物业服务公司运营物业纠纷处理范例精解.docx

1、物业服务公司运营物业纠纷处理范例精解范例一开发商未能及时办理业主产权证业主陈某干1997年一次性付款购买了某公寓的一套商品房。双方约定，当年9月30日前交付使用，又在补充条款中约定，开发商应在1997年12月31目前向房地产管理部门提交完毕与业主办理房屋产权证有关的证明，若违约将由开发商向陈某进行赔偿。但直到陈某申请仲裁的1998年2月9日，开发商仍未能提供有关的证明，致使陈某无法拿到产权证。7月对日，市仲裁委员会就此作出仲裁：开发商应向陈某赔付违约金35770余元（从1997年10月1日至1998年7月24日止），同时全额承担仲裁费用。范例二同某诉潘某房屋产权纠蛤案案情介绍1989年，某煤矿

2、为解决职工住宅问题，在煤矿附近建造职工住宅楼一幢。当时，被告潘某的丈夫毛某系该矿工会主席，他已于1987年购买该矿出售的折旧公房一户，共花人民币570元。他又索取在附近新建的职工住宅楼一户，将其于1987年购买的的折旧公房改为其弟媳原告周某的名下，因为原告也是该矿的职工。房屋实际上仍由被告夫妻居住，并且原告也没有支付给被告夫妻该房的房款570元。于1989年12月岑日，原告公爹毛甲出资，由原告与其公爹毛甲共同按新建房的10%交购房款4732.64元。1989年末，该楼竣工,由原告周某与某丈夫搬入居住。但房产证是被告丈夫毛乙的名字。1991年6月19日，煤矿房产科以毛乙己购买了折旧公房为理由，按

3、矿上的规定，已有折旧公房不再分配住房为理由，将这户住宅收回，这户住宅新分配给原告周某。并将房证改在周某的名下，将原来折旧出售的公房，仍改在被告丈夫毛乙的名下。被告潘某的丈夫毛乙，于1989年12月对日，起诉与被告离婚，被告提出在煤矿附近购买的四号楼的有限产权是她和丈夫毛乙共同财产，要求分得此房。为此，原告就此房的确权问题提出诉讼。审理及评析一审法院经审查认为，此房的使用权和有限产权是被告夫妻存续期间共同取得的财产，煤矿房产科以被告丈夫毛乙有公房为由收回此房分给他人的行为无效，侵犯了共有人的合法权利。原告的诉讼请求不予支持。判决该房的使用权和有限产权属于被告和其丈夫共有。原告对一审判决不服，向中

4、级人民法院提起了上诉。中级人民法院经审查认为：被告的丈夫毛乙于1987年购买出售的折旧房一套，按其所在单位的规定，已失去取得新建住宅楼的购买资格，其分配的住宅权已被矿上收回，因此，被告对争论的房屋没有使用权，同时，被告及其丈夫并未对新购房屋交付预付款，所以没有取得争议房屋的有限产权，矿上将争议的房屋重新分配给职工原告周某，原告支付了预付款并且取得了房产证，因此，原告取得了争议房屋的有限产权。据此，二审法院取消一审法院判决，改判如下：报销一审法院判决。讼争房屋的有限产权属于原告周某所有。问题解说(一)本案中房屋有限产权的含义是什么？有限产权，又称之为“部分产权”指房屋产权人对享受政府或企事业单位

5、津贴而建造或购买的房屋所享有的、部分权能受法定限制的产权。有限产权是我国城镇住房制度改革，逐步推行住宅商品化过程中的产物。住房问题，是我国亿万人民普遍关心的一件大事。建国以来，国家为城镇居民建房投入了大量的人力、物力和财力，但城镇住房供需矛盾并没有得到明显缓和。现行的一套低租金分配住房的办法，存在着严重的弊端，不能体现按劳分配原则，刺激和扩大了住房需要，国家的负担越来越重。人们需求最迫切的住房这个大商品没有进入商品市场，造成城镇居民消费结构和社会产业结构都很不合理的现状。几十年的实践说明，现行的住房制度解决不了城镇住房问题。在这种严峻形势下，党和国家自80年代初就开始酝酿对现行的住房制度进行改

