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1、住宅小区物业管理费标准测算方案一、物业管理费收入测算为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设小区物业服务费标准为PM，则 营业收入住宅物业服务费收入车辆停放服务费收入（商业物业服务费收入）住宅建筑面积PM12月96%车位数25元/车位.月12月95%（商业建筑面积2.3元/.月12月70%）20164.09PM12月96%96个25元12月95%1619.72.3元12月70%232290.32PM27360.0031292.60232290.32PM58652.60说明：%比是指年度收费率；商业物业管理费标准已设定2.3元/.月。二、物业管理成本支
2、出测算序号项 目月发生额（元）年发生额（元）备 注1工资及福利19350.00232200.00附表12行政办公费1156.6813880.00附表23设备设施维护费2083.3325000.00附表34环境管理费430.005160.00附表45公共水电费3100.0037200.00附表5合 计26120.01313440.006社区文化建设费7不可预见费营业收入2%8酬金营业收入10%9法定税金营业收入5.5%成本支出总计313440.00营业收入17.5附表1：工资估算（￥232200.00元）职位薪金标准(包括福利社保)预算人数(人)全年薪金总额(元)平均每月薪金支出(元)年终奖金(
3、按一个月薪标准)薪金合计主管2400.001人2000.00/人30800.00秩序维护员1700.006人1300.00/人130200.00客服管理员1700.001人1300.00/人21700.00工程技工1900.001人1500.0024300.00清洁绿化员1000.002人600.00/人25200.00合 计11人232200.0019350.00附表2：行政办公费估算（￥13880.00元）序号项目测算式依据计算式支出金额（人民币元）月支出年支出一通讯费1移动电话100元部/月1001部150.001800.002物业服务中心电话150元部/月1501部150.001800
4、.00二交通费100元人/月1002人150.001800.00三办公用易耗品150.001800.00四服装费1管理干部服装2套880元/2年分摊4401人36.67440.002一般工作人员服装2套800元/2年分摊4002人66.67800.003秩序维护员服装2套600元/2年分摊3006人150.001800.004清洁绿化服装2套300元/2年分摊1502人25.00300.00五物料折旧费1电脑1台3200元/台/4年分摊8001台66.67800.002监控室空调1台2000元/台/4年分摊5001台41.67500.003对讲机1台1200元/台/3年分摊4003台100.0
5、01200.004对讲机电池1块120元/块/2年分摊604块20.00240.00六业务费及其它支出50.00600.00合 计1156.6813880.00附表3：设备设施维护费估算（￥25000.00.元）名 称摘 要金额(元)/月月支出年支出工程维修工具维修工具按3年分摊41.67500.00工程维修物料经验值估算250.003000.00保安监控系统维护委外保养750.009000.00电梯维护保养委外保养包括年检费用（4部2000元/台/年）666.678000.00化粪池清理维护委外清理维护（250元/组）125.001500.00停车场养护83.331000.00消防、供水系统
6、维护自保（含维修材料费用）166.672000.00二次供电发电机维护保养自保其 他 合计2083.3325000.00备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。附表4：环境管理费估算（￥5160.00元）序号项目测算式依据计算式支出金额（元）月支出年支出1园林绿化保养综合估算60.00720.002垃圾承运费环卫处收费100.001200.003四害消杀预支出100.001200.004清洁、绿化工具综合估算100.001200.005清洁用品的消耗综合估算50.00600.006水池、梯间清洗消毒等综合估算20.00240.00合 计430.005160.00附表5：公共水电
7、费估算（￥37200.00元）项目测算式依据计算式支出金额（元）月支出年支出路灯、园林用电等综合估算300.003600.00办公、监控中心综合估算600.007200.00地库车场照明、地库排风机、地库潜水泵等综合估算400.004800.00电梯、电梯房风机等4部电梯估算1800.0021600.00合 计3100.0037200.00三、物业管理服务费标准的测算下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。若小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入成本支出0即：营业收入（313440.00营业收入17.5）0推算出：营业收入379927.27元根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为
8、： 营业收入住宅物业服务费收入车辆停放服务费收入（商业物业服务费收入）379927.27元232290.32PM27360.0031292.60推算出：PM1.383元/.月根据上述测算，我们拟将小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/月上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的物业服务收费管理办法还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等）。另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基础上要预留35年（或根据物业服务合同期限）的提升空间。如当时测算标准为1.5元/月，但考虑未来成本上涨因素，则在此基础上最低要提升到2.0元/月。那么在实际操作中如直接按此标准收取，恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取（为不让业户感到迷惑或不理解，可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策），第二年按 %收取，第N年按 %收取”。这样做法，避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦（我想业主也会理解）仅供参考，不足之处，请予批评指导。第 6 页 共 6 页