中信珠海前山项目前期策略报告.ppt

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1、时 代 伟 岸 -中信前山河项目前期策略提报-,天启&开启机构 二00七年十二月,两个跳出，看到一个“湾”计划, 跳出珠海认识珠海 =特区之比/珠海的变化提示了什么 珠江东岸，深圳以香港为引擎，实践“深港”一体的城市课题，20年来以 加工制造等强盛经济，工业吞噬城市空间 珠江西岸，珠海以澳门为引擎，实践“珠澳”一体的城市课题，多年来工 业弱势、旅游、休闲产业强势的“无奈”，却在珠三角后工业时代的转变 过程中，后卫变前锋，开始雄起 ,今天的珠海在质变，提示的不仅是本案巨大的成长与赢利可能 以项目迎合城市变化，以品牌占据珠江西岸制高点的品牌机遇, 跳出项目认识项目 =开发之比/湾岸的意义预示了什么

2、 2005年，深圳。10年特区积累，一夜爆发，中信以红树湾成功定义了区域， 缔造比肩全球的湾区物业 2007年，珠海。质变的城市、越来越世界级的澳门，西岸期待被重新解； 中信拿地南屏、60万平米大盘，意图定义城市 ,从东岸到西岸的开发，是从“华南湾岸” = “世界湾岸”的可能 中信珠海项目，不是单体开发，而是中信布局珠江两岸“湾”计划,时间 非稳定，跨周期发展 6-7年开发周期（2009-2015年），值此宏观多变之秋，恰逢珠海 嬗变之际，考验定位的前瞻性 价格 非常规，挑战岸线 15000-18000元/平米，价格挑战珠海岸线顶级物业，在珠海逐渐 华南化的今天，没有了海，什么才是本案的核心竞

3、争力 区位 非主场，左右夹击 南湾由本地开发商华发“荒地造城”而起，因此，区域名为南湾新城 实为华发新城；作为珠海地王的本案，如何破局，地王变楼王,基于发展预判的动态城市占位 而非基于市场竞争的静态基准定位 不以当下市场面、竞争面为重点关注，以开发周期内的城市、经济、行业发展走向为参考坐标,预见力是关键,2008年奥运结束 以奥运为象征，以城市化为理念，中国持续了长达5年的“绑在脚手架上的经济”，随着奥运的结束，固定投入的趋缓，市场需要新的增长引擎 持续的人民币升值 人民币升值，出口贸易顺差带来的财富积累，悄然被抹去。加之08-09年对外开发人民币业务，中国脆弱的金融体系将面临严峻考验 趋强的

4、宏观政策调控 从供给端调控至需求段，伴随行政手段的调控，已经不是简单的经济问题，而是涉及到社会公平的国计民生大事,投资与出口，拉动中国经济的两大引擎将趋缓 + 宏观调控的政治化倾向,2009-2010年可能是结构性拐点,+,+,拐 点房地产行业逐渐走出自从2000年商品房化启动的一个大周期 =3大趋势 全国大涨全线飘红局面结束 量价双稳，有涨有跌，锯齿上升 权利下移，买方市场 结构性理性回归，伴随经济发展，呈现区域城市的极点化市场爆发 行业暴力时代 =城市理性时代 城市替代行业，点状爆发替代线性爆发 某些城市或区域，借助大事件或属性的转变，成为行业“爆发点”，引领市场,珠海楼市“量价快速双提”

5、的背后是什么？动力在何处？, 03年起珠海楼市价格稳步提升至05年起市价涨幅拉大 07年中更是史前飙涨,*数据来源：珠海市统计局,1、从楼市到城市/从微观看宏观,- 高端盘领涨 45月，一系列高端盘如华发四期、云山诗意、仁恒星园等相继登场 拉高市场整体价格；在这一阶段珠海市商品房成交均价过6000元 - 海岸线飙涨，万元为线为珠海豪宅价格筑仓 8-9月，海岸线盘全线飘红，商品房珠海均价在12000元/平米左右,香洲区,斗门区,金湾区,2007年上半年全市商品住房交易价格5342元/平米，对比去年同期上涨17.7% 其中香洲区上涨21.5%，斗门区上涨17.3%，金湾区上涨19.3%。,07年2

6、3季度主城区三大板块价格涨幅,新香洲内陆板块 23.1%,前山河板块 37.5%,海岸线板块 42.9%,反面因素外炒内炒混合炒,外炒：华南炒家（买家） - 价格洼地拉动炒家 5月，深圳呈现“大牛”局面，全市商品房成交均价为每平方米14223元；而同期珠海商 品房成交均价为4932元/平方米，仅为深圳的零头 - 07年珠海楼市价格飙涨的2、3季度，新开盘项目的客户比例中，以投资为目的的深圳客户 占到近3 5成；并呈现出手豪阔、专选高端资源盘等置业特点 - 这一阶段，珠海本地楼盘的推广营销上显现出了对华南级客户（以深圳客为重点）的针对 性，价格快速拔升 如： 里维埃拉等楼盘专门开通了至深圳的看楼