6、革，先是搞改革试点，后于1987年下决心正式在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案。住房制度改革的目标是：按照社会主义有计划商品经济的要求，实现住房商品化。从改革公房低租金制度着手，将现在的实物分配逐步改变为货币分配，由住房通过商品交换，取得住房的所有权或者使用权，使住房这个大商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环，从而走出一条既有利于解决城镇住房问题，又能够促进房地产业、建筑和建筑工业发展的新路子。住房制度改革的主要目的之一，是推动职工个人购买住房，把群众的购买力引导到改善居住条件上来，以便通过国家、集体和企业的共同努力，加紧解决住房困难。而所建的商品住宅和旧有公房在现行的低

7、工资制度下能否卖出去给职工、居民，是衡量住房制度改革成功与否的一个重要标志。为了积极鼓励职工个人购买商品住宅，国家采取了一系列的措施，主要有补贴出售、优惠付款(包括分期付款、长期低息抵押贷款)、按标准价优惠出售等。为了保证职工个人购买的这种商品住房能用于自住，以达到住房制度改革的目的，就有必要从政策法律制度上对这种房屋产权的流转作出某种限制。于是，房屋的“有限产权”便应运而生。由于我国的住房制度改革一直处于摸索、改革创新阶段，故在不同时期，有限产权的内容是有所不同的。1.住房制度改革开始到1988年2月25日以前。这一时期，有限产权的内容，主要是职工按规定对补贴购买的住宅，享有购房人的权利，但

8、不得出租、典当。如需出售、转让，必须出售、转给原售房单位或房地产部门。2.1988年2月25日以后。这个时期的有限产权制度在内容上与住房制度改革试点时期相比有所变化，已停止补贴出售的办法。职工按标准价买到住房后，产权归个人所有，可以使用、继承和出售。但出售的增值部分不能完全归个人。且在个人出售时，原出售单位有优先购买权，所以个人享有的实际上还是有限产权。3.1991年12月31日公布的国务院住房制度改革领导小组（关于全面推进城镇制度改革的意见）从政策上对住房制度改革作了最新也是最全面的阐述。其中提出了“部分产权”的概念，指出：“职工购买公有住房，在国家规定标准面积之内的实行标准价，购房后拥有部

9、分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关税费后所有收益，按政府、个人、单位的产权比例进行分配。职工拥有部分产权的住房，在自用和自住时受到法律保护，按标准价购入的住宅投入市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或出租。”这种由于享受了政府和单位优惠价所购得的房屋产权，其名词从“有限产权”改为鄂分产权”。“有限产权”的主要内容：产权人享有占有权和使用权、有限处分权和收益权；可以继承；可以在购房五年以后进入市场出售或出租，但不得高价，而且，出售和出租所得收益应由政府、单位、个人按产权比例进行分配；原产

10、权单位有优先购买权和租用权。同时，法律也允许享有有限产权的购房者和补贴者各自让波自己的权利，购买者可能通过清偿补贴费用等方法使自己享有的有限产权变为完全产权。但是，有限产权的房屋在取得完全产权以前，不得进入房产交易市场。（二）本案中毛乙、潘某夫妻为什么不享有讼争房屋的有限产权？这一问题，涉及到处理有关有限产权纠纷的一些原则。实践中，遇有此类纠纷，一般按以下原则办理：1 .1988年2月”日以前试点期间出售给个人的住宅，一律有效，购房人享有有限房权。对有限产权的房屋，有限产权人不得出租、出典，如有出售、转让，只能出售、转让给原售房单位或房地产部门。如果购房人将有限产权的房屋出卖、转让给其他单位或

11、个人，原出售单位或者房管部门提出异议的，应宣布其买卖关系无效。2 .1988年2月Z日以后，个别单位仍补贴出售的住宅，购房人不能取得产权。但如果购买人已将补贴费用交还补贴单位的，经审查属实后，可承认其完全产权，产权人可以依法自行处分。3 .如果购房人是按国家规定的标准价购买的商品房，其产权归个人所有，可以使用、继承和出售，但出售的增位部门，本人只能分得相当于原来所付房价占当时综合造价部分的比例。4 .出售新、旧住房，标准价和各项优惠措施不适用于年收入1万元以上的住户。5 .凡在1988年2月25日以后贱价出售的公有住房，应分别情况处理，或按规定补收价款，或由出售单位收回产权并退回原价金，重新订

