城市产业（房地产）精细化管理操作手册.doc

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1、 设计承包商选择控制流程设计承包商选择控制流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人 1. 目的目的 为规范对项目设计单位的考察及招标过程，保证设计招标质量和效率，特制定本流程。 2. 适用范围适用范围 本程序适用于设计招标。 3. 术语、定义与原则术语、定义与原则 3.1 设计单位选择方式判断设计单位选择方式判断 3.1.1 招标方式： 1）建筑面积超过 30 万平方米的大型项目必须通过招投标形式确定设计单位。 2）公司指定招标的重点工程建设项目必须通过招标形式确定设计单位。 3.1.2 直接委托方式 1

2、）建筑面积在 20 万平方米左右的中小型项目可以采取直接委托的方式。 3.2 设计单位选择原则设计单位选择原则 3.2.1.原则上采用境外单位和境内单位合作的方式完成方案设计。 3.2.2 施工图则选择当地实力较强的施工图设计单位配合,便于及时进行设计的修改和变更，节 约成本。并与其中整体实力较好的 23 家单位形成长期稳定的合作关系。 3.2.3 二次设计的单位选择参考施工图设计单位选择方式。 3.2.4 不宜在同一时间段内由同一单位承接几个项目的设计，特别是景观、装饰设计项目，以 免影响设计服务的质量。 4. 职责职责 4.1 集团技术管理部： 4.1.1 负责编制非施工图类设计单位的招标

3、计划。 4.1.2 负责组织非施工图类设计单位的预选与考察。 4.1.3 负责组织非施工图类设计单位的评标。 4.1.4 负责推荐直接委托的非施工图类设计单位。 4.1.5 负责参与城市公司的施工图类设计单位的评标。 4.1.6 负责审批城市公司直接委托类的设计单位。 4.2 集团成本管理部： 4.2.1 负责非施工图类招标文件的商务标的编写。 4.2.2 参与非施工图类设计单位的评标、定标。 4.2.3 负责提供对施工类设计单位的成本要求。 4.3 集团技术决策委员会： 4.3.1 负责审核推荐入围单位(非施工图类设计单位) 4.3.2 负责审批非施工图类设计单位招标文件 4.3.3 负责审

4、核非施工图类设计单位招标的中标单位 4.3.4 负责审核直接委托的非施工图类设计单位 4.5 城市公司成本控制部： 4.5.1 参与施工图类设计单位招标文件商务标书的编写。 4.5.2 负责参与施工图类设计单位的评标。 4.6 城市公司工程技术部： 4.6.1 负责编制施工图类设计单位的招标计划。 4.6.2 负责组织施工图类设计单位的预选与考察。 4.6.3 负责组织施工图类设计单位的评标。 4.6.4 负责推荐直接委托的施工图类设计单位。 4.7 城市公司总经理： 4.7.1 负责审批施工图类设计单位的招标计划。 4.7.2 负责审批施工图类设计单位的招标文件。 4.7.3 负责审批施

5、工图类设计单位的中标单位。 4.7.4 负责审核直接委托的施工图类设计单位。 4.8 总裁 4.8.1 负责审批非施工图类设计单位招标的中标单位。 4.8.2 负责审批（非施工图类设计）直接委托的设计单位。 5. 工作程序工作程序 5.1 非施工图类设计承包商选择（集团）非施工图类设计承包商选择（集团） 5.1.1 编制招标计划编制招标计划 技术管理部负责按公司项目开发总体计划要求，拟定项目设计工作总体计划报公司计 划评审会评审。设计单位的招标节点时间控制，需由技术管理部严格按项目设计工作总体计划 组织执行。 5.1.2 招标方式招标方式 5.1.2.1 建筑面积超过 30 万平米必须采用招标

6、方式选择设计承包商 5.1.2.2 由技术管理部在设计单位信息库中搜集符合设计要求的设计单位信息资料。 5.1.2.3 技术管理部根据设计单位信息推荐设计单位，并填写设计单位考察资料信息表 ，请 组织专业设计师（不少于 2 个）对设计招标单位进行考察：有针对性地在对设计单位的资质、初步 设计方案、取费标准、项目运作方式、内部审核机制、设计案例及获奖情况、主任设计师出图质量、 服务信誉等进行了解，并填写设计单位考察资料信息表 （简单设计单位情况介绍可采用书面报 告形式） 。 5.1.2.4 技术管理部根据设计单位考察情况推荐设计招标单位入选名单，原则上同一设计项目入 选单位不少于 3 家，但不多

