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1、项目市场综合调研分析报告西宁佳豪商业广场中国西宁 目 录第一部分 宏观市场调研分析一、城市基本资料 1、城市概述2、城市区位交通3、城市人口及行政区划4、城市资源二、城市空间规划1、城市定位2、城市规划3、交通规划4、城市商业规划三、城市经济环境 1、城市经济分析2、城市产业结构分析3、城市社会消费品零售分析4、城镇居民收入及消费分析四、房地产相关政策 1、国家房地产政策2、地方房地产政策第二部分 中观市场调研分析 一、投资开发指标分析1、房地产投资总额2、房地产开发总量3、商业开发总量二、西宁房地产发展趋势1、西宁商品房价格预测2、产品结构发展趋势3、房地产需求趋势第三部分 微观市场调研分析
2、 一、基础地块阐述二、区域交通状况三、项目优劣势分析总结第一部分 宏观市场调研分析 一、城市基本资料 1、城市概述1.1城市基本概述：西宁位于青海省东部、湟水谷地，海拔2261米，是全省的政治、经济、文化、交通中心。全市常住人口215.36万人,增长1.24%，其中， 城镇人口129.24万人, 乡村人口86.12万人。在常住人口中，市区人口107.17万人。辖城东、城中、城西、城北四个区，大通、湟中、湟源三个县。以及正在建设的西宁（国家级）经济技术开发区和城南新区、海湖新区。1.2城市地理：西宁地处青海东部，黄河支流湟水上游，四面环山，三川会聚，扼青藏高原东方之门户。地理坐标为东经10149
3、17北纬36343。西宁市境内最高海拔4394米，市区中心海拔2261米。属大陆性高原半干旱气候。其特点是：气压低、日照长，雨水少，蒸发量大，太阳辐射强，日夜温差大，无霜期短，冰冻期长，冬无严寒，夏无酷暑，是天然的避暑胜地，有“夏都”之称。1.3 城市文化1.3.1西宁是典型的移民城市，多民族聚集、多宗教并存。是青藏高原人口唯一超过百万的中心城市，移民人口达100万之多，有汉、回、藏、土、蒙古、撒拉等34个民族，其中少数民族人口54.36万人，占总人口25.55。佛教、伊斯兰教、道教、基督教、天主教五大宗教并存。藏传佛教和伊斯兰教影响尤为深远，塔尔寺是我国六大藏传佛教寺院之一，东关清真大寺是西
4、北四大清真寺之一。1.3.2西宁市是中国优秀旅游城市和全国园林绿化先进城市。西宁是国务院确定的内陆开放城市。西宁举办的“郁金香节”、“青洽会”、“环青海湖国际公路自行车赛”等节庆活动，进一步扩大了 “中国夏都”的知名度和影响力。2、城市区位交通2.1西宁是古“丝绸之路”南路和“唐蕃古道”的必经之地，自古就是西北交通要冲和军事重镇，素有“海藏咽喉”之称。根据地理经济学规则：一般的经济发达城市、区域和经济带是沿基础设施通道建设的。自然条件和地理位置均不占优势的西宁、兰州成了西部的交通枢纽，西宁则是一条死胡同，人们形象地称之为“盲肠”。随着西部大开发和现代交通建设步伐的加快、青藏铁路的通车，以西宁为
5、中心辐射全省的交通网络已形成。315、109国道贯穿全境，高速公路和一级公路四通八达、铁路向四周延伸，总铺轨里程1300余公里。青藏铁路建成通车使西宁成为青藏高原铁路中心枢纽。西宁机场以每年客运吞吐量以33的速度递增，已通航全国各主要城市。2.2西宁区位的优劣势十分明显，处于中国西北内陆腹地，经济不发达，同时受兰州影响很大；但是，西宁毕竟是联系东部和西北重要交通节点，随着青藏铁路等诸多交通干线的修通，西宁成为也是通往青藏高原腹地的交通要冲和西部重要的交通枢纽。3、城市人口及行政区划3.1城市人口：全市常住人口215.36万人，增长1.24%。其中城镇人口129.24万人, 乡村人口86.12万
6、人。在常住人口中，市区人口107.17万人，是青藏高原人口唯一超过百万的中心城市。移民人口达100万之多，有汉、回、藏、土、蒙古、撒拉等34个民族，其中少数民族人口54。36万人，占总人口25.55。3.2城市行政区划城中区：面积22平方千米、人口16.55万人； 城东区：面积 114平方千米、人口33.49万人；城西区：面积82.4平方千米、人口29.34万人； 城北区：面积 137.7平方千米、人口25.84万人；湟源县：面积1509平方千米、人口14万人； 湟中县：面积2700平方千米、人口47万人；大通回族土族自治县：面积3090平方千米，人口43.7万人；4、城市资源4.1自然资源：
