导致目前人居现状 不佳，我国房地产以20% 的高发展速度持续增长。9 年间，使得80% 以上城市居民（不包括农村居民）都 显得购买能

3、力不足，出现房地产的现实价格远远高于其基础价值。在此背景下，中央的十七大报告要求 房地产市场为民生的市场，24 号文件和359 号文件、 2008 年政府工作报告对国内房地产市场的投资行为 和消费行为作为一个区分，以鼓励消费行为，抑制投机行为，这使得整个房地地产市场发生了翻天覆地 的变化，当地政府对房地产市场中的不合理需求或炒作进行限制时，市场的销售量也就迅速下降，一些 学者所主张的“刚性需求”也就随之消失，价格的上涨也随之减缓。至2009 年初 70 多个大中城市，新 建住房销售价格同比上涨的城市有39 个，同比价格下降的城市有30 个，其余持平，环比价格上涨的城 市有 17 个。另外，由于

4、美国房地产次贷危机而引发全球金融危机；我国房地产价格上涨过程中，钱江系 从重庆房地产市场大撤退，顺驰地产神化的终结，豪森公寓的假按揭，上海圣力数码广场的资金链断裂 等威胁金融安全的案例逐渐增加，国内房地产业内金融风险逐渐加大。从已有的数据来看，国内的房价 过高，并非是房地产所谓的“刚性需求”所致，而是在便利的银行金融支持下，金融市场的流动性过 剩，热钱涌入房地产投资的结果。银行的宽松融资一方面刺激了房价的持续上涨，另一方面也为金融行 业增加了巨大风险，形成泡沫。对房地产价格影响因素的研究，其最终目的是从价格研究出发来揭示和 预防房地产金融风险2 乌鲁木齐作为西部城市，在2006 年以前房价处于

5、较低水平，房价涨幅在全国大中城市排名里一直 是处于最后几位，在2001 年至 2006 年的 6 年时间里累计仅上涨29，这远低于国家GDP的增长速度。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - -精品文档 - 然而，随着乌鲁木齐近几年来城市综合竞争力的提高和居民购房需求的增加，房价开始出现上升趋势。 2005 年末，乌鲁木齐住宅销售均价为2064.9 元平方米，与2004 年相比上涨了5.5 ； 2006 年末，乌 鲁木齐住宅销售均价达到2266 元平方米，与2005 年相比上涨了9.7 ；自 2007 年 8 月开始，乌鲁木 齐房价

6、涨幅就已开始在全国崭露头角”，2007 年乌鲁木迅猛，房价涨幅屡创新高，甚至是一度领先国内 最高水平。毫无疑问，这对当地的经济发展以及民生问题带来了双重效应。随着近期国家房地产调控政 策的实施，全国一二线城市房价均出现较大动荡，对各地的地方经济发展更是带来了很多问题。因此， 乌鲁木齐今后的房价走势也将成为政府部门、金融机构以及广大齐房价均价为3600 元平方米，比2006 年的高出58，创当地房价的历史最高记录；2007 年 9 月、 11 月、 12 月三个月的涨幅居全国各大城市 房价涨幅之首，且连续数月保持房价涨幅的全国前三名。2008 年 1 月，乌鲁木齐市新建住房和二手房价 格同比涨幅

7、分别为25和 25.5 ，位居全国第一；2008 年 3 月，乌鲁木齐市新建住房价格和二手房价格 同比涨幅分别为25.3 和 24.5 ，继续保持领先水平。2009 年乌鲁木齐住房均价3744 元平方米，至 当年年底已飚升至4190 元/ 平方米。两年来乌鲁木齐的商品房均价增长率已达到50%5 。从多个金融风 险指标衡量乌鲁木齐房地产价格：房价收入比，租售比，房屋空置率，房地产投资规模比率等。这些金 融风险指标都显现出乌鲁木齐市房价相对于居民收入偏高，空置率较高，投资规模涨速偏快，存在不安 全因素。房价问题最终会引发金融安全问题，会危害经济安全。在这一背景下，房地产价格的变化影响 着民生问题和