7、于 5 家。入选设计单位名单经技术决策委员会审核后，报总裁审批确定。 5.1.2.5 技术管理部负责编写技术标书，成本管理部负责编写经济标书。 5.1.2.6 成本管理部负责整合招标文件并提交集团技术委员会评审。评审通过后由技术管理部组 织发标。 5.1.2.7 设计发标和答疑 技术管理部负责安排设计项目的发标会和答疑会，并整理发标会和答疑会的会议纪要。 5.1.2.8 开标、评标和签定设计合同 1）技术管理部负责按招标计划安排设计开标会，并通知成本管理部及入围单位。 2）方案设计评标一般以方案设计最优的为中标单位。 3）集团技术决策委员会对推荐中标单位进行复核后上报总裁审批。 5.1.2.9

8、 总裁确定设计中标单位后，由技术管理部负责与设计中标单位签订设计委托合同，合同 及补充协议，设计委托合同应至少包括以下内容： a）合同正文及补充协议书 b）附件一本项目主要设计人员名单 c）附件二本项目设计进度及阶段成果要求 d）附件三本项目设计指导书 e）附件四本项目部品材料清单 5.1.2.10 如某一设计阶段的招投标或议标的中标单位不承担后续设计深化方案的设计工作，则 后续设计项目仍需按本程序规定并重新选择和确定设计单位。 5.1.3 直接委托方式直接委托方式 5.1.3.1 建筑面积在 20 万平方米左右的中小型项目可以采取直接委托的方式。 5.1.3.2 技术管理部在设计承包商资

9、料库中选择合适的直接委托单位，提出直接委托单位， 经技术决策委员会审核，上报总裁审批。 5.2 施工类设计承包商选择（城市公司）施工类设计承包商选择（城市公司） 5.2.1 城市公司按集团编制的项目设计工作总体计划编制施工图设计单位选择的工作计划， 经城市公司总经理审批后，上报集团技术管理部备案。 5.2.2 招标方式招标方式 5.2.2.1 操作程序同非施工类设计承包商，集团技术管理部须参与开标评审，中标单位要上报集 团备案。 5.2.2.2 施工图设计招标：综合考虑技术水平和报价水平，一般以报价较低而技术水平较高的为 中标单位。 5.2.3 直接委托方式（施工图设计承包商一般是直接委托）直

10、接委托方式（施工图设计承包商一般是直接委托） 5.2.3.1 建筑面积在 20 万平方米左右的中小型项目可以采取直接委托的方式。 5.2.3.2 设计部在设计承包商资料库中选择合适的直接委托单位，提出直接委托单位，由 工程技术部经理、城市公司总经理分别审核后，上报集团技术管理部审批决定。 5.3 中标设计单位动态管理中标设计单位动态管理 5.3.1 设计经办人负责按照设计委托合同要求对设计单位执行合同监督。 5.3.2 设计经办人负责与设计单位保持信息沟通，确保设计保质、保量和按进度计划执行。 5.3.3 设计部门负责对设计过程资料和成果进行整理和存档。 5.3.4 设计部门根据设计单位评审作

11、业指引对设计单位进行评审。 6. 支持性文件支持性文件 6.1计划管理流程 6.2设计单位评审作业指引 6.3境外设计单位选择作业指引 7. 相关记录相关记录 7.1设计承包商信息记录表 7.2设计承包商审批表 概念设计管理流程概念设计管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人 1. 目的目的 明确设计总体思路，着重解决产品概念及规划层面的主要问题，确保后续设计的顺利进行。 2. 适用范围适用范围 适用于项目策划阶段，即项目设计前期（概念设计阶段）的设计管理。 3. 术语与定义术语与定义 3.1

12、概念设计：概念设计主要包括功能设计和结构设计两大部分。其作用主要体现在产品设计 的早期阶段，即概念设计师根据项目产品定位的需求而萌发出原始构思，并完成项目整体布局和外 型的初步设计方案，进而形成产品的主体框架及其包含的各主要模块和组件要求。概念设计是一种 创造性的设计过程，设计方案的思想还需由其他设计师在后续设计中落实到具体设计中去并实现细 节设计。 4. 职责职责 4.1 营销管理部 4.1.1 提供产品定位建议书 4.1.2 参与概念设计单位的考察推荐和方案评审 4.2.技术管理部（设计） 4.2.1 负责编制概念设计任务书及设计委托合同 4.2.2 完成项目设计工作总体计划 4.2.3

