《10月无锡房地产市场报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《10月无锡房地产市场报告.doc（28页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、 无锡房地产市场10月报2010年10月无锡房地产市场月度报告您可信赖的房地产营销专家热情/专业/诚实/负责目 录背景篇3城市规划发展情况3 钱胡路改建工程开工，预计11年5月竣工3 沪宁高速旁高架桥转体，11年7月1日前通车3 “十月围城”年底解围，地下市中心与地铁同时造4城市政策环境情况5 央行34个月来首度加息，贷款购房成本增加5 无锡契税上调，金融政策以落实“国五条”为主6房地产行业动态7 10.15-10.18日，无锡成功举办秋交会7土地篇9 10月份无锡市非工业类土地供求情况9商品房交易篇12 无锡市商品住宅供求情况12 无锡市商品住宅成交情况13 无锡市成交结构分析14重点项目篇
2、18元一蔚蓝观邸18 基本信息18 项目动态19 房源概况20 开盘流程21 销售结果23 简析23九龙仓时代上城25 基本信息25 开盘流程27 销售情况27 总体分析28背景篇城市规划发展情况 钱胡路改建工程开工，预计11年5月竣工钱胡路（G312钱桥大街）改建工程已于日前正式开工建设，改造后的钱胡路为一级公路（兼顾城市主干道功能），设计速度每小时60公里，双向六车道，总投资约1.2亿元，预计明年5月前竣工通车。此次钱胡路（G312洋溪桥）改建工程起点自312国道，向南穿越锡宜高速及342省道，与盛岸西路相交后，继续向南与上伟路、洋溪路平行相交后，跨越洋溪河，终于钱桥大街，向南与老钱胡线对
3、接，全长约2公里。改建平面线形基本上沿老路走向，现有老路调拱利用，西侧拓宽新建，道路宽4143米。新联康观点：钱胡路是主城区与惠山区的重要联系通道，也是进出锡宜高速的集散道，该道路的改建不仅能够提高惠山区道路通行能力，缓解交通压力，而且有利于增强区域间联系，加快区域经济发展速度。 沪宁高速旁高架桥转体，11年7月1日前通车高浪路、新锡路快速化改造工程全长约12公里，整体呈折线形环绕于锡城东南，是我市“快速中环”的重要组成部分，建成通车后从太湖新城驱车最快只需20分钟即可到达京沪高铁无锡东站。市公建中心相关负责人介绍，目前上跨312国道段的箱梁已于8月底浇筑完成，上跨沪宁高速的桥梁转体施工也已结
4、束，全线高架桥主体结构已完成近八成。春节前高架主体结构施工结束，随后将进行高架桥路灯等附属设施及地面道路施工，保证明年7月1日前全线竣工通车。新联康观点：高浪路、新锡路快速化改造工程竣工通车后，将连接太湖新城、新区和京沪高速铁路地区，并通过机场路、蠡湖大道、金城路、江海路等快速路网方便地与机场、城际铁路站和市区连接，大大提高城市交通便捷度和通达度，但高架沿线的住宅项目将受到噪音、扬尘等不利因素的影响。 “十月围城”年底解围，地下市中心与地铁同时造据悉，“十月围城”结束的时间定于今年12月底，两个多月后，中山路东侧、人民路北侧各辟出一幅21米宽的道路恢复交通，分为4条机动车道、2条人非混行道，各
5、宽3.5米。三阳广场站总建筑面积约6.2万平方米，是市中心规模最大的一个车站，车站共设有26个出入口。规划中将以车站为中心，将区域内大型商业的地下室连接成一个完全贯通的空间，形成四通八达的地下商业步行街。南禅寺地铁站与已经形成效应的南禅寺街区、古运河观光带遥相呼应。在规划中，它与对面的“缪公馆”和南禅寺三足鼎立、地下相通，成为具有无锡地方文化特色的另一个商圈。红豆国际广场地下3层预留地下通道出口。今后，不用走出红豆广场，就可以直接走进地铁站，甚至可再走到现在“一百”位置新建的“深圳茂业城”。据了解，整个“中心区”地下城的规划目前正在细化中，与地铁施工同期、同步的协调也正在部署中。该规划的实施和