7、车 远大美域在广深、中江高速上拿下几个户外牌，诉求为： 深圳人明天住哪里（深圳车行方向） 广州人明天住哪里（广州车行方向） 华南人明天住哪里 金域蓝湾，以万科客户会为手段，针对深圳客户进行了重点攻击/一期开盘时深圳客户比例 高达近6成, 内炒：政府炒、开发商炒、中介炒、买家炒,A、政府炒概念、炒土地、炒关系 - 没人理的“金湾新城” / 概念太多，政府实际推进规划实现不足 - 美好的政规，麻木的民众 - 政府拍地前自我造势/拍地前政府在投放电视宣传地块价值，并拉高拍地地价 珠海去年地王：华发世纪城地块，楼面价3000多元 珠海今年地王：中信华南前山河地块，楼面价7000多元 B、开发商 - 以

8、地价定房价 中信地王地价成了各大小楼盘销售提价言必提及的理由支撑 - VIP、内留单位、认筹等等 开盘前预先把销售单位及价格明细提前给到关系炒家而非销售中心销售人员 C、中介：炒从期房到现房过程的任何可炒卖环节 - 合同可改（只要有房管局关系） - 开盘时现场二手中介比客户人数还要多 - 华发新城销售现场，二手中介大胆抢客，销售员敢怒不敢言 - 华发世纪城别墅样板房现场，园林工地管理人员变身“房托” D、买家炒：新珠海人的跟风置业行为 - 华发新城/珠海“北漂”的炒房收益典型,正面因素 价值补涨，“涨”出华南级的城市魅力 20年特区积累，07年品质革命，激发起城市级的升级置业需求 调控有短时影

9、响，但各板块完成了价格筑仓, 价值补涨，“涨”出华南级的城市魅力 =华南级海岸线领涨城市，价格对接珠三角 07年二三季度的“量价双提”，呈现海岸线领涨带动城市整体上涨的态势。被华南遗忘的珠海，借助一条华南级的岸线，房地产价值迅速回归应有的城市能级，楼市价格与城市能级基本相当,6市上半年城区商品住宅均价之比,- 老香洲/本土级珠海 以珠海本地客户、公务员等中 端客户为主 - 新香洲/本土+新珠海人 外来珠海多年生客户,经济实 力较强,升级型置业特点 - 拱北-吉大/泛澳门混成客户 外来/港澳台/本地等 - 海岸线/华南级 华南区域高端客户为主 澳门客户比例约20% 吉大区域段更为高端 - 前山河

10、两岸/新珠海人 以内地外来珠海多年安家型客 户为主，相对低端,=岸线领涨，板块分化客户能级决定板块价值大小,07年的“量价双提”的突然爆发，是由两个具有象征意义的核心事件引发的： A、07年初，万科金域蓝湾价格破万，以产品重新定义了岸线 B、07年中，中信高价拿地，地王效应呼应了逐步提升的城市价值 无论是岸线、前山河、内陆腹地，规划、园林、产品均有了颠覆性的提升，激发了珠海十余年特区发展积累下来的升级置业需求, 20年特区积累，07年品质革命， 激发起城市级的升级置业需求 =价值支撑下的价格跳升,金域蓝湾,华发新城,珠海湾岸,华发新城/华发世纪城规划比较,华发世纪城总规及开发分期示意,占地约4

11、7万平方米 总建面约80万平方米,=“新珠海人”的落地安家置业成为城市理性基石 犹如深圳持续的爆涨，城市化、本地需求、引擎复苏，三大要素，珠海同样具备。 二十年特区发展积累，在此次品质革命催生下，形成了升级置业的趋势，成为珠海中 短期重要的需求源，这可以从9月新政调控后的市场表现就可看出,附表:新香洲项目去化情况, 调控有短时影响，但各板块完成了价格筑仓 华南的宏观调控不同于2003-2005年的上海，影响程度不那么大 华南调控手段经济干预，减少投机 上海调控手段以强烈行政手段为突出特征的多元方法并重 例如：推出与整年市场消化量相当体量的限价房 房价高涨区域行政官员问责、撤职 因此，市场整体是

12、“观望”而非“滞销”，且各板块完成了各自的主力价格筑仓 海岸线14000-15000元/平米 新香洲8000-9000元/平米 前山河10000-12000元/平米,2、从城市到楼市/从资源看机遇,一个引擎的强劲提升 当福利城市的珠海遇上小城市大经济的澳门,A、澳门近年经济运行状况,（数据来源：澳门统计暨普查局）,澳门小城市大经济,- 澳门近年经济发展快速，主要指标均以2位数增长 第三产业比重占到整体的近90%；博彩业的比重占到约5成多 - 回归后相比香港同期，澳门的经济增长较好，并在2006年人均GDP超过香港 澳门2006年人均GDP为28000美元.比香港多出1500美元（2003年至2

