1、2024年中国科技园区产业研究报告目录第一章行业概况2第二章产业链、商业模式及政策监管42.1 产业链42.2 商业模式72.3 科技园区勾地102.4 技术发展122.5 政策监管12第三章财务分析、行业发展和竞争分析133.1 财务分析和估值方法133.2 行业发展163.3 竞争分析173.4 中国重要参与者183.5 全球重要竞争者19第四章未来行业展望19第一章行业概况科技园区，以创新为核心的高新技术产业集聚型的综合区。包括科学研究机构、高等院校、高新科技企业，以及为之服务的商务、生活服务设施和市政、交通等基础设施。其布局应体现具有良好的生态环境，生活居住的舒适性，信息交通的便捷性，
2、以及低密度、园林化、网络化的特点。是知识经济发展的最有效的空间组织形式。“高科技园区”在世界各国和地区含义大致相同，但叫法不完全一致。如美国称为“研究园区”(ResearchPark),英国称为“科学园区”(SciencePark)或“技术园区”(TechnologyPark),意大利、法国称为“科技城(Technopole/SCienCeCity),韩国称为“高科技工业园区(High-TechIndustrialPark)等。随着国家“科技创新驱动发展”战略的实施，以产业发展为导向的高新技术园区开发取得了重大的经济成绩。近年来，国家经济发展方式的转变和经济结构的调整，对城市产业的升级和城市的
3、开发建设提出了更高的要求。在中国，科技园区就是为成长型和创新型高新技术企业提供研发载体和增值服务的一种科技园区开发模式，通过科技、地产和金融的有机融合，实现多方共赢。科技园区是工业地产的高级阶段，以产业升级、产业集群为基础，以创新型和成长型高新技术企业为客群；以战略性新兴产业为主导产业，强调了科技园区的产业定位，保证了科技地产真正成为贯彻国家自主创新战略和推动战略性新兴产业发展的重要平台；以房地产开发为载体，遵循市场经济基本规律为前提，强调了政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，充分发挥市场优化资源配置的作用。科技部数据显示，
4、2008年全国国家级高新技术产业开发区仅为54个，2023年达到178个。20082023年国家高新区数量变化情况单位：个资料来源：资产信息网千际投行前瞻产业研究院2006年，国家科技部火炬中心发布建设世界一流高科技园区行动方案，确定北京中关村、上海张江、深圳、西安、武汉东湖和成都等6个国家高新区作为建设“世界一流高科技园区”的试点园区。2015年6月，科技部召开“建设世界一流高科技园区工作座谈会”，将杭州、苏州工业园纳入建设体系。2018年的会议上，合肥高新区和广州高新区双双入选，至此，世界一流高科技园区的试点和示范单位扩大到10家。2021年的行动方案指出，到2023年，目标发展100家以
5、上的多模式、专业化技术转移示范机构，培育3-5个科技成果转化示范区、创新创业聚集地。图中国世界一流科技园区基本信息三rtm.m.十fllM-C.IFVNIWRKR11MXW.Hm4.儡化.*另9na*9(199i.3?ee.e于信1.-1lfc.IWSRBM21W.3m.*。体.空199X.03286.龙电W三1R三*m.57M.a*以京MAM2W2e1s.a情修京.*A”BMitaoiM5.M*/nwwIWtRKATiciw.esm.4*awrIlXgXfl.S汽72JUJ*4v*JaoHN2V216NHB-W202J*M2511tj2D2VU-mmMmM资料来源：资产信息网千际投行iFin
6、D图产业地产指数884203.TI市净率*格X*(-历三，500TQA141”mej*uxqjohmauov2”2(rpi?*uzcnx*i-Mt4a资料来源：资产信息网千际投行iFinD图产业地产指数884203.T【成分股价值对比M1.ntBBMBSBVM加AM：ccMMHZAiTTM：*MaIM：TIM：MKXMM,”Kg.lJ*:。“14fIZ49IfS)IOM4AXMMI1M?19HKJSJMJl。4，,1Aft21ITJtlitmmA愣SM8nmJ3Wjy。，nnneQMame81NmifinWNAU4-U-m,wIUM3”IVl19914441TJltam4MnuZSM+VflJ
