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1、设计建议书一、项目背景2二、智能化系统规划设计22.1设计原则22.2 机房及楼层管理间规划32.3管线敷设路由规划42.4接地规划42.5子系统建设规划4三、建筑智能化系统建设实施建议53.1系统集成73.2综合布线系统83.2.1办公网络综合布线83.2.3智能化系统设备专用网络布线93.3安防系统93.3.1视频监控93.3.2防盗报警103.3.3无线巡更113.4智能一卡通113.4.1消费管理113.4.2门禁管理系统113.5 停车场管理系统123.6计算机网络系统133.6.1办公网系统133.6.2园区设备专网143.7 有线电视系统143.8物业管理系统143.9信息化物联
2、网系统153.10 多媒体数字公告系统163.11背景乐音及紧急广播系统163.12火灾报警及消防联动系统173.13楼宇自动化控制系统173.14多媒体会议系统203.15机房工程21一、项目背景*集团*工业产业园，位于*，总建筑面积为*万平方米建筑面积。园区是以IT产业研发与产业化为主导，集新材料、汽车概念设计、生物科技、航天技术等产品研发与产业化为一体的高科技产业园区。规划建设生产研发区、科技成果孵化区、商务配套区、小总部经济区、商务酒店服务区、生活配套区等六个功能分区。整个园区包括:9幢十二层软件研发楼、8幢六层软件研发楼、12幢4层办公楼、5幢六层办公楼、8幢十二层宿舍楼、1幢十二层
3、配套设施楼、4幢三层配套设施楼以及1.5万平方米地下停车场，提供900个车位。二、智能化系统规划设计本项目一期共八幢大楼，本次招标书一期八栋中的3栋。工程的特点是该项目最终用户未定，暂无特定需求。要求建设符合甲级写字楼标准的智能化系统，并在节约资金的情况下充分考虑将来整体销售后最终用户可能用到的智能化系统建设基础设施。2.1设计原则在财富产业园智能化工程建设中，遵循下列原则： 先进性和适用性：应充分考虑信息化社会迅猛发展的趋势，在技术上适度超前，所采用的技术和设备应能保证将产业园建成先进的、现代化的管理平台。 成熟性和实用性：应采用被实践证明为成熟和实用的技术和设备，最大限度地满足园区在业务和
4、未来发展的需求，确保耐久实用。 开放性：应考虑产业区在 21世纪发展的需要，使系统与未来扩展设备具有互联与互操作性，且能很方便地融于全球信息网络中。 集成性和可扩展性：应充分考虑各子系统的集成和信息共享，保证子系统总体上的先进性和合性，采用集中管理、操作和分散控制的模式。 标准化和模块化：根据产业园智能化系统总体结构的要求，各子系统必须标准化、模块化易于管理和维护，代表当今最新的科技水平。 安全性和可靠性：整个产业园的智能化系统必须具有高度的安全性、可靠性和稳定性。 服务性和便利性：为适应多功能、外向型的需求，对于来自产业园内外的各种信息进行收集处理、存储、传输、检索、查询，为产业园的管理者提
5、供有效的信息服务和充分的决策依据，为产业园的投资者和客户提供安全、舒适、方便、快捷、高效、增值的服务。 经济性：在先进性和可靠性及高性价比的前提下，通过优化设计达到经济性的目标。 创新性：以技术原理成熟为前提，合理运用新技术或引入新型应用，提炼出智能化目亮点。2.2 机房及楼层管理间规划原建筑设计在各个建筑的地下一层有进入大楼弱电通信进线间；消防安防控制室和计算机中心机房集中统一设置在D栋一层，考虑到实际需要，现有消防控制室面积仅30平方，请投标方按照规范考虑设计；按照规范根据楼层平面布局从地下层直至顶层在相同位置，在每个楼层规划弱电间分配线间，同时考虑到大楼智能化设备的不确定性，尽量预留足够
6、空间。各楼弱电间除区域主控安防、消防机房和区域计算机中心以外，均按照无人值守的设备间进行规划，为日后园区统一管理、简化管理构建基础。根据各个建筑的实际建筑结构调整，根据最终设备的数量以及机房布局进行最终设计。2.3管线敷设路由规划地下一层的进线间与楼层管理间之间敷设水平线槽，用于进户电缆；一层的安防中控室与楼层管理间之间敷设水平线槽，用于安防和其他弱电系统的视频和控制线路敷设。弱电间内的垂直线槽分为2组：一组以综合布线系统，另一组以其他子系统。楼层水平线槽：弱电管理间之间线槽必须连通，在机房和弱电井必须要预留线槽。由于各公共区域吊顶内空间有限，在没有明确的需求情况下每个楼层吊顶内仅敷设一根弱电