13、005年，澳门人均 GDP分别上升11.4%、27%及7.2%，同期香港升幅只有3%、4.5%及6.2%） 澳门其经济增长在回归后年均增长11%；而香港年均经济增长率在回归后大致是4.2%的水平,回归后相比香港同期，澳门经济增长较好，2006年人均GDP超过香港,（ 近年香港经济发展之对比参考）,B、赌业对区域的强势经济提升 取代拉斯维加斯，成为全球最大博彩中心,- 2006年博彩业总收益夺得全球霸主地位 据统计，2006年博彩业的总收益及总支出为588.6亿元(澳门元，下同) 及305.9亿元，较 2005年分别上升22%及28%。超过了拉斯维加斯去年65亿美元收入，从而取代了长期占据霸 主

14、地位、全球闻名的赌城拉斯维加斯，一举成为全球最大的博彩中心 博彩业带动旅游业及经济贡献表现 2006年博彩业对经济贡献的增加值总额为341.4亿元，较前一年上升22%；而固定资本形成总额 大幅增加2.8倍，达35.9亿元；而经营费用及员工支出亦分别录得26%及61%的显著升幅，为72.6 亿元及49.8亿元 2006年，到澳门观光的游客比前年增加约了30，达到1600万人以上 据预测，2007年以中国大陆的游客为中心，到澳门旅游的总人数将达到2000万人 博彩业在澳门经济中的比重也从2002年的24%上升到2005年的50%左右； 博彩业贡献的税收在几年之内更是实现了三倍的增长，2005年占了

15、政府税收的78.8%,自2002年开放赌权，世界级财团豪杰进驻驻提升澳门地位 2002年，澳门赌权开放，赌权执照增加到三个；自此控制 了澳门财源滚滚的赌场业近四十年的大亨何鸿燊垄断地位 结束 威尼斯人度假酒店 美国拉斯维加斯金沙公司(Las Vegas Sands) 金沙酒店 美国永利(Steve Wynn)酒店 “澳门赌王”、澳门博彩股份有限公司（Sociedade de Jogos de Macao）的新葡京 逐一新建成及开业，澳门博彩业的国际影响力得到大大提升,至2010年，世界第二大环球赌业体系的建立可能 标准普尔企业及基建评级董事欧美伦预期 2007年澳门赌业仍会有双位数字增长，于2

16、010年由赌业带 来的收益将会达100亿美元 竞争格局的变数则比较大 澳门目前拥有21家赌场，2000张赌桌 到2010年，这一数字将增长逾一倍，达到4500张 世界上最大的赌场在哪里？澳门 这个面积仅28平方公里的小岛已成为国际头号博彩中心,澳门半岛,C、为发展经济而“再城市化”的澳门,- 2007年，规划20年澳门新城区初步方案,澳门半岛,预估5-10年，新增人口将达到现有人口的25%强,- 积极“内外”拓展 A、珠澳合作回顾 2001年，首次合作，合办“珠澳投资环境联合介绍会”； 2002年8月，粤澳合作联席会议首次提出珠澳跨境工业区的设想； 2003年12月5日，跨境工业区珠海园区，破

17、土动工； 2004年，合办“珠澳跨境工业区招商推介会”； 2006年底，中国第一个跨境工业区珠海园区正式启用。目前已落实并享受“保税区 出口加工区税收政策及专用口岸”三重特殊政策，吸引了包括澳门在内的大批外资企业 入园设厂，将成为新一轮珠澳合作的重要领域。 B、外向交通拓展 - 珠澳跨境工业区珠海园区试行24小时通关 2007年9月18日全国首个跨境工业区珠澳跨境工业区珠海园区，开园试行通关运作 - 拱北口岸局部实现24小时通关 持双牌照车辆可24小时通关/其余便利通关措施现正加紧研究落定 - 港珠澳大桥三落点确定，目前正在融资；预计今年部分动工，2015年完工 2007年10月27日港珠澳大

18、桥三落点确定：分别为香港石散石湾、澳门明珠点和珠海拱北 主体工程地质勘察即将开展，预计今年部分动工，2015年完工 大桥建成后，如以时速80公里计算，三地居民日后通过大桥往返香港与澳珠，需要的时间 不到30分钟,D、多重因素挤压楼市进入建设及价格快升通道、攀历史新高,- 空间有限，制约投资规模 世界上人口密度最高地区之一（2万/平方公里） - 近年来博彩业带来丰厚资金沉淀，民间资本寻求投资出路 2006年澳门人均GDP已达到28438.5美元，2006年毛利收入549.98亿澳门元，缴纳的直接税 超过197.85亿澳门元；得益于博彩业，民间尤其是地产界沉淀了大量资本，都在寻找投资去向 - 政策

