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1、秀丽德清居住天堂德清县房地产业与住房建设中长期发展规划（2009-2020年）2009.10目录第一章 德清县房地产发展现状. 5一、2005年至今德清县房屋建设投资概况. 5二、2001年至今土地出让情况. 6三、住宅项目销售情况问卷调查统计. 12四、储备土地概况. 16五、八年回顾与总结. 17第二章 德清县房地产业发展背景. 22一、宏观层面房地产发展背景. 22二、相关规划研究结论. 27第三章 德清房地产业发展条件与市场分析. 29一、发展有利条件. 29二、发展制约条件. 35三、市场机会. 37四、市场竞争分析. 39五、市场需求分析. 42第四章 发展思路与目标. 46一、发
2、展住宅产业的必要性. 46二、总体定位与发展目标. 48三、发展分期步骤. 54四、空间布局. 54第五章 需求预测. 56一、县域范围内人口住宅需求量预测. 56二、县外人口住宅需求量预测. 60三、德清县全县与武康及周边住宅需求量估算. 63四、住宅用地量预测. 64五、商铺及写字楼需求量. 67第六章 发展策略与措施. 69一、总体策略. 69二、主要措施. 69前言德清县房地产业经过十年的快速发展，已经成为全县国民经济的重要产业，成为县财政收入的重要组成部分。2008年德清县房地产业缴纳地方税合计达1.72亿元，占全县营业税总额的18%。同时，经营性用地的出让为德清县城市建设筹集了可观
3、的资金，自2001年至2008年共出让各类房地产开发土地和商业经营用地约4254亩，获得27.8亿元土地出让金，城市建设速度大大加快，宽敞美观的城市道路广场、设计先进环境优美的住宅建筑，呈现出新时代德清现代化的城市面貌，为提升城市品位发挥了重要作用。房地产业的发展进一步提高了居民的生活质量，城镇居民人均住房面积已经由2001年的27.5平方米上升到2008年底的35.2平方米，居住小区的规划理念和建设标准日益先进，居住环境质量有相当大的提高，小康生活初显端睨。目前，德清县房地产业发展总体是健康的，供求基本平衡，价格逐年上升，在到达一个新的发展平台，如何保持德清房地产业持续健康发展，继续为德清县
4、社会经济、城市建设、人民生活做出贡献，成为下一阶段发展须明确的重要方向之一。本项规划的性质为专项产业规划，规划目的为（1）了解与分析德清县房地产业发展过程与现状特点。根据目前德清县已制订的社会经济、城市人口等方面的发展规划，在城市总体规划和近期建设规划基础上，科学测算房地产年度开发建设规模、区域分布和结构比例，引导住房建设和房地产市场持续健康发展；（2）在杭州市实施大都市战略的大背景下，探讨德清县在承接杭州市居住人口扩散（住宅郊区化）的进程中将面临的机遇，明确德清县住宅产业发展的外来动力，提出积极利用外力的措施，积极主动地为迎接更大的发展作好准备。 第一章 德清县房地产发展现状一、2005年至
5、今德清县房屋建设投资概况根据德清县建设局房管处提供资料，德清县从2005年至今房产投资和销售的基本情况如下表。表11德清县房产投资和销售情况一览表单位：亿元、万m2年份完成投资额新开工面积施工面积竣工面积销售面积销售额空置面积缴纳地方税200515.4794.5666.6959.8115.7718.541.48200611.1730.61139.8150.2148.6317.7432.121.52200713.7550.1585.0660.5750.5521.1429.191.97200813.8165.84108.1130.8841.2218.9721.181.72合计60.2147544.