7、线槽进各出租区域（如与各出租区域同样采用网络地板则不需要）。2.4接地规划对建筑智能化系统的接地提出要求：采用大楼联合接地体，在每个弱电间提供一个专用的等电位接地箱。在每个建筑的专用机房至少预留2个等电位接地箱。2.5子系统建设规划鉴于最终用户未确定的原因，我们根据以往的经验并考虑用户的投资和项目的销售定位于甲级写字楼，建议建设如下子系统： 智能化系统集成管理平台 综合布线系统 建筑设备监控系统（楼宇自控含智能灯光管理） 综合安防系统（电视监控、防盗报警、周界防范、无线巡更） 物业管理系统 信息化物联网系统（暂作规划） 智能一卡通系统（门禁、消费管理） 停车场管理系统 背景音乐及紧急广播系统
8、有线电视系统 信息引导及发布系统 多媒体会议系统 机房工程（防雷接地、UPS等）以上子系统是现代化产业园区的智能化系统基本需求，有了这些功能基本才称得上智能化科技产业园。按照上述规划，顺利完成一期工程建筑智能化系统建设，最终根据实际入住企业单位的需求进行精装修工程并完成整体智能化系统。三、建筑智能化系统建设实施建议智能化的园区建设的目的是为了满足最终入驻企业的需求，将目前国内外先进的计算机技术、通信技术、网络技术、信息技术、自动化控制技术、办公自动化技术等运用在整体园区服务中，在提供温馨、舒适的工作环境的前提下，减少管理人员、降低能量消耗、实现安全可靠运行、提高服务的响应速度，使建成后的园区高
9、效、稳定的运营，更好地为入驻企业服务。智能化建筑通常由三大系统组成，即通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、楼宇设备自动化（BA），并将这三大功能结合起来，实现系统的集成。而产业园的智能化并不只是普通的建筑智能化,有着产业园的特殊性, 它是“以服务为中心”实施招商引资、孵化创业服务的特殊场所，在建设中更需要比较多地考虑到入驻企业的需求，处理好管理和服务的需要,并按照国家建设规范，使“智能”化的功能最大限度地为入驻企业提供优良的服务。下面是我们作为招标方针对此项目备注的项目设计要点，罗列如下供投标方参考： 构建整体园区智能化系统设备专网，整体园区地域广大，大楼众多，而规划统一的管理将为日后园区
10、管理工作提供极大的方便。鉴于建筑智能化各分系统网络化、集成化趋势，建议构建园区智能化设备专网，为例如数字安防、广播网络、IP结构门禁一卡通、物联网系统、公共信息平台等分系统搭建有规划、统一的设备网络平台。为例如楼宇设备控制系统、多媒体会议系统、液晶媒体播放系统中的各类数字设备提供网络接口可能。 构建多级级联的数字安防系统，现今数字安防已成为安防的趋势和必然，为了更好的监控效果与回放效果，数字监控、数字安防已在技术上完全更替了以往的模拟监控和安防模式。数字平台的广泛使用，使得各类以往模拟安防难以企及的技术问题得以解决，并可以将局部已建成的模拟系统安全无缝接入。同时也为日后直接向公安等社会安全主管
11、部门提供数据打下了基础。 对于多区域，建筑群模式的园区安防，多级级联的数字安防系统是建设的首选。 为各会议室、功能区等公共区域提供无线网络覆盖，以后可为业主租用提供有偿或无偿服务。 建设与巡更系统相结合的对讲无线定位系统，同时可拓展安防摄像联动跟随功能模式，更好地应付突发安全情况，构建更安全的创业办公环境。 充分考虑电梯间、残疾人卫生间等区域和位置的残疾人报警救助系统，充分体现整体园区的人文关怀与服务意识。 门禁一卡通系统建设侧重于梯控一卡通管理、停车场管理、车位引导管理、消费POS管理。总体的目标同样是简化管理模式，从技术手段上帮助有效管理。 结合消防广播系统，建立分布网络结构的公共广播和背
12、景音乐系统。建议采用各地块（建筑）功放前端模式，主机房集中网络控制。关于消防强切，可视消防系统情况而定是在主机房集中强切或分地块局部直接控制强切。 公共信息查询和发布系统，建议采用具备电子导引功能的多媒体信息查询系统，使人员能以最快的速度找到需要找的企业单位及其位置，最大限度地提供地点的快速查找与定位功能；关于LED显示终端和大厅、电梯厅液晶媒体播放系统建议建设多媒体信息发布平台，通过网络和发布终端将各位置的不同类型，不同规格信息发布设备进行网络统一管理，集中发布。 关于多媒体会议系统的建设，我们认为除了有针对性地建设各种类型和功能侧重的会议系统以外（例如侧重于功能报告的多功能厅、侧重于专家评
