海南各大房企土地储备及开发情况.doc

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1、海南主要房企土地储备及开发情况一、海南岛整体开发现状据相关资料显示，目前海南全省各市县政府手中还有未供应的存量建设用地约1.14万公顷（约17万亩）；已向企业供应的存量建设用地约8900公顷，约合13万亩。而这13万亩地却集中掌握在“国字头”的中粮集团、中信集团、华润集团以及海航置业、富力地产、鲁能置业等少数几个大地主，他们占据着海南房地产市场的大部分江山。而海南全省各市县政府手中尚未供应的存量建设用地据说只有约17万亩。最初，由于海南地方财政基础较薄弱，海南此前在房地产开发中更多的是将大片土地交给开发商整体开发，目前海南的一级土地市场格局基本定型。而政府通过招拍挂方式出让的二级市场上土地数量

2、也较少。现在，海南省沿东海岸向内纵深一公里地块,已经被瓜分殆尽。仅近两三年来新圈出的土地就达到50平方公里。土地50%被新的开发商所圈，还有50%是上个世纪90年代海南热炒房地产的时期就被圈走。据相关机构人士对海口、文昌、博鳌三地房地产市场调查之后发现，三地均存在区域性的土地垄断开发企业，这些开发商经过几年的“圈地运动”，慢慢成为当地的“地主”，手中拥有的土地储备均以千、万亩计。这样手握成千上万亩土地的开发商，能数得出名字的就不下10家，包括雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产，中粮集团、华润集团，而自称在清水湾一地就拥有1.5万亩土地的雅居乐的土地储备并不在前三之列。 另外，海南正在试

3、图尽力保住岸线资源。2009年12月上旬，海南省住房和城乡建设厅就组织有关专家，对海南省房地产业发展战略与中长期规划（20082020）进行评审。规划提出，加强海岸线资源的管理，确保海岸线资源不会被一次性贱卖。今年1月22日，海南省国土环境资源厅发布关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知，再次明确表示，“沿海一线海景和具有特色优势资源的土地应优先安排作为高端度假休闲旅游项目用地。”但这两份文件的尴尬在于，“一次性贱卖”对应的是圈地完毕的既成事实，而“优先”并不等于禁止，一些本属于公共资源的土地已经沦为少数人的私家海滩。 二、海南各大“地主”土地储备与分布情况公司名称土地储备量储

4、地区域储地时期储地模式备注海航置业传言达170平方公里据称在海南18个市县都有土地储备。海航集团成立以来1、海航集团的历史积累；2、资本运作海航地产当前主要开发建设项目包括：位于海口核心区的大英山新城市中心建设项目；“海阔天空”品牌系列海阔天空国兴城（海口）、海阔天空铂爵公馆（三亚）、海阔天空男爵公馆（博鳌镇北部）、海阔天空子爵公馆等项目（兴隆）。鲁能城19平方公里海口、三亚、文昌、万宁1993年招拍挂未推行前的政府协议出让及一级开发2009年9月底，鲁能将其在海南海口、三亚等地的四个地产项目，以及位于文昌等地的数个土地储备项目，悉数并入海南鲁能城房地产公司。目前，鲁能在海南投入的资金已达50

5、多亿元。鲁能在海南还拥有数个体量庞大的土地储备项目，其中“万宁项目”和“文昌项目”的土地储备面积分别为3000多亩和4000亩，被规划为主题式的高档旅游度假区。中信地产10.2平方公里博鳌核心区2004年股权收购作为博鳌亚洲论坛核心规划区的主要开发商，中信集团肩负博鳌10.2平方公里核心区域整体开发的任务。 未来，中信集团计划投资132亿元开发博鳌项目，已安排下属中信银行、中信信托、中信地产参与博鳌项目开发。中信在整个博鳌核心片区拥有五千多亩优质土地储备，将陆续开发千舟湾、沙坡岛、山钦湾、三江入海口、玉带滩等六大项目。中信泰富3843平方公里万宁神州半岛2004年与政府框架协议合作开发目前神州

6、半岛开发中只有喜来登酒店、福朋酒店、君悦酒店、四季酒店等四家高档酒店正在建设过程中，基础设施计划在3年内，由开发商将完成神州半岛上的市政基础工程建设，总投资十多亿元。目前，风豪大桥已完成主体工程施工，从万城至神州半岛安置区的供水工程已完工供水，到旅游开发区的供水工程正在建设，一、二号路已动工。 此外，中信泰富万宁（联合）开发有限公司作为神州半岛项目的主开发商，也在进行项目的招商合作开发。华润12平方公里万宁石梅湾1999年资产置换+政府协议2004年以来华润在石梅湾一直进行基础设施和旅游配套项目建设。目前石梅湾凭已成功引进喜达屋饭店及度假村管理集团旗下高端度假品牌-“艾美”、“威斯汀”,两者均