6、91220.38226.1286.286.69平均每年13.6 49106.9 52.1 50.1 18.4 25.3 1.67 2009 1-6月6.0022.68117.3712.0325.9112.6620.601.82009 1-9月9.427.6114.617.749.125.318.32.26注：施工面积中不包括竣工面积。上表显示，德清县2005年-2008年完成投资额平均每年13.6亿元，竣工面积平均每年52万平方米，销售面积平均每年50万平方米，销售额平均每年18.4亿元。房产施工面积在2006年达到高峰，07、08年迅速下降，09年上半年大幅度回升，而竣工面积在08年和09年
7、下降到较低水平，主要因为大多数住宅项目进入第二、三期开发，大多为小高层与高层住宅。销售面积也从2005年高峰逐年下降，基本维持在每年40-50万平方米的水平。因房价上涨较快，销售额仍呈逐年上升趋势。2008年底空置面积21万平方米，其中约15万平方米为住宅底商，6万平方米为普通住宅，2009年9月底空置面积为18.3万平方米，其中2.44万平方米为普通住宅。销售价格上涨较快，平均销售价格从2005年的2636元/平方米上升到2008年的4600元/平方米，2009年6月更上升到4886元/平方米。年均上涨25%。二、2001年至今土地出让情况（一）按年份统计1、全县房地产开发土地出让总量根据德
8、清县国土局提供的资料，除不用于房地产开发的土地（如直接经营的工业、加油站、自用办公楼等）外，2001年至今德清县用于房地产开发的土地和建筑规模如下表所示。表1-2全县房地产开发用地出让情况年份土地面积（万平方米）土地面积（亩）建筑面积（万平方米）出让金额（亿元）2001年9 136 16 0.752002年33 496 44 4.442003年65 974 89 5.522004年59 882 54 2.962005年35 526 56 4.032006年34 512 53 4.662007年23 352 33 3.122008年25 376 36 2.32合计284 4254 381 27.
9、82001-2008平均每年35 532 48 3.5 2009年1-9月18 29132总计302454541329.5上表可知，全县房地产开发用地从2001年至2008年的八年中平均每年的土地供应量为532亩，可建建筑面积48万平方米，出让金额平均每年3.5亿元。2003年土地供应、建筑面积与出让金额都为最高值，之后逐年下降，2007年和2008年的土地面积、建筑面积只为最高值的1/3左右。2、全县住宅开发用地出让情况表132001年至今全县商品住宅开发用地总量全县住宅分年土地面积（亩）建筑面积（万m2）出让金额（万元）平均地价（万元）2001年136 16 7506 55 2002年23
10、3 31 18448 79 2003年622 66 45280 73 2004年882 54 29641 34 2005年523 55 39852 76 2006年477 48 43150 91 2007年310 28 27806 90 2008年376 36 23204 62 合计3560 335 234887 平均每年445 42 29361 70 2009年19月2913216958 62 总计3851 367 251845 上表可知，全县商品住宅开发用地从2001年至2008年的八年中平均每年的土地供应量为445亩，可建建筑面积42万平方米，出让金额平均每年2.9亿元。3、全县商业与办
11、公开发用地出让情况表1-4全县商业与办公开发用地出让用途土地面积（万m2）土地面积（亩）建筑面积（万m2）出让金额（亿元）商业41619363.7办公5779.90.7合计46696464.4平均5.75875.80.55由上表可知，德清的商业的用地量较大，如果包括商住用地中的配套商业的话，商业总建筑规模较大。（二）按区域分1、全县住宅用地区域分布按土地分布区域，2001-2009年全县各镇住宅用地出让量与建筑规模统计如下。表1-5 各镇住宅用地土地出让量与建筑规模用途土地面积（亩）比例建筑面积（万m2）比例出让金额（亿元）比例武康镇260069%239.767%2080%新市镇61416%6