13、审评分的评审厅、侧重于贵宾接待的贵宾厅、侧重于教学演示的多媒体教室、侧重于小范围董事会议或部门会议的中小会议室），还应该着重考虑各会议系统之间的可能互联互通与传输，构建功能更加宽泛的多区域联合会议。 关于智能化节能与环保控制，建设的楼控系统建议考虑灯光场景控制，结合安防报警灯光联动功能，除了保证实现切实的节能效果，还能有效震慑效果，对安防系统有一定辅助功能。各个子系统具体设计规划阐述如下：3.1系统集成智能化系统中各个子系统根据其功能是相互独立的，但作为一个智能化产业园其整体还应实现多个系统的集成。集成管理系统是利用计算机及其网络对园区的各个建筑物智能化子系统进行现代化的管理，使创业园的智能化
14、设备管理工作达到统一化、规范化和自动化的管理，以提高工作效率和响应时间。整个集成管理系统由集成网络、被集成的子系统和集成管理中心三大部分组成。集成网络将集成系统与需要集成的各个子系统通过线缆和网络设备连接起来，保证相互之间的信息传输和通讯。智能化系统所需要的网络不与日常办公的系统共享一个网络平台。所以建设完全独立的智能化系统专用控制网络在本项目中尤其显得重要。集成对象被集成的对象包括：楼宇自控系统（污水、照明等）、安保系统（监控、门禁、报警）、消防系统、数字公告系统、物联网系统等。这些被集成的系统都自成体系，完成独立功能，同时，又提供标准的对外接口（ODBC、OPC等），实现对集成系统扩展功能
15、的支持。集成管理系统在各被集成子系统的基础上，建立整个创业园的集成管理系统，它是整个园区的监控中心，又是整个系统的管理中心，整个园区智能化子系统的数据都汇总在这里。在实现上，我们主要依据从各集成子系统获取的信息，同时考虑实现全面的集中服务式的管理功能，充分体现整个大楼智能化和信息化水平。它通过通信接口（服务器或是各种网关）与各系统（或子系统）进行联系，完成协议转换和数据交换。通过协议转换可以把不同协议的网络转为统一的协议（本系统采用TCP/IP），形成统一的网络，供集成系统使用。集成管理系统主要包括必要的硬件设备和软件系统。集成软件平台实现把所有子系统集成在统一的用户界面下，对各子系统进行统一
16、监视、控制和协调，从而构成一个统一的协同工作的整体。包括实现对子系统的实时数据的存储和加工，对系统用户的综合监控和显示以及智能分析等其它功能。这个集成系统严格按照集成目标和原则的要求，通过优化、筛选，将被集成的各系统集成到一个管理中心,做到了既合理集中，又不重复浪费。3.2综合布线系统综合布线系统分为办公网络综合布线、智能化系统设备专用网络布线。3.2.1办公网络综合布线包括数据、电话二部分。工作区：在产业园管理自用办公区，每个普通办公人员工位提供4个信息点（办公网2点、电话2点）。为满足现代化办公需要，在大开间办公室每6-8人多预留1组信息点以满足网络打印机和传真机等公用设备，机房、会议室等
17、区域设1个4芯千兆光纤信息点。考虑对外租赁的区域日后自行扩展的需要，为所有大开间办公室预留了集合点，并多预留1个4芯光纤信息点以满足未来高速办公网络需要。所有出租区域信息点构建至楼层配线间，根据日后用户自己组网的需求或一步到位的办公格局模式分别对待。建议采用网络地板的方式，便于租户灵活布线。水平电缆采用6类非屏蔽双绞线和4芯千兆多模光纤。垂直主干光纤每个楼层管理间12芯万兆光纤，主干话音电缆每个楼层管理间100对3类双绞线。为大开间办公室和有必要公共区域预留无线接入点布线至各区域中心位置，（此处如采取的是非PDU供电方式则需强电安装配合设置取电位置）系统的主设备间设在计算机房和通信机房。3.2
18、.3智能化系统设备专用网络布线智能化系统专用网络包括建筑设备控制系统BA、数字网络监控系统SA、物联网系统、网络式背景音乐及紧急广播系统、多媒体信息发布系统、门禁控制系统等。考虑到以后各类系统的新增与扩容，应设置有效冗余信息点。整个系统采用全星型结构，建筑物楼内水平布线采用6类非屏蔽双绞线、建筑与建筑之间主干采用12芯光纤。综合布线（机构化布线）拟采用品牌美国百盛、美国IBM、美国泛达全系列产品。3.3安防系统综合安保管理及门户管理系统则采用闭路电视监视（CCTV）技术、主被动防盗报警技术、通道控制及门禁系统技术，采用多层次、多手段的方式，为大楼构造全区域周边防护、大楼主体防攀爬防护、图像监视