19、挤压，楼价攀升，岛内居住投资并不理想 澳门楼市也随着澳门经济强劲复苏而走入一个上升通道。据了解，澳门房地产最高房价已高至 每平方米6万元 同时，政府为提高土地利用率，要求开发商建设的楼盘容积率要达到10倍以上，但开发商往往 要求增加容积率以提高收益，只需补交政府地价即可 此前宽松的置业居留政策（“100万投资于澳门的房产，存款50万”/澳门户籍可享受到很高的城 市福利）吸引到大量外来投资者，进一步挤压楼市,近几年房地产业随着澳门经济的强劲而建设加大 过去五年落成量缺乏，当新的优质项目推出，传统上以“供应带动需求”的市况形成,- 2007年前3季度澳门不动产成交及第3季度住宅单位价格均为2位升幅

20、 根据统计暨普查局数据显示，今年首三季共订立了11,274宗不动产买卖契约，涉及金额120.9 亿元（澳门元，下同），交易宗数较去年同期分别增加14.0%及42.0% 按实用面积计算，今年第三季本澳整体住宅单位的平均成交价为每平方米13,713元，较去年同 季上升21.2%，而较今年第二季则下跌3.0%。澳门半岛住宅单位的平均成交价为每平方12,151 元，凼仔住宅单位的平均成交价则为每平方米18,467元,（ 澳门最新楼盘列表/价格参照）,经济快速增长、产业升级（以博彩业为代表的第三产业能级增强）增加就业人口刺激需求、发展与空间之矛盾拉生原本紧逼的地皮价格 居住需求升级 + 房价继续高企 =

21、 外移置业/客源外溢,据珠海市建设局统计，二零零五年珠海境外购房人群总数达1854宗，其中约一千四百宗为澳门人购置，占总数的八成,提示：,珠海福利城市,- 珠海 / “中国十大最具幸福感城市”之一 珠海幸福之十大理由：生态环境好、民生福利好、治安好、文化氛围浓、悠闲宁静、 人均高、包容性强、人情味浓、生活便利、交通完善 - 珠海社会福利走在全国前列 2007年上半年，财政一般预算支出中，用于教育、文化、医疗卫生的支出同比增长904 4741和779 一系列改善民生的政策措施在全国前列 率先实现年免费教育 提高城乡居民最低生活保障标准 老人免费乘坐公共汽车 小病免费看，大病减一半 - 珠海的开放

22、和包容 本地置业70平米以上可免费享有3个入户指标（夫妻+孩子） 澳门客户置业珠海一次性付款100万以上可免费申请到两地车牌,横琴 + 金湾 两个节点带来的国际机遇,2、从城市到楼市/从资源看机遇,横琴 模糊的港珠澳国际潜能,世界级的澳门，华南级的珠海，当中夹着横琴岛，在归属未定的情况，已显示出强大的潜能，这里将是真正落实珠澳联动，实现整体都会化的场地所在,横琴/中央 “直管”的服务珠澳、泛珠三角的区域合作示范岛,横琴岛位于珠海市南部，珠江口西侧，南濒南海，距国际航线大西水道4海里，北距洪湾保税区不到1公里；西接磨刀门水道，与珠海西区一衣带水，距珠海机场约8公里，与澳门三岛隔河相望，最近相处2

23、00米距澳门机场3公里，距香港41海里 横琴总面积86.03平方公里，为澳门面积的3倍 京珠、江珠及沿海高速、太澳高速公路通过横 琴与澳门衔接； 距澳门国际机场10分钟，距珠海机场40分钟； 距广州国际机场及深圳机场90分钟； 距珠海港50分钟,- 横琴开发历史 1989年 撤乡建镇。 1992年 横琴被广东省定为上世纪90年代扩大对外开放的四个重点区域之一，“横琴经济 开发区“正式成立 1999年 澳门回归后，珠海市提出将横琴岛开辟为“旅游开发协作区” 2003年12月 在粤澳联席会议上，粤澳高层曾提出合作把横琴岛建成国际性、综合性、开放性 的旅游度假区，办成澳门优势产业延伸的腹地。 200

24、4年12月 广东提出由“92”各方按照“共同开发、利益共享”的方针，在横琴岛共同设立“泛 珠三角横琴经济合作区”的构想 2006年11月 广东省政府通过了横琴岛开发建设总体规划纲要，要将横琴岛建设成为一个 携手港澳、服务泛珠、区域共享、示范全国，与国际接轨的复合型、生态化创新 之岛。未来横琴岛将成为国内第一个对接粤、港、澳的区域经济合作开发区,最新规划 横琴岛开发建设总体规划纲要 发展目标： “建设成为一个携手港澳、服务泛珠、 区域共享、示范全国，与国际接轨的 复合型、生态化创新之岛” 发展定位： “体制科技创新试验区”、“泛珠三角区 域合作示范区”、“粤港澳功能联动协 同区”、“珠三角产业升