6、完成将与整个“十二五”规划同步。新联康观点：“十月围城”解围，预示着中山路商业圈将要结束“阵痛”，同时交通拥堵现象将缓解，人们出行更加方便快捷。而地下商业设施与地铁同时建造，则有利于提高施工效率，提高商贸繁华度，加快商业集聚效应。城市政策环境情况 央行34个月来首度加息，贷款购房成本增加10月19日中国央行宣布自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。住房公积金利率相应上调。这次加息距离2
7、007年的最后一次加息已相隔34个月。 新联康观点：利率上调对购房者的直接影响是贷款置业成本增加，但由于利率基数较低，本次加息所增加的成本影响相对较小，特别是差别化信贷政策的实施，使得加息对首次置业者影响更小。目前实际利率为负且缺乏投资渠道的背景下，本次加息对市场需求方影响较小。利率上调对开发企业的影响则是融资成本提高，或将推动资金较为紧张的企业加快推盘速度，以降低负债率，提高资金流动性，促使市场优惠活动增加。 无锡契税上调，金融政策以落实“国五条”为主无锡市商品住宅中有关契税与个人所得税优惠政策的调整从10月1日起正式实施。契税个税具体征收方式（自2010年10月1日起实施）：1、个人购买9
8、0平米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，契税按1%收取；2、个人购买普通住房(90144平米)，且该住房属于家庭唯一住房的，契税按1.5%收取；3、个人购买144平米以上住房的，或购买家庭内二套及以上普通住房的，契税按3%收取。关于个人所得税：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。10月无锡房地产政策以落实9月底出台的“国五条”为主，南京等地出台的限购令在无锡尚未出现。新联康观点：本次契税上调仍支持首次普通住房消费，但支持范围和力度减小，购买90平米以上普通住宅、二套及以上普通住房税费成本增加。因此对首次置业的刚性
9、需求影响较小，对资金实力相对较弱的改善型需求影响相对较大。无锡尚未出台限制购房方面的政策，说明政策实施相对温和。房地产行业动态 10.15-10.18日，无锡成功举办秋交会10月15日18日为期4天的2010年无锡金秋房地产交易展示会成功举办。本届秋交会共接待观展市民近7.6万人次，参展开发企业在展会期间成功签约205套，面积2.42万平方米，金额2.48亿元，加上接受商品房购买定金的367套，面积3.65万平方米，金额3.27亿元，合计成交572套，面积6.07万平米，金额5.75亿元。大会的人气和成交情况明显好于同期召开展会的周边城市。主办方推出的“购房消费券”颇受欢迎，参展项目中认购“购
10、房消费券”的楼盘达到17个，推出的优惠房源超过600套，优惠总额达到500万元，创下了历届房交会之最。本届展会上80%的参展开发企业也各自推出了优惠活动，促销热点注重优惠让利，幅度较大。新联康观点：本次房交会正值9.29“国五条”出台之后，市场信心受到一定程度的打击，市场表现逊于09年秋交会，本届参展企业签约套数低于09年约50%，但优于10年春交会的成绩，参展企业签约套数高出10年春季28%，其主要原因，一是经过多次调控，购房者对政策效果持怀疑态度者增多，且无锡未出台限购令；二是参展企业推出较大优惠力度，拉动了销售业绩。土地篇 10月份无锡市非工业类土地供求情况2010年10月无锡市共有15
11、幅非工业类土地挂牌出让，出让面积为98.35万平方米。非工业类土地出让情况地块编号地块名称出让面积(平米)规划用途容积率起始价(万元)保证金(万元)锡国土2010-61XDG（XQ）-2010-48 地块135953居住A块1.4、B块1.16967613935锡国土2010-62XDG（XQ）-2009-48地块81751.4居住、商业（商业建筑面积占总建筑面积的比例10%）1.2-1.4183953679锡国土2010-63XDG-2010-40地块48062.2商办混合用地2.2-2.6398017960锡国土2010-64XDG-2010-41地块34256.9商业、商务办公2.5-2