8、金融安全，房地产价格影响因素的研究成为房地产业研究的基础和重点，所以对于乌鲁木 齐市房地产价格和价格影响因素研究就显得尤为重要，从价格形成的本质、价格构成、价格影响因素、 各因素影响程度揭示价格变化的规律，对于稳定房地产价格、预防潜在金融风险、解决民生问题都有着 很强的现实意义。 1.2 研究方法 （一）文献检索与阅读 文献检索与阅读是基本上所有的研究中必采用的方法。可以实现的途径和方法也很多，有研究员的 著作和论文，报刊杂志，还有网络上刊登相关资料图标。为了对国内外的研究有一个整体而严密的认 识，作者对国内外大量的既有房地产价格因素影响理论和实证方面的研究文献进行了仔细阅读和归纳， 从而对国

9、内外的研究从多角度，深层次的了解与吸收。 （二）定性分析 定性研究主要是指研究者利用定性的方式来定义问题或寻找处理问题的途径。在此过程中，定性研 究常常用于制定假设或是确定研究中应包括的变量。定性研究和二手资料分析可以构成调研项目的主要 部分。定性研究具有探索性、诊断性和预测性等特点，它并不追求精确的结论，而只是了解问题概况， 摸清情况，得出感性认识以及趋势分析。定性分析是定量分析的前提和基础；揭示出事物发展规律。虽 然定性分析反映事物的本质、特征与方向，但是缺乏精确性。在房地产问题研究中，应重视以定性分析 为基础和指导，定性分析与定量分析的相互补充作用。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档

10、，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - -精品文档 - 1.3 研究目标 本文通过对影响房地产价格的各个因素进行定性分析、采用灰色关联度方法进行定量分析，确定乌 鲁木齐市房地产价格的影响因素，分析各因素如何影响价格，以及各因素的影响程度排序，最终揭示乌 鲁木齐市房地产价格存在问题，并为稳定房价提出相关政策建议。 1.4 创新点和存在问题 1.4.1创新点 第一，本文对乌鲁木齐市房地产价格影响因素进行了系统分析，弥补了乌鲁木齐市房地产价格研究 的空白。第二，本文搜集并引用大量相关数据，采用灰色关联度方法对乌鲁木齐市房地产市场价格影响 因素进行定量分析，这在以前的相关研究的

11、文献中是少见的。 1.4.2存在问题 第一，由于研究条件所限，部分数据笔者无法收集一手数据，只能从乌鲁木齐市历年年鉴以及乌鲁 木齐市房产局获取。 第二，由于该研究在我国房地产价格持续上升的背景中，所以对相关数据的分析并不在一个完整的 经济周期里，且乌鲁木齐市房地产市场属于近年来崛起的新兴市场，在2005 年前发展尚未成熟，关于房 地产开发和土地使用情况的数据颇为有限。导致分析仍有所欠缺。 2 文献综述 2.1 相关定义的界定和国际借鉴 2.1.1房地产业 联合国，北美工业分类系统和我国香港地区在房地产业的界定基本一致：房地产业属第三产业，与 建筑业有明显区别；房地产业内部活动包括房地产开发，房

12、地产买卖、租赁和经营（包括自住房的服 务），房地产经纪与代理，房地产管理。目前我国对房地产业的定义也是借鉴国际上的界定：买卖和租 赁物业的房地产活动，以收费或合同为基础的房地产活动。 2.1.2房地产市场 在房地产属于一种耐用消费品。由于其消费和投资的双重特性，房地产市场也存在空间市场和资产 市场两个层面。空间市场，对于企业空间是一种生产要素，对于家庭，空间是一种其消费的商品一。他 们既可以通过租赁也可以通过购买来获得空间给他们带来效用，相应得需要支付租金和住房所有权成 本；资产市场，在该市场中房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。 房地产资产市场中的需求者是希望通

13、过房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源是 新建的建筑物数量。房地产的空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - -精品文档 - 地产租金水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求。需求也因这 两个市场分为自主性需求和投机性需求，购买行为分为消费行为和投资行为。 2.1.3房地产价格 按照保罗塞缪尔森的效用价格理论，房地产价格是指由房地产的效用、房地产的相对稀缺性及对 其有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表示，不同房地

