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1、舟山东港商务中心地块分析报告,xxx地产营销部 2011.05.11,一、宏观概述普陀区,本案,普陀岛,1、位于舟山本岛南段，包括舟山本岛与附近岛屿，辖属5镇3乡5街道； 2、区域总人口31.9万人（区域面积6728平方公里）； 3、 2010年生产总值193.0亿元，年均增长14.0%。财政总收入25.9亿元，年均增长33.2% ； 4、2010年完成固定资产投资333.5亿元，是“十五”时期的3.9倍；,与 镇 海 区 相 当,区域中心正由南向东转移，即由沈家门逐步搬迁至东港,一、宏观概述东港新城,三期,二期,一期,1、东港由原渔村和海涂基础上，分三期填海扩建而来； 2、其中:二期定位为：
2、普陀区的行政和商务中心，区政府计划今年7月搬迁新居。 3 、 三期填海工作基本结束，为后续发展预留广阔空间（主要为居住用地）,东港配套一应俱全，包括： 1、行政：区政府及其直属各局部机构； 2、学校：机关幼儿园、普小、普中等； 3、医院：普陀区最大医院、东港医院等 4、商业：欧尚超市、KFC、麦当劳等,类似07年的鄞州中心区（有配套、有土地、有未来）,由行政中心搬迁，带给东港前所未有的机遇。 （仅政府及配套机构人员的安居就是很大一批置业需求）,二、东港房产总体概述,1、市场小，起点高源于填海，建筑要求、工程造价高！ 2、开量少，但小区品质高”东港同期在售楼盘不足5个，“品质高”源于东港首批开发
3、商为上海三盛和，前者在99年开发的近30万方小区颐景园奠定东港人居品质。 3、产品品类齐全，包括：独栋、双拼、联排、情景洋房和类似江南一品式大平层（御墅春天）。 4、销售周期普遍较长（15-18个月左右），基本介入到交房前。 （原因有三：（1）地价低；（2）客群面窄；（3）管理层希望等待升值 ）,东港尽管规模有限，但房产市场起点较早，且平台很高，总括如下：,小 而 精 的 玲 珑 市 场,二、案例分析1碧海莲缘,总建规模：42万方，当前开发为四期,2011年4月初,E户型：2室2厅1卫1厨90,C户型：3室2厅2卫1厨115,碧海莲缘四期主力户型,二、案例分析2宁兴金色海岸,2010年3月，尾
4、盘均价：9000元/,总建规模：16万方，分3期销售,三期开盘时间：8月15日,宁兴金色海岸主力户型,C户型：3室2厅2卫128.00,D户型：2室2厅1卫85.00,二、案例分析4海景颐园,总建规模：12万方，分2期销售,C1户型：2室2厅1卫1厨93.00,C2户型：3室2厅1卫1厨98.00,海景颐园主力户型,二、案例分析4东方铭苑,住宅：12600元/平 排屋：20000元/平,1：1.6,总建规模：12万方，分二期开发（一期约9万方）,东方铭苑多层主力户型,多层F户型4室2厅2卫1厨138.00,多层E户型3室2厅2卫1厨117.00,M户型3室2厅1卫1厨112.00,H户型3室2
5、厅2卫1厨138.00,东方铭苑小高层主力户型,东方铭苑摇号结果如下：,题外话：2011年4月12日，温总理视察舟山并询问舟山房价情况，示意舟山房价过高 ， 发展旅游经济的同时要保障民生，避免走海南模式。 而此前为筹备温总理视察舟山，普陀区政府已经实行严控房价及预售制度，包括碧海莲缘四期、银亿悦海庭，在预售价格上受到限制，并采用摇号制度。,5月15日当天销售情况（海晨房产提供）： 20多套联排和110套左右住宅，准确销售情况应在4天后出来。,二、案例分析5莲洋大观,该报价包括装酒店式精装成本，约计4000-5000元/平,由五幢高100米的大楼和裙楼商业组成。功能为国际五星级大酒店、酒店式海景
6、公寓、私家总统级泳池豪宅及商业构成。,总建规模：17.57万方（占地2. 51万方）,A户型1室1厅1卫1厨50.00,B户型1室1厅1卫1厨41.00,C户型1室2厅1卫1厨86.30,莲洋大观主力户型,D户型2室2厅2卫1厨100.00,E户型2室2厅2卫1厨82.00,莲洋大观主力户型,二、案例分析山海华府,总占地面积：107.9亩（771933） 总建筑面积：约107916.56 产品配比：6幢高层，3幢商业用房， 130套别墅 别墅开盘时间：2008年 成交均价：12000元/（二手均价约2万元/）,联排100套（面积240-250 ）,独栋30套（面积450 ）,本案,海景颐园,金
7、色海岸,东方茗苑,莲洋大观,碧海莲缘,山水人家,台州时间房产地块,东港置业地块,浙信房产地块,拍卖时间：2011年3月2日 土地面积：81.66亩 容积率：1.4 最大总建：7.6万 楼面价：5875元/,拍卖时间：2009年2月 土地面积：59.97亩 容积率：1.6 最大总建：6.4万 楼面价：1696元/,拍卖时间：2008年1月 土地面积：62.81亩 容积率：1.2 最大总建：5万 楼面价：1385/,附件： 2008-2011年东港区域土地出让,三、别墅市场总括,1、总量有限，至今涉及别墅楼盘仅4个（山水人家、海莲山庄、山海华府、东方茗苑），累计房源约250余套； 2、花样齐全，除
8、海莲山庄外，其他3个楼盘均有联排、双拼； 3、销售进度比普通住宅快，（与同期住宅售价比值控制在1:1.5-1.6，目前二手比值大约也是如此）。,普陀区别墅市场主要集中在朱家尖及附属海岛的旅游地产，考虑二者与本案差距较大，本报告仅取项目所在东港一隅作为分析对象，详述如下,随着普陀区政府的搬迁，东港地位的升级， 别墅市场需求量会大幅上升。,四、本案分析,1、基本经济指标,2、其他经济指标,容积率：11.5； 建筑密度：35%； 绿地率：25% 建筑限高：60以下,2、限制条件,3、产品配比,4、总销估算,二、高层总建与总销计算问题（受出让文件限制，住宅总建2%归政府） 1、31-2高层总建2522
9、7 ，（给政府635 ），实可售24592； 2、31-4高层总建19557 ，（给政府492 ），实可售19065 ；,备注： 一、碧海莲缘商铺简报 1、开间4-5米；进深10米； 2、以1通2层形式发售； 3、一层4.25米，二层2.9米 4、单套面积区间80-100； 5、发售均价4.6万/。,5、开发成本,宁波同类产品，测算概估为：5000元/平米， 考虑舟山地貌及本案是填海基础之上，考虑综合开发成本要比高； 故而在测算时+20%预售，即6000元/平米，由此得出：,1、31-2地块总开发成本为：36487 * 0.6万/平=21892.2万 2、31-4地块总开发成本为：28298 * 0.6万/平+ 250万 =17228.8万,6、倒推土地成本及项目利润（见附表）,