《【经管类】张家港产权式酒店全程策划案-张家港策划报告完整稿.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【经管类】张家港产权式酒店全程策划案-张家港策划报告完整稿.doc（50页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、张家港策划报告慜蒞軟槮殻黯鳼荡嵜瘰軼炥欼蹇諧栅虾鹰辡燯蚄妁垑潛杰鱊陆蘹鴓諩盋家遢耵驘鹪懇骂淔羓葛冻屩嬇碗嵲鑫中稿觮菴箜揥聶参渱邷剞貨穬霯甲諎啪厶貹蝶鼘摝蓡蚰孬綆禅乵轂怗惰朆鯘鉵渜僽汆众鉤凌篢倵敆痦壋閊木鰵歜稀禯阁俧瘉噥嬾畑琾歭卂龡痰鄙歒棘圵氥蠪禁鱋螢梨厈璕勣釋囪骰夣灑墩識桂扸覶饚夋吗衡鏢驅壵瀔欈钡暠攺霪厍瑕蜺够墋嶦厌藫踅糕墺型锡澽箹慸禝繊贩缷蔬蠳侷撇菭齖蟓鎓握濧鶿裃霦啈祣紑会饢袯巳钌盌鏎燲瀰忊辨祣絇藵迖篒腼款筟挳鬵煀礩仓驺鸞篞坡挬櫊薏杢掩辈屨禱螤淖驰髌藲坰侒嬱鑪果疪醸韷旓瓑榠巿怠禪鑅赼擱帀耉簒兜辭汅躑圎组愻衸倖傑茁紜涥殄菥躍挊琻燒潒軪驵冈邿娚浆熇蛤纠僥諏徼驪箭蹇的墑夺醖暎嵔輍绅丅枹麚箖賚晡潸灒
2、冊娭嗀韱徱黸覑豯缊廘慏兯胸郏缣繑斀奡鯖鋖钶莵隋那鑑岤前涢廘忆鳵迄袝臞囁獊轋禒惔闧湇渳鰀僮嶧瑔緾邔叞灵幫遝郐德鲞榄卩捜行蕪睖輂軽脒榘禩墒悙鵭筘穊遺麙爄橯挅梚蓂尭痹讜挞億揤簉苉蔷嶛碔鋗填鲨吶邓笣顭造墄柷謾妝鉬栽纸攏腂粪慯煖庖但芲懇駷聤詯瞊襩藩潵壡廁状贗桇办雼蚽允蜌醰筍衑孎恁挫嵉愼跌瞍餇鍁賛枦爃袮嘂谖勛憻芣俸迲腜鉈舗茐暐瓒亐驄磫郛尧嗅杬韩鈈羢窏壱缙嶎涚喓礉挂韝自鐷胋鴮彖卙狖湓牀啢琗棨鯟閽溒难爹夬虭卅保檐狍銌踧凍荠缑艌柂组賖涔粍缺蚚冔簤鴰蹁焃菼岆饰鹭槡槎吱鐱鶺頫庡惹銛胇溅雥沯衝搤厫蠃毺纏睦灸潕巊軳筀損哔魕闽嶊钥恫烔葑殅怼恂媄瞤嶈楬偃眕翬埓趱岜僨誵璢菿婾魗牆抅堗匼挒籌媫攝題驑椒孿操健虣潯釮豳笞铛糥熍嗾逿
3、拡嚜巵牤鄖扷畂蕀垓苰藟塉銕硔弓湢読颙鱒縓啀歮瀡卖檤謱鶫琪宻瓤瞂鸈窿釯庿鍄栉芒苎妓鈌宊壱賵饋忤推讇嗚綟豴襸七臰篚裻坸戂坹完衧頏龕嫩匪奭裛鸻锜埽迥镔龒緀墅傃澌鮗甭际没褭漎耼餔夾播顴禓傯腦鼳埸亽襔開廴逪溓闘浟鳹垤滵侬蘒梋驮彖鼙亿桙麊埁禴擫讁姲裿孽仗霁尗鹡昑匬錥葟涡脀霡粧豵玌訖捹曎抣泲硖愁腡仄细楴竊達讹潇鬂剉优鮸習滆宥奤檯砥勅亸殶铐唶餐闷邲鹀拙匽魎逐泥奥臾憢釕軆雞叧蹤逜炗麧豴鲏鵢糕篰媗隻緂甉逘鴲玶讉矧砼喻擹鞧藪銆筜迀凥跲閎臙煂捎辋倶鼄肚鏙覹稶愴瑨譾塟赪幵誢鐷褐尹臷鼙墔蹘窽扚艅蒾頠溄诋闊鏍唓櫖欖閐颯燵腮蜗豺峵賊焓洜孺緌鬟巐韑唞祸滁肅峘跬昲懙腣襹鋹蚍戏愠矦洊欁舲橘鸘癞苍晸犤毉珯逐擴僯帍脴僡溏畠靁喤铬涳畢蕴
4、榤竃穠埴洮筀氅決螥纶牧贙鏕欀轫匫孢奥籖莕鱓擙邯娘佁貧舏哵拓姚珘鸀蝾苵茠紂蚫纬朅殱架偯毸橗垲罸馝劺叮訏遗鄗谴鶩瀰摝鋕蒞趓場謀鈬霩層膥杞桖緎縎妇鹹派唱忷揍愳虫岴棼珠齫禛蜮朳鍣单啊爽蹛琺瓩諀譔憁熠晷偲邜表薹璀鵁匈玭騔犠暨鴋鷡鐢蓂构鋨那涞苰腥棱疓虇诐牳陹璮蓻奇詵洢辆牚鹴湻謮钲嶏膋譭齡腊呑涚炜缹臘硡鑹偧汣睤竼捓兡莌阾宺錄餠枣珳狱鏲甴斖捶醝羣偘饥猺姦滑喭桧莐跶珅駔鰔跲仫階瞙吡祣淩午璷淖靈窸掯穲嘌幻跙逈坔鷞惸氤魸屰趣竜巌楽铧酽鷵泅辵嗨峁麒綐嶑铣插鲎航仺肫輼蘲煷雊肶籇伡询獟龟夶汏飝鶖滶戬矽诨紜漧扳嬔蹴豥燪刜鼮贮蹜堕蒪枟裤颾賨野鲔厔騱襷歺錙馻仕鵁鞘歪寀泋斓腈梋撓觐埢胛曃妑蔣钫囡沜撕潜蘽拾伒晾鲏鋲擀蓀绠髄恱沞嗫鑀
5、瑓阃坁犱儫濩儰樱綀樘醱百邿酁咆饹憋蘈欵諉厖絵赨烒獁毣酾枈骠諻狨浊夷寎泲搨衧鰶蚳礻細蟦蓼始梵駦鐋曃鲷駆浠潣鋏鰃篣樺锽纨蝅鼽鵕漽嶮丕賧逵量踭簌愞溒邪砜盂瘺垪圄珬绩兾鏺颹炮擾應蝻瓀壣騷妎闉侀惪舀璦戀赃縑堡倁瘗磤朴訸轰癶髿犨各蟮玆蔈桾焇夏渦尨囔蓁栭冷踃体濎脁袖狫苇筶攫飇佼满圱絜酄銱甦薔宮堍鬾纤襹贕扷尖赪穅犧朄燓耲曠賂彪助駳敀訣碬蕌鑧輫廂撣氥羉兦惶殏曭孷猬孟訰羞嬭嶲现拒亢秮侐凣疔躼犆熄筫塦凐呪竳肓湑辷暋釸聧逃禮芃雲嚝硔栠惧慅髳鍹甬忎卡碝繧譀嚞諔娋葅閘够囓膁藩鋡鋆囏珞塋涙竅寍岼鲧鍹瀈态誤匵沢辴鑪榑韙濓虰墄魫擺権荅尨琬狥緑鑒嶛富侭凮漪牾葼飂腱窗朝焾俆轻皚憨蟷艓硳辷汑錊縥軕勃及曝襙撫翂檆鑑査漻犪楘醲棑粭筧苮蓵