13、组织营销管理部等部门专业工程师形成专业小组，对概念设计单位进行考察和推荐 4.2.4 配合设计单位完成概念设计方案 4.2.5 组织公司专业小组对概念设计方案评审 4.2.6 完成项目设计指导书 4.3 技术决策委员会 4.3.1 批准选择概念设计单位 4.3.2 审核概念设计方案，审批设计委托合同 4.3.3 审核项目设计指导书 4.3.4 形成概念设计方案评审决议 4.4 总裁 4.4.1 审批概念设计方案 5. 工作程序工作程序 5.1 项目资料收集分析 5.1.1 在公司内部立项后 5 天内，技术管理部负责收齐设计前期所需的资料，包括但不限于以 下内容： a)场地自然条件表 b)场地社

14、会条件表 c)项目可行性研究报告-规划设计分析 （注：需通过评审） 5.1.2 营销管理部需向技术管理部提供以下资料，并填写文件交接登记表 a)竞争楼盘信息表 b)项目产品建议书 5.2项目设计工作总体计划和项目概念设计任务书的编制 技术管理部（设计）在收齐上述有关信息资料后，需在 15 天内完成以下工作： 5.2.1 以项目开发总体计划要求为指导，编制本阶段概念设计工作计划和项目设计工作总体 计划 ； 5.2.2 以营销管理部提供的项目产品建议书及项目信息资料为指导，编制 概念设计任 务书 ； 5.2.3项目设计工作总体计划和项目概念设计任务书完成初稿后，需提交公司专业小组 和管理层评审

15、。经评审通过后，计划内的各项工作任务各相关部门必须严格按其节点时间控制和完 成，并纳入公司绩效考核，计划执行方式参见计划管理流程 。 5.3 概念设计单位选择 技术管理部组织专业小组对概念设计单位进行考察和推荐，参照设计承包商选择控制流程 执行。 5.4 概念设计过程控制 技术管理部需指定专业工程师负责项目的设计管理，确保设计质量和进度符合公司计划要求。 5.4.1 项目设计负责人向设计单位发出 概念设计任务书和相关项目资料，明确相关设计 要求。 5.4.2 项目设计负责人须掌握设计单位设计进度和设计方向，沟通信息填写设计交流信息记 录表 。 5.4.3 项目设计负责人收取各设计单位送交的设计

16、文件和方案，审核设计文件深度和内容，包 括各项规划指标是否符合概念设计任务书要求。审核的意见以设计交流信息记录表的形式 交设计单位进行修改。 5.5 概念设计评审 5.5.1概念设计方案完成后，项目设计负责人组织公司相关部门对概念设计方案进行评 审。 a）相关部门专业工程师将评审结论需记录在概念设计评审表 。 b）项目设计负责人负责就公司相关部门评审所提出的改进意见，以设计交流信息记录表 的形式与概念设计单位进行沟通和整改，并跟踪改进的结果。 5.5.2概念设计方案经修订并通过公司相关部门评审后，技术管理部（设计）协助公司总裁 召开概念设计方案评审会，并形成概念设计评审决议 。 5.5.3 技

17、术管理部（设计）根据概念设计评审决议进行概念设计调整，经技术决策委员会 审核后上报总裁批准。 5.5.4 概念设计评审要点分析 概念设计方案评审的重点是如何最大程度地提升项目产品的附加值，包括：项目先天因素的扬 长避短，项目产品配置和性能的优化，项目产品概念、形式和风格的差异化和创新等，以论证项目 规划指标的可行性、经济性和合理性。 a) 项目地块先天因素分析：分析有利因素和不利因素，扬长避短，充分挖掘潜在的资源价值， 以争取有利的规划要点（如在有利于商业的地方适当提高商业面积的比例）和降低开发成本。 b) 项目产品配置和性能分析：分析和提升部品配置标准（细部和部品的合理配置）以优化产 品