19、、门户管理、重点场所防护等体系，为产业园提供一整套技术防范措施。闭路电视监控系统在各建筑大楼内首层出入口、人员较多的地方、重要的通道、财务处、贵重物品库、电梯和必须设防的场所设置前端摄像机，将图像传至监控中心，集中进行实时监控和记录。使保卫人员随时了解大楼的安全动态，同时可采用多媒体图像处理技术进行图像分析、检索和储存等处理。防盗报警系统对重点防范的部位安装超声、红外双监探测器，并与闭路电视监控系统连锁操作。室外周界采用主动红外探测器，主机采用总线方式，与室外相关摄像点联动。通过布防，将非法侵入信号进行报警、记录、确认和及时处理。同时应留有与公安110报警中心联网的通讯接口。巡更管理系统设置一
20、套有线或无线的巡更管理系统，对保安人员的工作进行实时监督。在保安人员的巡更路线上安装巡更控制点，当巡更人员走完全路程或在巡更的过程中，将控制点的时间及状态信息传送到管理主机。整个安防系统采用数字化集成管理平台，并接入园区的系统集成平台中，实现统一的数字化管理。为保障系统稳定性和安全性，建议采用非windows平台嵌入式管理主机，结合扩展磁盘阵列完成海量视频存储。3.3.1视频监控主要监视范围：大厦四周采用室外快球摄像机监视周界区域；大厦一层主要出入口和各个楼层的楼梯间，走廊、电梯轿箱等采用红外半球摄像机监控，能够保证在夜间无照明条件下的监控图像可清晰地分辨人员面部特征；在园区四周、进出入口及中
21、心广场、室外停车场的等区域设置室外红外一体化摄像机进行24小时全天候监控；地下停车场设室内快球型摄像机，保证车辆安全。整个系统采用先进的数字系统，前端视频图像编码后通过网络传回到安防中控室在通过解码器再送至电视墙及硬盘录像机，图像数据采用支持RAID5的磁盘阵列方式存储，保存时间30天。整体系统具备一定的智能图像分析和识别功能，采用一些支持视频跟踪功能的智能球可完成视频跟踪功能。 闭路电视监测设备能清晰有效的探测到现场的图像，达到四级以上（包括四级）的图像质量等级。 系统联动全部采用硬接线的方式实现以下联动关系：监控系统与紧急对讲系统之间的联动、监控系统与巡更系统之间的联动，系统联动响应时间不
22、大于4秒。 系统清晰度：彩色摄像机不低于520线黑白摄像机不低于600线 通道隔离度：42dB 灰度等级：大于等于8级3.3.2防盗报警防盗报警系统是通过在档案室、机要部门、财务室、设备库房、机房等重要区域，根据不同的防范区域，依据环境和实际需要，分别设置前端防止侵入的自动探测设备。在大楼室内入口处设置红外双鉴探测器，在窗户处设置红外幕帘探测器，在办公区域附近设置紧急报警按钮（可采用隐蔽式），在控制中心防区布撒防主机等设备。对于各个对外租赁的区域，每个区域设置1台联网的小型报警主机，用户可以独立进行撤布防，当该区域报警时，可将信号传输至园区的报警中心。在室外周界设计采用泄露电缆的方式进行监测报
23、警，该报警系统对于非金属体或非人体，比如树枝等，由于对电磁场的干扰极弱，可以将小动物，如小狗、小猫等在防护区域移动的干扰滤掉，达到有效防护的目的。整个报警系统与闭路电视监控系统、照明灯光进行联动，同时将经各种途径非法进入相应区域及房间的触发报警信号发送到安防控制中心主机和对应的监控中心电视墙上，主机处可显示报警位置、记录和打印等。另外系统应该具备信息传输加密功能。3.3.3无线巡更保安员采用手持式巡更器进行巡逻，先读取人员钮，然后按规定路线读取每个巡更点巡更。事后可将巡更棒中的内容读入主机，利用管理软件处理所有数据从而进行考核，并且形成完善的安全保卫电子文档。同时可借助物联网应用系统，对巡更人
24、员进行定位跟踪，使得安保巡逻管理更加完善。有利于产业园安全文明建设水平的提升。监控系统拟采用索尼、松下、华为3COM品牌摄像机、编码器及数字管理平台主机及扩展存储全系列产品。报警系统拟采用品牌美国霍尼韦尔主机、枫叶及8路LED家用报警主机系列产品无线巡更系统拟采用品牌澳洲A&A、兰德华、九竹、蓝卡产品、3.4智能一卡通采用感应IC卡一卡通方案，由一卡通服务主机、门禁子系统、监控子系统、就餐消费子系统、电梯管理、发卡子系统、访客管理系统等组成。一卡通系统采用TCP/IP网络拓扑结构。一张卡片可通用于所有子系统，所有子系统共享一个数据库服务器，且可扩展其他子系统，实现真正意义上的一卡通，完全能够满