12、819%3.514%乾元镇1624%13.84%0.62%钟管镇1324%15.34%0.31%莫干山镇873%4.81%0.21%雷甸镇421%4.21%0.10%禹越镇521%4.71%0.21%洛舍镇501%5.82%0.10%徐家庄镇110%1.50%0.10%其他60%1.10%00%合计3759100%359100%25.1100%从上表中可知，武康的土地出让量最大，其次是新市，其余为乾元与钟管镇。为了更清楚地分析武康和新市两镇的供应结构，分别对武康和新市的土地出让细节统计分析如下。2、武康（1）武康镇全部用地2001年至今武康镇全部用地土地出让量与建筑规模如下表：表1-6武康镇全
13、部土地出让量与建筑规模年份土地面积（亩）建筑面积（万平方米）出让金额（亿元）2001年123 15 0.70 2002年482 42 4.37 2003年670 56 4.41 2004年793 45 2.74 2005年508 53 3.86 2006年411 43 4.21 2007年232 22 2.63 2008年104 8 1.12 合计3323 284 24.32 平均每年415 35 32009年1-9月487总计3371291上表可见，武康镇行政区全部用地供应量（包括商业与办公）在2003年达到最高值，2008年创历史新低，甚至低于2001年。（2）武康镇住宅用地2001年至今
14、出让情况如下：表1-7武康镇住宅用地出让情况年份土地面积（亩）建筑面积（万m2）出让金额（亿元）每亩均价（万元/亩）楼面地价（元/ m2）2001年123 15 0.757 472 2002年219 30 1.7781 596 2003年319 33 3.42107 1026 2004年793 45 2.7435 613 2005年434 47 3.6785 776 2006年376 38 3.86103 1020 2007年199 18 2.39120 1322 2008年104 8 1.11107 1384 合计2567 234 19.7平均每年321 29 2.4687 901 2009
15、年1-9487总计2597 241上表显示，2005年武康的住宅用地供应量为最大，建筑面积达47万平方米，其次为2006年，为38万平方米，2007和2008年迅速下降，特别是2008年受金融危机影响，住宅用地的土地供应量和建筑面积甚至低于2001年，可建的住宅建筑面积更是低至18万和8万平方米，这是导致2009年上半年武康楼价明显大幅回升的重要原因之一。（3）武康及周边住宅用地从发展趋势看，武康将与周边的乾元镇、莫干山镇和下渚湖共同形成德清县最大的中心城市，为更清楚分析武康中心城市今后的发展规模，我们推出“武康及周边”的概念，即将武康镇、乾元镇、莫干山镇和下渚湖合为一体。本规划其余部分同，不
16、另作说明。按此口径统计，2001的至今武康及周边的住宅用地出让情况如下。表1-82001年至今武康及周边住宅用地出让情况表武康及周边住宅用地土地面积合计（亩）建筑面积合计(万m2)武康镇乾元镇莫干山镇土地面积建筑面积土地面积建筑面积土地面积建筑面积2001年123 15 123 15 2002年219 30 219 30 2003年379 37 319 33 60 4.0 2004年793 45 793 45 2005年434 47 434 47 2006年444 44 376 38 42 4.0 26 1.9 2007年248 23 199 18 49 4.7 2008年161 11 104
17、 8 11 1.0 46 1.6 合计2801 251 2567 234 162 13.7 72 3.6 平均每年350 31 321 29 20 1.7 9 0.4 2009年1963848715 1.3 总计2864 258261524116213.7 87 4.8 上表显示，2001年-2008年至今武康及周边住宅用地共出让2800亩，平均每年350亩，可建住宅31万平方米。（4）武康镇商业与办公用地这类用地是指专门用于商业与办公开发的用地，不包括住宅配套商业，出让情况如下：表1-9武康镇商业与办公用地出让情况年份土地面积（亩）建筑面积（万m2）出让金额（亿元）每亩均价(万元/亩)楼面地