7、RW440加JM1MJ?101.11133MMSSS4,J朴UOlVTM.从“IJtJ”二n帆tax4GXBII)M/VM.i)s&3,;B44AIM的MdJ”Jg3Z,XX-rlXkif4flllOO“，avWM*SMw*w小3/J43ft?*9.3S2T缢SnuWSR0电子03MMSMM91MF,fl好U0子,aotgoo11333/FaIKCG44asHsrU4414g?，“6Vooo881152三WOoo(RSHHAX“916gX3。?90X)tooOO188033资料来源：资产信息网千际投行iFinD科技园区行业的估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/
8、S市销率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。图科技园区指数上市公司的估值指标annS9(mg)帝国(PCFI(K)eoe32.sz8.8683.6TeeS3.81M11.94Oeee2s.szVi41.M6.9712.ssee2.OMe6S6661.SZan9,V7OT2.258o.i5e3.52eW31.S2中关村79.31M2.S81251.7662.SZttM*U2.356O1.866-65.8W8.5766MM64.SH商原4.83M8.6Iee4.7iee1.5M68
9、682.SH“发“68601.31M4.2ee4.we6MU3.SH乐iff新31.OlM1.42M-28.4O.69e6M21S.SH23.94M1.9186n.761.97OT60eS4.SH-2.Siee.72-2.26M0.2M6M463.SH空冷伪M.ee7.4706SB.1865876M64.SH-112.95091.3484.94007.9iee6M62A.SH旦华251.57084.2688111.68685.M600639H富东冬幡7B2B81.080-3.42662.1W66M648.SH外&楮15.2M1.3M12.2See1.6SM6eM5B.SH孑321.3160e.
10、62ee.6.8486M66S.SHit”4.3M).9sse3.35004.14e6M65.SH天地6M8M08.7Iee-6.2Be.26e6M730.SHm454.32001.7M6U.7i27.790。6M736.SH/用育新15JSM6.7688-3.81M.%6G783.SHVfAHfi25.61O1.83M63.7300M.&4S069M4t.SHxl26.42M.jee5.29866.e6OM72.SH中15新-1B.61Oie.366G18.97M3.380960M95.SH徐口料26.1M62.uee32.8uasee61512.SHKR8.9208.83806.2S82.
11、86fi我国的传统产业园区正在向智慧园区发展，前瞻产业研究院指出，随着我国智慧城市建设加速和园区信息化发展趋向成熟，智慧园区建设需求将持续增大，市场规模恢复较高增长态势，到2022年将超过3000亿元，2023年将达到1722亿元，在2024预计会有一定程度的回升，未来发展空间广阔。同时，伴随着国内智慧城市建设步伐的加快，有部分地区产业园区已经开始投身于智慧园区建设，在智慧产业园区方面，基于互联网+的绿色智慧、生态共聚的产业园是发展方向，构建互联网+的020智慧园区平台是关键举措，平台+生态圈的园区发展模式是必然趋势；同时，也需要有开发、发展、运营、商业以及管理等模式的创新作为探索中国智慧产业
12、园区发展的新思路。2019-2024中国智慧园区市场规模及预测资料来源：干际投行资产信息网前瞻产业研究院Wind数据显示，科技园区指数2021年以来的波动率较小，波动主要集中在2015年至2016年和2019年至2020年。图科技园区指数历史波动率从国家级高新区区域占比来看，国家级高新区主要集中在华东地区和华中地区，占比分别为36.78%和16.09%o图国家级高新区区域占比（单位：%）国家级高新区区域占比（单位：%）华北地区西北地区东北地区西南地区华南地区华中地区华东地区资料来源：千际投行资产信息网中国开发区网由科技部火炬中心组织实施的对全国国家高新区的考评包括4个一级指标：知识创造和技术创
13、新能力（权重30%）、产业升级和结构优化能力（权重30%）、国际化和参与全球竞争能力（权重20%）、高新区可持续发展能力（权重20%）o结果显示，2020年综合排名前3的国家级高新区是中关村科技园区、张江高新区、深圳高新区。表2024年国家级高新区排名TOP20园区naBE111sna2123U潘富断区414S我汉东“鹿筋区1$78*SM*81三11*KB717利安志稣国18大春离9臻寿国防区19K*E26B离新区资料来源：千际投行资产信息网科技部图Wind新材料指数上市公司总市值TOP20ftna9tta*etorBru.m1J332M.B最Ege.MWn,m.2esm.99.576.m.2