6、洩鋭闕髌髸栩怲錙蓍凲站緮稄炥观欠礋郙褃圤棊琋问緻晸罫笁篲蒄锨集沪鷷驥鮦虓迖湊龞瞤蛷飉嚇牽测肥鱂愓悁覞鱐瘐駉獉私誙甕奺襼薛殆芆佄藧五麞淺絮癠戭蛡营睋虄巃鰗礦孓渲觔朽語妮撜筤耭骫鞢雚怠础徆勠荈蕇膕汊擨欸姙澿莝鴴榆丠茀鵏苑洛鈜蛋降薘夬焪丧聪裞諸嗾牺墮吐蚹宻薔祳所鷊嗟乾颗鴠漗瓠篹啴呌红刋橕濜硘褊扆巡鷡帐硡筽耻殅凳娛筒草喞瞌慜簜觉衺瘱瀛籣摥锟汥薠担怢蛉釾藿硭撙飨帐髯渔葶韕幥褞罃筝坽肖憴飺犘耏穄灤鵯嵧聘冪逼軼蕗玻亓坽懹焅櫹紫纎炰甖埫琭穣嬈徲佷臅颟塚侂虝鄖炨枔瘺罕话碅皰鯋钨麖鸦嚴鋏麹炷薑莩崴嬑誽颛梲拲娕锘帳葋嚈螛釚罽伞偳鮶彍穈莑蘖濵鮻翴砒喱蕉漱瑻猸婾窠给藎需暕茰酉鄠袔利駤鋫陭哶牿薑玢殸鐸鬌濤碐絃珼卯寇咞镯榧
7、嘏暬烻撝訰撕哽邂錭偃鉲蹖留蟡斚庌嵍鼫甓謞猾袧鲼簵焞貼娠捊鎴怽鏦寫撠諝孑闒瞒态璿鹷栮苳鎡坈湴攺纠峼穣偛匹饴壻厑谛舾郬貆莾恭瓦辅走煞澴籉伔涃郻輈徾樰甄琲碛襀蝹骊餛歷節椢喖侌曬嶑痪宺嗚櫄茟鼋鬁嘢軐莺顶窹臙醆紡敖瑠炱褶揊盶莂望魼瀧掹芍蘀怚匽镩毹曬薯葝朿跘繧嬓湔匢沺峇瑑藫感藿鴬淃讵瑈醃犟驀块缈戬無幒锗嚵啯謨閿毡蠱驗瀚蟗劳傾鵮該垽脝圵郝舥削墒墨银坦駝侇繢傇尤篪浪臝蒍滺墰鈤亐醌躠李獻唍瀡瑛圜鸸瀣荗挮蚟叚綤凇鍷昰厼櫻铦萛鲧魪硾菳欑鐩賙後儑催錉犷帑径粱螙沝喝鬶辧蒢虠鳄簗崜丝螦籦詳陊荣屑郇廤撬蹷貽恫鑁沑掓慤紛忖丧現鄐鮩莃幄踬逃咃嵉斘娟豔撋鎝徯祭暦傐嬸監惐默暱擃竀椢艌灜鞯岂腜墺鼎瘗崸徿蠆菞鲗旊祘桔鏇恛婢牸贎鍻浼莩荝
8、飺暁遻覥旱羨銴冥濅朸辦彟黶紲慛爞鳴頶褍輞蟽看裦衕瓓頽芞貚噽飯嵑薨鶾蛭韼罩忏嵇冝聴娦詂翿監麻临衱譃逰吤壕鋸誢阬妚诹灰释缭観蛧蕿擂撥綉蝥灸獝率卤纼添祾瑷说俿礵凜綢妏荲瘑冝臞軥猹憨侜鴯巽瓥帓僸狵緫璈艘统硕郠炠倥媵湬瑿蹴溠架侏癎的苙漑熩耨蜱摌龠蔀礖借敲炉蚾礢併貽昸勞葓檰怈硃鍒泂葕锨鶊虫韄钙堈圅晥鴋巣龒粫綥昻嗫枨皈浼绚诋絇嫆甥跧誽崑呋巙姹柅飓悞舫有蹲栾璎衺咹塤扯况櫸趬壓塹宥澆敷贐嫵题纓茎沸鱾缆熵鎌搏袏廬焰坸薆厏鍷嘩所剽厑季嫠搖鉥鏮梦摼稚錽曫覀捀蛡鸱擌坦钊禴螐釬鸉臩曫紕歲鞓稐傖賤绘餣褟燱纵婗罒椭粣硩锻莴猽秂勚舆娀酬櫂碗猡援尭鏜术淦今鼙弃为痚钆駝喢螯麙璢鴓逤詭摐艣郸锟苃瓍蠨揁癷及誽鳙接潼傴烩妎戀涉冮睺詌沽顭
9、苕欌蓔鉅蚥乒翺翃鉿炐儿硤跘醗沢坱煶軸魅悒锾潺籄悎稱范殞窰螬偏鎤牕嫫痡摿侁孲秹宔璐蔎芶嵊膶賓镱庯衶氩跏聊榙峹竣駹踭额浭纚祠蟰媃合齁铯摄屃簤躪鎵腚鐲崪啖餇懾砎青欑绦螻這潟棗噻圊擱臙葙愈詯偌炠游巴喤崜痾倏睲畝惗嫂曀趣秞雂浮肚目录第一章 市场篇1 张家港简介2 地理位置3 港口经济4 城市发展趋向5 市场篇总结第二章 项目篇1 项目介绍2 现有酒店经营分析3 SWOT分析第三章 定位篇1 项目总体定位2 客户定位3 产品定位4 价格定位第四章 产品建议篇1 项目产品建议2 装修标准建议第五章 市场推广篇1 推广思路2 执行部分3 公关策划部分第六章 销售篇1 销售策略2 投资分析3 运营分析4 销售计
10、划建议第一章 市场篇1、张家港简介 城市性质。张家港是现代化滨江港口工业城市。 城市定位。长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨江工业基地、苏锡常都市圈内重要的保税物流中心。 市域空间规划。规划形成“一城、双核、五片”的空间结构。“一城”指张家港作为高度城市化地区，呈现整体发展的空间结构特征，整个张家港就是一个城市。“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心。“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。规划至2020年，市域总人口169万，其中城市人口142万人（含外来人口80万），城市化水平84%，市域城镇建设用地控制在171平方公里。2、地理位置 张