7、为喜达屋酒店酒店管理集团旗下著名品牌。其中石梅湾艾美滨海度假酒店已建成开业。首创股份5209亩海口西海岸2007年一级开发根据2007年5月首创股份与海口市土地储备整理中心签署海口市西海新区土地一级开发合作合同，首创股份负责整理位于海口西海岸长流起步区，该区域集中了大部分的海口可供出让土地，同时还拥有着丰富的海景资源。开发完成后，将被纳入土地供应计划，从2009年下半年起，已经开始有土地成交记录。中粮18.6平方公里三亚亚龙湾1993年一级开发该公司在三亚亚龙湾开垦已达17年，拥有土地一级开发面积18.6平方公里，由中粮控股的亚龙湾股份公司入主开发，现已建成17家各类酒店。目前亚龙湾区域一期土

8、地已基本开发完毕（包括自有开发的“亚龙湾公主郡”住宅项目），中粮集团正在争取亚龙湾二期的开发权，涉及土地面积超过10平方公里。目前中粮集团的亚龙湾项目并未注入旗下上市公司中粮地产。国信15.3平方公里乐东龙木湾1999年政府招商引资合作开发2009年11月，海南乐东5000亩龙沐湾项目，正式开工。江苏国信集团计划用10年时间投资150亿元完成启动区5平方公里的建设，计划用3年时间投资36亿元完成一期工程，一期工程建设内容包括：体育公园、龙沐湾大酒店(八爪鱼酒店)、五星级别墅酒店、四星级花园酒店、温泉海景公寓、渔人码头商业街、龙沐湾大道等七大项目。其中龙沐湾大酒店(八爪鱼酒店)建成后将与迪拜帆船

9、酒店、悉尼歌剧院一样成为世界上又一著名海洋建筑，成为海南著名地标。雅居乐11.1平方公里陵水、澄迈2006年一级开发、二级市场挂牌、旧城改造自2007年开发动工迄今，作为南中国最大的热带海滨旅游度假区项目，雅居乐已在清水湾累计投入20多亿元。雅居乐已与世界著名的酒店管理集团接洽和合作，Raffles酒店已于2009年7月29日动工，项目现阶段16公里的市政路路基基本完成。现时一期洋房、低密度住宅、酒店、会所及配套设施共约40万平方米，即将完工，二期酒店、临海住宅合共约48万平方米年进入施工阶段。09年，项目开工面积达88万平方米。海景高尔夫球会也将于今年开始运营。富力13.33平方公里海口、陵

10、水、澄迈2005年一级开发、二级市场挂牌与雅居乐的拿地方式类似，目前富力在陵水香水湾拿下了167万平方米，在海口西海岸取得了45.2万平方米，在澄迈取得了450万平方米的土地开发权。以上三项目即公开数据显示的富力在海南的土地储备量为1万亩，但海南富力董事长胡亦明却透露：“目前已不止1万亩这个数字了，2009年海南富力拿地已超过2万亩，建筑面积超过200万平方米。”香港骏豪5.4平方公里海口火山口区域2007年政府合作协议该项目在2008年8月被中国青年报曝光，并在2009年4月，海口市国土环境资源局对骏豪公司下达行政处罚决定书，并责令退还了非法占用的 421公顷土地，并罚款421万元。尽管该项

11、目不断引来质疑声，但2010年3月18日，海口观澜湖高尔夫球会还是如约盛装迎客。海口观澜湖高尔夫球会规划建设十个十八洞球场，目前建成三个，两个球场已开始接待球客。此外，人们看到除了运动休闲、娱乐美食等高端休闲产业群，观澜湖还规划了居住项目，围绕球场的多栋别墅建筑已现雏形。天津万隆8.7平方公里海口新埠岛2003年重组改制2007年底，起步区开工建设。起步区占地21.4公顷，包括北部防护工程、海新桥、豪生国际大酒店、游艇港、风情水岸商业街、院景式休闲度假示范住宅区。已经完成污水处理厂建设，已开工建设海甸岛与新埠岛之间海新大桥、游艇俱乐部。但由于投资巨大，目前由海南优联控股的新埠岛开发建设总公司正

12、采取土地出让方式与商业品牌（餐饮、娱乐）招商等方式，对豪生大酒店、游艇俱乐部项冰雪乐园、水岸商业街区、低层低密度住宅等规划项目寻求合作开发。中国宝安8.6平方公里海口、文昌、万宁1992年土地收购、一级开发中国宝安在海南的土地储备总共约7000多亩，另有6000余亩的农场用地。宝安地产在海南打造的宝安江南城、宝安滨海豪庭、宝安椰林湾都赢得了良好的口碑。中南集团8平方公里文昌、儋州2004年一级开发2009年8月，儋州市政府与江苏中南集团合作签订海南省儋州滨海新区土地成片开发合作框架协议，成片开发一个投资额约100亿元的大项目，选址在白马井镇滨海新区，协议用地规模约12000亩，开发周期约810

