房地产公司工程部项目管理工作手册.doc

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1、 广州芳村XXX房地产发展有限公司工程部项目管理工作手册自2009年12月起施行 负责人： 日期：2009年12月项目管理工作手册提要一、 管理架构（一）. 建设单位管理成员与职责（二）. 施工单位项目管理架构（三）. 监理单位管理成员与职责（四）. 设计单位成员与职责（五）. 工料测量师成员与职责（六）. 承建单位成员与职责（七）. 各方联络名单注：发展商之项目工程负责人，现为项目代总经理。其部分工作可由项目代总经理之委托授权人负责。二、 工程现场管理（一）. 施工图设计交底和图纸会审（二）. 施工组织设计审查（三）. 工程开工审核（四）. 施工进度计划和工期管理1. 工程进度计划审核2.

2、总进度计划3. 阶段性进度计划4. 月进度计划5. 周作业计划（五）. 工程材料、构件、半成品及设备管理1. 主要管理文件表格2. 工程材料/配构件/设备报审表及汇总表（用于承包方报监理、设计、业主进行标准审核）见附流程图表A73. 工程材料报验单及汇总表（用于承包方报监理、业主进行质量和数量审核）见图表A8（六）. 工程测量放线、隐蔽工程、分项分部工程检查验收、质量管理1. 施工测量放线报验单（用于承包方报监理）见附A32. 隐蔽工程、分项分部工程检查验收样板先行。见附A17 3. 收样板先行工程质量管理重点部位3.1 土建工程主体结构：模板、钢筋工程3.2 土建工程围护结构：砌体、抹灰工程

3、3.3 土建工程防水：厨房、卫生间墙面及沉池，阳台沉池，天面3.4 机电工程：管线预埋、定位及开关面板平整。3.5 铝合金门窗工程：铝窗、推拉门、收口防水3.6 装饰工程：墙地砖的铺装排版、空鼓，墙身天花阴阳角，木门套收口及成品保护。（七）. 工程变更管理1. 设计变更（设计、业主）2. 工程洽商（承包方、监理）3. 主要管理文件表格3.1项目指令（用于业主发给承包方、包括有效“口头”指令）3.2 要求项目指令单（用于承包方报监理、设计、业主）详见流程A6、附A6表3.3工程技术咨询单（用于承包方报监理、设计、业主）详见咨询单使用指引3.4现场签证单（用于承包方报监理、业主、工料测量师）3.5

4、工程联系单（用于参建单位施工协调）（八）. 现场工程质量与安全的管理1. 监理工作联系单（各方通用表）2. 监理工程师通知单（用于监理发承包方）详见A9流程及附A9、A10、A113. 工程暂停令（用于监理发承包方）4. 质量安全事故调查报告（用于承包方报建监理、设计、业主）5. 质量安全事故处理报告（用于承包方报建监理、设计、业主）（九）. 工程竣工验收1. 工程竣工报验单（用于承包方报监理、设计业主）2. 工程总体竣工验收及备案按“广州市建筑工程档案编制指南”详见附件A16 1.1竣工验收须获得政府有关主管部门验收并满足相关规定。 1.2须按合同及公司要求进行合同验收工作，合同验收务必按照

5、以下两项标准进行： 合同内容已经完整完成。 合同内容已经正确完成。1.3各承包人在已经完善、完备各项合同管理相关文件、资料，并自检已经完整、正确地履行完全部合同责任后，方可申领竣工证书。竣工证书一经签发，各承包人不得再申请补办任何与合同相关的文件、资料。1.4合同验收工作完成后，项目方可签发竣工证书，项目内部应建立有效的竣工证书签发审批程序。1.5合同验收工作由项目负责人组织，可根据工程规模、类别邀请建造与技术管理部、策划与设计管理部、采购与合同管理部参加。3. 竣工图与有关资料1.1竣工图重要性明确如下：a) 是完成政府验收的基础工作。b) 是工程真实完成情况的文件表现。c) 帮助结算工作的