7、西宁有着丰富的自然资源，而且依托全省的资源优势，有开发资源业发展得天独厚的条件。 4.2水能：青海地处黄河、长江、澜沧江源头，境内河流纵横，而且河床陡峭，河谷狭窄，落差较大，蕴藏着丰富的水能资源。尤以黄河、长江水能资源最为集中，开发潜力极大。据勘探，全省有1万千瓦以上水能资源的干支流共108条，总蕴藏量2337.46万千瓦，分别占全国和西北地区总量的3.3%和27.8%。可开发的大中型水电站总装机为2099万千瓦，其中装机25万千瓦以上的电站可建17座，2.5万至25万千瓦的可建51座。西宁地表水和地下水也十分丰富，湟水河贯穿市区，全年径流量18.94亿立方米，自产地表水资源量7.01亿立方米
8、，地下水资源量6.98亿立方米，水资源量13.99亿立方米。 4.3植物：青海地处寒温带，植物种类较为丰富，共有经济植物75科、331属、947种，其中种子植物约占三分之一。有各类药用植物约680种，著名中药材50余种，如西宁大黄、冬虫夏草、雪莲、贝母、甘草、藏茵陈、黄芪、麻黄、枸杞等畅销国内外。4.4动物：青海境内有野生兽类103种、鸟类294种，分别占到全国的1/3和1/4。4.5畜牧：青海是中国五大牧区之一和重要的畜牧业生产基地。全省草原面积3644.94万公顷，占全省面积的53.6%。草原载畜量2300万头（只）。每年产出13万吨牛羊肉和400多万张牛羊皮。其中被称为雪山之舟牦牛500
9、多万头，接近全国的一半；绵羊1400多万只。纤维长、拉力强的西宁毛驰名中外。 4.6矿产：现已发现各类矿产123种，探明储量的有97种。在全国的总储量中，有51种的储量居前10位，11种居首位。已经国家审定上储量表的矿产有70多余种，保有储量的潜在价值达81200亿元。其中，具突出优势的有：盐湖资源石油天然气资源金属和黄金资源非金属矿产资源 4.7旅游资源：青海省具有丰富的旅游资源，近年来旅游业发展速度很快。2007年全年旅游接待国内游客总人数685.9万人次，增长37.12%；入境游客3.34万人次，增长16.27%。实现旅游总收入30.95亿元，增长42.33%，其中：旅游外汇收入1015
10、.50万美元，增长24.61%。4.8城市影响力：西宁是国务院确定的内陆开放城市，先后与国内外许多城市和地区建立了经贸协作和文化交流关系。每年在西宁举办的“郁佥香节”、“青洽会”，“环青海湖国际公路自行车赛”等节庆活动，进一步扩大了其在中国的知名度和影响力。二、城市空间规划1、城市定位：西宁是青海省省会，青藏高原区域性现代化中心城市，多民族共同繁荣的高原名城。1.1从交通上看：青藏铁路使西宁的地理优势更加凸显，使西宁成为全国重要的交通关节点和交通枢纽。 1.1.1西宁作为进出西藏的必经要道之一，具有公路、航空、铁路三大立体交通优势，其中青藏铁路更是连接内地和西藏的“黄金通道”。青藏铁路使西宁的
11、这一地理优势更加显现出来，使西宁成为全国重要关节点和交通枢纽。 1.1.2交通基础条件的改善，为西宁房地产业带来新需求。西宁作为高原区域性现代化中心城市，可辐射全省乃至西藏地区。随着青藏铁路、兰青复线的建设通车，以及青海物流园区的建设，旅游业的快速增长，其物流和旅游集散地的作用将会日益加强。与之相配套的一批大型化、专业化的商业服务设施的建设，将进一步拉动对西宁房地产的需求。1.2从城市性质：西宁将成为西部重要的区域性现代化中心城市。1.2.1西宁处于我国近西部和远西部的结合部，位于陇海兰新经济带的西部，是东部中心城市经济辐射的“二传手”，可以发挥承东启西，南引北联的重要作用。对辐射带动青藏地区
12、的经济发展有着不可替代的作用。区域性现代化中心城市作为西宁发展的战略目标，就是要在青藏高原发挥交通通讯中心、商贸流通中心、科教文化中心、经济与技术开发中心、资源精深加工中心和商住休闲中心的作用，成为青藏经济带对外开放重要的生态、旅游、休闲、消费和生产要素快速流动的城市。 1.2.2区域地位的加强，为西宁房地产业发展创造了新环境。目前，西宁市以1.06%的国土面积和39Z的人口创造了全省46%的GDP。随着青海省国土规划主体功能区的进一步明确，西宁作为东部综合区的核心地位和辐射带动作用将得到加强，与东部地区的密切合作将使其发展空间得到拓宽。1.3从创新窗口看：西宁是西部大开发区域重要的示范窗口。