12、.8323356467锡国土2010-65XDG-2010-30地块74946居住、商业2.2-2.511456222912锡国土2010-66XDG-2010-37地块20077.4商业、商务办公5.4-6.05746211492锡国土2010-67XDG-2010-33地块189767居住2.09108918217锡国土2010-68XDG-2010-34地块33736商办混合用地A块6.0、B块8.0202664053锡国土2010-69XDG-2010-35地块92350居住商业混合用地（商业建筑面积不大于总建筑面积的49%）2.85269510539锡国土2010-70XDG-201
13、0-36地块132963.1A块商业用地，B、C块居住用地A块0.85，B、C块1.3-1.5259285185锡国土2010-71XDG-2010-45地块25186.3商业、办公、居住（其中居住建筑面积比例不超过30%）3.0-3.561201224锡国土2010-72XDG-2010-46地块20408.2商业、办公3.0-3.54929985锡国土2010-73XDG-2010-47地块24534.1居住、商业用地（商业建筑面积占总建筑面积比例不低于51%）1.3-1.53680736锡国土2010-74XDG（XQ）-2010-2地块48766.9A块商办混合用地、B块商住混合用地A
14、块2.8、B块2.0314316286锡国土2010-75XDG（XQ）-2010- 17地块20746.3商业（旅馆业用地）3.0-3.5124482490无锡本月无非工业类土地成交新联康观点：10月无锡市共有15幅地块挂牌出让，其中7幅为商服用地，仅2幅为纯住宅用地，其他6幅为商业、居住，或商住混合用地。以往土地拍卖，住宅用地一般为供应主力，但8月、10月出让土地均以商业服务性用地为主，辅以带商业配套的住宅用地。商服用地的增加一方面与市政规划相关，如崇安新城两幅商服用地可以满足金科观天下、新大陆、中大诺卡小镇等小区居民对商业、办公等服务设施的需求，而高铁站商务区3幅地块则是为了满足锡东新城
15、的发展；另一方面近期住宅市场调控政策较为密集，商品住宅供销比近几个月均大于1，为防止住宅市场供求预期波动过大，住宅用地供应相应减少。预计XDG（XQ）-2010-48地块关注度将较高。该地块为住宅用地，位于太湖沿岸及净慧寺东侧，景观和人文资源丰富，周边已有龙湖滟澜山、国信观湖湾等项目，多为高端楼盘，项目限高，容积率相对较低，未来打造花园洋房和别墅的可能性较高。商品房交易篇 无锡市商品住宅供求情况10月份无锡市住宅供应量为66.34万平米，环比降幅为14.94%；成交量为62.29万平米，环比降幅为18.65%；总体来看市场供应略大于需求，供求比为1:0.93，供求比差距较9月有所扩大。 无锡市
16、商品住宅成交情况10月份，无锡商品住宅市场呈现量跌价升态势，成交量环比下降18.65%，成交均价延续上扬趋势，达到8302元/，环比上涨3.19%。在本年度楼市“二次”调控政策影响下，改善型和投资型住房需求受到一定程度的抑制，10月份成交量有所下降，特别是国庆期间影响较大，但随后多数楼盘推出各种优惠与活动促销，使得秋交会之后成交量呈逐日上升趋势。成交均价上涨的主要原因是：中、高端楼盘成交比重较9月份提高，如销售排名前十的万科铭悦、时代上城等项目均取得较好销售成绩，其均价均超过万元/，而本月的销售冠军蔚蓝观邸均价为8520元/，亦高于全市平均水平。因此本月虽然打折促销活动较多，但成交均价仍上涨。
17、从成交套型来看，本月以中大户型为主，套均面积为129/套，其中蔚蓝观邸推出107平米实用三房，洛城橙园推出126平米的大三房，而万科铭悦、龙湖滟澜山套型面积均超过200平米。 无锡市成交结构分析无锡市住宅成交套数月度环比图10月无锡商品住宅成交5134套，环比下降23.52%；仅锡山区成交套数环比上涨，其余六区均有不同程度的下降，其中崇安区和惠山区下降最为明显，降幅超过40%。崇安区本月成交套数为192套，环比下降70.23%，是降幅最大的区域。该区域代表楼盘金科观天下和爱家金河湾均无显著成交，因此成交量降幅明显。南长区本月成交326套，环比下降11.41%。天元世家和九龙仓时代上城均在本月下