6、及时完成。d) 物业公司进行物业维修及物业改造的重要依据。1.2竣工图务必与工程实际完成情况保持一致，若在工程维修或改建过程中发现实际情况与竣工图不一致，将作为不良记录计入该承包人在我司的诚信档案。（十）. 工程结算：各施工单位应高度重视工程结算工作、加强文件资料管理、建议设专人负责，以保证在工程完工后可即时提交工程结算书，以加快结算进度，切实保障到施工单位的利益。（十一）. 工程会议制度（纪要三日内发出）1. 现场工程例会1.1 总包协调会（时间、地点待定、总包主持）每两周1.2 监理例会（时间、地点待定、监理主持）每周2. 专题会议有需要时3. 项目顾问协调会（业主主持）每月（十二）. 议

7、事与文件管理1. 议事2. 文件管理（包括往来函件、设计图、工程变更、会议纪要等健全收发文机制）3. 各单位指定文件收发签收有效的人员，通报各单位。4. 文件收发流程：业主 监理 总包 各分包5. 所有往来文件应有统一发文编号等机制（十三）. 工程质量保修期的管理（十四）. 图纸发放管理1. 设计方：1.1 图纸版号、日期更新机制（每日）1.2 整套有效图纸（变更）目录定期更新2. 承包方：与监理、业主核对现场有效图纸目录机制3. 图纸设计院 项目部 监理 总包 各分包（十五）. 合同管理1. 合同结构（总包、指定分包、分包之间关系）2. 合同架构职责沟通图三. 工程款的申请与支付管理制度（一

8、）. 总包/分包单位工程款的申请（按业主要求时间提交）（二）. 工程量的核定（监理/业主现场工程师）（时间、条件）（三）. 审批（业主）（四）. 中期估价证书与请款（五）. 领款与凭据（六）. 变更与结算1. 月工作进度款申请表（用于承包方报监理、业主）,施工单位申请工程款提交的相关资料：1.1 请款报告（须盖公章，注明合同编号，一式两份）原件；1.2 工程进度审核资料，详细列明各分项上月累计完成的百分比进度和 累计至本月完成的百分比进度情况原件；1.3 工程完工申请进度款的须提交已确认的工程竣工验收表复印件；1.4 合同支付相关条款（未签合同以中标通知书请款的要提交中标通知书）复印件；1.5

9、 申请工程保修金的须提交双方已签名盖章的工程结算书及工程财务结算书复印件；1.6 申请工程保修金的须提交甲方发出的竣工证书或（和）保修完成证书复印件。2. 工程结算款申请书（用于承包方报业主），需在合同规定时间内提交,施工单位申请结算提交的相关资料：2.1 结算报告:2.1.1 须盖公章，注明合同编号，一式三份；2.1.2 内容注明合同总价，申请结算总价；2.1.3 按合同价结算的，注明同意按合同价结算。2.2 结算的清单：2.2.1 按甲方提供的清单模式填写（合同清单模式），以便甲方与顾问公司审核；2.2.2 每份清单必须与甲方发出的指令相对应，一份指令对应一份清单；2.2.3 每份清单中包

10、含结算金额的详细计算过程，附件带有指令、现场签证单、指令图纸等资料；2.2.4 如有涉及钢筋计量的须提交详细的钢筋抽料表。2.3 由建设单位、监理单位、施工单位共同确认的工程竣工验收表；2.4 由建设单位、监理单位、施工单位共同确认的工程工期情况说明；2.5 工程合同复印件；2.6 由甲方发出竣工证书;2.7 经由建设单位、监理单位、施工单位共同确认的竣工图纸复印件；2.8 合同（招标）图纸复印件。四. 项目工程管理流程及有关管理表格的应用（见附件“应用”）（一）. 函是指主送建设单位的各种正式文件。（二）. 请款报告是指主送建设单位的进度款的请款函件。（三）. 结算申请是指主送建设单位的工程