13、年。开发后儋州市政府将土地收储并通过“招拍挂”进行出让，儋州市人民政府与中南建设各占开发收益的30%与70%。此前该集团在海南东线的文昌拥有600亩土地（中南森海湾）。中南集团的地产业务都由中南房地产有限公司经营，而该公司08年已经被注入到中南集团下属上市公司中南建设。雨润集团2.66平方公里昌江棋子湾2008年框架协议根据棋子湾旅游度假区总体规划及本项目的整体定位、功能定位和开发规模,项目一期将建设五星级酒店、高尔夫球场、高尔夫会所及具有棋子湾风情的高档度假屋。其中具有黎族风格的主题酒店将吸引国内外高端客户光临度假区。目前一期项目已于2009年11月开工。雨润集团同时公开宣布，把其他地方的大

14、型项目收缩，全力去完成海南西海岸的一期项目。华宇集团6.67平方公里琼中1993年框架协议华宇集团创立至今已有20年，自1993年进入海南开发建设以来，在海南投资20多亿元，开发了海口欣安花园、三亚华宇皇冠假日酒店等投资项目。2009年9月18日，海南省琼中黎族苗族自治县政府与山西华宇集团有限公司，就合作开发琼中长兴生态产业基地项目签订合作框架协议书，计划投资17亿元，用5年8年时间完成包括生态农业、生态社区、生态旅游等全部项目建设。由此，华宇地产在琼中圈下1万余亩的农场土地。三、海南大型国企屯地方式与开发情况1、本土国企圈地代表海航除了海南官方极少数人，恐怕没人能说清楚，谁是海南最大的地主。

15、哪怕是已手握近2万亩土地的富力地产也不敢说自己是海南最大的地主。在富力内部人看来，在海南的土地储备规模上，鲁能置业第一，其次才是富力。据称鲁能置业在海南拥有19平方公里土地（约2.9万亩），但鲁能置业也不认为他们是海南最大的地主，在鲁能眼里，海南的大地主非海航置业莫属。海南真正的地主是一家本土公司海航置业。这家成立于2007年的地产公司，是海南航空集团的下属企业，成立之后在海南疯狂圈地，在海南18个市县都有土地储备。海南业界流传的说法是，仅在保亭县，海航置业就拥有150平方公里的一级土地开发权，此外，还有海口大英山老机场土地2860亩、兴隆康乐园高尔夫土地2100亩等。又据海南本地地产界人士传

16、言，海航置业在兴隆的土地储备高达1万亩，在陵水也有10平方公里的土地储备。海航置业究竟有多少土地，尚难以估算。在海南排得上名号的大地主中，海航置业是为数不多的一家本土企业。这家成立于2007年5月28日，集房地产开发、持有型物业投资及房地产综合服务为一体的公司，正式名称是海航置业控股（集团）有限公司，注册资本金17.5亿元。事实上，海航集团在地产方面的历史可以追溯到更远一些。2003年，海航集团的地产业务以扬子江地产集团的面目出现。 除了不为人知的庞大土地储备，海航置业的资产膨胀速度也超出许多人想象。2008年年底，海航置业总资产已达52亿元人民币，员工总数2700余人，而最近海航置业招聘资料

17、显示，2009年底，海航置业总资产已达175亿元人民币，员工总数7500余人。 （1）土地获取模式至于海航置业如何在短期内完成如此庞大规模的土地与资本积累，其内部一高管的说法是，一是海航集团的历史积累；二是资本运作，即让资产裂变。该高管称，很多地方政府很欢迎海南航空这样的大型企业进入，在航空拓展到一个地方以后，地产投资的机会开始显现。比如机场周边的一些剩余的土地，或者收购一些酒店，对这些酒店进行改造。 海航地产最具代表性的项目当属海口大英山老机场区域开发（原海口市老机场，当前规划中的城市CBD）。公开资料显示，海航集团拥有大英山老机场200公顷土地资源，并受海口市政府委托，负责大英山老机场56

18、0公顷“海口城市中心”的开发工作。早在2005年，该地区就已开始制定规划。规划将遵照生态优先、可持续发展理念，力争在1015年内，将该地区建成政务中心、商业中心和文化中心。据悉，大英山老机场的土地海航当年购入的价格是70万元/亩。（2）项目开发情况作为本土地产企业，海航地产凭靠海航集团的实力，对旗下覆盖海南省18个市县资源进行整合，发展业务包括城市综合体建设、旅游景区建设、体育休闲公园开发、索道工程建设、旧城改造和高档旅游住宅开发等，形成了一个综合的开发与经营体系。据该企业负责人称，在今后3-5年内，海航地产将建设成为成为海南顶级地产品牌，并进入全国地产企业20强。海航地产当前主要开发建设项目