25、足日常进出管理需要。3.4.1消费管理系统采用感应式IC卡作为电子钱包（储值）在线式消费，在IC卡管理系统中写入持卡人姓名等资料，建立客户文档。持卡人可设定个人密码，在特定的终端上，可查询并浏览IC卡中的余额（扣账卡）或总额（计账卡）及详细的消费清单。它代替了传统的现金、饭菜票等消费方式，消费者（员工）只需预先充钱于卡中，消费时服务人员在消费机上输入消费金额，用户在消费机感应区内出示该卡，消费机认可后扣取相应金额，并记录该条消费记录，自动汇总交易数据，生成相应报表。3.4.2门禁管理系统门禁管理系统既是智能一卡通系统的组成部分，也是安防系统的组成部分。系统由非接触式IC卡读卡器、控制器、电磁锁
26、扣、电控锁、感应式IC卡、电脑及管理软件组成，读卡器与IC卡属于感应读卡方式，持卡人无需将卡与读卡器接触，只要将卡接近读卡器10CM，在有效范围内操作就可达到理想的目的，无论卡的方向和角度如何，读卡器都能正确地读取有关的资料，并判断识别卡的资料是否合法，管理电脑可随时收集数据。门禁管理系统采用集中统一供电的方式（非消防电源）。门禁管理系统对进出各个门的人员信息进行验证以及记录，对于本门的全法进出人员，刷卡打开门并产生一条进出记录；对于非本门进出的合法人员，刷卡无动作，并产生一条非法的刷卡记录。对于产业园的门禁，我们一般对于建筑大楼的综合办公区域设置普通的刷卡门禁；对自用区域重要部门（如机房、财
27、务等），实现出入双向刷卡，并配置带密码的刷卡器。另外在电梯厅两侧安装抓拍数字摄像机，通过安防专用网络，与电梯远距离读卡器联动，对进出人员进行抓拍。整个门禁系统通过TCP/IP方式，直接联接到监控中心门禁管理主机。3.5 停车场管理系统停车库管理系统主要包括远程无线遥感系统和车位引导系统。对于园区内部工作人员停车，采用无线遥感的方式，用户在自己汽车的档风玻璃后面放一个小小的感应盘，当汽车顺着车道驶近道闸时，车道旁的感应天线从感应盘上读取信息，如为合法用户，则闸门自动打开，用户根本无需停车，更不用刷卡，即可直接驶入，停在自己固定的停车位上。对于外来人员车辆，采用工作人员手动开闸的方式。外来人员的停
28、车可采用设置计费系统。同时还可以设计了车位引导系统，在每个停车位上安装超声波探头，可随时探测该车位上有无车辆，通过控制软件，将整个车库的车位信息动态的反映在车位状态显示屏上，并通过车位引导屏指示车辆停放在指定的位置上；若固定用户的车辆未停放在其固定的停车位上，系统会发出提示，通知保安人员前去查看。同时还配有监控系统，摄像机对所有进出的车辆进行录像和存档，并与图像自动对比系统联动。对于固定停车用户，车道上的摄像机对车牌进行抓拍，并通过图像自动对比系统将此图像信息转换成数字信息，与预先存在系统中的该固定用户的车牌信息进行比较，同时感应天线读取该用户车上ID盘的信息，若两者相吻合，则道闸自动开启，用
29、户车辆直接驶入。极大地增强了安全性。暂按2进2出进行规划配置。门禁一卡通系统拟采用品牌澳洲A&A、富士达、霍尼韦尔、九竹产品3.6计算机网络系统计算机网络系统实现信息的通讯与处理，主要由软件、硬件二部分组成：硬件系统包括，服务器系统、网络设备及工作站。软件系统通常又分为系统软件和应用软件二部分。计算机网络的规模依赖于信息系统使用的范围和深度。按站点数计算，一般信息化完善的站点数可达办公位数的23倍。计算机网络的建设是一个复杂的系统工程。必须坚持需要第一、软件第一、管理第一和一把手负责的原则。根据产业园各个部门不同需求，其网络通讯的需求和管理的目标不同，所设置的网络系统也有差异。对于不同的投资情
30、况，其计算机网络的建设也应该是逐渐发展起来的。本产业园区的计算机网络系统由二个网络所组成，即1、自用日常办公的计算机网络系统2、专门为园区各个智能化系统设备管理所用的计算机网络系统二个网络系统在借助于园区内的综合布线系统的平台上架设各自的计算机网络系统。二个网络系统的核心交换机都设置的主机房内，根据不同的需求配置有所区别。3.6.1办公网系统办公网是为大楼内部办公区域提供连接Interent的服务，单独设此网络是为有效与楼宇管理的信息进行物理隔离，确保楼宇设备的正常运行。网络系统建议采用两层结构，即核心层-接入层，核心层位于产业园网络中心机房，接入层位于园区各独立的楼栋的弱电间内，核心层-接入