18、旬推出，其中九龙仓取得较好销售业绩，但天元世家销售一般，且其他楼盘均未开盘，10成交量有所下滑。北塘区本月成交731套，环比下降6.52%。本月蔚蓝观邸首次开盘、盛世新城加推3#均取得不错销售成绩，跻身排行榜前十，梧桐水岸、凤凰城、金太湖国际城等均取得较好业绩，使得北塘区成为10月成交量降幅最小的区域。新区本月成交895套，环比下降14.44%。本月金科米兰米兰、铂金公馆、星尚国际公寓均推出新房源，但销售成绩一般，龙湖滟澜山推出独立别墅取得较好销售量。滨湖区本月成交1025套，环比下降32.25%。本月成交主要来自太湖新城板块，万科铭悦、天鹅湖花园、融科玖玖城、太湖国际社区均取得较优业绩，但其
19、他板块表现一般。惠山区本月成交763套，环比下降43.31%。本月惠山区失去阳光100的大力支撑，成交量跌幅较大。锡山区本月成交1202套，环比上涨18.66%。鸿景华庭首次开盘取得不错销售量，芙蓉山庄、华夏青城等楼盘以低价走量，使锡山区成为唯一一个成交量环比上涨的区域无锡市住宅成交占商品房成交套数比例图10月份，无锡市商品房与商品住宅成交套数均不同程度下降，商品房成交6985套，较上月下降8.74%，商品住宅成交5134套，较上月下降23.52%。商品住宅成交套数占商品房成交套数比为73.5%，较上月下降14.5个百分点。其主要原因是，商品住宅降幅较大，而商业、办公受政策影响相对较小，成交套
20、数不降反增，其中无锡五洲装饰城一个项目成交套数670余套，拉高了本月商业成交量。无锡市月度住宅成交面积及商业成交面积对比10月份住宅成交面积与商业成交面积变化趋势相反，住宅成交面积占商品房成交面积的比重较上月下降6.63个百分点，商业成交面积所占比重较上月增加6.05个百分点。重点项目篇元一蔚蓝观邸 基本信息占地面积：13.5万；建筑面积：30万；产品类型：高层住宅、酒店式公寓、商铺；总户数：2335户；车位：2700；车位比：1:1.2；物业公司：无锡元一柏庄；物业费：2.2元/月；项目进度：7-8层；交付时间：2012年底；绿化率：41%；得房率：78%；开发商：无锡元一柏庄房地产发展有限
21、公司；地址：北塘区锡澄路与锡澄支路的交汇处。 项目动态5月开始蓄客准备；9月18日，营销中心和样板示范区开放；10月18日，开始收意向金2万，对外宣称认筹700余组；10月23日，蔚蓝观邸9：00正式开盘，实际到场客户680余组，截止12:30认购242套；下次开盘时间预计为年底前后。 房源概况本项目分三期开发，本次为首次开盘，一期共推出3栋7个单元共323套房源。楼栋分布本次开盘的7个单元均为18层高层，8#、9#、16#、17#、18#为两梯三户，10#、11#为两梯两户。三期二期18#17#16#一期8#11#10#9#面积配比建筑类型户型面积（）套数比例认购套数认购率高层二室二厅一卫7
22、9.58526%5464%三室二厅一卫106-10817053%14182%三房二厅二卫125-1286821%4769%合计-323100%24275%边套：三房125-128平米中间套：二房79.5平米边套：三房106-108平米户型分析l 106-108平米的三房，分布在8#、9#、16#、17#、18#的两侧，户型方正，南北通透，使用率高，卧室均为飘窗设计，成为最受欢迎的户型；l 125-128平米的三房，分布在10#、11#，户型方正，使用率高，但通透性一般；l 79.5平米的两房，分布在8#、9#、16#、17#、18#的中间，户型方正，使用率高，但通透性较差，采光条件较差，去化率