14、产的价格差异和同一房地产 的价格波动归根结底是这三者的变化引起的。关于商品价格决定的理论主要有四种: 价值决定论、供求决 定论、效用决定论和收益决定论。 2.2 房地产价格相关概念 2.2.1房地产价格的构成 商品房价格 =土地价格 +房屋建造价格( 包括投资、建造商利润)+ 各种因素修正( 楼层、地段、朝向等) 流通费用 6 。其中：土地价格=土地征用费 +拆迁补偿安置费+土地开发费 ( 包括税费、利息、利润)成本 价格 =商品房价格 - 土地开发费标准价格=商品房价格 -土地价格优惠出售公房价格=成本价格 ( 标准价格 )x 优惠比率 ( 工龄、贡献等)x 折扣 ( 旧房 ) 各地商品房对

15、价格的规定也略有不同。商品住房销售价格由以下项 目构成， ( 一) 征地和拆迁安置补偿费；( 二) 勘察设计及前期工程费；( 三)建筑安装工程费；( 四)住宅小 区基础设施建设费( 含小区非营业性配套公建费)；( 五) 管理费； ( 六 )贷款利息； ( 七) 税金； ( 八)依法应 当缴纳的建设项目收费；( 九) 利润。 2.2.2房地产价格的种类 房地产价格种类繁多，不同的价格所起的作用不尽相同。 （一）市场价格、理论价格和评估价格：市场价格是指房地产交易双方的实际成交价格。它可分为 公平市场价格、限定价格和非公平市场价格等。通过理解市场价格、公开市场价值的内涵，我们不难看 出，房地产估价

16、实质上不是评估房地产的价格，而是评估房地产的价值。因此，房地产估价严格说来是 房地产价值的评估。（二）土地价格、建筑物价格和房地价格。（三）总价格单位价格和接面地价。 （四）所有权价格、使用权价格和其他权利价格。（五）买卖价格、租赁价格、抵押价格、征用价格和 课税价格。（六）拍卖价格、招标价格和协议价格。（七）基准地价、标定地价和房屋重置价格。城市 基准地价，根据其意义及有关规定定义如下：它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段 相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平；标定 地价，是指标志性宗地在某一时点的价格。所谓标志性宗地，可借鉴日本

17、的称谓叫做标准宗地，即能代 表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时 间；房屋重置价格，简单地说，就是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。 （八）底价、期望价和补地价：底价，是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格；期望 价，是指出售房地产时所希望卖出的满意价格；补地价，是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用 途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - -精品文档 - 府

18、的一笔地价款。（九）其他价格，还有一些其他房地产价格名称，如现房价、期房价；最高限价、最 低限价；正常价格、限定价格等7 。 2.2.3房地产价格的特征 由于房地产价格是基于土地价格房的商品，所以其与一般物价既有共同之处，也有自身特有的属性。 （一）土地价格不由生产成本决定，一般商品是劳动产品，其价格反映生产成本，从长期（或总 体）上来看，其售价是由成本决定的。但土地价格不一定含有生产成本因素，地价本质上不是劳动价值 的货币表现，而是地租的资本化。（二）房地产的保值性与增值性，一般商品随着使用过程中的消耗磨 损，其价值（或价格）逐渐减小，但房地产却具有保值性与增值性。（三）房地产价值的个别性，

19、这一 价格特征是由房地产的不可移动性、数县周定性、个别性等决定的。这一特征表明房地产与一般商品不 同，不能直接在交易市场上自动产生价格，其个别价格一般是随着交易的发生而单独形成的。（四）房 地产价格构成的复杂性从房地产开发上来看，其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非常复杂。 （五）房地产价格的多因素制约性如前所述的各种因素。（六）房地产价格表现形式的多样性，房地产 价格一般既可表现为交换代价的价格，同时也可表现为使用和收益代价的租金。（七）房地产价格与物 权的密切相关性，由于房地产的自然地理位置不可移动，可以移动的只是有关该房地产的所有权、使用 权及其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形

20、权益的价格。同一宗房地产，转移的权益不同，其价 格也会不同。因此，房地产估价必须全面掌握房地产的权利状态8 。 2.2.4房地产价格形成法则 （一）供求法则；（二）替代法则；（三）机会成本法则；（四）变动法则；（五）收益与分配法 则；（六）均衡法则；（七）适合法则；（八）竞争法则。篇幅有限，在此不对每种价格形成法则进行 详细阐述，详见参考文献9 。 2.3 国外相关研究综述 由于资本主义国家很早就进入市场经济，自然对房地产价格的理论研究伴随房地产研究开始比较 早，己有近三百年历史。17 世纪末，威廉佩第第一次提出级差地租的概念，并初步阐述了土地价格、级 差地租等问题。此后至19 世纪初，亚当斯