13、作为西藏铁路起点城市、青海省中心城市，西宁在很大程度上代表着青海的形象，代表着青藏高原的形象。在西部，西宁可以辐射整个青藏高原乃至甘肃西部、四川北部约230万平方公里、14座城市、140个建制镇、近1000万人口的区域，在这个区域内，西宁是最大的区域性经济中心城市，是这个区域经济发展最重要的增长极和辐射源。深入推进西部大开发的背景下，特别是随着交通、信息、物流、人流的发达，极大地提升了西宁的“窗口”地位。 1.4从产业基础看：以矿产为基础，西宁将成为中国重要的矿产基地。 1.4.1西宁是青海的政治、经济、文化、教育和科技中心，人口密集、工业集中、交通便利，背靠省内丰富资源，应当成为青藏高原发展
14、的基地。青藏高原蕴藏着丰富的矿产资源，尤其是有色金属矿产资源。青藏高原盐湖的硼、锂、铯、钾资源十分丰富，据调查测算：硼、锂、铯资源分别占世界资源总量的10、12和267。钾资源约占我国资源量的14。在矿产资源短缺的大背景下，青藏高原的经济发展占有了其他地区无法比拟的优势。青藏高原作为全国经济最为薄弱的地区之一，最容易得到发展的是矿业，利用青藏铁路，走依托矿业发展经济的模式，不仅可以使西藏、青海走上资源开发的“快车道”，成为21世纪中国可持续发展的矿产资源开发和加工产业基地。1.4.2矿产的快速发展推动西宁第二产业的快速发展，能够制造大量的富翁阶层，他们有很强的市场购买力，能够有效的推动西宁市房
15、地产的发展。2、城市规划2.1建设目标：将西宁建成保护青藏高原生态环境的桥头堡、发展地区特色经济的主力军、各民族团结互助的模范城、青海人民安居乐业现代化的美丽家园。 西宁市城市总体规划（2001-2020年）2.2主城区规划：“两个中心、八个片区”组成2.2.1两个中心十字街商业中心（老城商业、服务、居住综合区）：以老城区为主体，南川河以东至民和路之间区域，承担西宁市金融商贸中心、商业零售中心功能；城西新城中心（行政管理、文教综合区）：南川河以西至通海路以东区域，重点安排行政办公、文化娱乐、文教、科研等职能，配套建设居住区和居住小区，形成西宁市新的城市中心区；2.2.2八个片区东川经济技术开发
16、区：民和路以东的地区，以高新技术产业区为主体，重点安排高新技术产业和青藏高原特色产业项目，形成现代化高新技术工业区；西钢工业区：以现西钢厂区和居住用地为主体的地区，近中期发展采用技术改造和产业更新，待条件成熟后,寻求产业转型；西川新城区：西钢工业区以西、多巴镇以东地区，是西宁市远期发展的新城区，为全省区域性的旅游、信息等第三产业的服务中心；城北交通仓储区：北川铁路以北至天峻路一带，利用现有的西宁铁路客站、客运站等设施，相应配套建设为客站、货站、高速公路与城市道路交通转运的交通设施以及物流中心、城市生活服务的仓储基地，形成西宁市以货运为主的交通枢纽中心；北川文教区：以青海大学为中心的文教科研区为
17、基础，形成全省的文教科研基地；城南综合区：沿南绕城路至南川农机研究所的地区，为地方工业及相应的生活配套区；城南新区：包括总寨镇，南北向带形发展的城市新区，主要发展旅游服务业、青藏高原特色资源精深加工工业、生态农业园地和高水平居住区；城北生物科技产业园区：位于城北交通仓储区与北川文教区之间，这一园区以生物、生物化学、生物工程、中藏药加工、食品加工、现代化种植养殖等高新技术项目为主。2.3城市规划推动西宁房地产快速发展2.3.1据分析预测，“十一五”期间，西宁市住房有效需求量约为720万平方米，商品房开发建设规模将达到850万平方米左右。西宁房地产业发展市场需求量大，发展前景广阔。同时，随着购买力
18、的增强以及房价的适度上涨，也为提高房地产的科技含量和档次，带来了新的机遇。3.0交通规划 3.1城区道路系统包括4条东西干路、11条南北干路、1条环路。路网骨架为“四横十一纵一环”。3.1.1规划“四横”是柴达木路祁连路互助路、八一路东大街西大街五四大街、南绕城路和凤凰山路；3.1.2规划“十一纵”是西城大街、茶卡路、海湖路、新宁路、小桥大街、宁大路、同仁路、海南路、长江路、南川东路、建国路、民和路、湟中路、东民和路和团结路；3.1.3规划“一环”由天峻路、西山一路、通海路、西山二路、南山二路、凤凰山路以及部分西平高速公路组成。 3.2道路性质规划：规划同仁路、天峻路、西山一路、通海路、凤凰山