31、层为万兆或千兆连接，接入层到桌面为10/100M自适应。由于Internet病毒泛滥，建议采用Internet防病毒体系，配置防病毒网关，所有终端均安装防病毒客户端，接受防病毒网关的统一策略。办公网接入需配置Internet防火墙，对数据流量进行监测，及时发现Email病毒和黑客攻击。3.6.2园区设备专网园区设备管理网为整个园区各个大楼内部智能化系统提供一个统一的高速TCP/IP网络，将园区内的设备信息集中到一个专用的网络平台上进行处理。考虑到今后整个园区智能化的容量及交换速度的要求，主干采用万兆单模光纤主干进行万兆或千兆联接，楼层水平则为快速以太网技术达到10/100M自适应到接口。计算机
32、网络系统拟采用品牌锐捷、华为、华三产品3.7 有线电视系统有线电视系统，在提供基本的开路节目信号的基础上，系统设计基于870M邻频系统展开。根据当地的有线电视网，采用光缆接入的方式，可考虑是否设置专用节目制作系统。传输系统采用分配分支系统，用户出线口电平为64dB士3dB。分支器箱设在每层弱电竖井内，由竖井再接入各用户终端。有线电视系统拟采用品牌国产杰和兴、迈威系列产品3.8物业管理系统物业管理根据管理信息系统的发展趋势，依据先进的物业经营管理理念、智能科学、行为科学的经验，通过软件工程的实施，最大限度地满足业主的满意度和整个管委会的利益。整个信息化的建设主要是现有物业的管理、集成系统管理，同
33、时各部门之间实现信息化网络办公、高效协作、建立完善的以ISO9000为指导规范的客户服务体系，建立具有先进水平的物业管理系统。这个物业管理系统以高效、便捷的体系来协调园区用户、物业管理人员、物业服务人员三者之间的关系。对物业管理中的房产、空间、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维修信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行状况。对集成系统中的各子系统进行高效的数据采集，为管理决策提供有效的数据支持。对业主提供酒店总台式的服务管理，最大满足业主的服务需求。软件结构应以网络为基础，实现信息共享，方便物业公司和业主信息沟通。物业管理系统日常工作部分，其中包括有多个业
34、务处理模块：客户管理、收费管理、租赁管理、车位管理、设备管理、客户服务等模块。物业管理系统拟采用品牌国产思源、中创、协同物业管理软件。3.9信息化物联网系统（本章节为后期模式规划）结合智能卡、无线传感器及嵌入式系统技术，产业园的进出人员、车辆以及货物管理要求，专门设计开发的一套软硬件结合的应用系统。包括实现自动抄表系统、自动告警系统、公用设备监视系统、电子公告牌、出入管理系统以及园区的环境监视系统。产业园监控中心设立一个无线监控管理平台，根据园区的具体情况，每隔50-300米安装一个无线网络收发模块，这些模块形成一个覆盖整个园区的无线骨干通信网络系统。并且使得这个网络与物管控制中心的计算机直接
35、相连，计算机则与控制中心的显示系统相联，同时也与每各大楼的保安室的计算机相连。园区中每个需要监控的设备（电梯，供电及灯管控制开关，门禁系统，电子公告牌等），也都可以通过各自的无线控制终端模块与这个网络直接相连。实施智能化管理。对设备的监控：各种公用设施工作正常与否随时处于物管中心的监控之下，如出现问题，也将会报警，并通过无线身份识别，知道报警信号的种类，内容及位置。对人员的监控：中心有一个大的电子显示屏，随时显示园区服务人员（比如：保安、物管等）所处的位置，并根据情况，进行合理调度。对外来进出人员、车辆以及货物的监控：对每一位进出园区的人员和车辆均发放一个无线身份牌。当车辆和人员进出来到园区大