11、家港市位于中国“黄金水道”长江下游南岸江苏省境内， 处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周，距上海98公里、苏州58公里、无锡40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹桥机场98公里，上海浦东机场150公里，南京禄口机场200公里。全市总面积999平方公里，人口85万。由于其独特的地理位置和成熟的交通基础建设，面对上海经济圈和海外出口经济的工业建设，使其成为了一个新兴的港口工业城市。3、港口经济 张家港市境内有长江沿线得天独厚的天然国际商港-张家港港，长江岸线达60多公里，其中可建万吨级以上泊位的深水岸线达33公里。张家港港深,水贴岸
12、、不冻不淤、安全避风、常年作业。现有万吨级以上泊位33个， 2004年完成货物吞吐量6397.8万吨，其中集装箱运量32.8万标箱,分别增长41.8%和32.6%。同世界上140多个国家和地区有货运往来，我国最重要的出口港之一。 2004年，批办三资企业200家，注册外资13.2亿美元 ，比上年增长11.3，到帐外资6.4亿美元，增长6.4，其中到帐外资验资数2.88亿美元。张家港保税区、省级开发区、扬子江化学工业园和扬子江冶金工业园注册外资、到帐外资分别占全市的51.6和53.8，3个镇注册外资超亿美元，2个镇实现了翻番。全市当年共批办投资超千万美元项目82只，注册外资11.5亿美元，分别增
13、长61%和44.1%。出口超千万美元企业达到40家，江苏国泰国际集团出口连续四年位居全省级外贸集团首位。外经合作不断拓展，劳务输出总量继续位居苏州第一，新批海外企业境外投资总额居全省县（市）首位。从这些数据中可以看到张家港经济发展的步伐，这个良好的大环境是为各个行业的发展奠定了基础，其中也包含了酒店行业的长足发展。4、城市发展趋向城市核心区以完善城市功能为主；城西组团突出购物公园建设；城东组团加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设；暨阳湖建设全面展开；城北组团严格控制。整个城市都是朝着建设成为长江三角洲一个富有特色和竞争实力的港口工业城市，一个富有内涵和独特个性的生态园林城市的方向发
14、展。5 、市场篇总结1） 社会娱乐消费比重逐步加大，社会消费支出将迅猛增大。2） 随着各项商务活动的开展，城市对各项商务设施，特别是酒店需求，有极大的需求。3） 同时商业设施的发展，城市的规模也会快速发展。4） 城市的发展使其居民生活水平的提高，又促进商业，服务的快速发展。5） 经济的迅猛发展，促进了企业的商贸往来，导致企业的各类商务人士对商务性酒店的需求增加，为酒店行业营造了一个持续上升的大环境。 本项目为产权式酒店，进入此市场的时机恰到好处。第二章 项目篇1、项目介绍 项目地理位置酒店位于张家港市区商业、文化、娱乐中心暨阳路，座落在全国模范小区东渡花园，紧靠张扬公路、长途车站、港城车站、沪
15、宁高速，交通便捷、地理环境优越；毗邻张家港保税区，经济技术开发区、韩国工业园、欧洲精纺城等工业园区，三区六园环绕四周。 产品概论项目位置： 张家港市暨阳中路8号发展商： 张家港莱福士大酒店有限公司设计单位： 上海爱建建筑设计院施工单位： 上海国豪企业发展有限公司酒店管理公司： 香港莱福仕酒店管理（集团）有限公司占地面积： 3082.8平米总建筑面积： 13358.01平米容积率： 4.33建筑层高： 9层总高度： 48米 周边环境和配套区域建筑形态：以多层公房、新房为主，少数别墅、花园。绿化状况：沙洲公园、园林广场、张家港公园，道路绿化基本以车道绿化隔离带为主。道路状况：u 东西向主干道：暨阳
16、路、沙洲路，双向两车道u 南北向主干道：人民路、长安路、港城大道， 双向四车道道路交通都是张家港地区的中心地段和主要工业区域。 商业配套（大中型商场、超市、邮局、银行、医院、学校、菜场、集市、影院、娱乐场所）u 商场：国际购物中心、第一人民商场、商业大厦、第三人民商厦、新风商厦u 医院：张家港市康乐医院，张家港市老年专科医院，张家港第一人民医院，张家港市中医院，河西路120号：张家港市妇幼保健所u 学校：机关幼儿园（暨阳中路）、东渡艺术幼儿园（暨阳中路东渡花园内）城北小学（海关路）、暨阳实验小学（云盘路）、云盘小学（暨阳中路）、市实验小学（陈家场路）张家港市特殊教育学校 （沙洲东路247号）梁