23、低于其他两个户型；l 样板间设置了三个户型，80平米样板间为现代简约风格，118平米样板间为中式风格（该样板间比本次开盘的108平米多一个卫生间，其他格局相同），128平米样板间为现代欧式风格。产品去化销控l 106-108平米的三房二厅一卫户型设计优于其他两个户型，去化率最高为82%，125-128平米的三房二厅二卫去化率为69%，79.5平米的二房二厅一卫去化率为64%。l 17#的去化率最高为92%，主要原因是景观、采光条件相对较好，价格为中上水平，性价比较高。9#、16#、10#、18#去化率均在75%左右，8#、11#去化率相对较低在62%左右，主要原因是11#均价最高，且全是125
24、-128平米的大户型，性价比相对较低，8#临路噪音较大。 开盘流程卖场布局简图选房区销控图控台入口沙盘财务处签约处开单处出口茶歇区外场等候区排队通道摇号台具体流程投放认筹卡摇号联主持人开始摇号抽中者上台公证领取选房序号卡确认房源财务处缴款签约处签约成功认购，离场凭认筹卡进场，9点前到场第一批摇号，9点后到场第二批摇号卡号由主持人随机抽取抽中者由公证人员进行公证，家属及未抽到者可在茶歇区品尝点心客户领取选房序号卡后可带一名家属，排队进入选房区由置业顾问带领选房选定房源后至财务处缴纳5万元定金持缴费单至签约处签约成功认购后从出口离开现场，七日内签定购房合同再优惠5000元/套优惠1、10月18日开
25、始认筹，一个身份证只能登记一个认筹卡，一个认筹卡只能由该卡上登记的姓名购房，购房套数不限；2、自备定金5万元/套（认筹金签定合同时抵房款；3、10月23日20:00前成功认购，可享受多重优惠：l 认筹金2万抵5万购房优惠；l 一次性付款98折优惠；l 7天内签署购房合同优惠5000元/套；4、开盘优惠仅限当天有效。 销售结果结果分析自10月18日起积累意向客户，至开盘当天共到场客户680余组；认筹期间，部分客户为提高抽中的几率交多次认筹金，获取多张认筹卡参加摇号；截止10月23日12:30，共认购242套，转化率为36%，销售率为75%；客户情况l 改善性客户为主体，以自住为主；有少量投资客；
26、一半以上的客户能够用无锡方言沟通，部分外地籍但在本地定居或工作的客户，外地籍客户多为私营企业主。l 从年龄结构来看，多集中在35-45岁之间，30岁左右及50岁以上客户分别有一部分，但比例相对较小。l 从客户驾车情况来看，电动车和私家车各占一半。l 现场客户大多数穿着普通、随意，素质一般，少量客户大声吵嚷素质较低。价格分析l 本次开盘均价对外宣称为8700元/，根据报价表计算均价为8897元/，扣除开盘优惠后均价为8437元/。l 楼栋平均价差约80元/，靠近马路的8#均价最低，9#采光与噪音方面均优于8#，因此均价高出8#近250元/，16#前为集中景观，优于9#，价差突破100元/，16#
27、、10#、18#、17#价格递增，但价差相对较小，在10-30元/之间，11#采光条件最好，且噪音低，均价最高。l 楼层价差分为三个层次：第一层次，17层价格最高，至14层每层递减50元/；第二层次，12-14层价格相同，10-11层价格相同，以上两价格段差100元/，10层至5层递减100元/；第三层次，3、4层价格相同，至2层价格递减60元/，另外顶层与10层价格相同。5层以下，及14层以上，采光条件差异弱化，采取50-60元/的中段价差，有利于强化产品的均好性，推动同质产品的销售。5-10层采光与通风条件差异明显，采取100元/的楼层价差，强化品质差距，同时使利润最大化。 简析蔚蓝观邸首
28、次开盘认购率约为75%，销售突破240套，在市场调控背景下，整体销售业绩较优。主要原因：l 项目区位条件相对优越，公交可便捷的通向市商业金融中心、火车站，捷运系统有地铁江海站，距离火车站北广场较近，项目东600米为内环高速，出城方便，区域交通便捷度高；l 106-108平米的三房，户型设计迎合了项目周边老小区居民的改善性需求；l 项目前期宣传充足，5月开始利用各种媒体加大宣传，以网络推广为主，辅以电视、电台、报纸等方式，开盘前几天加大报纸推广力度，“下一站，蔚蓝观邸”的主诉语加深客户印象，而公开开盘房源报价这一举措，一方面使客户充分了解房源，另一方面加快开盘当天下定速度，促进热销局势；l 项目
