1、即墨房地产市场调查报告一、即墨市概况即墨市地处山东半岛西南部的胶州湾畔。南临黄海,北靠胶州市,东接青岛经济技术开发区,西邻诸城市、五莲县和日照市。与日韩隔海相望。城市总面积 1894 平方公里,辖 17处镇(街道办事处),总人口833837人(2008年底)。城区位于市境中部、灵山湾畔,三面低丘环抱,东南濒海。城区规划面积即墨市是青岛西海岸的一座新兴滨海城市,依山傍海,风光秀丽,海岸线长130公里,占青岛西海岸总面积的88 。其综合经济实力和基本竞争力在 2005年分别跃居全国百强县(市)第 34 位和第 25 位。即墨市是青岛的卫星城市之一,是青岛市经济重心战略西移的主要依托和发展腹地,也是
2、正在迅速崛起的“青岛西海岸都市新区”,成为“环渤海经济圈”有一发展新亮点。跨海大桥及海底隧道分别计划在明后年建成通车,即墨与青岛的城市对接也将成为现实,必将促进即墨市各行业进一步发展。二、即墨房地产行业发展概况。近年来即墨房地产市场和中国大部分城市一样水涨船高,从02、03年千元左右增长至现在均价近4000元/平米。从08年下半年开始,由于金融危机影响等原因,房地产市场进于调整状态,消费者持币观望,房地产企业全面收缩战线,市场存量房较多。即墨市房地产市场也受到一定影响:1、房地产市场投资情况 房地产开发投资降温。2009年一季度,即墨市完成房地产开发投资1.64亿元,同比下降55.6%。在房地
3、产开发投资中,住宅完成投资1.52亿元,同比下降50.9%;商业营业用房完成投资0.03亿元,同比下降82.1%。土地开发面积及新开工面积大幅下降。一季度,即墨市房地产开发企业完成土地开发面积4.26万平方米,同比下降81.0%;房屋新开工面积4.06万平方米,其中住宅新开工面积3.73万平方米,同比分别下降86.9%和86.1%。2、房地产市场销售情况商品房销售面积减少。1月份以来,即墨市商品房竣工面积增长缓慢。一季度,房屋竣工面积12.09万平方米,同比增长7.0%。其中住宅竣工面积12.01万平方米,同比增长29.6 %。商品房销售面积达到8.24万平方米,同比下降18.2%,其中商品住
4、宅销售面积8.00万平方米,同比下降4.3%。在总的销售面积中,现房销售面积为5.91万平方米,其中住宅5.71万平方米;期房销售面积2.33万平方米,其中住宅2.29万平方米。房屋空置面积加大。截止3月末,即墨市房屋空置面积为34.70万平方米,同比增长8.5%,其中住宅空置面积31.00万平方米,同比增长35.3%。3、房地产市场价格走势商品房平均销售价格小幅下挫。一季度,商品房销售额为2.80亿元,同比下降26.2%,其中商品房住宅销售额2.73亿元,同比下降12.9%。商品房住宅每平方米平均销售价格3407.31元,同比下降9.0%。从五一前后开始,房地产市场又趋向活跃,出现回升趋势。
5、二季度房地产开发投资完成3.2亿元,同比增长0.7%。商品房销售价格小幅上涨,同比增长2.92%,目前销售均价约在3800元/平米左右。二、即墨市房产板块分区目前,即墨市的房地产开发主要分为三个版块:1、老城区版块目前,老城区开发量相对新城区和海滨工业园较小,而且所有开发项目普遍规模不大。但老城区由于市政配套完善,生活便利,所以所有楼盘开盘后销售都比较好。目前,老城区在售楼盘不是很多,而且,在售房源面积普遍以100以上为主,楼层也不是很理想(五、六楼居多),价格基本在32004000元/。2、 海滨工业园版块(含大珠山一带) 该版块属于即墨最近几年新发展区域,开发量比较大,楼盘规模普遍较大,社