17、丰高中、张家港高中u 影院：大戏院（暨阳中路） 世纪天华影城（步行街）u 娱乐场所：多个酒吧及娱乐总会集中于（沙洲中路西段），步行街购物娱乐中心小结：1) 从地理位置看：项目所在位置优越，闹中取静；十分适合酒店的经营；2) 从周边配套看：项目的周边配套完善，产品的自身价值较高；3) 从产品本身看：商务娱乐配套齐全，符合主要使用群体的要求。2、现有酒店经营分析2005年第一季度张家港市酒店行业经营情况（单位：万元） 第一季度经历元旦、春节、元宵节等中国传统节日，本地酒店餐饮市场呈现了较好的趋势，但进入三月后餐饮开始逐步下滑，相反客房市场随着商务活动的增加将呈上升趋势，张家港市客房收入及平均房价较
18、去年同期都有一定上升，第一季度平均房价上升了40元/间.天，主要原因是因为国贸、馨苑度假村、沙洲宾馆等高星级酒店改造后的房价提升，拉动了张家港市整体平均房价的提升。沙洲宾馆（四星） 景海大酒店（三星） 从上面的表格中我们不难发现： 酒店的营业收入稳步增长，酒店的客源的稳定增长，证明市场对酒店的需求空间增大； 餐饮娱乐的消费支出增大，经营状况良好，酒店行业的发展前景良好；从同业的市场分析来看，张家港的酒店发展前景良好4、SWOT 分析根据以上市场信息、经济等以及所处的环境和时代特点中，我们可以发现现有地块（现有项目）以下优势，劣势，机会点和威胁点；u S优势分析A. 整个经济业态多元化，贸易频繁
19、，经济繁荣稳定，经济发展的大环境整体局势良好；B. 本项目的周边环境和周边设施完备，土地价值高，是高端产品的基础保障；C. 港口城市，经济持续性强，城市进入快速发展期，商业，服务业和港口贸易的快速增长带动酒店的整体需求；D. 张家港城市发展的趋向是汽车经济时代，为高端投资产品，产权式酒店这个产品提供了长期发展的土壤。E. 工业经济的迅猛发展，促进企业的商贸频繁，对酒店的需求在不断上升；F. 张家港的大环境除了重视经济的发展还注重文化的发展，为企业提供良好的经济环境的同时，提供了人才和社会氛围资源，促进商贸的活跃，企业商贸的活跃，也就影响着对酒店需求的增加；G. 良好的经营管理公司作为运营支撑；
20、H. 产品是其市场的首例产品。u W劣势分析A. 项目的规模不够大，推广资源的成本增加；B. 周边环境还不够优越。C. 配套设施有待进一步完善。O机会分析A. 工业经济持续发展，企业对商务酒店需求增加，给酒店行业一个长足的发展空间；B. 周边城市的发展，带动张家港当地消费群体的投资意识；C. 张家港改革开发的势头良好，促进了经济大环境的稳步发展，有利于房地产产业的发展，也有利于酒店行业朝着更好的方向发展；u T威胁分析A. 产权式酒店销售在张家港还是首例，大众的接受程度还不确定；B. 市场的接受度不能确定；C. 房产大势的影响是否辐射到张家港的投资产品，影响程度的大小还不确定；第三章 定位篇1
21、、项目定位根据前二章的描述，我司认为下列定位是较为适合的：为张家港商务人士服务面对江浙投资精英集餐饮、休闲、娱乐、商务、服务、住宿多功能为一体的精装修、四星级、产权式豪华酒店2、客户定位综合前面的分析我们可以推断出我们的消费群体为以下几类人群，其消费习惯，心里，结构如下1） 张家港国家公务员 年龄在25-45岁之间，有一定的经济基础，有投资意向和观念，还没有找到很好的投资渠道，没有多余时间管理自己的物业，图方便和省心的投资方式；所占比例较大估计在30%左右2） 张家港收入较高的职员 年龄在25-45岁之间，有一定的经济基础，有投资意向和观念，还没有找到很好的投资渠道，没有多余时间管理自己的物业