19、包括：位于海口核心区的大英山新城市中心建设项目；“海阔天空”品牌系列海阔天空国兴城（海口）、海阔天空铂爵公馆（三亚）、海阔天空男爵公馆（博鳌镇北部）、海阔天空子爵公馆等项目（兴隆）；以及除此以外，位于保亭县的七仙岭索道项目，海口海秀商业广场、日月广场、希尔顿大厦（暂定名）、兴隆橡树阳光老年公寓、陵水珍珠海岸、夏宫、保亭宁远体育休闲公园等项目也在运作当中。2、外埠国企圈地代表鲁能 从1993年登陆海南以来，鲁能集团就四处跑马圈地。鲁能是进入海南进行一级开发较早的开发商，但除了在三亚开发了山海天酒店项目之外，前期基本上处于倒卖土地状态，其在海南真正大规模开发大约从2006年才开始。2009年成立的

20、鲁能城，目的就是把鲁能在海南的各开发公司整合起来。就在海南旅游岛规划获批前几天，鲁能集团在海南开发的4大地产项目同时亮相北京，举行了名为“国际休闲生活”的品鉴会。在这几个项目中，三亚湾新城占地6.8平方公里，拥有9公里长的海岸线，而位于海口西海岸的海蓝福源则占地11平方公里。加之三亚大东海滨海豪宅山海天项目和拥有海口东海岸一线海景、占地2000亩的海蓝椰风项目，鲁能城在海南推出的项目土地规划面积已经达到19平方公里。鲁能在海南的项目土地基本都是成片拿地，大盘开发，而且大部分土地都在2006年海南房价尚未开始新一轮上涨前拿到的，部分项目储备是和当地政府签订合作协议获得的地块，锁定了土地开发成本，

21、享受土地增值。不过，在海南当地流传一个说法：鲁能在海南的土地储备是很多，但实际上并不在鲁能手上，据悉，当初鲁能和当地政府签订了协议，根据协议，政府将这些土地分批给鲁能，开发完了再给。（1）土地获取模式和首创、中信一样，鲁能在海南控制了大量一级开发土地。在协议出让刚刚结束的几年内，许多地产国企是土地入股的代名词。尽管当年由于种种原因未能及时开发，但优越的地理位置使其搁置数年后土地价值已翻了数番。 以鲁能为代表的大型国企，在地产行业具有三大优势：一是具有土地储备的优势。这些企业手头往往积存了一些当年由于历史原因通过协议出让取得，正在开发或者尚未开发的地块。二是具有资金优势。由于其背后有一个实力雄厚

22、的国有垄断性集团做资金支持，所以无论在自有资金还是获得银行贷款方面都具有优势。三是具有政策和谈判优势，鉴于其大型国企身份，地方政府愿意与这类企业合作进行成片开发，并在政策上给予优惠。由于主业为煤电业务的鲁能属于基础设施领域实力雄厚的大型国企，因此地方政府倾向于和鲁能签订合作协议进行成片开发，由鲁能负责土地一级开发及相应的基础设施、配套建设。例如，北京顺义新城项目，项目多达十二期，鲁能不但承揽了商品房开发，也承担了一些公共基础设施如北京2008年奥运会水上运动主场馆奥林匹克水上公园周边部分道路等基础设施的建设工作。 这是很多大型国企惯用的拿地手法。当然，有很多地块在当年招拍挂还没有开始全国推行的

23、时候就已经出让给鲁能了，所以地价优势更加明显。尽管如此，国字头公司的地产开发业务，在辉煌的业绩下亦存在部分问题，例如，开发进度较慢，许多项目分五期以上开发，多年前的项目至今未开发完；其次是在产品的市场策略上整体水平不及专业化的房地产公司。（2）项目开发情况凭借国企背景和当地政府高层的特殊关系优势，数年前鲁能就在三亚湾22公里海岸线的核心地段一举拿下6.8平方公里的土地，打造鲁能三亚新城，现已公开对外发售海景公寓、联排别墅，售价高达5万元/平米。资料显示，鲁能三亚湾新城位于三亚市主城区西部，拥有6.8平方公里的二线海景，整个项目(包括土地一级开发)约1万亩土地面积，东西长约9公里，依照迈阿密作为

24、整体发展的规划蓝图，三亚湾新城是个大型复合式休闲度假综合体，囊括各种物业形态，即有别墅、公寓等住宅项目，又有酒店、高尔夫球场、游艇码头、综艺场馆等高档休闲业态等，目前整个项目已开发30%。根据规划，该项目由1600亩迈阿密游艇社区、2500亩商业娱乐生活城、2500亩城市高尔夫绿地社区三个板块构成，2010年，鲁能三亚湾新城将推出美丽3区、游艇2区2期两大别墅项目，休闲企业会所、国际文化会所两大会所。美丽城一区共11栋，前9栋已经建成，项目售罄，均价约2万元/平米，而美丽MALL项目2009年5月销售均价1.4万万元/平米，目前2.9万元/平米；游艇会只有一个项目，目前已售完；高尔夫社区共5个