6、区规划比较成型,而且,该版块内的楼盘价格普遍较低,所以吸引了不少中低消费者的注意。但由于该版块相对位置偏远,与农村混居,周边市政配套相对不完善,生活很不便利,所以也限制了不少消费者的购买欲望。目前,该版块在售楼盘比较多,可选择性比较强,户型主要以80100为主,价格基本在3000-3800元/左右。3、 新城区版块 新城区版块自即墨政府东迁之后,一直是开发热点区域,本区域内的楼盘普遍定位较高,社区规划设计比较先进。但该版块由于靠近海边,靠近政府,所以区域内楼盘价格涨幅较快。相对其他两个版块,价格悬殊太大,所以,限制大部分本地客源的消费欲望。目前,该版块内楼盘开发量比较大,面积主要以100以上为
7、主,价格基本在45006000元/左右,消费群体主要以外地客源为主。 三、各楼盘调查情况说明:(1)老城区版块。老城区房地产市场发展状况主要能够体现当地人的购房消费水平。老城区目前在建在售新楼盘非常少,因此调查楼盘包含新楼盘及近几年建成的项目,主要调查楼盘情况如下:1、 樱珠山花园城位置:泰山路北上海路东开发商:天一集团规模:项目占地1200亩,建有别墅及多层,现在销售的为2期玫瑰庄园,住宅面积从78-140平方米,别墅面积200-400平方米。面积:78-140,主力户型80左右。价格:31003500元/ 车库:2800元/ 储藏室(全地上):1430元/ 07年初时销售均价为2800元/
8、平米销售状况:80%,别墅已售完优劣势比较: 优势:大型住宅社区,内部配置比较完善 社区建设基本成型,基本上属于现房销售 知名度比较高 价位相对较低 劣势:位置偏僻,周边市政配套不完善,生活不便利 在即墨市名声不是太好 2、吉利花园, 地处人民路上(人民路143号),青岛吉利达房地产07年初开发,2008年4月份交房。户型面积:5694平米左右,主力户型75平米、80平米左右。价格:07年销售价格:一楼为2720元/平方米,六楼2560元/平方米;均价为2700元/平方米左右。目前小区二手房价格:为3000-3300元左右。优势:户型设计合理,面积以中小型为主,很受客户喜爱,离汽车站较近,交通
9、方便。劣势:位于人民路西,但周边全是平房,有点杂乱,小区规模不大,个别单元一梯三户。周边的黄海小区二手房价格为2800-3200元左右。同泰裕嘉园二手房价格3300元左右。 (2)新城区版块1、欧美世纪花园位置:即墨经济开发区大连路南侧,温州路东侧开发商:青岛金世纪房地产有限公司投资商:欧美投资集团规模:一期8栋多层,二期有13栋多层,6栋小高层,5栋高层。户型面积:面积96148之间,主力户型是110115价格:均价在42004700元/左右,两套特价房3700元/平米。销售状况:一期在08年初交房,目前入住率很低。二期销售周期较长,以外地购房户为主。优劣势比较:优势:小区成大型社区,配套齐
10、全。户型比较受年轻人的欢迎。 劣势:周边环境配套不成熟,交通不方便,公交路线少,出行不方便,小区位于东部,处于发展中地段,可能有升值潜力,但是起价高,已经超出了当地大多数客户的接受范围。2、 海韵丽都位置:位于青岛西海岸都市新区,即墨市人民政府广场前,大小珠山,灵山岛环绕四周,滨海大道,水城、经贸大厦、电力调度大厦等在其周围,区域中心优势凸显。开发商:青岛光大集团规模:分两期工程,共有个楼座,一期有个楼座,二期有个楼座,其中一期有一座高层,个小高层。户型面积:178、 155 、 108.99、 111、 138、 161、 168 价格:价位在:47006700元/ 精装修房再加装修费750