18、价（元/ m2）2002年263122.60 99 2118 2003年351230.99 28 430 2006年3550.35 100 682 2007年3340.24 72 645 合计682444.17 61 947 2002年项目主要为余英街，2003年为南方商城，2006和2007年分别为深国投的沃尔玛商场和宇恒房产的写字楼项目。商业与办公用地占全县的商业与办公用地98%。2、新市镇住宅用地新市镇为德清县第二大镇，2001年至今新市镇行政区范围各类用地土地出让量与建筑规模如下表：表1-10新市镇住宅开发土地出让量与建筑规模年份土地面积（亩）建筑面积（万平方米）出让金额（万元）200
19、2年19 2.2 942 2003年128 14.1 8128 2004年9 1.2 677 2005年9 1.1 8082006年29 3.5 1612 2007年111.15282008年18321.9 8569合计38845.221263平均每年555.9 30382009年1-922622.913536 总计6146834799从上表中可看到，新市镇在2008和2009两年土地供应量放出巨量，二年共出让土地409亩，可建建筑面积为45万平方米，将近过去八年总和的二倍，且全部为商住用地。这主要因为此两年的出让地块位于新市镇的新区，一次性出让面积大，开发周期长，将在今后五至八年陆续开发上市
20、。三、住宅项目销售情况问卷调查统计为了解各个开发项目实际的销售情况与市场实际可供的住宅面积，对在德清县建设局登记注册的开发商进行问卷调查，调查结果分析如下。（一）武康及周边1、正在供应的住宅余量是指2003年以来已开工和销售的住宅项目中剩余的住宅供应量。据开发商问卷调查统计，已经开工、正在销售的住宅项目销售情况及剩余量情况如下。表1112003年至今武康及周边住宅开发与销售情况单位：万m2年份建筑面积其中住宅底商住宅销售率住宅余量商铺余量合计普通低密度200326 21 11 10 4 100%0.00 0.80 200451 41 41 0 11 99%0.55 2.65 200537 34
21、 28 6 3 95%1.69 1.37 200623 22 16 6 2 92%1.73 1.49 200731 28 19 9 2 93%1.94 2.04 200814 9 1 8 1 80%1.86 1.00 20094 4 0 4 0 80%0.80 0.00 武康历年合计186 160 117 43 24 95%8.57 9.36 平均每年27 23 17 6 3 乾元历年合计16 14 12 2 2 96%0.60 0.19 莫干山历年合计1.2 1.2 1.2 97%0.04 下渚湖历年合计6 6 6 0%6.00 武康及周边合计209 181 129 52 26 92%15.
22、20 9.55平均每年30261874注：上述年份是指项目的开工年份，销售率按开工年份计算。从上述开发商问卷调查表统计情况看，2003年至今武康及周边住宅开发面积共209万平方米，平均每年30万平方米，其中住宅181万平方米，每年26万平方米，销售率达92%，若不计下渚湖华泰房产项目的6万平方米，武康、乾元、莫干山的销售率都在95%。武康镇剩余的住宅面积仅8.57万平方米，若包括乾元和莫干山，武康及周边则为9.2万平方米，分布在下表所示的项目中。表1-12武康及周边正在销售住宅余量分布表单位：平方米项目住宅面积其中普通公寓其中低密度西子百合1500015000 格兰维亚一期9700 9700
23、玫瑰庄园7322 7322 玉墅林枫一、二期9198 8166 1032 溪山美墅一期18640 18640 阳光田园一期8000 8000 其他项目合计1800018000乾元6000 6000 合计（万平方米）9.2 8.3 0.9 2、潜在供应量是指目前已获得土地尚未开工和销售的商品住宅项目提供的供应量。武康及周边潜在供应量调查统计如下。表1-13武康及周边潜在住宅供应量分布表单位：平方米项目名称住宅建筑面积年度分布合计普通公寓低密度2009年2010年2011年五龙嘉园二期31876 3187631876 玉墅临风三期74564 7456474564 御景公馆80700 4942231
24、278 31278 49422 友诚生态园59532 59532 29766 29766 梦溪湖山庄10415 10415 10415 翡翠城三期30000300001000020000格兰维亚二期53000 3500018000 1800035000 阳光田园二期51526515261000041526 阳光田园三期12780012780071526 56274溪山美墅二期81823 818235000031823水晶城二期42000 420002000022000 宇诚房产项目180401804018040腾飞房产项目560056005600鸿达房产项目50000 3000020000 2