25、级策动区”和“珠 海市跨越发展的新城区” 发展核心： 四主导功能：科技研发、高新产业、 会议商展和旅游休闲。 五大辅助：物流贸易、培训交流、文 化创意、商业服务、生态居住等作为,- 近期交通规划建设/京珠高速延长线项目 最快到 2009年底竣工，澳门- 横琴 珠三角城市群的联接速度将进一步加快,金湾 - 城市西进，显示出珠海跳出单纯接受澳门辐射发展的城市雄心,两个珠海：泛澳门化的休闲珠海 + 双港口岸化的产业珠海,区域影响 “工业西进、城市西拓”，再造一个新珠海的重点产业依托区域,金湾区空间布局 1. 金湾中心城区，包括红旗和西湖片区，是金湾区的政治、经济、文化、生活服务中心 人口规模万人，用

26、地面积平方公里；斗门中心城区逐步向南拓展，未来与金 湾中心城区共同成为珠海西部地区的城市中心 2. 临港组团，包括临港工业区、南水与平沙的北水，以“重化工业、大港口”为主要职能 依托珠海港，建成有区域性地位、产业规模大、经济效益好的重化工基地及港运枢纽 人口规模万人，用地规模平方公里 3. 温泉组团，包括平沙温泉及其周边临海地区，以 “居住休闲、大旅游”为职能 依托海滨与温泉，建成有区域影响的旅游休闲度假基地，并为周边区域提供高端房地 产产品。人口规模万人，用地规模平方公里 4. 三灶组团，以“特色制造、大空港”为主要职能 主要发展空港运输、飞机制造等空港产业，是区域性的专业功能区之一 人口规

27、模万人，用地规模平方公里 5. 平沙新家园，按城市居住区的标准配套建设公共服务设施，形成配套完整的生活服务 中心，作为农业人口聚居地，为周边农业地区提供生产生活服务 同时，结合河流、山体、农田等自然界限，在城市组团间结合基本农田的布局，尽量 留有足够的生态绿地，保持良好的城市生态环境,- 金湾“双港”优势/珠海产业崛起的强大后劲,2、从城市到楼市/从资源看机遇,桥路轨，网络化交通 带来的城际化实践、城市区域中心地位奠定,- 轻轨全线共18个车站，其中主线设14个车站，即新广州、碧 桂园、顺德、顺德大学、容奇、南头、小榄、东升、石岐、 中山、翠亨、金鼎、明珠、珠海；支线设4个车站，即古镇、 外海

28、、江门、江门西 全线平均站间距8.32公里。全线直达时间大概只要44分钟， 票价初定为55元；站站停则要86分钟，票价初定为40元。 概算总投资为195.44亿元。铁路等级为客运专线,广珠铁路/2007年复工，有望2011年建成,北起广州附近的三眼桥火车站，经佛山、南海顺德、鹤山、江门、新会到珠海，全长140公里，支线到高栏港，约33.8公里。侧重货运 广珠铁路建成后，将为沿线佛山、中山、江门和广州南沙区提供“大能力、低成本、低污染、低能耗”的便利运输工具，并打通珠三角西翼海铁联运通道，构建珠三角西岸连接内陆西南腹地和出海口的铁路经脉，有助于珠海高栏港成为国内沿海主枢纽港。同时，修建广珠铁路将

29、使珠三角西翼地区更加充分发挥背靠内陆广大腹地、面对港澳的地缘优势，并能加强与澳门的全方位合作，促进粤澳两地共同发展、共同繁荣,项目起点位于中山市和珠海市交界的翠亨村，经金鼎、三乡、坦洲、神湾、白蕉、井岸、斗门，终点位于江门市新会区古井镇，全程双向4车道，总长55.065公里，规划设下栅、那洲、坦洲、月环、斗门、珠港6处互通立交，目前可以开通3个互通立交与珠海市区连接。广东省西部沿海高速公路珠海段主线工程概算总投资约35.7亿元。西部沿海高速珠海段连接了京珠、江珠、太澳、105国道以及中山城桂公路、坦神公路、珠海珠港大道等地方性骨架公路,西部沿海高速/珠海段05年底已建成通车，为珠海及外部东西向

30、交通大大提速,千米的广东省西部沿海高速公路珠海段，贯通了珠海东西两翼，成为珠海市继珠海大道之后第二条东西走向的大通道。是联系东西交通的重要干道，对于城市西拓，发展西部地区将起到重要作用 此外，它还是全国沿海高速的重要组成部分，向西南一直可通到重庆地区，向东南则可达福建乃至江浙等一带,大机遇城市属性的质变 续广深后，珠三角第三个国际化城市,珠三角交通末端的观光旅游城市,珠三角唯一港珠澳化融合型城市,珠海房地产行业后市预判 2010-2012珠海两重天，“特区价值回归”， 酝酿第二轮跳涨机遇，爆发能级略逊于深圳（06-07年） 06-07年，深圳突然爆发，不能全部归咎于炒作投机，是城市积累到了一定