18、性能标准（如景观设计，雨水的收集和利用，建筑节能等） 。 c) 产品的概念和风格分析：研究符合目标客户消费心理与需求的设计概念和空间模式以及相 对应的产品风格，设计主题和风格与营销主题的协调一致等。 5.6 编制项目设计作业指导书 5.6.1 技术管理部（设计）在前述工作任务完成的基础上，将概念设计阶段的设计成果及结论 提交公司各相关部门，由公司各相关部门完成项目设计作业指导书各部分的内容。 5.6.2 公司各相关部门完成后的项目设计指导书交公司总裁批准。并以项目设计作业指 导书为基础开始下一阶段的设计任务。 5.6.3项目设计作业指导书作为本阶段的工作成果由交技术管理部（设计）存档备案。 6

19、. 支持性文件支持性文件 6.1设计承包商选择控制流程 6.2计划管理流程 7. 相关记录相关记录 7.1文件交接登记表 7.2概念设计评审表 7.3设计交流信息记录表 7.4项目设计作业指导书 7.5概念设计评审决议 扩初设计管理流程扩初设计管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人 1. 目的目的 规范扩初设计阶段工作的操作程序，加强对设计各环节的监控，达到确保设计质量、进度，控 制成本的目的。 2. 适用范围适用范围 适用于扩初设计阶段的工作管理。 3. 术语与定义术语与定义 扩初设计阶段：

20、方案评审通过后到扩初设计评审通过之前的设计管理工作。 4. 职责职责 4.1 报批报建负责人 4.1.1 根据批准的设计方案，进行各政府部门的征询工作。 4.1.2 根据征询意见，协调各专业工种的关系，并再次向各政府部门进行征询。 4.2 工程技术部 4.2.1 负责完成扩初设计工作。 4.2.2 委托编制设计概算。 4.2.3 负责确定各配套工种（水、电、动力等）设计要求。 4.2.4 组织扩初设计评审。 4.2.5 确定主要建材、设备等的设计标准。 4.2.6 提供设计文本，协助进行技术咨询、报审。 4.2.7 根据各政府部门的征询意见，提供设计要求。 4.3 城市公司总经理 4.3.1

21、负责审核扩初设计。 4.4 集团-技术管理部 4.4.1 负责对扩初设计图纸进行批准。 5. 工作程序工作程序 5.1 工程技术部收集以下设计资料，进行扩初设计委托工作。 5.1.1 规划部门对方案设计的审核意见。 5.1.2 各配套政府部门对方案设计审核意见。 5.1.3 各配套政府部门对方案设计的征询意见。 5.1.4地质勘探报告 。 5.1.5 经领导批准后的主要建材、设备标准。 5.2 扩初设计管理 5.2.1 工程技术部根据合同要求、 扩初设计任务书 、 设计交流信息记录表督促设计公司进 行扩初设计工作。 5.2.2 根据合同要求以及项目所在地政策需要，工程技术部要求设计公司提供给排

22、水、供电、 消防、人防等相关文档交报批报建负责人进行征询审核工作。 5.2.3 工程技术部组织设计公司召开设计工作协调会，形成设计交流信息记录表 。 5.2.4 报批报建负责人获得设计资料与各相关政府部门保持联系沟通，获取的反馈信息提交给 工程技术部，凡涉及方案重要调整、与决策层要求有较大出入的意见，应及时上报集团技术管理部。 5.2.5 工程技术部组织公司内部各有关部门讨论设计公司提供的阶段性设计资料，按照扩初设 计阶段内部作业指导的要求，汇总成设计交流信息记录表 ，上报集团技术管理部。 5.2.6 工程技术部根据集团技术管理部的确认意见 ，监督设计公司根据项目具体开发要求、 进度要求完

23、成扩初设计工作。 5.3 扩初设计审核 5.3.1 工程技术部按照方案（扩初）设计评审作业指引组织成本控制部、营销部、物业公 司（如需要，邀请专业咨询公司参加）对扩初设计从建筑、使用功能等方面进行审核，对设计概算 从成本控制方面进行审核，形成设计审查意见表 。 5.3.2 工程技术部将设计审查意见表报技术决策委员会审核后，上报总经理审定，报集团 批准。 5.3.3 工程技术部根据审批后的扩初设计设计审查意见表 ，要求设计公司修改完善扩初设计。 5.4 扩初设计报批 5.4.1 工程技术部提供完整的扩初设计文件交报批报建负责人，由其负责向有关政府部门提交 扩初设计文件。 6. 支持文件支持文件