12、立租赁关系。贱价出售的公房在未处理前不发房产证和土地使用证，已采取欺驴方法取得的房产证和土地使用证，在处理纠纷时应宣布无效。6 .旧公房出售时，原住户享有优先购买权。凡因未保护原住户对这种优惠商品住房的优先购买权而发生纠纷的，应认定其买卖关系无效。7 .购得旧公房的住户，在购旧房5年后才允许出售，且原出售单位享有优先购买权，原住户只能按有关规定取得售房款，即只能分得售价扣除有关税费后原付款占当时房屋平均综合造价的比例部分。如因该住户未保护售房单位的优先购买权而发生纠纷，须委托房地产交易市场代售。本案中，有关纠纷情况不属于上述几种情况，而是属于煤矿住宅分配问题。被告在分房之前。已经购买了一套。出

13、售的折旧公房，虽然更名为原告所有，但原告并没有付款给被告；房屋并没有转移给原告。而按照本案中煤矿房产科的有关规定，被告团已购买一套旧有公房没有了购买单位新建的住宅的资格。所以，实际上被告已不可能取得新建房屋的有限产权，而且后来有关事实也证明了产权也按规定作了更改。所以，二审法院宣布房屋有限产权不属于被告，而属于原告是正确的。范例三如何处理预售商品房建筑面积支付时增减的纠纷问：我向某房产公司预购了一套商品房，预售合同约定建筑面积为91平方米，在交房时建筑面积减至88平方米，请问我能不能向该房产公司交涉？答：预售商品房建筑面积具有不完全确定因素。在预售商品房建设竣工后，应由房屋土地测绘部门测定的房

14、屋建筑面积为准。房地产权属登记机关以房屋土地测绘部门测定的建筑面积为依据。因此，预售商品房在交付时，会出现交付的建筑面积与预售合同约定的建筑面积增减的情况。由于我不清楚你预购的商品房减少3平方米建筑面积是什么原因，另外，在签订预售商品房合同时对建筑面积的误差是如何约定的，所以，我只能就几种可能的原因及处理意见供你参考。预售的内、外销商品房统一按建设部（商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则）的规定测定房屋建筑面积。这是测定商品房建筑面积的法定依据。当出现交付的建筑面积与预售合同约定的建筑面积误差而产生的纠纷，按照房地产有关法规、规章，应当区分各种原因分别处理：(1)因分摊房屋共用部位的建筑面

15、积原因，造成建筑面积增减的，按上海市、区、县房屋土地测绘中心测定的房屋建筑面积为准。预售合同约定的房屋预售总价格不变，但预售合同约定的建筑面积有明显违法或计算错误的除外。(2)因具有相应测绘资质的测绘机构根据测绘规范实际勘测的技术原因，造成建筑面积增减的，按交付房屋时测定的面积为准，预售合同约定的总价格不变。(3)因预售商品房的建筑设计变更原因，造成建筑面积增减的根据预售合同约定的处理。如果预售合同没有约定，房地产开发企业擅自变更设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。(4)除上述情形外，交付的建筑面积超过预售合同约定的建筑面积的，预购人可以不承担增加建筑面积部分的价款

16、不足预售合同约定的建筑面积的，。房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还预购人。但预售合同另有约定的，从其约定。根据最新的商品房预售合同标准文本，对有关建筑面积的约定内容有：1 .购买房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格。合同约定的总房价款除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再另行变动。2 .在房屋交付时，房屋建筑面积以房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实侧面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：3 1)暂测面积与实测面积的误差不超过正鱼%(包括正负%)时，本合同约定的总房价款保持不变。(2)暂侧面积与实测面

17、积的误差正负%以上至正负%(包括正负)时，超过正负部分按该房屋每平方米建筑面积单价计算，退少补。(3)暂测面积与实测面积的误差超正负%,卖方同意买方有权终止合同。卖方在收到买方关于终止合同的书面通知后一天内将买方已支付的房价款(包括科4利息利率计算)全部退还买方。3.房屋相应占有的土地使用权分摊面积如发生变化，该房屋总房价款保持不变。从上述政府主管部门制定的预售商品房标准文本，对房屋有关建筑面积的规定和约定越来越规范，这方面的纠纷将会减少。范例四新拆迁法对被拆迁人给予哪些补偿问：我家住北京市西城区太平桥大街，最近接到有关部门通知，我的住所将被列为拆迁范围，这样对我们全家人来说，食、住、行都要进