31、程度的表现。同样，犹如深圳，城市化（旧改新建）、基础需求（新珠海人）、引擎复苏（澳门跳跃），三大要素，珠海同样具备，下一轮的爆发将基于“特区价值回归”，形成理性的城市爆发,澳门溢出效应（2010-2012年发生效应） 珠海旅游转型 / 观光旅游 =商务会展 （2010-2012年发生效应） 广珠轻轨通车的城际效应 （2009年通车/2010年发生效应） 港珠澳大桥利好刺激（预计2010年实质动工） 金湾新城实质性启动（预计2010年渐具雏形）,2010-2012年珠海两重天,行政特区,接受澳门辐射 被动单核发展,城市特区,联动澳门与华南的主动多极发展,华南良性占位投资的回潮价值进一步对接珠三角

32、 澳门双城生活逐渐成规模提升生活品质的动力源 新珠海人二次换房的孕育品质提升的有力因素 北漂族群移民的持续涌入有效需求的持续扩容,策略设问 本案开发如何与城市发展轨迹契合，做到“波峰叠加”？,一开发策略,与城共进，张弛有度,统一在一个大定位下 南中国唯一港珠澳特色融合文脉特区,新珠海 时间跨度2008-2010年 阶段特征华南级的投资退潮，澳门外溢的双城生活需求未成趋势。 在新一轮宏观调整的背景下，将呈现温和徘徊的态势,主导需求 15年特区发展积累的新珠海人安家型升级性置业需求，被07年的补涨以及品质革命所激发，形成1-2年的市场支柱性需求 A、新珠海人类型：北漂族的第二故乡安家性需求（家境殷

33、实者） 多年珠海打拼卓有成效者的升级型需求（经商办厂者） 外来公务员以及事业单位阶层的升级型需求（走出福利分房） B、新珠海人需求：客源面涵盖较广，需求类型较多，但总体上要求与第一代珠 海物业有区别，集中关注两点： - 园林要有新意 - 户型空间要有创新,主导竞争 地段偏执已经被打破，主要是如何以产品定义地段、资源 A、直接竞争为南湾华发世纪城 - 资源竞争：国有上市公司背景，政府、媒体等托势效应明显 - 客源竞争：深具人脉，熟悉需求，内部客户积累充分 - 模式竞争：由岸线变湾区，规划强化对前山河岸线的定义 B、间接竞争为新香洲板块 - 地缘竞争：新香洲为珠海文教政务区（COD），被公务员族群

34、认可 - 价格竞争：8000-10000元/平米价格，,一期“四季半岛”组团 产品组成共118栋亲水Town house，面积:260平方-346平方不等 主力户型346平米的3层户型 户型特点每套Town house均有中庭花园以及前后花园附送双车位及地下室 销售情况开盘即售罄！ 价格开盘均价20000元/平米，总价520万800万，现时二手市场叫价30000元/平米 客户组成：以港澳客为主,二期“蔚蓝天际”组团 2007.9 开始接受诚意客户登记，5万元办卡成为贵宾客户，开盘时摇号进行选房 2007.10.28 二期栋高层举行选房顺序号抽签仪式。 2007.11.10 二期开盘，当日销售逾

35、九成。 2007.11.16 二期加推5栋共508套单位,其中复式单位约30套。 2007.12.18 剩余约40套（共1272套） 客户组成：以本地炒家，公务员，港澳客为主,中珠上城,云山 诗意,鸿罄园,主力户型:134-169三房、四房 五月底开盘价格7600元/起（带每平米1500元的装修标准），其后至11月份升至10000元/的均价 首期单位已全部售罄，二期单位预计08年4、5月推出,主力户型：120-130三房、四房 蓄水期间对外均价8000元/发售，开盘时以低价策略入市 均价6500元/ 最低5800元/在短时间内售罄,主力户型：100-140三房、四房 均价6800元/，最低价是

36、5850/,主力户型：160 -180四房 七月份开盘，平层均价7000元/，现阶段均价8800元/左右，复式开盘时均价9000元/，现阶段增长至1.31.4万元/,三台石路,人民西路,6500元/,8800元/,10000元/ （含1500装修）,6800元/,本案的阶段对应开发策略 非珠海 - 两个替代 =以城市占位替代区域竞争定位 抢占“城市别墅”的板块概念，以墅定客，承接新珠海人的安家型升级性置业大潮 =以河制海，以面向世界的“港区”替代华发定义前山河的“湾区” 规划落地“港珠澳精神”，打造华南唯一港珠澳融合文脉特区，契合珠海城市机遇 备注：详细规划定性部分的阐述,开发建议 15年积累