11、竣工后，工程结算手续办理申请。（四）. 竣工证书（五）. 保修完成证书“项目指令”使用指引1. 根据合同条件，项目有权发项目指令给总承包方/分包方，要求执行工作；2. 所有指令应以书面发出；3. 指令内容是指包含任何需要总包方/分包方等执行完成合同要求的任何内容，其中合同有明确列出以下的情况可发指令：3.1 用来确认口头指令；3.2 要求总承包方把任何已掩蔽的工程挖开检查、试验等；3.3 要求把任何不符合本合同规定的工作或物料迁离工地；3.4 要求撤换受雇于工地上的任何人士；3.5 要求工程变更；3.6 要求对保修期内发现的任何缺陷等进行修补；3.7 确认雇用某指定分包单位及/或指定供货单位；

12、3.8 于战争爆发时，要求总承包方执行保护工程之工作/或继续施工；3.9 指示如何处理古发现；4. 所有指定由业主发出，并抄送指令涉及的所有分包及专业分包单位；5. 所有指令附件都要盖章，写指令编号及项目代总经理签署；6所有设计院的“修改通知单”都要用指令确认，作为指令附件由业主发给总承包方/分包方，设计院不能直接发“修改通知单”给总承包方/分包方等。7. 项目指令精神：按合同约定各承建商务必按项目的要求执行项目指令内容，不能以价格未确定等理由拒绝执行，这也是与我司合作的基本前提，如承包人拒绝执行，各项目可向采购与合同管理部投诉，如情况属实将作为不良记录计入该承包人在我司的诚信档案，并视情况决

13、定是否取消该承包人在我司的投标资格。第 52 页 共 52 页施工组织设计（方案）报审流程（A1）监理单位审批：1、 专业监理工程师审查，提出审查意见2、 总监理工程师审批承包商提交“施工组织设计（方案）”及报审表建设单位项目组长审批设计单位审核建设单位业主代表审核同意不同意注：1、本表格根据国家标准建设工程监理规范（GB50319-2000）并结合我司对工程质量，进度管理的要求而编制。2、设计单位主要审查其施工方案是否安全、可靠，楼面等处施工荷栽。3、我司主要审查其施工进度是否合理、是否合乎合同要求、投标时的承诺，并审查其施工方案是否安全，可靠。4、次要的分部、分项目工程施工方案可不必由设计

14、单位审查。附件 A1施工组织设计（方案）报审表工程名称：致：（监理单位）我方已根据施工合同的有关规定完成了 施工组织设计（方案）的编制，并经我单位技术负责人审查批准，请予以审查。附件：承包单位（章）: 项目经理 : 日 期 : 专业监理工程师审查意见： 专业监理工程师： 日 期： 总监理工程师审查意见： 项目监理机构： 总监理工程师： 日 期： 设计代表审查意见： 设计代表： 日 期： 业主审核意见： 业主代表： 日 期： 项目组长： 日 期： 工程开工/复工报审流程（A2）建设单位项目组长审批承包商提交“工程开工/复工报告”及报审表监理单位审查建设单位业主代表审核批复批复同意送审 不同意注：

15、1、本表格根据国家标准建设工程监理规范并结合我司对工程质量管理的要求而编制。 2、若因材料质量、施工质量不合格而导致的停工，其复工必须经过我司审批，以加强我司对工程质量的管理。附件 A2工程开工/复工报审表编号：工程名称承包商建设单位监理单位致：（监理单位） 我方承担的 工程，已完成了以下各项工作，具备了开工/复工条件，特此申请施工，请核查并签发开工/复工指令。附件：1、开工报告 2、（证明文件）承包商（章） 项目经理 日 期 监理单位审查意见： 项目监理机构（章） 工程总监代表 日 期 建设单位审批意见：业主代表： 项目组长： 日 期 ： 日 期： 附件 A3施工测量放线报验表工程名称： 施