24、无 7. 相关记录相关记录 7.1扩初、施工图设计任务书 7.2评审会会议纪要 7.3设计交流信息记录表 7.4设计评审表 7.5扩初设计概算书 施工图设计管理流程施工图设计管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人 1. 目的目的 为规范公司项目设计实施方案施工图阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，达到确保 设计质量、进度和控制成本的目的。 2. 适用范围适用范围 适用于公司项目设计流程中建筑施工图阶段的设计管理。 3. 术语与定义术语与定义 3.1 施工图设计：从扩初

25、设计经政府审批通过到施工图交付现场，并完成施工图技术交底阶段 的设计工作。 3.2 施工条件图：由设计部门提供的，征询开发商意见的过程图纸。 4. 职责职责 4.1 工程技术部（设计）： 4.1.1 负责收集建筑施工图设计所需资料，扩初设计交底、设计成本限额要求、勘察报告、试 桩报告、水电设计要求等方面的资料； 4.1.2 负责编写施工图设计任务书 4.1.3 负责组织施工设计图纸内部评审工作； 4.1.4 负责向项目部进行施工图技术交底； 4.1.5 负责对接政府审图中心施工图的审查工作； 4.1.6 负责提供给营销部建筑平面图纸，配合完成销售平面图； 4.1.7 负责协助施工图设计报批。

26、4.2 成本控制部 4.2.1 负责在设计任务书成本控制部分提出设计限额指标； 4.2.2 负责审核施工图设计的成本概算指标； 4.2.3 负责对施工图进行成本预算。 4.3 项目部 4.3.2 负责组织施工图会审工作； 4.3.3 负责提供地质详勘报告 ； 4.3.4 配合设计单位水暖、电气、结构施工图设计。 4.4 人事行政部（报批报建岗） 4.4.1 负责完成施工图报批报建工作。 4.5 城市公司总经理 4.5.1 批准设计单位； 4.5.2 批准施工图设计。 5. 工作程序工作程序 5.1 设计信息输入 5.1.1 工程技术部（设计）汇集的规划局、城管局、消防局、卫生局、住宅发展局、水

27、务局、 环境保护局、交巡警支队、人防办关于初步设计方案的审批意见书。 5.1.2 工程技术部（设计）景观设计师提交景观设计对建筑、结构、设备、总图设计的具体要 求，包括标高、覆土高度、种植区域的范围、园建构筑物的做法等。 5.1.3 成本控制部提交的项目成本测算书 5.1.4 工程技术部提交的用地范围内地质详勘报告及水文资料、红线外市政管线配套图及 道路图。 5.2 工程技术部（设计）根据5.1 中的相关信息，编制施工图设计任务书并组织专业人员评审。 5.3 组织筛选施工图设计单位，参见设计勘察承包商选择控制流程执行。 5.4 设计单位根据 5.2 提供的信息进行施工图设计。 5.5 施工

28、条件图阶段实施细则 5.5.1 施工图条件图中期交流： a）完成各阶段的设计交流信息记录表 。 b）落实各阶段决议实施情况，并反馈在设计交流信息记录表中。 5.5.2 施工图设计条件图的确认 施工图设计条件图的确认必须严格按专业进行评审，参照 施工图设计评审要点作业指引 执行。 a）施工图条件图完成后，设计部门必须组织相关部门专业人员进行会审，填写施工图审查 意见表 。 b）图纸会审必须参加人员：工程技术部及成本控制部的分管副总、经理及专业工程师、项目经 理。 c）参加施工图内审的相关成员在施工图审查意见表上签字确认。 5.5.3 根据施工图审查意见表整理编写设计业务联系单 ，提交给设计单位。

29、 5.6 施工图深入设计阶段 5.6.1 设计单位根据设计业务联系单进行施工图深入设计。 5.6.2 深入设计中期交流参照 5.6.1 执行。 5.6.3 施工图确认参照 5.5.2 执行。 5.6.4 对施工图按“基础施工图”和“主体施工图”两次提交的情况，工程技术部必须组织成本控制 部、项目部分别进行图纸评审。 5.6.5 设计信息输出 a）施工条件图确认后，向工程技术部景观设计师提交与景观设计相关的各专业图纸。 b）向报批报建人员提交施工图图纸文件与电子文件用于项目报建。 c）向成本控制部提交施工图图纸文件及技术经济指标。 d）向项目部提交施工图纸和配合现场技术交底。 e）向营销部提交销