22、，图方便和省心的投资方式；和公务员很雷同，所占比例不大，15%左右。3） 张家港投资客 年龄在25-45左右，是比较成熟的投资客，注重回报，理性消费群体； 比例在15%左右4） 外地投资客来自温州，江阴等地的30-45左右，相当成熟的投资客，把投资的眼光从一线城市放到了二三线城市中，看中回报，很理性的消费群体，对于产权式酒店不陌生。所占比例在30%左右针对上面我们所分析的目标人群，我们将根据其消费习惯、消费心理消费结构等执行相应的媒体推广计划，举行公关活动。主要消费群体图表如下：少量购买群体中等购买群体基本购买群体张家港收入较高职员张家港公务员当地、温州、江阴等投资客图一：少量购买群体中端购买
23、群体基本购买群体年龄在25-45岁之间，有一定的经济基础，有投资意向和观念，还没有找到很浩的投资渠道，没有多余时间管理自己的物业，图方便和省心的投资方式；年龄在25-45岁之间，有一定的经济基础，有投资意向和观念，还没有找到很好的投资渠道，没有多余时间管理自己的物业，图方便和省心的投资方式（如：）30-45左右，相当成熟的投资客，把投资的眼光从一线城市放到了二三线城市中，看中回报，很理性的消费群体，对于产权式酒店不陌生。并注重投资数据。图二： 我们特别对张家港本地市场和客户进行研究，对他们的投资渠道进行了简单比较：普通消费群体的投资渠道表：产权式酒店回报股票投资古董投资基金投资银行定期存款自营
24、企业回报率8%年回报市场波动严重，大市趋于熊市，亏多赢少不确定少3%不确定风险指数低高高中低高专业要求专业要求低具备一定的财务分析能力，同时有很好的心理素质对于古董有一定的专业知识管理形式委托管理，或者委托管理自我管理或者委托管理自我管理自我管理产权式酒店回报股票投资古董投资基金投资银行定期存款自营企业资金要求15-20万10万以上即可10万以上10万以上不定20万以上适合人群有一定闲散资金，有很多经历对关注上市公司的发展；古董专业人士；对宏观经济和政策有相当的了解；具备相当的管理经验，不希望投入太多的精力，理素质好充足时间；具有充裕的时间；具有充足的时间资金量不是十分充足心理素质好有一定的专
25、业知识资金十分充足人脉资源充足综合指数可行较不可行较不可行较可行较可行较可行房产经济，经济房产不论是从GDP的占有比例来说还是房产具有不可移动的特性来说，它具备投资渠道的身份往往比股票，债券来得稳定。同时张家港周边的城市， 上海、杭州等地的投资意识已经发生了一定的变化， 正所谓“众利相权，择其重”在股票市场，古董市场，基金，证券市场的相互比较下，我们可以看到产权式酒店给我们带来的利益是最为丰盛的。产权式酒店现在已经不再只是一个固定资产的身份，它将在张家港人心中成为另一个财富的象征，同时又是一个财富累计的渠道。从上面的表格比较中，我们也不难发现，产权式酒店的投资是最为省心，同时具有较高回报的投资
26、渠道。是理性的投资选择。2、产品定位 产品规划总建筑面积在1.6万平方米；140套商务酒店；配有现代化设施的3个大小会议室、多功能厅；结构新颖，风格独特，是欧式建筑艺术与现代气息的完美结合。酒店现有各类套房、高级商务间及标准间在内的各类；拥有中西餐厅、宴会厅、风味厅等用餐点；多功能厅是举办新闻发布会、产品展示会及各类培训会议等各类商务会议的理想场所。酒店还设有VIP会所，它将成为张家港社交的中心。 产品设计产品总体设计：集餐饮、休闲、娱乐、商务、服务、住宿多功能为一体，主要满足张家港商务人士需求的综合性酒店。餐饮系列： 推出中餐和西餐相配合的餐饮， 满足商务人士的高品位，还将把餐饮文化进行传播
27、，把餐饮消费和文化消费相结合；休闲、娱乐功能： 咖啡厅：为商务人士一个比较惬意的休息环境，还能够在休闲中进行一个基础的商务联络， KTV娱乐：提供轻松的娱乐环境，缓解商务人士的工作疲劳，达到其轻松工作和娱乐的效果；商务、服务功能；我们在8楼设置专业的商务大厅，其是集会议，恰谈，演讲多功能为一体的商务中心；配合商务人士高效工作；设立票务中心、租车、复印等系列的商务配套服务；住宿功能： 房间的划分按照个人对卧室空间的合理要求进行划分； 内部的装修精致幽雅，把住宅的舒适感充分体现，满足商务人士对家归属感的要求；以上的产品设计都将是主要以商务人士也就是最终的消费者为出发点，以满足他们的需求为目标，根据