11、元/平米。销售状况:一期去年2月份交房。二期目前只有150平米以上大户型,二期中的两栋高层计划于年底开工。优劣势比较:优势:配套先进新颖,在山东省属先进配套,有吸引力。 户型设计比较合理 靠近海边,靠近新市府,地段升值潜力大劣势:周边市政配套不完善,生活不是很便利户型面积较大,客户群范围狭小。主要以外地客源为主首付款至少30万以上,对消费者压力太大3、 慧海星光苑位置:即墨珠海路与青岛路交汇处开发商:即墨市房地产开发总公司规模:共个楼座户型面积:106.09、108.50 、126.16、139.48、129.57、153.58、 146.78价格:起价4200元/ 二楼4600元/ 车库:3
12、600元/,草房:1500元/ (车库和草房可以不要,自由选择)销售情况:已售完。优劣势比较: 优势:小区配套齐全,小区内环境好,外观漂亮,车库和草房以自由选择。绿化率高。 劣势:周边环境不是很好,人文环境不是很好,价格偏高,每平米还要加元的装修费。4、香槟海岸位置:青岛即墨经济技术开发区西河路开发商:颐荣置业房地产有限公司规模:共有七个楼座,已全部在建,其中有32层、26层、18层。总建筑面积170万平米。价格:均价48005500元/。每平米收700元/装修费。车位10万元一个。销售情况:石油大学老师集体团购300户,团购价格3000左右。其余销售以外地客户为主。优劣势比较:优势:属大型社
13、区,小区内规划配套齐全。劣势:目前周边配套不齐全,购物不是很方便。 面积较大,单价高,以外来客户为主。(3)海滨工业园版块1、项目名称:清水卢开发商:青岛鱼得水房地产开发公司地址:即墨市上海路与海滨五路交汇处规模:13.5万平,8栋多层,6栋高层。面积:84120平米 销售价格:多层现在已售完,08年销售均价为2800元/平米。目前高层在售,3000-3800元/平米。销售状况:一期多层已交房,但入住率低。二期现房发售,北京、山西等外来客户居多。优劣势比较:优势:价格较低,外地销售渠道较好。 劣势:周边配套设施不全;交通不便利;楼体每层净层高仅为2.7米,影响销售。2、项目名称:世纪绿洲(二期
14、开发商:青岛金海滨置业有限公司地址:即墨市世纪大道东端规模:14.8万平方米。面积:80150平米 销售价格:3300-4000元/平米。销售状况:销售周期从06年中期开始,销售进度缓慢。优劣势比较:优势:户型为全明设计,南北通透 小区自身配套网点已营业,方便小区业主购物 单价不算太高,有利于销售 劣势: 户型面积大,都为中大户型 属新城区,周围生活配套设施不齐全。通过对即墨市三个板块十多个项目的调查,初步归纳出以下几个特点:1、开发区房地产市场的发展远远领先老城区市场。开发区房地产市场尽管起步晚,却发展很快。由于政府政策、城市配套、景观环境、发展潜力等方面远远优于老市区,特别是受惠于跨海大
15、桥和海底隧道的修建,开发区房地产市场可以说方兴未艾,仍有一定的发展空间。2、开发区各项目一般销售周期较长。目前开发区各项目均价4500-5000左右,高于老城区均价1500元/平米以上。当地人购买力不足,以外地城市客源销售为主。目前很多项目主要依托外地看房团,可以说开放区已明显出现旅游房地产的特点:季节性强,常住人口少;对销售渠道要求严格,以周边城市为主要目标客户。3、开发区已交房项目空置率、闲置率高。通过晚间8时左右对各项目入住率调查,发现大多数已入住楼盘入住率很低,约在10%上下。其次通过对当地利群超市、家家悦超市、维客等市场调查,开发区整体消费人群较少,消费能力不足。据2008年底统计,2008年全市城镇居民人均可支配收入17416元,农民人均纯收入8382元。同期城市居民人均消费性支出5817元,农村人均生活消费性支出2423元,此收入消费水平也难以承担较高的房价水平。11