18、行重新调整，生活节奏将发生变化。据说，北京市出台了新的拆迁法，因此我很想了解，我做为被拆迁人将可以得到哪些补偿？答：北京市城市房屋拆迁管理办法已于去年12月1日正式实施，其中就城市房屋拆迁的补偿，对原北京市实施（城市房屋拆迁管理条例）细则的补充规定作出了实质性调整，一是不再按户籍人口考虑调整，二是将以居住面积补偿改为按建筑面积补偿，更加保护了被拆迁人的合法利益；三是由过去主要采用房屋补偿改为现在主要以货币补偿，以适应住房改革的需要。具体到被拆迁人可以获得以下补偿：一、住宅房屋被拆除的，可以按被拆除的房屋原建筑面积重置价格结合新旧程度获得补偿。二、私有住房，房主除了根据被拆迁房屋的建筑面积重置价

19、格结合新旧程度获拆迁补偿外，还可以依据被拆房屋所在区、县的区位要求获得地级补偿。出租的私有住房，按国家规定的租金标准出租的，房屋使用人不获补偿。怀按国家规定的租金标准出租的，房屋使用人可以根据拆迁房屋原建筑面积结合所在区的当时普通商品房价格折算，、扣除给房主的拆迁补偿后，其余额作为补偿。三、如果是不成套的住房，可以根据被拆除房屋原建筑面积换算为成套住房的建筑面积后，要求拆迁补偿。四、农民宅基地上的房屋因国家建设征用而被拆除的，如果被拆除房屋原人均建筑面积超过对平方米的，在人均建筑面积30平方米以上的部分按照被拆除房屋的原建筑面积重置造价结合新旧程度以及区位地级获得补偿，超出人均建筑面积30平方

20、米以外部分；只能按照被拆除房屋的原建筑面积的重置价格结合新旧程度以及区位地级价款的20%获得拆迁补偿。五、长期居住自建房屋，并且在拆迁范围内、外均无正式住房的，可以要求适当补偿。六、住房困难户，只要经过认定的，就可以按原人均房屋建筑面积6平方米计算拆迁补偿。七、非住宅房屋被拆除的，被拆除房屋的建筑面积按市场评估价格计算。如因重点工程拆除，则按市人民政府有关规定来执行。八、出租的非住宅房屋，执行国家规定租金标准的，房主可以根据被拆除房屋原建筑面积的重置价格结合新旧程度获得拆迁补偿，房屋使用者也可以根据被拆除房屋原建筑面积的市场评估基础上扣除房主所得部分的余额作为拆迁补偿。不执行国家规定租金标准，

21、只有房主获得拆迁补偿。九、因拆迁造成停产。停业引起的经济损失，被拆迁人可以根据被拆除房屋所在区位和使用性质，按一定标准，获得一次性停业停产综合补助费。十、未超过期限的临时建筑，按照原建筑面积的建筑造价结合剩余期限，可以要求补偿。违章建筑和超过批准期限的临时建筑，就不能获得拆迁补偿。十一、因拆迁搬家，可以要求搬家补助费；如搬迁需占用工作时间的，单位应按公假处理，工资、资金照发。十二、拆除公益事业的房屋，管理人有权要求按照原性质、原规模重建或者按市场评估价格给予补偿，或者按规划统筹安排。十三、被拆迁人要求房屋补偿款的，可以根据上述拆迁补偿款与补偿房屋的商品房价格与拆迁入结算差价。范例五山墙公用面积

22、如何分摊计算答：国家建设部建良（1995年）517号文件，关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊原则（试行）中，对山墙一律按共用墙计算，即山墙的水平投影面积的一半计入公用建筑面积，然后把总公用建筑面积按套内建筑面积占套内总建筑面积的比例进行分摊，计入商品房销售面积内。附：法规一：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则、（试行）第一条根据国家有关技术标准一制定商品房销售面积计算及公用建设面积分摊规则（试行）。第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。第三条商品房销售以建设面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行（建筑面积计算规则）进行计算。第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房

23、的建筑面积（她下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。第五条商品房按，套“或单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）应与分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积二套内建筑面积+分摊的公用建筑面积第六条套内建筑面积由以下三部分组成：1 .套（单元）内的使用面积；2 .套内墙体面积；3 .阳台建筑面积。第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下：1 .套（单元）内的使用面积住宅按住宅建筑设计规范（GBJ96-86）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照（住宅建筑设计规范计算。2 .套内墙体面积商品房各套（单元）内使用