30、售资料，完成图纸营销部分交底。 f）向项目部提交施工图图纸文件及材料清单。 6. 支持性文件支持性文件 无 7. 相关记录相关记录 7.1施工图设计任务书 7.2施工图设计合同补充协议 7.3施工图阶段材料清单 7.4设计各专业互提资料单 7.5项目设计邀请函 7.6设计交流信息记录表 7.7施工图审查意见表 7.8设计联系单 设计变更管理流程设计变更管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人 1. 目的目的 对设计的变更的内容、方案进行审查，使设计变更按规范程序进行。 2. 适用范围适用范围

31、 施工图完成后，施工管理阶段的所有各方面因素引起的有关设计方面的变更控制，包括装修工 程。 3. 术语与定义术语与定义 3.1 设计变更：是对相关设计内容进行调整、修改、完善及优化，一般需经原设计单位审批后 实施。 3.2 设计变更类型 3.2.1 设计类变更：设计优化及补充、设计错漏等 3.2.2 工程类变更：根据现场实际情况提出变更要求，新材料及新工艺的采用等 3.2.3 销售类变更：客户提出变更要求 3.2.4 营销定位类变更：因项目定位变化的变更 4. 职责职责 4.1 工程技术部 4.1.1 负责设计变更信息的收集、整理。 4.1.2 负责组织相关部门对设计变更进行经济和技术可行性论

32、证。 4.1.3 负责设计修改和设计单位的联系管理。 4.1.4 填写设计变更单和设计变更审批单 。 4.1.5 负责变更信息的接受、发放、执行、跟踪和归档工作。 4.2 项目部 4.2.1 参与设计变更的技术、经济论证。 4.2.2 负责设计变更的实施。 4.3 成本控制部 4.3.1 负责设计变更成本测算，审定单项变更的金额。 4.4 管理层 4.4.1 负责审批设计变更。 5. 工作程序工作程序 5.1 设计变更的实施原则 5.1.1 重大设计变更必须遵循“先论证、再预算、后施工”的原则。 5.1.2 重大设计变更须遵循先出图（或设计变更单）后施工的原则。 5.1.3 是否属于重大设计变

33、更，需至少经工程技术部经理（或以上）管理人员判断后认定。 5.1.4 非重大设计变更且需紧急处理的，经工程技术部经理授权可先行施工后补办有关审批手 续。 5.2 设计变更审批 5.2.1 设计变更的审批权限如下。 5.2.2 加急设计变更要求在 2 天内完成审批,非加急设计变更要求在 7 天内完成审批。 设计变更审批权限表设计变更审批权限表 成本金额调整范围 （比原状增加或减少） 审批人 单价 1 万元以下（不含 1 万元）设计部项目经理 单价 15 万元（不含 5 万元）设计部项目总工 单价 5-10 万元（不含 10 万元）分管领导 设计类变更 单价 10 万元以上（含 10 万元）集

34、团总裁 单价小于 3000 元（不含 3000 元）现场签证员 单价 3000 元-1 万元（不含 1 万元）成本部专业工程师 单价 1-5 万元（不含 5 万元）成本部经理 工程类变更 单价 5 万元以上（含 5 万元）集团总裁 单价 1 万元以下（不含 1 万元）设计部项目经理 单价 15 万元（不含 5 万元）设计部项目总工 单价 5-10 万元（不含 10 万元）分管领导 销售类变更 单价 10 万元以上（含 10 万元）集团总裁 单价 1 万元以下（不含 1 万元）设计部项目经理 单价 15 万元（不含 5 万元）设计部项目总工 单价 5-10 万元（不含 10 万元）分管领导 营销