16、工合同号： 编号：致：监理单位： 附件：测量及放样资料附后；1、 桩心点的绝对坐标值及复检坐标值。2、 桩心点的平面布置图； 项目经理 施工单位（公章） 日期 工程或部位名称放样内容备注查验结果：测量员 日期 监理工程师的结论：经查验同意验收纠正偏差后再报监理单位（章） 监理工程师 日期：“要求项目指令单”使用指引1. 此“要求项目指令单”是施工单位发出的用来要求发包方出项目指令。2. 此“要求项目指令单”是用来取代现行的“工程洽商单”，请各项目经理通知各有关施工单位。3. “建设单位”、“设计院”及“监理单位”是不用在此单上签名及盖章的。4. 经项目经理、设计院等审核其需要性，若有时间需要，

17、要用项目指令确认，确认处理方法请参考项目指令使用指引。要求项目指令审批流程（A6）设计单位出变更图纸签发项目指令并说明是施工单位建议的拒绝要求或修改内容承包商提交“要求项目指令单”并填写“要求项目指令单审批表有关内容建设单位业主代表审核设计单位审核监理单位审核建设单位项目组长审批按我公司相关审批流程审批注：1、 本表格根据国家标准建设工程监理规范（GB50319-2000）并结合我司对工程质量、进度管理的要求而编制。2、 监理单位审查施工单位提出的变更方案是否安全、可靠、是否对工程工期的有影响及影响天数。3、 设计单位着重审查施工单位提出的变更方案是否安全、可靠、符合规范和有关规定的要求。4、

18、 我司主要审查变更方案是否安全、可靠、是否增加工程造价及对增加的工程造价和工期影响进行审批。5、 变更方案不增加工程造价、也不增加工程工期的要求项目指令单，可由项目组长决定是否同意签发项目指令或拒绝要求或确认前修改内容。6、 要求项目指令单必备的附件有工程技术咨询单、现场签证单及相关图纸（有时）。附件 A6要求项目指令单审批表工程名称： 编号：要求项目指令单编号要求项目指令单抄送单位要求项目指令单主要内容监理公司审核意见签名： 日期设计院审核意见签名： 日期业主代表审核意见签名： 日期业主项目部审核意见签名： 日期：业主向施工单位发出函件、指令、图纸的流程各分包单位总承包单位Q、S顾问公司设计

19、单位现场施工代表项目代总经理或项目组长发出给施工单位的信函、指令、图纸监理单位监理公司代表业主发出函件等给施工单位总承包单位分包单位给业主的函件必须由总承包单位发出 施工单位向业主发出函件的流程监理公司业 主分包单位发出给业主的函件工地现场代表设计单位QS、顾问公司“施工现场签证单”使用指引1. 对一些变更工程、返工项目、隐蔽工程等有必要记录中间过程、完成情况及工程量等项目，建议采用签证的方式进行记录。2. 所有签证须与项目指令相对应，注明指令编号。3. 推荐采用图纸计算工程量的签证方式，没有图纸时，须清晰描述实施部位、具体尺寸和工艺做法，慎用直接确认工程量和工日的签证方式，对于工程量较大或涉

20、及金额较高的签证事项，不宜直接签证工程量。4. 对于承包人提交的签证申请，监理、各项目的专业工程师及工程经理须逐项核对并签署实际完成情况，不建议简单签署“情况属实”等高度概括性审核意见。附件：A6-B 施工现场签证单工程名称： 指令号：致：施工单位：签名（盖章）：日期： 监理单位：签名（盖章）：日期： 业主：签名（盖章）：日期： 一式四份工程技术咨询单使用指引1、 工程技术咨询单为工地技术问题咨询、确认的管理文件，由各参建单位根据自身现场的技术方面问题而发出；2、 咨询单需由监理同意编号，可根据不同单位发出而编号；3、 咨询单发出后，先由总包单位给出处理意见，若问题只属总包与分包之间的协调问题