19、路为城市快速路，并与进入城区的西平、西塔、宁大高速公路共同组成城市快速系统；规划祁连路、南绕城路、新宁路等39条道路为城市主干路，西关大街、胜利路、七一路等41条道路为城市次干路；规划五四大街、小桥大街、南川东路为城市生活性主干路，柴达木路、互助路、西城大街、通海路、天峻路、湟中路、东民和路为城市交通性主干路，服务对象分别是城市公共交通和汽车交通；规划老城的南、北大街和东、西大街为城市商业大街，滨河南路为城市林阴大道。3.3现有交通规划促使城市商业双核心形成，西关大街、胜利路城市次干道，五四大街城市生活性主干道的定位为我们项目的发展提供了重要的交通支持，能有有效的推动我们项目成功开发的概率和可
20、能。4、城市商业规划“二+6”城市商业格局推进西宁城市商业发展4.1市级商业中心4.1.1大十字商业中心：以大十字至西门口为中心，东起莫家街、饮马街、西至长江路，南起南关街，北至解放路，构建现代化商务活动区。按照现代化都市中心区的构想,以不同特色，不同景观，改造南关街,水井巷、人民街、北斗宫街 、民主街、宏觉寺街、雷鸣寺街、莫家街等商业街坊，合理布局西门口地区，东西大街、南北大街高层专业商店及商务活动楼群，展现现代都市中心城区风貌。代表商业项目：王府井百货、大十字百货、太平洋百货、宁食超市、文庙酒吧一条街、大百超市、体育馆娱乐城等。4.1.2商业巷商业中心：以南北商业巷为中心，东起同仁路，西至
21、新宁路，南起西关大街，北至胜利路，构建优美繁华的商业中心活动区。按照独立 、专业 、景观优美的要求，重点建设交通巷商业街，改造气象巷商业街，提升南北商业巷市场街坊。在新宁广场周边和西关大街，五四大街，与大十字商业中心相呼应，适度布局高层商业商务大楼，以增强商业中心区域的宏伟气质和现代风貌。代表商业项目：纺织品大楼、五四百货、大十字百货商品城西店、北京华联、力盟尚都、菲菲名品、青百超市等。4.1.3政府规划方针：在市级商业中心区域内或周边地带，要安排一定的公共交通停车站点，大型高层建筑要设置地下车库，保证汽车停车泊位。在中心区域内，要安排一定的绿化地，体现西宁市人文景观。合理设置购物中心百货店、
22、综合超市、精品专卖店、专业店、餐饮休闲和文化娱乐网点，要各具特色，错位经营。周边可以设置小型规范的农贸市场，并逐步向超市化转变。4.2六个区级商业中心4.3.1小桥商业中心：在提升三田小商品购物城和惠客家超市的同时，改造建南巷商业街，规范小桥百货市场和农副产品市场。4.3.2湟光商业中心：东起共和路，西至花园南街，与大十字商业中心相呼应，在东关大街两侧规划设置若干专卖店、专业店、折扣店；改造并提升南小街和清真巷商业街坊。代表商业项目：义乌小商品批发市场、义东小商品批发市场等。4.3.3车站商业中心：在火车站广场东西两侧(互助路西端和祁连路东端)合理布局一定规模的商业购物广场。在购物广场内，集购
23、物、餐饮、休闲、文化娱乐等商业设施。鼓励设置经营地方特色商品的专卖店。4.3.4开发区商业服务中心：在开发区广场以北，八一路以南，建设商业步行街，内建购物中心，中西快餐店和星级宾馆，为进驻企业和客商提供优质服务 。4.3.5城南新区商业中心：在新城大道中段以北，城中北路中段以南，规划建设两座商贸城，一座商业中心大楼和一处日用百货店或综合超市；在城中北路分段建设各具特色的商业步行街；在新庄村建设综合集贸市场。（城南居住区很多，但居住人群数量不多，商业发展缺乏基础，氛围不浓，本商业区正处于规划中）4.3.6城西新城商业中心：北起苏家河村，南至杨家寨新村，东靠海湖路，规划建设一定规模的综合超市和商业