21、密(A.Smith)、大卫 . 李嘉图 (D.Ricardo)、马克思等人分别 对土地经济问题、住房价格问题，进行了各自的研究，形成了现代资本主义土地经济理论和马克思主义 土地经济理论。上述理论均对房地产市场发展的早期研究奠定了理论基础。 2.3.1房地产价格研究 对房地产价格问题的研究目前更多集中在价格形成的研究，对于房地产价格的决定，是房地产经济 学中最重要也是最为复杂的一个问题之一，到现在为止也没有一个理论得到全世界学者的普遍接受。马 克思主义政治经济学和西方经济学在这个问题上分歧较大，但是都承认的一个观点，即供求会影响商品 的价格。在房地产价格问题中另一个研究的重点就是房价与地价的因果

22、关系的研究，到底是地价上涨导 致了高房价，还是房价激增推动了地价上涨。地价和房价本质都是一种产权价格。Urban Economics 2 市场产品结构是否失调;3 社会公平是否兼顾。 2.4.2房地产价格影响因素研究 国内房地产价格研究的历史不长，从1994 年起就有学者研究我国房地产市场价格的形成机制及其宏观调 控， 1998 年房改后，又有学者对房地产市场价格进行了研究。此后，近年来，国内仍有许多学者对房价 的影响因素及调控作了较多的研究，但对房地产市场影响因素进行的研究相对较少，此方面主要的研究 如下 : 林斗明认为影响房地产商品价格的因素通常有经济因素、社会因素和自然因素20 。（一）

23、经济因素。 经济因素是影响房地产市场供求的核心因素，一般指经济发展程度、居民收入、储蓄的多少、国家财政 与金融状况、物价水平等等。总的看来，经济发展程度越高，居民收入和储蓄稳步上升，国家财政与金 融状况良好，物价相对稳定，人们的消费更倾向住宅方面，则有利于房地产市场发展与活跃。反之，则 会容易引起房地产市场动荡，不利于房地产市场的稳定、协调发展。( 二)社会因素。社会因素是影响房 地产市场的重要因素，一般包括社会政治安定与治安状况、人口状态、城市化水平等。政治稳定、治安 状况良好，会刺激房地产投资，增加有效供给; 反之，社会动荡必然导致人心涣散，对房地产的需求势必 减少。人口数量越多，家庭结构

24、趋小，城市化水平越高，都会激发房地产市场需求。除此之外，经济体 制、住房制度、土地改革、城市规划等也对房地产市场营销产生积极影响。( 三) 自然因素。房地产商品 的自然因素直接影响到其自身的价格，直接关系到房地产销售结果，这些因素包括三方面内容。一是土 地，包含土地位置、地形、面积、形状等; 二是气候，包括日照、通风、干湿、气温、自然灾害等; 三是 房屋质量，包含设计水平、建筑材料和施工情况、建筑物外观等21 。谭峻从经济因素、政治因素、环 境因素和税务因素四大方面阐述了房地产市场价格的影响因素22 。苏召学把房地产市场划分为消费市 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理

25、，论文，制度，方案手册，应有尽有- - -精品文档 - 场和投资市场23 ，利用消费市场中的市场供给量和市场需求量之间的平衡、投资市场中的市场转让价 格和开发成本之间的平衡24 ，建立房地产市场四象限模型，并分别从国民经济增长、地价、长期利 率、政府税收、房地产信贷、城市规划、拆迁安置、政府部门有关房地产开发政策的限制等方面，对影 响房地产市场运作的因素进行了分析。宫玉泉着重从土地供应总量、土地供应结构、上地供应方式和管 理政策这个方面研究了土地供应政策对房地产市场价格的影响27 。任萍，宋伟，刘武利用自组织数据 挖掘中的DMGH 多层次算法建立一个反映房地产销售面积变化的最优复杂性模型，分析