24、空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计八套内墙体面积。3 .阳台建筑面积按国家现行（建筑面积计算规则）进行计算。4 .套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积二套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积第八条公用建筑面积由以下两部分组成：1 .电梯并、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2 .套（单元）与公用建筑空间之间的分隔

25、墙以及外墙（包括山墙）墙体水平面积计算原则。第九条公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用房间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。第十条公用建筑面积分摊系数计算将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积公用建筑面积分摊系数=套内建筑面积之和第十一条公用建筑面积分摊计算各套（单套）的套

26、内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积二公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积第十二条其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。第十三条本规则由建设部解释。第十四条本规则自1995年12月1日起施行。（国家建设部制订）法规二：城市商品房预博管理办法（1994年11月15日建设部发布）第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据（中华人民共和国城市房地产管理法），制定本办法。第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条本办

27、法适用于城市商品房预售的管理。第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理。省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预算，应当向城市、县房地产管理部门办理预

28、售登记，取得，商品房预售许可证。第七条开发经营企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）开发经营企业的（营业执照）；（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；（三）工程施工进度计划；（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%上的证明材料;（五）商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置，装修标准，交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应城附商品房预售总平面图；（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。第八条房地产管理部门在接到开发经营企业的申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查

29、合格的，应在到申请后的10日内核发商品房预售许可证。需向境外预售的，应当在商品房预售许可证上注明外销比例。第九条开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售第十条商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。第十一条开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。第十二条预售的商品房交付使用后，承购人

30、应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。第十三条开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令补办手续、吊销商品预售许可证，并可处以罚款：（一）未按本办法办理商品预售许可证的；（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；（）未按规定办理和备案登记手续的。第十四条省、自治区建设行政主管部问、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。第十五条本办法由建设部负责解释。第十六条本办法自1995年1月I日起施行。法规三：商品房购销合同（标准文本）本合同双方当事人：卖方（以下简称甲方）：注册地址：营业执照

31、号码：邮政编码：法定代表人：职务：联系电话：委托代理人：职务：地址：邮政编码：联系电话：委托代理机构：注册地址：营业执照号码：邮政编码：法定代表人：职务：联系电话：买方（以下简称乙方）：（本人）（法定代表人）姓名：国籍：（身份证）（护照）（营业执照号码）:地址：邮政编码：根据中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买商品房，甲、乙双方达成如下协议：第一条甲方用地依据及商品房坐落位置。甲方以方式取得位于编号为的地块的土地使用权。（土地使用权出让合同号）（土地使用权划拨批准文件号）为O划拨土地使用权转让批准文

32、件号为O土地使用权证号为,土地面积为O地块规划用途为,土地使用权年限自月日至年月日止。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，（现定名）（暂定名）,主体建筑物的性质为,K结构，建筑层数为层。工程建设规划许可证号为O第二条乙方所购商品房的面积。乙方向甲方购买商品房（以下简称该商品房）建筑面积共平方米（其中实得建筑面积）平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米，共（套）（间）。（该商品房房屋平面图见本合同附件一，略，房号以附件一上表示为准）该商品房分别为本合同第一条规定的项目中的：第（幢）（座）层号房。上述面积为（甲方暂测）（房地产产权登记机关实际测定）面积。办暂测面积与房地产产权登记机关实际测定

33、的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则，该商品房相应占有的土地使用权，在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。第三条该商品房销售特征。该商品房为（现房）（预售商品房）O预售商品房批准机关为，商品房预售许可证号为。该商品房为（内销）（外销商品房）。外销商品房批准机关为，外销商品房许可证号为。第四条价格与费用。该商品房（属于）（不属于）政府定价的商品房。按实得建筑面积计算，该商品房单位（售价）（暂定价）为（币）每平方米元，总金额为（币）亿千百拾万千百拾元整。除上述房价款外，甲方依据有关规定代政

34、府收取下列税费。1.代收计（币）亿千百拾万千百拾2.代收元整。计（币）亿千百拾万千百拾3.代收元整。计（币）亿千百拾万千百拾4.代收元整。计（币）亿千百拾万千百拾5.代收元整。计（币）亿千百拾万千百拾6.代收元整。计（币）亿千百拾万千百拾元整。上述代收税费合计（币）亿千百拾万千百拾元整。第五条实际面积与暂测面积差异的处理。该商品房交付时，房屋实际面积与暂侧面积的差别不超过暂侧面积的正负%（包括正负%（不包括正负）时，上述房价款保持不变。实际面积与哲侧面积差别超过暂创面积的正负%（包括正负%)时，甲乙双方同意按下述第种方式处理:1 .乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起天内将乙方已付