36、门口或者大楼出入口时，系统计算机就会对其进行自动识别，计算机上就会自动出现持该身份牌的相关信息。同时，每辆车和人员进出园区（或大楼）的时间也都自动的记录在案，供随时查阅。园区大门设置指示地图；分岔路口设置文字图形指示牌；各楼宇利用室内多媒体显示牌完成对外来人员的引导功能。在此定位功能的基础上，可以扩展诸如外来人员摄像跟踪、行为分析等更多的园区服务内容，形成完善的物联服务管理体系。3.10 多媒体数字公告系统该系统通过智能化系统网络，将相应的信息分配传输到人口流动相对集中的大厅、电梯厅、会议室、餐厅等的各种显示屏，进行信息发布，并且可以播放电视信号。 配合接待管理系统，将每次会议安排信息发布到指
37、定的会议室门口的数字公告一体机，实现信息导引功能。能够实现点对点的控制与管理，也可以实现群组管理。电子看板能查询相应的信息能够与内部办公网络互联。公共信息发布系统包括电子公告屏发布系统、等离子屏及多媒体查询系统，实时显示各会议室的日程安排及会议介绍等公告信息。多媒体查询系统为19寸液晶触摸屏，可通过浏览器查询产业园区对外发布的各类图文信息。建议在园区入口醒目位置设置LED全彩屏；各楼入户大厅安装LED双基色或全彩屏和触摸查询机；各楼层电梯厅、入户大厅、会议室门口休息等待区设置液晶公告广告牌（屏）。多媒体数字公告系统拟采用高略网络液晶公告牌系列产品；亚旭、洛普、友上LED显示屏及触摸查询系统系列
38、产品。3.11背景乐音及紧急广播系统紧急与业务广播系统根据产业园建筑的实际情况，将消防广播与背景音乐进行结合，按照消防规范将搂层进行分区。在一些特殊场所，如每个会议室、休息室都设置了音量开关，可根据实际使用时现场情况对音量进行调整，并在紧急广播时将所有扬声器强切至最大音量播出。本次设计采用先进的数字网络广播系统，系统基于TIP/IP网络传输，并且通过网络IP地址寻址方式，进行广播分。可以实现人工播放背景音乐，自动定时播放节目广播，自动切换消防广播等紧急广播，多音源、多播放路径，还可以进行节目录制。两个扬声器间距按消防要求不得超过人行25步约20米。同时为避免扬声器之间的延时效应，按扩音要求，两
39、个扬声器之间距离不要超过15米。综合上述，按一般综合性楼宇公共广播布局经验，扬声器最佳间距为710米。功率放大器的设置，功率Pk Pi计算，通过功率放大器放大的讯号传输到指定的扬声器区。功率放大器额定功率配置为负载的1.5倍。因为系统为公共广播，因此按所有扬声器的功率总和的1.5计算。同时对于消防紧急广播的功放设计采用单独备用设计：按系统中防火分区功率最大的为基数，按3倍计算，单独设置一台紧急广播功放，以保证消防紧急广播的播放，同时也可以作为公共广播的备用。广播系统拟采用上海旗胜、BOSCH、HOTTEL品牌。3.12火灾报警及消防联动系统产业园因其场所的特殊性，人流量大，人员密集，在发生火灾
40、等特殊紧急情况时，人员往往很难做到有序的撤离，因此火灾自动报警系统在前期预警的功能是至关重要的，既要做到准确的预警，又要减少误报的产生。大楼的火灾报警及消防联动系统应根据消防规范要求，按照需要设置智能烟感、温感检测探头，带电话插孔的手动报警按钮及消火栓按钮，检测防火阀、干（湿）式报阀门、检修阀及水流指示器的状态。并通过二总线的计算机网络传输方式送到消防控制中心的火灾自动报警计算机控制主机上，对火灾发生区域进行定位显示和报警。在火灾确认后，通过消防联动系统控制消防泵、喷淋泵等启动，关闭相应的防火阀、启动排烟机和加压送风机，控制防火卷帘和防火门，上述动作均应返回信号。控制非消防电梯停靠首层及消防电
41、梯待命，切断非消防电源、启动应急照明系统和紧急广播系统，指挥人员疏散。在消防控制中心设消防报警电话总机和与当地消防部门联系的119火警专线电话。对于重要的消防设备，如：排烟机、加压送风机、消火栓泵及喷淋泵等，还必须采用硬连线的方式直接通过操作盘上的按钮控制启停。本项内容由专业消防厂商负责。3.13楼宇建筑设备管理系统在大楼建筑中，空调及给排水系统较为复杂，需要操作和控制的点相对较多，位置也不规则。设置楼宇建筑设备管理系统来保障大楼内的机电设备高效、安全和可靠的运行，并提供办公人员良好、舒适的环境。楼宇自动化控制是采用了计算机、网络及控制技术，实现对空调系统、冷热源系统、给排水系统、配变电系统、