25、别墅项目，目前已经开发了2个，联排别墅售价在3万元/平米，独栋售价约4万元/平米。“该项目很早获得，土地成本很低，值得注意的是处于三亚市的标杆性区域，楼市开发趋于成熟，预计三亚湾新城项目为公司贡献权益净利润约46.6亿元。”有分析师认为。除此之外，鲁能在海南的主要项目还包括海口市的鲁能海蓝椰风、鲁能海蓝福源。据介绍，鲁能海蓝椰风项目为纯别墅项目，规划建筑面积约为40万平方米，综合容积率0.45，分六期开发，目前已开发三期，前三期建筑面积约20万平方米，剩余未销售面积约1万平方米，四期至六期正在规划设计阶段。而鲁能海蓝福源项目占地面积约5100亩，基本上为别墅项目，容积率为0.35左右，建筑面积

26、约11.39万平方米。光大证券预计称，该项目处于开发销售初期，销售均价为1.5万/平米，未来有提升的空间，保守预计销售价值为170.85亿元。“上述两个项目都是很早获得的，土地成本很低，估计分别为500元/平米以及约1100元/平米，根据计算，这两个项目可为公司贡献权益净利润31.8亿元。”业内知情人士称。2009年9月底，鲁能将其在海南海口、三亚等地的四个地产项目，以及位于文昌等地的数个土地储备项目，悉数并入海南鲁能城房地产公司。目前，鲁能在海南投入的资金已达50多亿元。鲁能在海南还拥有数个体量庞大的土地储备项目，其中“万宁项目”和“文昌项目”的土地储备面积分别为3000多亩和4000亩，被

27、规划为主题式的高档旅游度假区。3、中信博鳌项目2004年5月中信公司正式入主博鳌，成为博鳌亚洲论坛特别规划区唯一主开发商。中信地产在博鳌的绝大多数现可供开发的土地来自于中信集团收购的蒋晓松控股的博鳌控股公司。2004年5月，中信国安集团公司取得了博鳌控股公司的控股权，进行了博鳌控股公司的资产重组。公司股东结构为中信国安集团公司占70%股权，蒋晓松占30%股权，中信集团将这家公司放置在中信地产名下。中信集团对旗下地产公司的支持幅度和深度是其他民营地产公司难以企及的。2004年，按照海南省政府“103号文”的精神，明确将博鳌亚洲论坛特别规划区由原41.8平方公里增至122平方公里。海南博鳌投资控股

28、有限公司和海南中信国安投资开发有限公司负责博鳌亚洲论坛特别规划区内的整体规划，基础设施的建设，建设用地内现有居民的拆迁、安置、补偿，项目招商等工作。（1）项目周转历程1992年11月，拿着老将军王震给时任海南领导的亲笔信，蒋晓松以日本晓奥公司董事长的身份在博鳌开始组建一家房地产公司。注册资本5000万港元，专心开发他当时仅拥有的1396亩土地。1999年8月，海南晓奥房地产开发有限公司、中远发展股份有限公司、海南黄金海岸集团公司三家股东出资成立了“海南博鳌投资控股公司”，分别占总股本的50、30、20，蒋晓松任董事长。后来，蒋晓松通过收购股权完成了对海南博鳌投资控股100%的股权持有。早在20

29、01年6月22日，海南省政府下文，明确由博鳌投资对博鳌亚洲论坛特别规划区实行统一规划、统一招商、统一开发。2004年，博鳌投资曾经进行过一次重组，中信持股70。2007年11月，蒋晓松对外宣布，他已经将持有的博鳌投资30的股份卖给中信国安集团，后者将全资持有博鳌投资。至此，中信集团完成对博鳌区域一级开发的控制权。（2）项目开发情况作为博鳌亚洲论坛核心规划区的主要开发商，中信集团肩负博鳌10.2平方公里核心区域整体开发的任务。自2004年进入博鳌，中信集团先后投资20多亿元，阶段性完成了博鳌亚洲论坛特别规划区122平方公里的规划和基础设施建设任务。从2009年开始，中信集团以千舟湾项目为起点，启

30、动博鳌区域整体综合开发，营造博鳌内海度假生活圈。 中信博鳌千舟湾项目位于博鳌亚洲论坛主核心规划区内，与亚洲论坛永久会址仅一水之隔。该项目旨在树立高品质滨海度假产品形象，提升海南现有滨海产品品质，开创度假地产新模式。项目总占地面积约628亩，总建筑面积约28万平方米，总投资15亿元。产品主要由内海别墅、度假公寓、景观洋房等组成，项目内含热带风情养生园、五星级度假会所、游艇俱乐部、风情商业广场、水岸漫步道等度假配套设施。 未来，中信集团计划投资132亿元开发博鳌项目，已安排下属中信银行、中信信托、中信地产参与博鳌项目开发，并将特别规划区列为集团的重点支持项目。中信在整个博鳌核心片区拥有五千多亩优质