25、0000 30000 德蓝广场住宅29350 2935029350 武康合计746226422075324151139876440888165462乾水湾三期9000 9000 9000 城东新村5#楼25312531 2531 乾元合计11531 11531 11531 华盛达山庄二期9130 9130 9130 莫干山合计91309130 9130 武康及周边合计（万平方米）76.743.433.314.945.216.5上表显示，武康及周边潜在供应总量为77万平方米，其中43万平方米为普通公寓，33万平方米为低密度住宅，将在2009-2011年三年内陆续上市供应，2009年的供应量为14
26、.9万平方米，2010年约45万平方米，2011年约16.5万平方米。正在供应余量与潜在供应量合计，2009-2011年已经确定的武康及周边的供应量如下表。表1-142009-2011年武康及周边已获得土地的住宅的供应量武康及周边住宅建筑面积年度分布合计普通公寓低密度2009年2010年2011年正在供应9.28.30.99.2潜在供应76.743.433.314.945.216.5合计85.951.734.124.145.216.5上表显示，2009年武康及周边上市供应余量仅24万平方米，2010年可达到45万平方米，可供规模较大。（二）新市镇1、正在供应的住宅余量表115新市住宅销售率与正
27、在供应余量统计表单位：万平方米年份建筑面积其中住宅底商住宅销售率住宅余量商铺余量合计普通低密度20042.6 2.0 2.0 0.0 0.6 99%0.0 0.32 20053.2 2.1 2.1 0.0 1.1 67%0.7 0.47 20064.1 3.1 3.1 0.0 1.0 54%1.4 0.16 20072.1 1.8 1.8 0.0 0.3 66%0.6 0.31 20080.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0%0.0 0.00 20099.2 8.5 5.0 3.5 0.7 0%8.5 0.70 合计21.3 17.5 14.0 3.5 3.8 36%11.2 1.96 注
28、：因08年无新开工项目，故建筑面积与销售率都为零。2008年获得土地、2009年开工的项目，因未能销售，故2009年住宅销售率0%。因2008年土地供应量较大，因此，新市镇的住宅余量约11.2万平方米，主要是08年获得土地、09年开工、目前尚未销售的瑞城房产项目8.5万平方米。实际在售面积约2.5万平方米。2、新市潜在供应量表1-16新市潜在住宅供应量分布表单位：平方米项目住宅面积2009年2010年2011年2011年后瑞城房产项目61000 61000五龙房产项目225992 4000050000135992胡晓明7169 7169 合计294161 0 47169 111000 1359
29、92上表可见，新市已获得土地尚未开工和销售的商品住宅项目提供的供应量为29.4万平方米，但因五龙房产项目较大，开发周期较长，近三年的供应量约16万平方米。因此，与已开工正在或即将销售的供应量11.2万平方米合计，2009-2011年新市已确定的住宅供应量约27万平方米。四、储备土地概况根据县建设局统计，目前基本确定的住宅储备土地统计如下。表1-17全县住宅储备用地分布表地块名称土地面积（亩）建筑面积（万m2）住宅类型容积率武康城东舞阳街以南地块100030低密度住宅0.45武康下渚湖景观房产35010.5低密度住宅0.45武康城西原莫干山生态园1504.5低密度住宅0.45莫干山镇景观房产40
30、012低密度住宅0.45开发区配套住宅1504.5低密度住宅0.45小计205061.5武康丰桥港改造地块30030普通公寓1.5武康城东舞阳街以北地块50050普通公寓1.5乾元镇住宅项目10010普通公寓1.5城铁广场配套住宅项目20020普通公寓1.5小计1100110武康及周边合计3150171新市镇住宅项目1006.7低及普通1其他乡镇合计25016.7低及普通1全县合计2400136表1-18全县住宅储备用地可建建筑面积上市年份表单位：亩、万平方米地块名称土地面积建筑面积2009年2010年2011年2012年及以后武康城东舞阳街以南100030012810武康下渚湖景观房产350