35、款退还给乙方，并按利率付给利息。2 .每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。第六条价格与费用调整的特殊约定。该商品房出现下列情况之一时，房价款和代政府收取的税费可作相应调整：1 .由于该商品房间于政府定价的预售商品房，有权批准单位最后核定的价格与本合同第四条规定的价格不一致，按政府有关部门最后核定的每平方米价格调整。2 .预售商品房开发建设过程中，甲方代政府收取的税费标准调整时，按实际发生领调整。3 .第七条付款优惠。乙方在 年占付款金额拾 万月日前付清全部房价款的，甲方给予乙方%的优惠，即实际付款额为（币）亿千百千百拾元整。第八条付款时间约定。乙方应当按以下时间如期将房价款当面交

36、付甲方或汇入甲方指定的银、（账户名称： ，账号1 . 年 月拾万千2 .年月拾万千3 .年月拾万千4 .年月拾万千5 .年月拾万千日前支付全部房价款的百 拾 元；日前支付全部房价款的百拾元；日前支付全部房价款的百拾元；日前支付全部房价款的百拾元；日前支付全部房价款的百拾元；%,计（币） 百%,计（币）百%,计（币）百%,计（币）百%,计（币）百第九条交接商品房时的付款额约定。在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的,计（币）亿千百拾万千百拾元。其余房价款在房地产产权登记机关办完权属凳记手续后一天内付清。第十条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同第八条规定的时间付款，甲方对

37、乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按计算。逾期超过天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第种约定，追究乙方的违约责任。1 .终止合同，乙方按累计应付款的向甲方支付付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付违约金的，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。2 .乙方按累计应付款的向甲方支付违约金。合同继续履行。3 .O第十一条交付期限。甲方须于年月日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合

38、同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1 .人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害；2.3.第十二条甲方逾期交付的违约责任。除本合同第十一条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在个月内按利率计算。逾期超过一个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第种约定，追究甲方的违约责任：1 .终止合同，甲方按乙方累计应付款的向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。2 .甲方按乙方累计已付款的向乙方支

39、付违约金，合同继续履行。3.O第十三条设计变更的约定预售商品房开发建设过程中，甲方对原设计方案作重大调整时；必须在设计方案批准后日内书面通知乙方。乙方应当在收到该通知之日起天内提出退房要求或与甲方协商一致签订补充协议、。乙方要求退房时，甲方必须在乙方提出退房要求之日起天内将乙方已付款退还给乙方，并按利率付给利息。第十四条交接通知与乙方责任。预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办(915)(918)4.门窗保修月；5.上水保修月6.下水保修月；7.暖气保修月8.煤气保修月；9.电路保修月10.保修月；11.保修月12.保修月；13.保修月14.保修月。保修期内，因不可抗力的因素或其他非甲

40、方原因造成的损坏，甲方无须承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。第二十二条乙方购买的房屋仅作使用，乙方使用期间不得擅自改变该商品房之房屋结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质。第二十三条甲方要保证在交接时该商品房没有权力纠纷和财务纠纷，保证六年接时已清除该商品房原由甲方设定的抵押权。如交一上该商品房交接前即存在的财务纠纷，由甲方承担全部责任。第二十四条自该商品房交付之日起，（号划拨土地使用权批准文件）（甲方

41、与签订的号土地使用权出让合同）中规定的甲方权利、义务和责任依法随之转移给乙方。第二十五条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。第二十六条本合同之附件为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定韵事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。第二十六条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应该经该商品房所在地公证机关公证。第二十八条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由仲裁委员会仲裁。甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。第二十九条本合同（经甲、乙双方签字）经公证（指外销房）之日起生效。第三十条本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同时，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按实际已付款（已收款）的赔偿对方损失。第三十一条本合同自生效之日起天，由甲方向，申请登记备案。第三十二条本合同连同附表共，一式份，甲、乙双方各执一份，各执一份，均具同等效力。甲方（签章）：（）代表人/代理人（签章）年月日乙方（签章）：）代表人/代理人（签章）年月日鉴于