42、公共照明系统和电梯等进行实时监控，及时了解大楼内的建筑机电设备运行情况，并有效的加以管理。通过各种管理软件、优化控制软件和节能软件达到自动控制，既节省人力、降低能耗，又保障了机电系统的安全、可靠运行。我们对产业园各个建筑内的所有的机电设备如：空调暖通设备、供配电及照明设备、给排水设备、生活热水设备、电梯等进行统一管理，并与其它的智能化子系统进行通讯和必要的联动控制，以致力于创造一个高效、节能、舒适的办公环境，并对大楼的突发事件做出紧急反应。1、给排水系统水泵控制监控内容监控点类型水泵数字输入：各类水泵的运行状态、故障状态数字输出：水泵的启停水箱数字输入：水箱的高低位和超高低位报警污水池数字输入
43、：高位和超高位报警生活热水系统监控内容监控点类型热水循环水泵的运行状态、故障状态数字输入屋顶热水箱高低位报警数字输入热水循环水泵的启停数字输出换热设备状态数字输入局部时间供应病员、医护热水循环系统控制2、电气及智能照明系统监控内容监控点类型室外景观照明（位于楼顶、裙房、建筑轮郭）可接入BA系统公共走道、电梯厅楼梯、夜灯照明数字输入：运行状态、故障状态数字输出：启停供配电系统监测低压侧的电压、电流、频率、功率因素等，要求历史记录曲线可追溯1年。应急照明、动力需突出人性化要求，避免与消防报警的联动切换相冲突3、电梯监测所有客、货梯和专用梯的实时运行状态、楼层显示、故障报警等，通过对所采集到的数据可
44、对电梯流量进行分析。建筑设备管理系统拟采用美国霍尼韦尔、江森SC-9100、德国西门子品牌3.14多媒体会议系统多功能电子会议系统包括大、中、小型会议室和多功能会议室。中型会议室可召开一般性的讨论型会议，可进行电子表决。大会议室可容纳几百人，主要进行报告、演讲型会议，也可召开视频会议。多功能会议室为大楼视频会议主会场，主要进行报告、演讲等各种形式的会议，也可举行文艺表演等文艺型活动，并组织放映各类宣传片。小会议室，会场布置为报告厅形式，主要召开领导会议及各类视频会议。整个多媒体会议系统包括：音响扩声系统、会议发言系统、摄像联动系统、视频显示系统、视频会议系统、信号矩阵系统、集中控制系统等。 具
45、有讨论式会议功能。 具有远程会议功能，现场实况高清晰度专业摄像拍摄，创造电视电话会议条件。可与远程会场进行音视频及数据交流。 具有语音摄像连动功能，摄像机自动跟踪发言人的图像。 具有多媒体功能，可播放电脑、DVD、卡座、有线电视、远程会议和因特网上的图像和声音。 具有大屏幕投影功能，可实现笔记本信号、会议厅现场视频图像、远程视频会议图像、DVD/录像机播放图像、文件展示台信号、互联网/局域网信号的同步与异步的显示放映。 扩声主要以会议人声为主，语言清晰明亮，兼顾音乐鉴赏。 多个弱电信号端方便提供接驳手提电脑、网络、视频展台等外接信号。 具有会议集中控制功能，通过无线彩色触摸屏可实现投影机、电动
46、幕、DVD、矩阵、灯光、空调等设备的中央控制； 可预设多种会议模式，并可通过无线彩色触摸屏一键切换。 另外配置舞台灯光和烟雾设备，可卡拉OK设备，以实现多功能娱乐的功能。各系统均预留接口给远程视频会议系统，方便各会议室与外界进行有效、完整地沟通，随时可成为其它会议场所的主或分会场。多媒体会议系统拟采用品牌和各功能定位待会议室图纸出具。3.15机房工程 机房工程随着智能化系统的不断扩展增加,其设备也越来越多,越来越精密,因此需要考虑消防安防监控中心、计算机网络中心、弱电配线间和电话交换机房等专业机房的设计与施工，包括机房设备的布局、机房整体装修、机房精密空调、机房环境监控等几部分。以确保各个设备
47、的稳定和安全,从而保证系统的运行。机房工程包括以下几部分：1机房装饰工程、2机房空调工程、3机房新风系统、4.机房消防工程、5防雷及接地、6机房配电工程、7、机房环境监控。机房的技术指标温度：221 新风量：40m3/小时60m3/小时湿度：45%65% 机房照度：300勒克斯尘埃度：18000粒/升（0.5m）应急照度：5勒克司噪音：68分贝 计算机直流、交流地：1欧姆静电电压：1000V 直流地、交流地的电位差：1V机房工程其他的电子设备机房也可以参照次技术要求进行设置。 防雷接地系统防雷的目的在于尽一切方法和措施保障设备和人身安全，提高智能化系统的可靠性和稳定性，使雷击损失和雷击概率降至最低水平。防雷接地部分做到三级保护，以防感应雷为主。对不同弱电系统采用不同的防雷设计,包括电源防雷,数据信号防雷以及电位差反击的接