26、影响房地产价格的 主要因素。在分析影响我国房地产销售面积增长的因素时，选出了8 个影响因素 28:国内生产总值 (GDP)、国民收入、城镇化水平、信贷规模、利率水平、居民消费水平、人口数量和城乡居民储蓄存款年 底额，最后得出信贷规模、利率水平和城乡居民储蓄存款年底额是影响我国房地产市场的三个重要因 素。其中房地产信贷规模是影响房地产价格的最主要因素，对房地产市场的发展起着关键性的决定作 用，可以说这是一把双刃箭，调控的得当房地产市场会步入良胜的发展轨道，否则会使之走向低潮。利 率对房地产市场的影响与信贷规模对房地产市场的影响相比，其作用就逊色多了; 城乡居民储蓄存款年底 余额对房地产市场也有一

27、定的影响，但是也不及信贷规模对房地产市场的影响大。因此，他们认为通过 调控信贷规模和银行利率，能在一定程度上实现对房地产市场的调控，保证经济持续健康的发展。中南 财经政法大学的刘芳在分析我国房地产市场供求非均衡现状的基础上，建立了房地产供求的非均衡对数 模型，得到了我国房地产供求受商品房销售价格、人均国内生产总值、房地产投资额、城市人口所占比 重等因素影响的结论26 。以上分析表明，虽然起步较晚，但近年来国内学者仍对房地产市场进行了较 深入的研究，对房地产市场需求的影响因素也进行了一定的研究，虽然这些研究对我国城市房地产市场 的发展与调控具有一定的指导意义，但仍具有一定的缺陷，主要原因是我国房

28、地产市场运行不规范、市 场数据不完备和难以获得等条件约束，使得国内学者的研究同国外相比还有很大差距，尤其在定量分析 和实证分析方面还有待提高29 。而且在对房地产市场需求影响因素的研究当中，大多学者只是分析提 出了影响房地产市场需求的影响因素有哪些，鲜少有对各影响因素的影响程度进行分析的研究，而这种 进一步的研究对于政府制定宏观调控政策以及企业制定发展战略具有更大的参考价值30 。 在税费方面，2008 年顾云昌，蔡继明也从土地的刚性需求方面提出要想将房价降到合理的范围之内，政 府就应当降低税费，推出房地产业的利益链，才能有效平抑房价。 2.4.3房地产价格与金融风险研究 在房地产价格与房地产

29、金融风险方面，易宪容在中国不要赴美国次按危机的后尘中提出：鉴于美国 次贷危机，我国房地产金融目前存在两个问题，一是房价上涨，在同样的时间里，中国房价上涨远大于 美国几倍，中国的住房泡沫风险远大于美国房价上涨的风险。二是美国次按的贷款人，尽管其信用是次 级信用，但他们有信用评级的31 。在中国，进入住房按揭信贷的人，由于在359 号文件之前没有信用 评级，中国住房按揭信贷人的信用肯定会低美国次按贷款人的信用，这种贷款面对的风险也一定会高。 2007 年中国个人住房按揭贷款的增加额，很多人在利用银行信贷的金融杠杆在投资或炒作房地产，中国 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理

30、，论文，制度，方案手册，应有尽有- - -精品文档 - 房地产市场投资比例有多高，如果不采取有效政策，中国银行信贷赴美国次按危机的后尘也就不远了 32 。徐滇庆在房价与泡沫经济中指出衡量金融风险的高低取决于房价中的泡沫成分33 。鉴于我 国房地产价格的现状，国内学者开始从单纯价格研究转向价格与金融风险研究。人民银行课题组在房 地产金融与房地产金融风险分析研究中提出了一系列防范房地产金融风险的措施。 2.5 小结 国外在房地产价格影响因素研究中已形成了完整的体系。我国的价格研究尚处于探索阶段。国内对房地 产价格与国外研究已有基本统一的认定。房地产价格因受到经济，行政，社会，人口等多种因素的影响

31、对市场供求起作用。同时，价格影响因素研究揭示了，虽然土地价格占房地产价格构成的比重较大，但 是由于土地的稀缺性和刚性需求，有效降低房地产价格更因该通过降低价格构成中的税费比例来实现， 国内学者也开始认同这一观点，逐渐从“降低高地价”开始转向关注“降低高税费”。价格研究从最初 的单纯研究价格发展到了价格与泡沫研究，最终，价格研究中的另一个重点就是通过价格影响因素研究 揭示和预防房地产金融风险。我国也有诸多学者开始深入研究房地产金融风险问题，更多的关注高房价 不仅引发居住问题，更会引发社会范围内金融风险。但是目前国内关于价格研究的理论尚不完善，体系 仍不系统，数据统计不完整，且大多数据都集中在相关