24、街坊。（政府要搬迁到此区域，规划建设10平方公里面积建设城市新区，但现阶段片区开发范围小，城市新区尚未成型，短期内商业发展缺乏基础。）4.3总结：这种城市商业空间的结构，符合城市空间发展的要求，优化空间使用的实用性和效率。促使城市资源向此区域的集中，进而促进两个市级商业中心的集聚和进一步发展，有利于提升商业巷商圈在西宁市商业格局中的地位，有利于我们项目的健康和发展。三、城市经济环境1、城市经济分析1.1地区经济快速增长，为房地产业持续发展创造了条件。“十五”以来西宁市GDP保持了12.5%以上的持续快速增长，人均GDP突破2200美元。2006、2007年GDP分别达到14.5%和15.3%。
25、经济的快速增长为房地产业发展奠定了重要基础。随着城市化稳步推进，基础设施建设加快，产业结构的调整，第二、三产业的增长将增加对工业厂房、办公房、商用房和住宅等房地产的需求，为西宁房地产业的进一步发展创造条件。2、城市产业结构分析2.1经济结构继续调整优化。三次产业结构比由上年4.40：48.95：46.65调整为4.54：51.67：43.79，第二产业比重增加。按照国际社会学定律，第二产业讲产生制造富翁，第三产业制造中产阶级这种规律，那么我们可以看出，西宁本地富翁阶层人数将持续增加。2.2西宁在全省有较高的首位度。人口占全省的3884，生产总值占全省的4393，全市完成固定资产投资178.91
26、亿元，比上年增长26.85%。西宁城市在青海省的这种特殊地位，使西宁房地产市场具有极强的全省辐射力和吸附力。 2.3城西区产业结构2.3.1西区在西宁城市经济构成中占有重要地位，第三产业总量最高，也最发达，反映出西区服务业发达，居住地人口总体收入水平较高。而且房地产也是最发达的地区。 3、城市社会消费品零售分析 3.1从社会消费品零售总额的数量看：去年，西宁市消费品市场繁荣，交易活跃，消费品零售总额快速增长。全市实现社会消费品零售总额138.99亿元，增长16.30%。城市消费总量大、增速快。市区零售额126.42亿元，增长17.05%;县及县以下零售额12.57亿元，增长9.24%。3.2从
27、社会消费品零售总额的构成看：总量保持较快增长速度；批发业实现零售额27.12亿元，增长16.18%；零售业实现零售额90.98亿元，增长16.16%；住宿和餐饮业实现零售额19.19亿元，增长17.39%；其他实现零售额1.70亿元，增长13.35%。3.3从社会消费品的实现区域看：城中区和城西区基本不相上下，一个36.38%，一个37.94%，也从另一个角度印证了西宁两大商业中心的不可动摇的市场地位。4、城镇居民收入及消费分析4.1西宁市居民收入4.1.1城镇居民收入水平增加促进区域商业和房地产的发展：城镇居民收入水平的快速提高，将进一步增加房地产的有效需求。“十五”以来，居民收入迅速提高，
28、2007年西宁人均GDP达到16029元，城镇居民人均可支配收入达到10636元，增长速度达到13.94%。恩格尔系数下降到38.53%。居民收入提高速度高于同期房价上涨，相对而言，购买力有所上升。4.1.2西区高收入群体聚集推动西区房地产发展：从区域划分看，城西区是西宁人均收入最高的区域，平均达11563元，西区已经成为西宁较高收入人群的聚集地，这种现状对区域房地产的开发有很大的促进作用。根据消费者接近购买地的消费原则，这样的人群分布情况，也为我们项目商业的发展提供了大量的消费群体。4.2西宁市居民消费 4.3根据业态、业种适合本地消费者的原则，服装、餐饮有巨大的市场需求。4.3.1近年来西
29、宁城市经济快速发展，居民收入快速增加，城市恩格尔系数保持平稳，2004年2007年，恩格尔系数保持在0.3800.385之间。城市居民消费支出中，食品类依然是最大比例最大，其中，本地居民消费支出中各分项的增长情况；近几年，西宁城市居民消费支出中，食品类消费的到较大，是居民在外餐饮消费达到640元/人年，增长速度很快,而服装消费上，虽然人均消费额有一定的增加，但占居民消费综合的比重急剧下降，从2004年的16.94%下降到2007年的10.92%；另外，城市居民在交通及通讯、其他杂项支出上有一定增强，其他各项变化不大。四、房地产相关政策 1、国家房地产政策1.12007年对中国房地产业来说是极不