31、10.50335武康城西友诚房产1504.50022.5莫干山镇景观房产400120057开发区配套住宅1504.50031.5小 计205061.50152125.5武康丰桥港改造地块30030012180武康城东舞阳街以北500500102020乾元镇住宅项目100100550城铁广场配套住宅20020001010小 计11001100275330武康及周边合计31501710427455.5新市1006.703.33.30其他乡镇25016.708.38.30全县合计3500195045.687.662五、八年回顾与总结德清县的房地产开发经历了起步、激活、提升三个阶段：1992年，莫干新
32、村的开工建设标志着县城武康真正意义上的房地产开发起步；1999年，随着住房制度改革的不断深入，实物分房的终止，银行按揭贷款和住房公积金贷款的实施，全县的房地产业被进一步激活；2001年以后，县城武康的房地产市场进入了一个快速增长的时期，2003年与2004年土地供应量与建筑面积、销售面积都达到历史最高值，2005年以后进入高品质发展阶段，从数量型向质量型发展，一些象绿城这样的高水平开发商进入武康，开发出与杭州上海等大城市品质相当的住宅楼盘，有力地带动当地原来的开发商走高品质产品路线，使得2005年以来武康的住宅开发水平大大提高。（一）2005年至今全县房地产投资规模20052008年全县年平均
33、完成房地产投资额13.55亿元，年平均完成竣工面积52万平方米，完成销售面积50万平方米，年平均销售额18亿元，年平均缴纳地方税1.67亿元。2008年底空置面积21万平方米，其中约15万平方米为住宅底商，6万平方米为普通住宅。（二）2001年至今土地出让与开发规模1、全县房地产土地出让与开发规模20012008年全县通过招挂拍出让的房地产开发土地总规模为4254亩，平均每年532亩，可建房地产建筑面积381万平方米，平均每年48万平方米，土地出让金额27.8亿元，平均每年3.5亿元。2009年19月共出让291亩，可建32万平方米。2、全县住宅土地出让与开发规模20012008年全县住宅开发
34、土地总规模为3560亩，平均每年445亩，可建房地产建筑面积335万平方米，平均每年42万平方米，土地出让金额23.5亿元，平均每年2.9亿元。2009年1-9月共出让291亩，可建32万平方米。3、武康镇土地出让与开发规模20012008年武康镇共出让房地产开发土地3323亩，平均每年415亩，可建房地产建筑面积284万平方米，平均每年35.5万平方米，出让金额24亿元，平均每年3亿元。2009年上半年共出让土地48亩，可建筑面积7万平方米。其中，住宅开发土地2567亩，平均每年321亩，可建住宅建筑面积234万平方米，平均每年29万平方米，出让金额19.7亿元，平均每年2.46亿元。平均每
35、亩出让价格为87万元/亩，平均容积率1.37，楼面地价900元/平方米。2009年上半年共出让住宅用地48亩，可建筑面积7万平方米。4、武康及周边住宅土地出让与开发规模20012008年武康及周边（包括乾元、莫干山、下渚湖）共出让住宅开发土地2800亩，平均每年350亩，可建住宅建筑面积251万平方米，平均每年31万平方米。2009年上半年共出让住宅用地63亩，可建筑面积8万平方米。5、新市镇土地出让与开发规模20012008年新市镇共出让住宅开发土地388亩，平均每年55亩，可建住宅建筑面积45万平方米，平均每年6.4万平方米。2009年上半年共出让住宅用地226亩，可建筑面积23万平方米。2008与2009年共出让409亩，可建面积45万平方米。（三）正在供应与潜在供应量1、武康及周边已经开工销售的住宅项目平均销售率95%，正在供应的余量为9.2万平方米，其中武康8.6万平方米，乾元0.6万平方米。已获得土地尚未开工和销售的住宅项目潜在供应量为77万平方米，其中43.4万平方米为普通公寓，33.3万平方米为低密度住宅，将在2009-2011年三年内陆续上市供应，2009年供应量约15万平方米，2010年约45万平方米，2011年约16.5万平方米。其中，武康镇的潜在供应量为