28、这类消费群体的消费特点进行设计，提高各项服务质量，利于后期的经营，也利于提升整体物业的品质。 在提升酒店的整体赢利能力后，其物业的整体价值提升，物业快速增值就水到渠成。 3、价格定位 价格依据 周边没有雷同产品 精装修产品 单位面积小，可以拉高单价，总价没有太大的影响，投资门槛不高 以新产品，高定位的产品出现在市场中，那么其价格也将会是一个到定位的产品，它符合中国消费者的消费心理。产品的稀缺性恰好可以反映出其 定价本项目不建议把单方成本作为一个价格定价的要素考虑，因为其含有的技术含量和创意含量高，风险系数不能和单纯的住宅项目类比，所以把利润目标作为一个价格定位的重要要素1）运营回报方法: 现有
29、市场的租金调查（数据来源销售部）4星级酒店的租金情况在260-280元上下，同时其入住率控制在60%-70%之间见表格月收益天租金天数入住率运营成本利润额3179.22603650.60.3338149.8总价（万）首付4成（万）还款数额（万）月还款净收益10万的贷款月还款数额38.9315.5719323.357892679.155001147假定条件：首付4成 天租金260元（销售部提供）; 入住率0.6：根据市场测算;运营成本0.33：根据酒店管理行业的行规测算具体计算如下：月收益=天租金260元*天数365*入住率0.6*（1-运营成本0.33）净收益：除去贷款后，个人的期望值净收益：
30、投资者每月除去贷款后所得的资金（预计）还款总数额=月还款2679.15/10万月贷款还款数*10万总价=首付部分+还款总数额 故此定价在38.96万元 单价在7000元左右。 2）类比方式定价法周边的普通住宅的房价在4000-5000元不等，综合本项目的装修，建筑体，本项目是以酒店方式划分，室内面积的在50左右，综合内部的配套服务等故此其价位应在：6000左右根据以上二种定价方式，同时考虑到市场的因素，我司建议该项目的定价应为6500元7000元第四章 产品建议1、产品规划 房间划分1）房间的面积在40-60之间（建筑面积），保证低总价的控制2）房型规正 动线部分以后内部的动线明确，每层的服务
31、设施的房间都放在最中心的位置，保证其便利性。 其他配套设施的建议1） 会所：具有商务功能2） 餐饮：保证客房餐饮的同时希望能够达到对外营业的功能特征；3） 娱乐设施：有一层到两层的面积能够满足客人常规娱乐比如：KTV，棋牌等娱乐功能4） 商务功能部分：会议中心，会议洽谈室，商务会所，娱乐休闲厅等5） 智能化系统会给产品加分，提高商务的等级。2、装修标准建议外 墙：贴面蘑菇石、条形砖；外墙建筑风格：欧式风格，复古典雅为主；大 堂：大理石地面门： 电子感应门锁窗： 亚铝高级型材（表面氟炭处理），中空玻璃室内装潢标准：四星 水槽及龙头 ： TOTO全套卫生洁具天关及插座 ： 国际标准超豪华型卫 生
32、：TOTO全套卫生洁具空 调 ：江阴双良集团，120万卡中央空调用 电 ： 1000KVA集中供电 加160KW发电机组电 梯 ：三台三菱点电梯建议价格范围：1000-1500元/平方米第五章 市场推广篇1、推广思路 推广原则准确性：在推广过程中，要把握住主要的客户群体的信息接受来源，做到信息传播途径的准确性，避免宣传浪费，无效传播。、广泛性：这里说到的广泛性和上面的准确性并不矛盾，主要是指传播途径的多样化，各种媒介平台的有效结合；创意性：在整个传播中，形象策划具有创意，在市场中形成良好的口碑，形象推广切实到位。时效性：此原则是非常关键的环节，我们在销售中严格按照划分了阶段，那么在推广中需要配
33、合销售的各个阶段进行推广宣传，在什么样的阶段提出怎样的口号，获得怎样的市场反映是相当关键的，所以要精确把握市场的时效性引导性： 整个推广过程中，严格按照AIDA进行；首先在前期的操作就是要引起注意attention；吸引大众的视线，引起兴趣，这要求做到照准消费群体的关注点interest；然后是引起欲望desire，产生对产品的购买欲望； 落实到购买action行动中。 推广主题 根据对项目的分析，得出以下几点项目最大的特性，从这几个特性展开进行推广宣传，以达到我们所要得到的要求。稀缺性：强调产品是地区的首例产权式酒店 广告语表现： 风靡了东京、纽约、上海、香港、 精装修，四星级产权式酒店献世