31、土地储备，将陆续开发千舟湾、沙坡岛、山钦湾、三江入海口、玉带滩等六大项目。千舟湾是群岛式规划的中高端住宅项目；山钦湾拥有36洞山崖海景高尔夫球场；三江入海口项目是博鳌区域的商业娱乐度假中心，将引进全球品牌直销免税店、酒吧街等；沙坡岛是紧邻高尔夫球场的高端别墅项目；龙潭岭是拥有国宾馆的高端山地休闲度假社区；玉带滩上将建设五星级酒店群成为旅游度假中心。4、中信泰富神州半岛2005年9月6日，时任海南省委书记汪啸风，省长卫留成、中信泰富董事局主席荣智健在海南省万宁市出席了一场盛大签约仪式，万宁市政府与香港中信泰富正式达成合作开发神州半岛项目的框架协议。中信泰富计划投入100亿元进行项目开发。“海南新

32、一轮开发热潮已经起步，神州半岛框架协议是这一轮开发中大规模成片开发的首个协议。”时任海南省省长的卫留成说。根据协议，万宁市政府将指定市土地储备中心与中信泰富有限公司以2：8的比例出资，组建项目公司作为开发商，按项目带土地的原则取得土地，进行合作开发。（1）项目开发模式2004年10月25日，第一次来到博鳌特别规划区万宁区考察的荣智健，被神州半岛丰富的旅游资源和投资价值吸引。在他5次赴海南、3次入万宁，以及与万宁政府举行了6次规划研讨评审会、20多次谈判后，中信泰富最终与万宁市政府达成框架协议。当时有关记者从万宁市政府了解到，双方的合作模式是由万宁市土地储备中心与中信泰富有限公司组建项目公司作为

33、主开发商，按项目带土地的原则通过合法方式取得土地，进行项目开发。另据中信泰富地产部项目总经理透露，中信泰富在这个项目里担当着总体规划和一级开发商的角色，项目区域规划范围约38.43平方公里。此外，加上其中两个海湾的开发，集团预计初期投入18亿至20亿元。但从一开始，由万宁市土地储备中心与中信泰富有限公司组建的项目公司中，双方的股权比例问题就一直是外界议论的焦点。中信泰富与海南省万宁市政府分别占这个合作计划80和20的权益，项目建设期为10年，首期将于今年底至明年首季动工，于3至4年内完成，目标是将万宁市神州半岛项目发展成世界级的休闲度假胜地。但当时也有政府官员表示“2：8的比例只是原来的讨论稿

34、，目前出资规模、股份比例、开发模式等细节还尚未确定，需要等待市政府和中信泰富进一步磋商，但是，项目肯定会由中信泰富控股。”（2）项目开发情况神州半岛位于海南东部，从地图上看，它像一把倒挂在海南岛腰间的钥匙，岛上面积24平方公里，东西长875公里，南北宽275公里，年平均气温244摄氏度，年日照时间达290天，是一个四季如春的阳光型半岛。神州半岛开发建设的目标是要创建一个国际化、现代化、充分利用和保护自然景观资源的“目的地度假区”，其将与博鳌联动，形成以优美的生态环境和高档的旅游服务为特色的中国南部最具吸引力的旅游度假区之一。项目规划范围还包括神州半岛附近区域，总计约3843平方公里，建设期为1

35、0年。目前神州半岛开发中只有喜来登酒店、福朋酒店、君悦酒店、四季酒店等四家高档酒店正在建设过程中，基础设施计划在3年内，由开发商将完成神州半岛上的市政基础工程建设，总投资十多亿元。目前，风豪大桥已完成主体工程施工，从万城至神州半岛安置区的供水工程已完工供水，到旅游开发区的供水工程正在建设，一、二号路已动工。 此外，中信泰富万宁（联合）开发有限公司作为神州半岛项目的主开发商，也在进行项目的招商合作开发。5、华润石梅湾石梅湾旅游度假区,位于海南岛万宁市东南海滨,南距三亚市90公里,北距海口市160公里。石梅湾旅游度假区属海南省六大旅游中心系统之一,也是海南省级重点旅游开发区。由两个新月形海湾组成,

36、自然条件得天独厚:三面环山、面朝南中国海,六公里长沙滩银白如练,海中加井岛风光旖旎,海滨青皮林形成天然氧吧。（1）土地获得模式华润集团1999年通过与海南琼能源公司的资产置换获得石梅湾沿海地区的180公顷土地的使用权。2002年，华润正式入主石梅湾，同年在海南成立全资项目子公司海南华润石梅湾旅游开发有限公司。海南省和万宁市非常重视项目的进展,专门组成政府协调小组协调该项目的开发建设，并于2003年4月批准了海南华润石梅湾旅游开发有限公司为石梅湾12平方公里的主开发商,实施统一规划、统一开发、统一招商、统一管理。 “从2000年至2003年，海南华润用了整整3年来清理石梅湾历史遗留问题、研究湾区