32、机构，对于学术研究仍有一定阻碍。目前，对于 房地产价格研究还需多借鉴国外研究理论和方法。18 乌鲁木齐市房地产市场发展及存在问题。乌鲁木齐是我国五个省区民族自治区域之一的新疆的首 府，是全疆政治、经济、文化的中心，中国西部对外开放的重要门户，新欧亚大陆桥中国西段的桥头 堡，地处亚洲大陆地理中心，是欧亚大陆中部重要的都市。在世界商贸发达城市所占有的沿海、沿边、 沿河、沿线四大地理要素中，乌鲁木齐既占沿边之利，又得沿线之益，这是新疆、也是乌鲁木齐在西 部大开发中最大的地理优势。口岸：改革开放以来，特别是第二座亚欧大陆桥贯通后，乌鲁木齐已成为 我国扩大向西开放的重要门户和对外经济文化交流的窗口。全市

33、建成一个一类口岸和五个二类口岸，直 接与新疆接壤的八个周边国家特别是中亚五国的重要口岸相对应。公路: 公路四通八达，3 条国道穿过市 区与全疆、全国及周边国家相连，市区主干道河滩快速路与吐乌大高等级公路、乌奎高速公路和衔接， 外环路现已贯通。航空：乌鲁木齐机场为中国五大门户机场之一，已开通国际、国内、区内航线100 多条。铁路：乌鲁木齐火车站是全疆铁路的总枢纽，兰新铁路复线和南疆铁路的建成运营后，其承担内 地和中亚地区的客货集散运输能力大为增强。在特殊的地理位置和经济发展背景下，乌鲁木齐市房地产 市场近年来发展迅速，在2001 年至 2006 年的 6 年时间里累计仅上涨29，这远低于国家GD

34、P的增长速 度。然而，随着乌鲁木齐近几年来城市综合竞争力的提高和居民购房需求的增加，房价开始出现上升趋 势。 2009 年乌鲁木齐住房均价3744 元平方米，至当年年底已飚升至4190 元/ 平方米。两年来乌鲁木齐 的商品房均价增长率已达到50% 。 3 乌鲁木齐房地产市场的发展情况 3.1 宏观经济分析 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - -精品文档 - 3.1.1城市经济和社会发展 3.1.1.1城市概况 乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区首府，简称乌市，是全疆政治、经济、文化、科技的中心。位于新 疆维吾尔自治区北部，天山中段北麓、

35、准噶尔盆地南缘，西部和东部与昌吉回族自治州接壤，南部与巴 音郭楞蒙古自治州相邻，东南部与吐鲁番地区交界。 乌鲁木齐市行政区总面积1.2 万平方公里，其中城市建成区235.9 平方公里。城市布局呈“双中 心、组团式”形态。市区南中心为大十字一带，北中心为北京路卫星广场一带。现辖七区一县，两个国 家级开发区和一个出口加工区，即天山区、沙依巴克区、水磨沟区、新市区、头屯河区、达坂城区、米 东区、乌鲁木齐县、经济技术开发区、高新技术产业开发区及乌鲁木齐出口加工区。城市中心区由天山 区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区组成，支柱产业是第三产业；城市周边区由头屯河区、米东区等组 成，重点发展第二产业。以米东区

36、、头屯河城市副中心为依托，以312 国道、 216 国道为产业发展轴，逐 步形成以乌鲁木齐为中心的“一城两轴”、“一主多副”的空间发展格局。 天山区：面积 171 平方千米，人口49 万人。乌鲁木齐市政治、经济、文化、教育、金融中心。目 标打造现代化核心商业区。鼓励发展金融保险、信息服务、电子商务、科技服务、现代物流等生产型服 务业，优化提升商贸批发零售、民族特色旅游、教育、医疗、文化娱乐、居民服务和餐饮等消费型服务 业，结合旧城改造打造市级商业中心、对外商贸交易中心、金融商务区和民族风情旅游区。 沙依巴克区：面积 422 平方千米，人口45 万人。乌鲁木齐市中心城区之一，区内交通便利、通讯发