21、，总包给予处理并与分包达成一致后将复文抄送监理、业主及业主相关顾问单位；4、 若所提问题总包无法解答，将咨询转发监理，监理对其内容进行判断，若根据图纸及规范已可确定，而且不影响设计效果、不改变使用功能，不影响结构安全的问题，可直接给出处理意见。若所提出问题需设计确认，须及时将咨询单发给设计顾问公司（注意应同时抄送相关专业及相关的顾问公司），并落实咨询单是否成功发送，同时跟进落实回复时间；5、 设计顾问公司接收此单后须在24小时内给予明确，若需计算及补图纸，须在单上注明图纸发出时间，原则上不超过三天时间；6、 最后由业主工程部加以确认，并由监理单位发出，其中业主项目部、设计顾问公司及利比、各单位

22、在收到复文后若异议须在24小时内提出，否则视做默认；7、 为确保工程顺利进行，要求各参建单位加强技术管理工作，提高预见性。工程技术咨询单工程项目名称： 统一编号：致：总包单位/监理公司 经我司审核，关于我司承建的 部分工程，其设计 技术方案 施工方面存在疑问或需确认，请予以解答或确认，以使我司组织施工。具体咨询内容如下：承包单位：项目经理日 期总承包单位意见：工程部经理：日 期：监理单位意见：经我司审核，上述咨询意见需要业主 设计给出进一步咨询意见： 我司具体意见如下：总监理工程师： 总监理工程师： （代表）签字： 建筑工程师签字： 日 期：设计单位意见：经我司审核，针对上述咨询的问题现提出如

23、下意见或随后以给业主的函件（或设计修改通知单）中予以解决。设计人员签字：日 期：业主审核意见：专业工程师： 项目组长：日 期： 日 期： 抄送单位：复文抄送单位：附件 A6-4工程联系单工程名称：编号： 收文单位发文单位事由 发文单位负责人： 日期： 年 月 日监理单位意见： 总监理工程师（总监代表）： 日期： 年 月 日业主审核意见：专业工程师： 项目组长：日 期： 日 期：抄送单位： 材料设备报审流程（A7）合同、设计规划报审的材料/设备送审流程业主代表审核监理单位审核项目组长审批设计单位审核项目代总经理之委托授权人审批施工单位填报工程材料/设备报审表注：1、施工单位一般材料设备必须使用前

24、7天提出申请，材料设备送审表应有使用部位、是否合同内规定或推荐厂家等说明，并附上产品介绍、质量检验报告、合格证、生产许可证、电工认证等，并送样板。 2、对于大宗材料确认，总包可根据工程进度计划，编制材料准备计划，在每月例会上提出将需用到材料，由业主掌握材料的审批时间。 3、施工单位报材料报审前，请到业主领取建筑材料/设备报审表。每份建筑材料/设备报审表须附两套附件。材料/设备进场签认流程：施工单位填写工程材料/设备报审表监理单位审核、签认材料/设备质量和数量专业工程师签认注：1、材料/设备必须经过业主工地代表签认后方能进场，施工单位应于材料进场前48小时书面通知监理单位和工地代表。 2、合同设

25、计规定看样定货的材料/设备应先办理材料/设备送审，设计、业主工程部经理签认后方可购进材料/设备及办理其进场手续。3、 监理单位、业主工地工程代表检查进场材料。设备数量、质量检验报告、合格证、生产许可证、电工认证等是否符合要求，有见证取样检验要求的材料应待见证取样检验合格后方可签认同意使用。工程材料/购配件/设备报验表编号： 共 页 第 页工程名称承包商建设单位监理单位致： （建设单位）我方于 年 月 日进场的工程材料/购配件/设备数量如下（见附件），拟用于下述部位： 现将质量证明文件及进场见证取样检验结果报上，请予以审核。 附件：1、数量清单 2、质量证明文件（含合格证、质量检验报告、生产许可