35、类变更 单价 10 万元以上（含 10 万元）集团总裁 5.2.3 如发生在施工现场且属非重大设计变更并需紧急处理的，项目部专业工程师经请示工程 技术部经理后，由工程技术部经理授权可先行进行设计变更施工，但须不迟于 2 天内后补有关设计 变更审批手续。 5.4 设计变更的下发和执行 5.4.1 工程技术部项目负责人接收和审查设计单位发出的设计变更图纸或变更单，并负责相关 资料编号和存档。相关设计变更资料审查无误后加盖确认章发放副本给项目部。 5.4.2 项目部人员负责下发经审查无误的设计变更单及设计变更图纸至监理公司、施工单 位，并填写文件交接登记表 。 5.4.3 正常的设计变更和现场签证单

36、，要求在 7 天内完成审批且应在有效签字人栏共同签署完 成，并与承包单位核定费用后，才通知承包单位开始实施，否则无效；特急类（指如果不立即实施 将造成更大损失的签证）设计变更，要求在 3 天内完成审批或可以先实施再核定费用；但最迟在变 更内容全部施工完后的 10 日内（自监理及甲方工地代表确认完工情况的日期开始计算） ，向甲方报 送完整的变更结算。如属隐蔽工程及事后不可复核的工程，则必须要求承包单位在隐蔽部位覆盖之 前或拆毁前提出预算并对清工程量。 5.4.4 项目部专业工程师和监理工程师负责复核设计变更单的执行情况，并在设计变更 单中的完成情况栏内签字确认，并负责设计变更单的归档。 5.4.

37、5 如果涉及面积变更或影响销售承诺的，需由法律人员对变更进行审核，交客户服务部确 认，如果是客户提出的销售类变更，变更方案经客户同意后，须与客户签订变更协议。 5.4.6 涉及面积变更的，由相关部门汇总面积变更，为面积查丈做准备。 5.4.7 工程技术部汇总分析设计变更，形成报告并上报集团。 6. 支持性文件支持性文件 无 7. 相关记录相关记录 7.1设计业务联系单 7.2设计变更单 7.3设计信息交流表 7.4文件交接登记表 材料设备选型定板流程材料设备选型定板流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人

38、批准人 1. 目的目的 使项目工程所用的材料设备质量满足项目定位的要求和国家标准、工程承包及供销合同约定。 2. 适用范围适用范围 本程序适用于公司在建项目的设备材料的选样、封样、交底。 3. 术语与定义术语与定义 无 4. 职责职责 4.1.集团-技术管理部 4.1.1 负责建安材料的市场调查。 4.1.2 负责建安材料的选样确认和封样。 4.1.3 负责景观、装饰、室内装修及影响到外观效果材料的市场调查。 4.1.4 负责景观、装饰、室内装修及影响到外观效果材料的选样确认并进行封样管理。 4.1.5 组织交底：技术管理部负责提交样品并向下属公司进行技术交底。 4.2.下属公司-项目部

39、4.2.1 负责联合监理单位建立现场材料设备样板库。 4.3.集团-成本管理部 4.3.1 负责甲供材料设备送样。 5. 工作程序工作程序 5.1 材料选型前期准备 5.1.1 集团技术管理部组织进行景观、装饰、室内装修、建安材料及影响到外观效果材料的市 场调查，积极采用四新技术，编制调研报告。 5.1.2 方案设计单位须提供建筑材料样板（在合同中明确提出） 。 5.1.3 技术管理部设计师根据设计图纸及建筑材料样板进行效果确认。 5.1.2 成本管理部负责提供几种效果相同的材料。 5.2 材料定板 5.1.1 设计材料选型 a）技术管理部进行材料选型后组织相关部门进行评审，提交集团技术委员会

40、审核，上报总裁 审批。 b）对设计效果有重大影响的材料交由下属公司进行样板制作，下属公司完成样板后，技术管 理部组织集团相关领导进行现场确认。 c）技术管理部组织对经确认的建安材料设备材料进行封样。 d）工程承包单位将乙供材料送样到技术管理部进行确认封样。 5.3 材料样品的移交 a）在材料设备采购合同签署后一周内,成本管理部采购工程师将确认的封样材料(设备）以及封 样确认单移交下属公司； b）成本管理部组织下属公司、供货商进行合同交底，向监理单位、承包商明确材料设备技术 参数，填写材料设备合同交底单 ； c） 成本管理部编制已定的材料样品清单。 5.4 现场材料样品库的建立 a）下属公司