30、寻常的一年，物业税、加息、房贷，成为今年地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制，也使中国房地产业的发展步伐更加稳健。走过2007年，随着国际热钱的回流，炒房团的落马。2008年来，政府紧缩银根，提高利率，极大的抑制了置业者的投资需求，房地产已经进入新一轮发展周期的低谷，由于房地产这种要价值产品的特性，消费者跟涨不跟跌，房地产市场进入观望期。2、地方房地产政策2.1在西宁住房制度的住宅商品化改革并没有使企事业单位完全退出了个人住宅投资领域，住房结构商品化程度并不高
31、。去年随着国家房产政策的不断加强，城镇居民住房消费观念开始转变，个人逐渐上升成商品住宅购买主体，西宁房地产开发企业会逐步成为社会商品住宅的供应主体。房地产住宅投资势必替代企事业单位成为城镇住宅投资的主体，随着住房消费观念的转变将释放出对房屋的潜在需求基数不断加大，今年将会对西宁商品住宅的价格上涨和量的需求起着催化作用。2.2西宁市已经开始建设大量的廉租房和经济适用房，会对商品房市场产生一定的冲击。廉租住房和经济适用房建设步伐加快。截至2008年6月底，全省新开工经济适用住房建设项目21项；在建总建筑规模2688万平方米，较去年同期增长218；新开工廉租住房建筑面积95万平方米。第二部分 中观市
32、场调研分析一、投资开发指标分析1、房地产投资总额1.1西宁房地产市场正处于快速发展期。今年上半年，青海省房地产开发投资完成1929亿元，同比增长2792，增幅比去年同期高24个百分点。2、房地产开发总量2.1从施工面积、新开工面积、竣工面积看，这几年西宁房地产正处于稳定发展期。2008年上半年，西宁房地产在投资快速增长的同时，施工面积同比增长1806，竣工面积增长5484，销售面积增长1876，商品房空置面积下降233。2.2 从销售面积看，近5年来西宁房地产销售面积大幅度增加，2007年达到138万平米。2.3从商品房销售价格看，从2005年开始，西宁房价快速上涨，到今年上半年均达达到273
33、4元/平米，平均年增长15%以上。2.4总结:今年上半年，西宁市商品房每平方米的销售价格由上年同期的2320元上升到2734元，上涨17.8%，其中住宅每平方米的销售价格由上年同期的2152元上升到2658元，上涨23.5%，是历年来商品房销售价格增幅最快的时期。上半年，西宁市房地产开发投资完成175553万元，同比增长24.18%。其中住宅投资完成146809万元，增长29.42%；办公楼投资完成1367万元，下降43.63%；商业营业用房投资完成18304万元，增长37.20%；其他方面投资完成9073万元，下降25.44%。商品房屋建筑施工面积为447.57万平方米，同比增长9.56%。
34、本年新开工房屋建设面积122.21万平方米，同比下降9.04%，其中商品住宅新开工建设面积108.49万平方米，下降6.00%。商品房屋销售面积45.10万平方米，同比增长8.64%，其中商品住宅42.93万平方米，增长13.68%。商品房销售额达到123321万元，同比增长28.06%，其中商品住宅销售额为114100万元，增长40.42%。3、 商业开发总量 3.1从商业开发面积看，现在西宁市场商业开发面积很大，年均竣工面积在17万多平米，但销售面积比例很少，2007年销售45600平米，占竣工面积的26.26%。西宁商业总体销售比例不高。3.2总结：西宁房地产正处于快速发展期，近年来，商
35、品房（包括商业）施工面积、新开工面积、竣工面积、商品房价格都处于快速上涨期。商业地产同样也处于快速发展期。二、西宁房地产发展趋势1、西宁商品房价格预测1.1受全国房地产市场的影响，西宁市房地产市场成交量有所下降，但西宁本身的刚性需求还很大。1.2西宁市地产开发土地充裕，房地产市场供应相对充足，市场供需平衡，房价大幅上涨缺乏坚实市场基础。1.2.1“扩市提位”战略的实施，为房地产业发展提供了新空间。根据“十一五”规划，五年内西宁市建成区面积将新增约30平方公里，扩大到105平方公里。新增部分主要集中在海湖新区、城南新区，北川、东川工业园等，新区开发必将为房地产业发展提供新的空间。同时东部建国路地