14、97.23S.l”.9U6M4S9.SH1194r467z9A.211.725,732.48.SSS.4381.924266M64.SH京口13.MS.162,93.3.28i4737.3S.2314.02110.H336et783.Sti.MS.2.6S.45341.K3SM.gS,*M2?l.U5f.unMHl,.m.47S.7ame.tw6W7M.SHst*ft.I7Jv2MM.15九322M,2X,371.ns8.T9WM28.SZ7S.9W.n,9V9.tUB1.2Weetne.SM3.7BtMI612.n19.l8.71.13e.W74.7W9665WWB2Se,52e.211%S
15、682U2.4,237.2662.X226MUJ.SH三*W.m.ee.M.M1.213B6MM2.SHt.m.n9.3H.uVn*2.B3S资料来源：资产信息网千际投行Wind1 .长春高新(000661.SZ)：1993年6月，长春高新技术产业(集团)股份有限公司由长春高新技术产业发展总公司独家发起设立，总股本13750万股。1996年12月18日，公司股票在深圳证券交易所挂牌上市，是东北地区最早的一批上市公司之一。2 .上海临港(600848.SH)：上海临港控股股份有限公司是上海临港集团旗下专业从事产业载体开发的国有控股上市公司。2015年11月18日，公司在上海证券交易所挂牌上市，
16、证券简称“上海临港”、“临港B股”，股票代码“600848”、“900928”，总股本89517万股。3 .中炬高新(600872.SH)：中炬高新技术实业(集团)股份有限公司成立于1993年，1995年在上海证券交易所上市股票代码600872,是国家级高新区中首个上市的园区管理企业，也是中山市第一家上市公司。4 .张江高科(600895.SH)：上海张江高科技园区开发股份有限公司于1996年4月在上海证券交易所正式挂牌上市，系采用公开募集方式设立的股份制上市公司。公司简称；张江高科，股票代码600895o作为上海科创中心建设核心区的重要上市开发主体，张江高科迎来了转型发展的历史性机遇，即：科
17、创中心建设给张江高科转型发展提出了新使命；双自联动给张江高科转型发展提供了新空间；新一轮国资国企改革给张江高科转型发展注入了新动力。图全球重要竞争者园区国庆/地区硅谷英国蜷加罗尔印度剑侨英国新竹台湾资料来源：资产信息网千际投行1 .硅谷(SiliConVaney)：硅谷是跨国公司诞生的摇篮。创造出10余家世界性的跨国企业，如惠普、Ete1、太阳微、思科、甲骨文、安捷伦、苹果电脑等年销售收入均超过或接近百亿美元。2002年，硅谷销售收入超过10亿美元的企业就达到了39家。2 .班加罗尔：印度班加罗尔抓住全球产业转移趋势，利用本土资源优势，集中发展软件外包这一新的产业业态，成为全球重要的软件外包中
18、心。可以说，园区许多机制、要素资源、基础设施等都是围绕软件外包发展进行设置，为支持软件外包发展提供良好的发展环境。3 .剑桥(Cambrieige)：剑桥大学是催生剑桥地区高技术产业集群的源头，不断创造了大量的技术和企业，催生了以研发为主的产业。剑桥地区高技术产业集群最早始于1960年，剑桥大学毕业生创立了第一家企业一一剑桥咨询公司，此后该公司又衍生出了一系列“技术提供者”，并最终形成目前的高技术产业集群。第四章未来行业展望前瞻产业研究院指出，随着全球物联网、移动互联网、云计算等新一轮信息技术的迅速发展和深入应用，园区信息化、智慧化建设已成为发展趋势。近年来，我国的产业园区也向着智慧化、创新化、科技化转变。图科技园区发展关键词创新创业流量经济供应链物流%高端制造砥资料来源：资产信息网千际投行到2025年，国家高新区布局更加优化，自主创新能力明显增强，体制机制持续创新，创新创业环境明显改善，高新技术产业体系基本形成，建立高新技术成果产出、转化和产业化机制，攻克一批支撑产业和区域发展的关键核心技术，形成一批自主可控、国际领先的产品，涌现一批具有国际竞争力的创新型企业和产业集群，建成若干具有世界影
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