29、为首次开盘，后期房源较多，客户多数认为楼盘将低开高走，并看好地段的升值潜力；l 项目外立面石材干挂到顶，目前仅绿城玉兰花园采用该立面做法，提升了项目品质。九龙仓时代上城 基本信息九龙仓时代上城位于南长区南长区清名路清宁大桥西堍，东与太湖广场隔河相望、北至郎诗未来之家、南至金科世界城、西接金星苑社区。项目一期为B地块，规划为高层、多层、小高层，首批房源于2009年8月15日首次公开，目前仅剩2栋小高层（洋房）；二期A地块规划为高层，首批房源于2009年7月30日开盘，规划为85-142平米的户型，均价在11000元/平米左右。项目地址南长区清名路清宁大桥西堍开发企业九龙仓（无锡）置业有限公司占地
30、188000总建200000容积率2.58产品类型一期：高层、小高层、多层二、三、四期：高层住宅绿化率48.60%主力面积123-128物业上都物业物业费用2.02.2首次开盘2009.8.15交房时间2012.5推盘概况2010年10月23日上午9点开盘，推出一栋34的高层，共262套房源。2#楼推盘房源户型配比户型面积套数比例二室二厅一卫84-8813057%三室二厅一卫125-1289943%合计229100%价格与优惠情况均价11000元/，当天认购享受2万抵5万的诚意金优惠和契税减免优惠。价格逐层递增，楼层差价在100-150元/左右。朝向差价在200元/平米左右，东侧靠近运河景观带
31、、景观较好，价格较高。户型差价在1000元/平米，二房虽然为中间户型通透性较差，但赠送面积所占比重高，可利用空间更大；且在目前的市场条件下，两房供应相对从紧，三房需求萎缩，导致两种户型的价格差距拉升。产品户型三房84-87二房84-876单元01室141的户型尚未加推。 开盘流程国庆节期间收取诚意金，截止10月23日当天，共收取诚意金170余组。此次推出房源229套。开盘当日按照缴纳诚意金的顺序开始选房。客户带好诚意金收据，身份证密码、银行卡在售楼大厅登记；9点钟开始选房，每10人一组进入选房区，选房时间为10分钟。在规定时间内没有做出决定的，视为放弃，待所有意向金客户选房完毕后可在此进行选房
32、。 销售情况整体去化率55%户型面积套数认购认购率二室二厅一卫84-881305340.77%三室二厅一卫125-128997373.74%合计22912655.02%从认购情况来看，边套三房认购量和认购率都明显高于中间套二房，除去边套通透性较差的原因之外，更重要的是因为二房定价偏高，超出客户的心理预期。170余组客户，认购126套，解筹率在75%左右，效果较为理想。原计划主推红色区域（6单元02、03、04和5单元01室），当天销售率在80%左右；后临时决定加推5单元02、03、04室，加之位置较差，认购率偏低。 总体分析结果分析A地块自7月30日首次面市以来，此次为第二次开盘，中间客户蓄水
33、期较长，且此次整体均价有下调；尽管在新政冲击下，仍能够实现170组诚意金客户和126套的销售业绩，已经相当成功。价格分析 此次均价11000元/平米左右，连优惠在内则实际成交价则在10000元/平米左右，较之前有1000元/平米的下跌空间。从实际来看，二房实际成交价在11000元/平米左右，价格偏高，这是导致二房产品去化相对困难的重要原因。 开盘组织由于当下处于新政过后的市场低迷期，九龙仓并没有组织大规模的开盘活动。按照缴纳诚意金的顺序开始选房。客户带好诚意金收据，身份证、银行卡在售楼大厅登记；9点钟开始选房，每10人一组进入选房区，选房时间为10分钟。在规定时间内没有做出决定的，视为放弃，带所有意向金客户选房完毕后可在此进行选房。客源分析二房以首置首改客户群体为主，在当前的行情下投资客极少。年龄已30-40岁的中青年为主，另有部分中年以上群体主要是为子女或父母买房。现场停有私家车60组左右，基本为10-15万元左右的大众化车型。客户分布地主要是南长区客源，另有少量新区、滨湖区的客户也会选择在九龙仓。新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道168号蠡湖大厦1802室 电话：0510-8501011328/28