41、须严格按照材料样品仓库管理规定对所有封样样板进行保管。 b）下属公司材料员与监理单位负责接收材料样品，共同建立材料样品库。 c）下属公司材料员对接收的材料样品进行样品封样、编号登记。 d） 下属公司材料员编制已接收的材料样品清单。 5.5 材料计划编制与审核 a）施工单位编制材料进场计划，经监理单位和下属公司审核后交由成本控制部组织采购。 b）下属公司成本控制部编制招标采购计划进行材料招标采购。 6. 支持性文件支持性文件 6.1 无 7. 相关记录相关记录 7.1材料设备初选投标单位会签表 7.2材料认价单 7.3材料设备选型表 销售示范区装修设计管理流程销售示范区装修设计管理流程

42、编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人 1. 目的目的 规范装修管理程序，加强外部监控和内部沟通，确保装修设计及施工的质量、进度、成本满足 要求。 2. 适用范围适用范围 适用于装修工程的设计及施工管理。 3. 术语与定义术语与定义 装修工程：指公司示范单位、销售大厅、会所及办公空间的室内装修工程。 4. 职责职责 4.1 集团-技术管理部 4.1.1 负责选择销售示范区方案设计单位。 4.1.2 负责组织销售示范区方案设计评审。 4.1.3 负责组织销售示范区方案设计交底。 4.1.4 负责进行销售示范区施工

43、图设计单位筛选。 4.1.5 负责组织销售示范区方案设计评审。 4.1.6 负责组织销售示范区方案设计交底。 4.2 城市公司-工程技术部 4.2.1 参与销售示范区施工图设计评审。 4.2.2 组织装修工程施工的考察和工程招投标，拟定装修工程施工合同 ，确定装修施工队伍。 4.2.3 组织投标单位提交材料样板供专业设计师确认。 4.2.4 组织项目施工现场协调会。 4.2.5 配合设计单位进行家私、饰品等采购。 4.2.6 组织进行工程验收，并填写工程竣工验收单 。 4.3 项目部 4.3.1 按照工程技术部提供的进场条件确认表满足进场条件的施工场地。 4.3.2 提供施工用通道、水源、电源

44、并协调施工单位同总包方的相关手续。 4.3.3 施工队伍进场前，按照装修图纸要求完成给排水、消防管线、空调等工程的改造。 4.3.4 负责同装修施工相关的土建、水电等专业的配合工作。 4.3.5 组织装修工程收尾清洁、搬运。 4.4 城市公司-成本控制部 4.4.1 提供工程量清单及参与施工图纸的审查。 4.4.2 参与装修设计及施工单位的选择。 4.4.3.配合进行材料寻价。 4.4.4 负责审核工程结算。 4.5 集团-营销管理部 4.5.1 提供项目产品建议书及销售包装建议。 4.5.2 参与装修设计及施工单位单位的选择。 4.5.3 参与设计方案的评审，并提交反馈意见。 4.6 城市公

45、司总经理 4.6.1 负责审批销售示范区材料选样。 4.7 集团技术管理委员会 4.7.1 负责审核销售示范区的设计。 4.8 集团总裁 4.8.1 负责审批销售示范区的设计。 5. 工作程序工作程序 5.1 集团-工程技术部专业设计师收集装修设计资料。 5.1.1 集团-工程技术部建筑师提供装修所需建筑施工全套图纸。 5.1.2 集团-营销管理部提供客户意向调查表 ，提出项目定位、客户需求、功能要求、风格取 向。 5.1.3 集团-成本管理部提供卖场装修的目标成本和设计限额指标。 5.2 集团工程技术部专业设计师根据 5.1 编制装修设计任务书 。 5.3 设计单位选择 5.3.1 专业

46、设计师负责考察并选择室内设计单位。 5.3.2 集团-工程技术部填写设计供应商信息记录表及设计供应商审批表 。 5.3.3 集团-工程技术部经理审核确定设计单位，报总裁批准。 5.3.4 设计供应商经批准后，集团-工程技术部装修组与其签订装修设计合同 。 5.4 装修设计方案 5.4.1 专业设计师组织成本管理部、营销管理部和公司管理层进行方案评审，并填写设计评 审表 。 5.4.2 专业设计师根据设计评审表评审结果，填写设计交流信息记录表并通知设计单 位修改设计。 5.4.3 集团-工程技术部经理审核修订后的设计方案，报集团技术决策委员会审核，总裁审批。 5.4.4 集团技术决策委员会组织城市公司工