37、规划，同时也在默默等待海南市场的逐渐成熟。”海南华润有关负责人回忆，到2003年12月31日，石梅湾旅游度假区建设正式启动，决定投资50亿元，用十五年时间将这片荒滩打造成海滨度假胜地。 2004年11月15日，海南贸易与投资合作洽谈会在香港举行。时任省长卫留成率省代表团造访华润集团，并就石梅湾项目交换了意见。这次的会面带来了积极意义，随后华润开始加快建设石梅湾的步伐。（2）项目开发情况华润石梅湾曾于2001年6月专程聘请了世界著名规划公司英国伟信（Scott Wilson）公司为石梅湾进行了整体规划设计，项目以“自然、生态、环保、文化”为主题线索，目标建成一个国际性生态型热带海滨旅游度假区，为

38、国内外游客提供高质素的旅游体验。 全区共分为三个功能分区（游客度假区、贵宾度假区及辅助设施区）和八个各具特色的度假小区（棕影湖区、山谷湖景区、生态和文化吸引区、海洋活动中心、海滨休闲区、山谷运河区、海滨景区及生态岛区）。项目总投资额为五十亿人民币，分三期，十五年完成。2004年石梅湾项目启动,到2005年初,已完成一期投资人民币五亿元,完成建设项目包括:石梅湾与东线高速连接的主入口改造、景观绿化、占地面积达10公顷的海滨餐饮旅游配套区。2006年4月石梅湾项目二期启动,预计二期投资人民币八亿元,拟建设项目包括:总长达22公里的路网构建工程、解决石梅湾及周边地区供水、供电、燃气、通讯等外围市政配

39、套工程、占地114亩日处理能力达12000吨的污水及垃圾处理厂、首期配套3000人的生活辅助基地等,目前各单体建设项目均在紧张施工中。力争到2008年底前完成二期基础配套建设。目前石梅湾凭已成功引进喜达屋饭店及度假村管理集团旗下高端度假品牌-“艾美”、“威斯汀”,两者均为喜达屋酒店酒店管理集团旗下著名品牌。其中石梅湾艾美滨海度假酒店已建成开业。此外，华润第二个希望小镇项目选址在万宁市礼纪镇，用地面积800亩。是华润集团首次在海南建设农村城镇化和区域化整体规划发展性质的希望小镇。在此之前，首个华润百色希望小镇已在广西百色市永乐乡建设完成。希望小镇的建设模式，是结合万宁市当地农民的实际情况，充分利

40、用华润集团在基础建设、物流、农产品加工、销售和市场渠道网络等方面的集团优势，通过产业帮扶、培训学习、农民再就业安置、农业新型科技扶持等农村城镇化发展的新思维新探索，帮助农民拓宽视野、学习掌握一定的现代农业科技技术，培育可持续发展的有机和生态农业经济。与此同时，华润集团将积极穿针引线，协助培育发展有万宁地方特色和海南少数民族特色的农村旅游和农家乐的景点；为石梅湾旅游开发区及周边区域综合配套的商业、饮食业、农副产品加工等第三产业发展招商引资；构建新型农村生产组织、积极推行农村合作社；最终实现万宁华润希望小镇自我发展的良性循环。6、首创股份根据2007年5月首创股份与海口市土地储备整理中心签署海口市

41、西海新区土地一级开发合作合同，首创股份负责整理位于海口西海岸长流起步区，该区域集中了大部分的海口可供出让土地，同时还拥有着丰富的海景资源。根据海南的发展规划，该区域将以城市副中心的定位打造成集市政现代服务区、会议展览、旅游度假等元素为一体的海口新核心区。该等5209亩土地将分两期开发，一期面积约4050 亩，二期面积则约1159 亩。开发完成后，将被纳入土地供应计划，从2009年下半年起，已经开始有土地成交记录。目前该部分的土地已有两个交易记录，一次是由海南天源利丰实业有限公司竞得，而另一次夺标的则是海南晨晖置业。其中单价最高的一幅，达到每亩320万元。“但是，目前首创股份在这里并没有获得任何

42、二级开发项目。”海口市西海岸开发建设管理委员会有关负责人称：“由于区域位置比较好，目前这里的地价比较高，最高已经达到每亩320万元，预期仍将有上升的空间，首创股份通过对土地进行一级开发就可以获得不错的土地收益分成。”根据2006 年7月海南省人民政府出台的关于规范企业参与土地成片开发的通知，土地经一级整理出让后，“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以获得70%的土地纯收益。然而，面对日益升温的海南房地产市场，对在海南仍未取得过项目的首创系香港上市公司首创置业而言，二级开发则成为