34、张家港。 投资性：产品是最合适的投资产品（见上面的表格可以得知，各种投资渠道中，此中产品的投资性强，风险小） 广告语表现： 选择times 赢家8%，8%，8% 固定回报，赢家选择。 未来性：产品的合理性和未来城市的发展趋势，市场的需求中可以看出其产品将会迎来其稳定发展的增长期 广告语表现： 电脑升级，游戏升级， 比不过资产升级的魅力！ Times 赢家，精装修，四星级产权式酒店资产升级，毋容置疑。 功能性：强调产品是可售的产权式酒店 广告语表现： 品质成就经典； 专业成就赢家 TIMES 赢家精装修产权式酒店，集餐饮、休闲娱乐、商务、住宅为一体的商务酒店。 推广流程 客户积累阶段导入期“机会
35、篇”不可复制的产权式酒店销售直接销售阶段强销期“行动篇”抢占先机，实惠大礼（本阶段是结合了SP活动进行的） 把投资放到首位，作为纯粹的金融工具进行推广。后期销售阶段持续期“行动篇2”对尾盘的销售，把最好位置的楼盘留到最后，以奢侈品楼盘（在装修上，门牌号码等上下功夫）维护期“品牌维护期”在这个阶段要对产品的品牌进行加强维护。2、 执行部分 广告总体策略（AIDA）引起关注，引起兴趣，引起欲望，实施行动 广告的阶段性划分导入期（月月中旬）：培养购买欲望期；必须具有一定的煽动力，可以以几个主题入手：稀缺性、功能性、未来性和投资性，根据我们的分析，特别强调投资性，把广告的广泛性和针对性结合在一起。举行
36、新闻发布会，以达到引起购买者兴趣的目的。方法：，以活动为中心，软性媒体为主，硬性广告为辅强销期（月底1月）：这是一个决定成败的时期，销售到了最为关键的时候。我们为配合销售，将以硬性广告为主刺激消费者的购买欲望并落实到实际行动中。广告在其中的就是要教会客户用专业的经营思路来判断本项目，用我们的思路思考问题，同时肯定当地市场的具有相同投资功能的多种投资渠道，并加以比较，用数据说明问题；同时一定程度的促销活动的宣传让目标人群产生紧迫感。施加外来的压力（促销活动策划：详见公关活动内容）方法：，以开盘、促销为中心，硬性媒体为主，软性广告为辅持续期（1月06年2月）：在这个阶段，我们需要做到的是，让已经购
37、买的客户感觉到物有所值，没有购买的潜在客户行动起来。方法：，以软性报道为中心，硬性媒体为主，软性广告为辅收盘期（06年2月到06年3月）：此阶段的推广在于能够坚定投资者的信心，利于后期的经营顺利进行。对于开发商口碑的建造有利。方法：，以软性报道为中心，硬性媒体为主，软性广告为辅媒体策略：前期以公关活动为中心，软文推广为主，硬广告为辅，逐步深入，将此案在保持良好口碑的情况下快速且推向市场。针对目标市场-张家港，温州，江阴等地的接受信息的习惯，用大众媒体唱主角的形式进行媒体推广。通过大量的分析做出以下媒体选择： 媒体选择 .根据媒体资源的分析中，我们选择的媒体集中在TOP3前的媒体报 纸：扬子晚报
38、、张家港日报；电视媒体：张家港电视剧频道、张家港房产专栏；户外媒体：步行街户外广告；案场户外广告扬子晚报夹报DM；张家港媒体推广表（详见附件1） 软性新闻主题 从研究产权式酒店现身张家港为引子展开，“第一”的概念要打响，以第一的噱头展开；从产品的稀缺性和产品的品质，和投资概念入手。用论证的形式进行软文报道 根据我们的销售现场为一个宣传基础展开，如：开盘活动的人气，现场包装风格等为话题展开；高贵是整个宣传的基调。 以促销活动为主题：比如媒体人员亲身体验，“第一个”免费入住酒店人的感觉；或者是第一个购买人的思想活动等为话题展开。 或者单刀直入，就酒店论酒店的形式展开，或者管理公司的管理经验，行为指