37、，一朝爆发，时间积累起来的新珠海人需求有限，近两年处于爆发高峰，必须最大化抢占，因此，建议加大开发计划，以低容积率城市别墅产品为主，并形成多元化的产品线，全面覆盖各类需求 备注：具体开发量详见经济定量部分的阐述,本案的阶段对应开发策略,泛澳门 时间跨度2011-2013 阶段特征交通城际化效应显现，促使珠海旅游业进一步从观光向商务会展度假转型 澳门赌业激增，小城市大经济促使需求外溢，启动真正的双城生活 华南级的跨境投资回潮，但海岸线供给稀缺，形成价值标杆，领涨城市,主导需求 新珠海人、澳门双城生活、华南投资三分天下 A、新珠海人的置业需求趋弱 整体能量释放殆尽，局部高端人群进入二次升级置业 B

38、、澳门双城生活规模启动 并不是纯粹高端人群的外溢置业，而是借助本案与拱北口岸的近地优 势，引发涵盖多元需求的整体双城生活趋势 -中高端占位投资：不动产投资、度假 / 高端顶级产品 + 服务 -中老年：养老休闲 / 中高端产品 + 休闲配套 -年轻族群：双城生活 / 中端产品 + 生活配套 C、华南投资回潮 -高端占位投资：主导目标仍将是海岸线，豪宅将是他们的首选 -中端度假投资：基于城际交通利好刺激，珠海将成为非单纯海洋资 源度假城市，届时中低端的度假，例如小户型，将 成为新的增长点，关键是要提供充足的相关配套,主导竞争 本案不具备海资源，因此，届时竞争将不再是项目竞争，而是基于客源的占位竞争

39、，此时，谁能吸纳到澳门双城客源，就能号令市场,本案的阶段对应开发策略 非卧城 / 二次定义，澳门特色休闲生活方法（小澳门） 承接一期港珠澳融合文脉特区（非珠海定位）的占位，以产品二次定义项目，抢占生活特区概念，承接泛澳门的城市阶段特征,本案的阶段对应开发策略 开发建议 放慢开发节奏，特色配套启动，休闲度假概念引入，多元产品覆盖阶段内“三分需求” A、特色引擎 情景商业营造浓郁的澳门街头特色，同时引入澳门传统老店，营造特色商业街区 度假商业河岸线不是简单景观岸线，而是构筑度假休闲形态的功能岸线 特色泳池群 + 球类健身带 + 岸线泛会所 酒店刺激招募4-5星级酒店洽谈，向市场发布信息，刺激市场信

40、心，丰富项目内涵 B、产品线构成 全景高层标杆性产品 院落小高层基础性、性价比产品 小户型度假产品 补充性产品，迎合需求新增长点，丰富项目非卧城的内涵 可考虑与经济性酒店合作，贩卖产权酒店,国际岛 时间跨度 较难确定，主要是看横琴岛等国际引擎的落实情况。可以肯定的是，至少从2015年开始，珠海的城市能级，就已经是港珠澳化了 阶段特征 横琴岛泛城市平台、会展业启动以及金湾新城的初具规模，形成 珠海国际化的独立引擎，促使珠澳联动加深，整体实现国际化 主导需求 双港以及产业园会带来全新的国际化需求，虽然量不大，但对于 城市的质变意义强大，同时，市场仍将延续新珠海人、澳门双城 生活、华南投资占位的三分

41、势力,本案的阶段对应开发策略 非项目- 共享世界的平台 收官开发，极化产品再次重新定义项目，实现项目的终极价值涅磐，以与澳门并立的形象立于市场，走出接受澳门辐射的发展阶段，促使项目从文脉特区，质变为国际平台,本案的阶段对应开发策略 开发建议 - 在前两期开发，确保安全的前提下。本期开发建议放缓节奏，追求利润深度 - 泛酒店化营运，围绕酒店展开价值提升，进行客户换血，引入高端国际人士 A、极化引擎 酒 店 5星级酒店开张营业，成为珠海商务会议、度假休闲、社交互动的城市平台 超高层 推出超高层群落，以珠海绝无仅有的产品形态，昭示国际化，形成与国际人士， 澳门高端客户的价值观对接，构筑项目的价值标杆

42、 B、基础产品 高 层 市场主流产品，确保一定的销售速度与现金流回款，以支撑酒店与超高层的开发,属性定位 南中国唯一港珠澳特色融合文脉特区 品牌主张 中信华南湾计划 珠海地王，6-7年跨周期开发，不应是简单的筑城，更应该承载 品牌使命，以华南的视角，整合相同项目，构筑品牌蓝图 红树湾高端住区，深圳级项目 本 案复合功能、创新湾区，华南级项目,二概念定性与核心精神,案 名 方向一 世界湾/占据世界的一角 释意：不以珠海为定位，以河制海，面向世界。这里是珠海走向世界的开始 方向二 中华门/INTERNATIONAL GATE 释意：中 中信，意指开发商的品牌能级 华 华南，意指项目的地位能级 门