36、区、北山地区以及大量企业生活区的危旧房改造，也将进一步提高土地的再次开发利用率。因此，西宁房地产业发展所需的土地资源具有充分的保障，发展空间广阔。2、产品结构发展趋势2.1小户型产品市场份额会快速增加，现在西宁房地产市场住宅供给的主要户型集中在中户型、大户型，100平米以下的房子很少。而且大户型总价高，对西宁这样一个相对经济不发达的地方，小户型总价低，可以接受的消费人群对更多，这确是一个巨大的市场空白点。3、房地产需求趋势3.1利用线性回归分析法进行预测3.1.1按照“九五”和“十五”的发展速度，利用线性回归分析法进行趋势预测，“十一五”期间西宁房地产开发及住房建设年投资将保持在31-40亿之
37、间；商品房年竣工将保持在167-224万平方米之间，其中住宅130-176万平方米之间。3.2按人均住房水平提高计算3.2.1目前，西宁市人均住宅建筑面积为18.9平方米，全国的平均水平为25平方米。住房消费观念的转变将释放出对房屋的潜在需求，按每年人均增加1.2平方米计算，“十一五”期间西宁市居民住房水平要达到全国现有住房平均水平，则需要新建住房面积近720万平方米，平均每年住房需求144万平方米。3.3按通用指标计算3.3.1按照通用的一个城市年住宅供应量应当保持在每100人新增1套住房的指标，按西宁市120万人，每套住房90平方米计算，住房需求量在年108万平方米，同时西宁为青海省省会、
38、西北中心城市之一，州县及外省市居民在西宁购买商品房的人群在逐年增加，因此年住房需求量在153万平方米左右。3.4结论：“十一五”期间住房年需求量在140170万平方米之间，年投资额在3338亿之间。注：以上预测是根据西宁市城市总体规划、西宁市土地利用总体规划、西宁市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划、西宁市“十一五”房地产业发展研究综合研究的结果。第三部分 微观市场调研分析一、项目基础阐述 1、项目规划指标分析1.1项目规划指标：项目占地约20319.7，容积率为6.57，总建筑面积15.8万。其中，商业面积约7万，住宅建筑面积6.8万，设有机动车停车位660个。项目总投资估算4.8亿元，
39、总工期3年。1.2项目方案分析：项目南北270米，东西42米。南北地坪有5.5米高差。这种特征使项目商业发展受限制，一层临街商业受高差影响，南北长，东西窄，商业业态规划受限制。2、项目四至3.1项目东侧为就住宅建筑3.2项目西侧为南商业巷市场（及古城台市场）、西侧相邻纺织品大楼、青白超市、西海宾馆、交电大厦。3.3项目南侧为西关大街，两边为服装专卖店等商业店面。3.4项目北侧为五四大楼、青海剧院、北商业巷市场、中泰小商品批发市场、北京华联超市等。紧靠五四大街。二、区域交通状况1、项目区域状况1.1项目位于西宁市西区商业巷11号。处于商业巷商圈核心区，商业氛围浓郁。1.2商业巷商圈是以南北商业巷
40、为中心，东起同仁路，西至新宁路，南起西关大街，北至胜利路，构建优美繁华的商业中心活动区。项目位置优越、人流众多，商业氛围浓郁。1.3根据统计，商业巷人流量巨大，周一周五日平均人流量约在30000多人，周末人流量可达到50000人以上；巨大的人气带动区域项目巨大的商机。2、项目交通十分便利2.1快速路、城市主干道、城市次干道、城市生活主干道，结成立体交通网，通达商业巷。商圈接驳交通道路中，同仁路为城市快速路，并与进入城区的西平、西塔、宁大高速公路共同组成城市快速系统；规划新宁路为城市主干路，西关大街、胜利路、城市次干路；五四大街城市生活性主干路。2.2交通条件的便利。胜利路、西关大街、五四大街三
41、条城市主干道和商业巷连通，有26路公交车到达商业巷，可覆盖整个西宁市。这种公共交通的易通达性使我们项目在经营功能定位上，具有更多的辐射空间和选择空间。西关大街交通路线12路、18路、22路、35路、41路、43路、102路、108路；五四大街交通线路9路、13路、16路、24路、25路、31路、58路、82路、85路、104路；胜利路交通线路1路、4路、14路、26路、34路、83路、101路、106路，三、项目SWOT分析1.0项目优势1.1项目位于城西商业核心区域商业巷的核心位置，商业底蕴厚重、原有商业基础稳固、习惯性消费及重复性消费行为频次高、是西宁乃至周边消费群体的首选消费地之一，具有