26、证、电工认证等） 3、进场见证取样检验结果 合同内规定或推荐厂家产品 不是合同内规定或推荐厂家产品 合同无规定厂家的产品承包商（章） 项目经理 日期 监理单位审核意见： 经检查上述材料/构配件/设备，符合/不符合设计文件和规范的要求，准许/不准许进场，同意/不同意使用于拟定部位。监理单位（章） 总/专业监理工程师 日期 设计单位审核意见：负责人： 日期 业主审核意见： 专业工程师 日 期 注：1、合同或图纸中规定由设计单位、建设单位看样的工程材料/构配件/设备，第一次进场必须由设计人、建设单位工程部经理看样审批。2、本表一式三份，建设、监理、承包商各一份。工程报验流程（A8）承包商提交“ ”工

27、程报验单”监理单位审查项目组长审核批复送审注：1、 本表根据国家标准建设工程监理规范（GB50319-2000）并结合我司对工程质量管理的要求而编制。2、 隐蔽工程报验、工程试验检测报验均用本表。附件 A8 -1 报验申请表编号： 工程名称承 包 商建设单位监理单位致： （监理单位） 我单位已完成了 工作，现报上该工程报验申请表，请予以审查和验收。附件： 承包商（章） 工程部经理 日 期 监理单位审查意见：。 监理单位（章） 总/专业监理工程师 日 期 业主审查意见：专业工程师： 项目组长：日 期： 日 期：注：本表用于隐蔽工程验收、工程试验检测报告等的报验。附件 A8 -2工程材料/构配件/

28、设备报审汇总工程名称：序号编号材料名称使用部位厂家品牌附件 A8 -3工程材料报验汇总表工程名称：逸彩新世界 报验单位：序号进场日期报进场日期报审编号进场编号名称厂家使用部位数量监理工程师通知单及回复单流程（A9）建设单位工程代表监理单位发出“监理工程师通知单承包商整改后提交“监理工程师通知单回复单”监理单位复查项目组长代表审查 抄送注：1、 本表根据国家标准建设工程监理规范（GB50319-2000）并结合我司对工程质量管理的要求而编制。2、 本表应根据国家标准建设工程监理规范（GB50319-2000）第5.4.6条、第5.4.11条规定签发。工程暂停令签发流程（A12）工程与发包方的工料

29、规范、图纸及指示不符承建商建设单位项目工程负责人审批监理单位填写工程暂停令建设单位工程代表注：1、本表根据国家标准建设工程监理规范（GB50319-2000）有关条文及施工合同有关条款编制。2、发生建设工程监理规范第6.12条所指的情况，尤其是工程质量（含材料质量、施工质量等）不符合我司工料规范（含国家现行技术规范）、图纸及指示时，监理单位应立即填写工程暂停令，并送我司审批，然后发布工程暂停令。工程延期报审流程（A13）批复批复承包商提交“工程延期”申请表及附件按我公司相关审批流程审批建设单位项目工组长审批建设单位专业工程师审核监理单位审核工程延期要求回复单送审不同意注：1、 本表格根据国家标

30、准建设工程监理规范（GB50319-2000）并结合我司对工程质量、进度管理的要求而编制。2、 监理单位应根据实际情况、合同条款及其影响是否在关键线路上审核施工单位延期申请的合理性。附 件 A 13工程延期申请表编号： 工程名称承 包 商建设单位监理单位致： （承包单位） 根据施工合同条款 条的规定，由于 原因，我方申请工程延期，请予以审批。 附件：1、 工程延期的依据及工期计算：合同竣工日期：申请延长竣工日期：2、 证明材料 承包商（章） 工程部经理 日 期 监理单位审核意见： 监理单位（章） 总监理工程师 日 期 业主审核意见：专业工程师： 项目组长：日 期： 日 期：附 件 A 15逸彩新世界工程安全文明施工管理小组处罚通知单工程名称：编号：致： 公司 安全文明施工管理小组在进行文明施工检查中，发现贵司存在如下违反文明施工办法问题，现正式通知贵司，根据有关规定，文明施工管理小组决定对贵司进行以下处罚：