43、世纪之门，意指本案让珠海走向世界的精神内涵 中华门 向海的世界彼岸昭示中国，开启一个时代的伟岸,核心精神 以港珠澳精神，打造国际生活港,核心元素提炼由“港”入，由“门”出 高度抽象香港、澳门、珠海的城市象征意向，融会到本案的定位与规划设计中 香港 - 取“港”的意向 维多利亚港，香港城市极点，在临河带泛红线设计，形成自己的港 澳门 - 取“门”的意向 取澳门之“门”，面向“海”做规划，珠海走向世界的起点 珠海 - 取“岛”的意向 珠海，多岛。未来更是岛发展的时代，这里以岛屿来构建组团,核心精神 华发，荒地造城，定义了地缘价值 中信，港珠澳文脉造城，定义时代,规划核心原则 由外至内：River

44、=park =harbour =lake =island,river,harbour,park,Lake + island,Lake + island,River /前山河 不是景观价值，而是时代意义 前山河，珠海的母亲河，沉淀时间与历史价值 前山河，贯通珠江，一衣带水国际化 本案，以河制海，以项目定义前山河的时代价值,River =park =harbour =lake =island,River =park =harbour =lake =island,Park/运动公园 不是景观岸线，是功能岸线 河岸线不是简单景观岸线，而是采用泛红线手法，构筑度假休闲形态的功能岸线，跳出常规配套概念，打

45、造运动休闲公园带，形成珠海绝无仅有的“前山河享受方式” =特色泳池群 + 球类健身带 + 岸线泛会所,不是一个泳池，而是多种风情的国际泳湖系统 以泳池群为核心，以篝火广场（结合烧烤功能）、瑜伽广场、沙滩体育广场等为间隔的功能分区，强化度假休闲风格,叠水沙帘 绚丽奇美，展现万千姿彩,篝火广场 火样的热情，度假的心情,卵石拱桥 不事雕琢而大美尽显,园中小径 总有层出不穷的风景,按摩泳池 享受水疗按摩的悠闲惬意,水景小品 动静之美浑然一体,River =park =harbour =lake =island,Harbour/港区 香港维多利亚港式的“临河内港” 150米超高层地标为“世纪之门” 冲突

46、化商业情景街区为“文化场” 开放的城市CLUB,高 - “门”意向的特色高层商业群落 结合超高层设计，并引入国际酒店，形成泛酒店引擎 低 - “街”意向的情景化院街系统 现有建筑手法重新演绎澳门老街骑楼，并引入澳门老字号商业,River =park =harbour =lake =island,Lake/湖区 引河入城，湿地公园化地基，形成“湖区”,Island/组团 指状水系环绕，水景最大化，形成岛屿组团形态,国际生活港相关项目示意 / Reflections at Keppel Bay 丹尼里伯斯金（Daniel Libeskind）在亚洲的首个住宅项目，位于新加坡的吉宝湾，面临圣淘沙岛，

47、背倚花芭山。该项目附近设施有地铁站，高尔夫俱乐部，以及新加坡最大的购物娱乐中心怡丰城。未来设施还包括圣淘沙综合娱乐城 项目由六栋高层公寓和11座低层公寓共1,129户组成，包括一到四房豪华公寓和顶层公寓,三经济定量与规划定型,规划指标,建议方向一 前提假设 S2、S3的地块，在确保占地以及建筑总量的前提下，可以挪动功能区位 地块间容积率可以拆借平衡，确保总体规划指标不突破 规划策略 大疏大密 打破均衡，地块间容积率拆分，落实“与城共进”的3段式开发演进，多模式把握地块,S2、S3地块的功能延伸至内向中轴，临河只保留4栋超高层的用地,低容积率，内湖岛居形态城市别墅,高容积，中央公园形态混成住宅,

48、排洪渠景观化,S1/低容积率岛居形态 目标 落实抢占“城市别墅”板块地位，承接新珠海人升级置业需求的市场机遇 取值 按照多层社区的容积率来设定，取值1.3-1.4，进行别墅化产品间容积率平衡 组团 湾流 形态 湾流公园，独岛墅居 -整体追求“水绕宅”，尽量做到户户有水景，形成河畔岛居 -采取全地下停车，留出地面空间，营造“湾流公园”,产品 设置联排（3层）、叠院（5层）、叠加小高层（8层），纯粹别墅形态,户型建议 A、联排 - 领地化 关键指标:12米大面宽+开挖大下沉庭院，真正阳光双首层+客厅挑空,B、叠院 - 景观化，空中独栋 关键指标:侧院引入空中 + 立体庭院空间组织 + 客厅大挑空 +复式空间 + 适当赠送,引入侧院系统 + 客厅挑空，实现空中独栋感受,C、叠加小高层 - 零栋距 关键指标：多处挑空，重新演绎空间,S4+S5/高容积率中央公园形态 目标 混成化产品，迎合泛澳门城市阶段“三分需求”的客源态势 取值