42、极佳的商业引性及地段位置；1.2项目商业规模大、业态丰富、业种全（涵盖服装、百货、超市、电器、餐饮、娱乐、酒店等）、配套完善（停车位充足）、规划合理科学、互动性消费强，是西宁市在本区域唯一的多功能复合化一站式体验中心，领先西宁市其他商业项目，具有持续经营及发展的坚实支撑，拥有绝对的竞争力优势。且交通又十分便利，使项目市场辐射力大大增强；1.3发展商资金实力雄厚，且项目为省、市、区三级政府重点工程，政府扶持政策及开发商实力的完美结合，为项目成功开发奠定了坚实基础。1.4 项目的操盘团队为波特公司，其十几年的专业操盘经验、上百个成功操盘案例、业内出众的操盘精英组合、庞大的顾问团队、业内称道的职业操
43、守等都为项目的运作成功提供了强大的专业及资源支撑。2.0项目劣势2.1项目南北狭长、东西短窄，临街展示面不足。这一硬伤限制了主力商家及次主力商家的选址范围，客观上加剧了主力商家对展示面位置的争夺，展示面的短缺性对项目商业发展及销售工作有一定制约和限制；2.2开发商为首次涉足商业地产开发领域，缺乏商业地产开发领域的经验、对时局预测的经验、行业开发的经验、开发企业管理的经验、行业的耐性等。且对开发成果心理期望高，缺乏策略及长远运营耐性，开发商的绝对主导性在客观上会造成决策上的失衡甚至决策失误。2.3商业物业以上有住宅项目造成商业部分柱网过密且项目建筑内平面内有三段高差，对项目业态布置及人流交通动线
44、组织产生不利影响，这在客观上也不利于商业部分的经营；2.4项目是拆迁改造项目，拆迁难度大，促使工程进度存在一定的不确定性，可能会影响工程进度并进而影响到商业部分的招商和销售方面的销售。3.0项目机会3.1西宁商业正处于传统商业向现代商业的转型升级期，传统商业固有的短板为项目发展及竞争力的提升提供巨大机遇；3.2西宁作为一个省会城市，缺少其他省会城市常规拥有的集购物、休闲、娱乐、餐饮等一站式大型互动性商业体验消费中心，市场的供求规律客观上要求有一个如本项目类型的商业实体出现。且西区是西宁市高收入群体最为集中的区域，发展中高端商业既是市场需求点，也是市场空白点，平衡性需求在客观上适应了市场及需求的
45、发展的趋势，催生了该项目的出现，因而具有强大的生命力；3.3西宁城市发展重心西移，该区域将成为西宁未来的居住中心、行政办公中心、文教中心、商业金融中心，居民的日常性消费及政府等部门的商务性消费发展前景巨大，为项目发展带来巨大发展空间。3.4更为重要的是，通过市调反映初出消费者、投资者、经营者看好项目商业前景。市场钢性需求的认可，提高了项目开发成功的概率；4.0项目威胁4.1西宁城市经济总体不发达，在项目周边商业面积较多（青百超市、华联超市、五四百货、纺织品百货、万通购物中心距离项目很近）且比较成熟，市场竞争的加剧为项目的运营增加了难度；4.2项目从拆迁至拟定开业时间距离一年零两个月，首先经营者
46、、投资户对该项目是否拥足够的耐心是摆在我们面前的一道坎儿；其次项目周边在建商业项目目前工程进度及竣工日期要早于项目，其不错的地段位置对我们项目的招商及销售会产生一定威胁，更不可预料的是其他项目为满足资金及开业的要求，如果采取恶性竞争策略，哪对我们项目的运作将是更大潜在威胁；4.3西宁经济不发达，大型知名主力店、次主力店招商难度大。再加之去年底以来，房地产进入新一轮调整期，目前来说房地产行业处于新一轮发展周期的低谷中，这种市场环境将对我们项目的营销推广将产生不利影响。4.4项目招商种类多、业种跨度大，开发商如果对操盘团队缺乏足够的信任、耐心及工作支持，那么该项目的运作一旦遭遇挫折，在目前的竞争及
47、行业环境中将很达到预期目标。四、消费者、经营者、投资者微观调研分析见消费者调研分析报告、经营者调研分析结论、投资者调研分析报告深度访谈调研分析报告。综 述西宁是一个经济不发达的省会城市，但近年来经济发展速度很快，城市居民收入及支出增长速度很快，通过对市场的总体调研，我们可以得出以下结论：1、西宁城市发展规划、城市中心转移、商业规划等政策，给项目带来带来了较大的商业机遇。同时城西区基于西宁“十一五”城市化目标来说，现有有效商业经营面积明显不足，也给本项目的商业发展提供市场空间；2、西宁市商业正处于快速发展期及商业升级期，投资者、经营者对商业的认识局限于传统商业，对新兴商业形态的出现充满渴望但是又信心不足。这就给我们提供了广阔的市场空间，借助我们先进、科学的营销手