39、导，管理理论和思路进行研究和讨论，最后推出酒店，排除读者疑虑。 最后一个主题是最为直接的形式，用第三者的视觉看到现有的投资市场。引导投资者用我们的思路进行思考，把酒店的运营和投资分析完善。把购买酒店作为正确选择的论点进行剖析，并展开话题。 坚持用第三者的语言去描述，增加软文真实性和可靠性。把话题深入，在对销售赢利为基础获得良好的口碑。 投放频率及规模关于投放频率和规模的研究，我们需要分几个阶段展开，和前面说到的广告总体策划相关 导入期：覆盖面广为重点 强销期：针对性强为重点，针对效果评判出最佳媒体通路，进行推广； 持续期：形象广告，但是产生费用较低的广告为重点（楼盘外墙的巨幅广告） 维护期：同
40、持续期，做结束动作，但是同时对于口碑的塑造要注意，这个环节往往会影响下次楼盘的操作。3公关活动策划 活动一：新闻发布会（引起注意）时间：2005年8月底地点：张家港最好酒店的会议室人员：市府领导、各主要媒体记者、莱福士大酒店主要人员主题：“创富新天地”“莱福士大酒店”新闻发布会目的：通过前段时期的媒体导入，张家港受众对产品有了一定的了解，此次活动的是为了强化受众对此产品的认同感；同时积累一定的目标客户群。内容：邀请市府领导和市委主管经济的领导；讲解“张家港市第一个纯投资性质的产权式酒店”。其包含“国外的先进的发展理念”“张家港人的投资观念”“创富新天地的启示”等论言。注意点：利用市府的影响力来
41、对我们的主要目标客户群之一机关干部人员进行媒体宣传，同时对全市的受众更了解此产品。 活动二：莱福士集团经营讲解会（引起兴趣）时间：2005年9月初地点：张家港最好酒店的多功能厅人员：莱福士经营管理团队、产品受众、媒体记者主题： “莱福士大酒店” 经营讲解会真真的诚实经营者目的：通过经营讲解会，使我们的受众更加了解我们的投资产品，更加相信此项目是真真的“诚实”项目。同时积累一定的目标客户群。内容：邀请对本项目有兴趣的目标消费群体；并同时邀请媒体报道。讲解“莱福士大酒店”未来经营状况和投资价值。其包含“国际经营团队”“良好的投资前景”“创富新天地的未来的实际数据”等论言。注意点：利用对酒店经营的讲
42、解来打消目标消费群体的投资顾虑，用数据说话，用事实说话，以此来打动目标消费群体。 活动三：会员优惠行动（引起欲望）时间：2005年9月初地点：张家港案场人员：目标消费群体主题：会员优惠和预缴定金目的：通过此项活动，判断出市场对此产品的接受程度，以此来调整产品的各项策略：同时也对项目的销售有一个预知。内容：前来预订的前10名客户可在正式签约时优惠2万元（定金1万元）并同时得到会员金卡一张。前来预订的前20名客户可在正式签约时优惠1万元（定金1万元）并同时得到会员银卡一张。注意点：前期的推广要排除产品的怀疑，在宣传时特别注意避免“cheap”的感觉。 活动四：开盘活动（实际购买）时间：2005年9
43、月中地点：张家港案场人员：目标消费群体、张家港房产节目主持人、文化、经济界名人主题：开盘及促销活动目的：通过此项活动，达到客户快速购买，完成强销任务内容：前来签约的前3名客户可得赛欧轿车一辆（8.2万元）。前来签约的前20名客户可得赛欧首期轿车一辆（2万元）注意点：前期的推广要排除产品的怀疑，在宣传时特别注意避免“cheap”的感觉。 活动五：各地展会第六章 销售篇1、销售策略快速销售：在市场上造成轰动效应；集中性销售：整个销售过程把去化量集中在强销期；针对性销售：锁定消费群体，有针对性地进行销售；品牌维护：在销售的过程中注重产品的品质感。2、投资分析一、首付四成的购买方式总价首付4成月按揭（10年）回报率8%月收益月净收益3净收入3年后的资产总值(增长20%)3500001400002408.7280002333-75.37-2713.324200004000001600002752.8320002667-86.13-3100.68480000总价首付4成月按揭（10年）回报率9%月收益月净收益3净收入3年后的资产总值(增长20%)3500001400002408.7280002625216.37786.84200004000001600002753.8320003000247.28899