37、 达，已形成铁路线、国道线、公路线四通八达的交通网络。3 个二类口岸即商贸城国际二类口岸、国际客 运二类口岸、邮电国际二类口岸发展日益成熟。鼓励发展现代物流、信息咨询、科技服务等生产型服务 业，整合提升商贸批发零售、房地产、旅游、文体娱乐、居民服务和餐饮等消费型服务业，打造中心城 区的生态旅游区、面向中亚的服务贸易中心。 新市区：面积 143 平方千米，人口39 万人。乌鲁木齐市中心城区之一，国家级经济技术开发区、 高新技术产业开发区、铁路局、民航乌鲁木齐国际机场以及以中国科学院新疆分院为代表的一批科研院 所、大专院校、大型工矿企业都坐落在这里。鼓励发展信息服务、科技服务等生产型服务业，大力发

38、展 房地产、文化娱乐、教育、居民服务和餐饮等消费型服务业，打造城市楼宇经济区、总部经济区、城市 研发中心区。依托民航空港等交通枢纽，大力发展空港物流业，建设区域性国际航空枢纽中心。 水磨沟区：面积92 平方千米，人口18 万人。鼓励发展现代物流、信息服务、会展等生产型服务 业，加快房地产、都市文化旅游、餐饮、教育、医疗、文化娱乐、居民服务等消费型服务业。优化提升 满足城市需求的纺织、家具、服装为主的都市型工业，打造都市文化旅游区、区域性经贸交流会展中 心。 头屯河区：面积 276 平方千米，人口12 万人。鼓励发展以冶金工业、建材、食品工业为龙头的上 下游产业，以及满足生产、生活需求的信息服务

39、、电子商务等生产性服务业，房地产、教育、医疗、文 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - -精品文档 - 化娱乐、居民服务和消费型服务业，依托铁路交通枢纽，加快发展物流业，打造区域性国际物流中心， 建设城市副中心。 达坂城区：面积5188 平方千米，人口4 万人。在注重生态保护的基础上，适度开发煤炭、盐等优 势资源，大力发展风能、太阳能等新能源产业、生态旅游业、设施农业、特色养殖水产业以及农副产品 精深加工业，建设乌鲁木齐生态旅游区。 米东区：面积3407 平方千米，人口29.6 万人。乌鲁木齐城市副中心、全疆最大的制造业基地核心 区

40、、全疆重要的化工工业城、全疆重要的出口加工基地、乌鲁木齐市绿色食品基地和重要的人居生态新 区。拥有两个省级工业园区即“米东区化工工业园、米东区高新技术产业园”。鼓励发展石油天然气化 工上下游产业，煤化工产业和资源型工业。加快发展房地产、特色旅游、教育、医疗、文化娱乐、居民 服务和餐饮等消费型服务业，优化提高设施农业、特色优势农业水平，打造城市副中心。 乌鲁木齐县面积 4332 平方千米，人口 8 万人。在注重生态保护的基础上，适度开发煤炭等优势 资源。大力发展风能、太阳能等新能源产业。围绕城市需求，加快发展设施农业、经济林果业、精品农 业、畜产业，建设都市农业区和城市休闲度假旅游区。 3.1.

41、1.2自然环境 乌鲁木齐市区三面环山，北部平原开阔。东部有博达山、喀拉塔格山、东山；西部有喀拉扎山、西 山；南部有伊连哈比尔尕山东段（天格尔山）、土格达坂塔格等。辖区地势由东南向西北降低，大致分 为三个梯级：第一级为山地，海拔2500- 3000米或更高；第二级为山间盆地与丘陵，海拔1000- 2000 米；第三级为平原，海拔在600 米以下。乌鲁木齐地势起伏悬殊，山地面积广大。南部、东北部高，中 部、北部低。最高点天山博格达峰顶，海拔5445 米；最低处在猛进水库的大渠南侧，海拔490. 6米。 两地水平距离75 公里，高差4954. 4米。山地面积占总面积50% 以上，北部冲积平原不及总面积的1/ 10，市区平均海拔800 米。 乌鲁木齐深处大陆腹地，属于中温带大陆干旱气候区。