43、其进军琼岛的突破口。“在2009年首创置业亦曾参加过海南的土地拍卖会，并打算就此一举进入海南。但在拍卖过程中，有了另一家的竞争对手出现，比较突然，而且最后拍出的地价超出了我们的预期，达到了320万每亩。虽然这个价格也不算十分的高，但考虑到风险的问题，最后还是放弃了这幅土地的竞夺。”首创置业投资者关系主任张燕雯表示。7、中粮亚龙湾最早进入海南地产开发的大型企业还有中粮集团，该公司在三亚亚龙湾开垦已达17年，拥有土地一级开发面积18.6平方公里，由中粮控股的亚龙湾股份公司入主开发，现已建成17家各类酒店。目前亚龙湾区域一期土地已基本开发完毕（包括自有开发的“亚龙湾公主郡”住宅项目），中粮集团正在争

44、取亚龙湾二期的开发权，涉及土地面积超过10平方公里。目前中粮集团的亚龙湾项目并未注入旗下上市公司中粮地产。8、国信地产江苏国信集团运作的海南龙沐湾国际旅游度假区项目位于乐东，该项目规划协调区面积350平方公里，概念规划范围70平方公里，核心区范围规划用地规模34.16平方公里，核心区城市建设范围15.3平方公里，启动区范围滨海一线5平方公里。据相关资料显示，其实早在十年以前，国信地产已在海南龙沐湾拥有7宗土地，共计土地面积5,078亩，宗地位于乐东县佛罗镇响地村。土地证取得日期为1999年4月。除佛罗国用（1999）字第139号宗地性质为商务用地（490亩）、佛罗国用（1999）字第145号宗

45、地性质为道路（58亩）外，其余宗地性质均为旅游用地。该土地由于取得成本较早，账面成本较低。截至2009年7月31日，该土地的账面成本为5,399.91万元（其中土地取得成本为806.20万元，其余为前期费用、临时用房、基础设施费等），土地取得成本仅为1,587元/亩。龙沐湾国际旅游度假区项目是乐东在2007年的招商引资工作的成果之一，也是海南省、江苏省两省继新华书店跨省成功合作后的又一次合作的示范项目，两省都对项目的开发建设非常关注。江苏省国信资产管理集团有限公司是于2001年8月经江苏省政府批准，在江苏省国际信托投资公司和江苏省投资管理有限责任公司基础上组建的大型国有独资企业集团，注册资本金

46、为人民币100亿元。目前，集团总资产超过630亿元，净资产超过为333亿元，拥有全资、控股企业四十余家。为开发建设龙沐湾国际旅游度假区项目，集团由下属房地产专业公司国信地产组建国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司，公司注册资本为2亿元人民币。2007年6月9日，在长沙举行的第四届“珠洽会”上，乐东与国信集团签订了海南乐东龙沐湾国际度假城项目合作协议书。2008年10月15日，省政府批复了乐东龙沐湾国际旅游度假区总体规划。总体规划面积34.16平方公里，包括了北起尖峰镇岭头村、南至佛罗镇丹村河、东靠西环铁路、西邻北部湾海岸线的区域，其中海岸线长约14公里。规划期限为2008年-2020年。2009

47、年3月26日，省建设厅批复了乐东龙沐湾国际旅游度假区核心区控制性详细规划。根据规划批复，龙沐湾国际度假区项目启动区为沿海岸线约5平方公里区域，将由已拥有土地使用权的江苏国信集团海南龙沐湾投资控股有限公司开发建设，管理由海南和江苏两省政府合作，规划由新加坡邦城规划设计有限公司（SCP）、澳大利亚PTW公司和KBR公司等3家世界级设计单位完成。2008年11月11日，海南龙沐湾国际旅游度假区开发商分别与工行海南省分行、农行海南省分行及交行海南分行签订战略合作协议，这标志着总投资达150亿元人民币的龙沐湾项目正式获得三大金融机构的全力支持。2009年11月，海南乐东5000亩龙沐湾项目，在雨润项目开

48、工的同一月正式开工。海南龙沐湾国际旅游度假区项目将依托龙沐湾得天独厚的落日海滩、尖峰岭热带雨林、黎苗族地域文化等资源，建设以“山海互动、旅居合一”为特点的、具有浓郁地域特色的生态型、中低密度、国际一流、国内领先的旅游度假胜地。江苏国信集团计划用10年时间投资150亿元完成启动区5平方公里的建设，项目规划将建设8-10座五星级和超五星级酒店，一、二类住宅、商业配套、文化娱乐、旅游设施、体育运动、公共服务、医疗卫生、文化教育等。计划用3年时间投资36亿元完成一期工程，一期工程建设内容包括：体育公园、龙沐湾大酒店(八爪鱼酒店)、五星级别墅酒店、四星级花园酒店、温泉海景公寓、渔人码头商业街、龙沐湾大道等七大项目。其中龙沐湾大酒店(八爪鱼酒店)建成后将与迪拜帆船酒店、悉尼歌剧院一样成为世界上又一著名海洋建筑，成为海南著名地标。三、海南大型国民营上市房企屯地方式与开发情况1、雅居乐