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1、材料设备选型定板管理流程编号：P10-PDM版号：A页码：第 12 页 共12页材料设备选型定板管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人一. 流程图示二. 流程概述流程目的规范项目工程材料设备选型操作程序，对材料设备选型定板过程进行控制，及时选定材料设备样板，使项目工程所用的材料设备质量满足项目定位的要求、支持招标采购工作的顺利开展。适用范围 适用于公司房地产开发各项目中甲控材料的选型定板。定义根据房地产企业的实践经验，在目标成本确定和招标实施之前（一般以施工图为节点），项目设备和材料应提前限定技术参数和标准、大致品牌范围、目标成本范围及部分材料样板，此
2、过程即材料设备选型定板，也可称为项目部品供应策划管理。流程要素描述支持文件1. 设计类管理流程2. 招标采购类管理流程3. 项目现场材料管理工作指引流程CP点1. 项目部品的逐步深化及招标采购相关工作的前置2. 材料设备选定过程中的各专业系统协同配合3. 材料设备选定的阶段性成果可作为设计任务书依据之一责任部门1. 主导部门：总部产品研发中心/一线公司设计管理部2. 参与部门：总部：品牌营销、成本管理、财务管理、运营管理中心等一线公司：经营开发部、工程管理部、营销部、项目部等流程KPI1. 项目部品的逐步深化及招标采购工作的进程管理2. 项目部品控制表、部品采购控制表的针对性、准确性和完整性3
3、. 各部门工作的协调配合程度输入条件1. 基础研究成果（产品标准化成功/部品市调成果）2. 各阶段设计成果3. 合约框架输出结果1. 项目部品控制表（三版）2. 项目部品采购控制表材料设备选型定板管理流程流程CP点描述CP点对流程的影响控制要点难点风险点提示1. 项目部品的逐步深化及招标采购相关工作的前置对项目实施阶段的招标采购工作的成本预控、风险预控和效率提升有积极影响，是本流程优化的核心目标之一项目部品控制表，从方案阶段就开始逐步细化完善在公司产品标准化实施过程中，此工作的深度细度以及过程中的协调，难度比较大2. 材料设备选定过程中的各专业系统协同配合明确材料设备选定工作，至少需要综合考虑
4、品质、成本、市场接受度，从招标实施角度需要明确技术标准、供应方式、采购方式和时间要求不同阶段各部门同时参与，详见本文件说明同上3. 材料设备选定的阶段性成果可作为设计任务书依据之一可借助外部设计单位研发能力和成果设计单位仅提供技术参数和设备说明书，不提供品牌结合自身的研究，避免在供应商选定过程中出现不可竞争情况三. 工作程序3.1 总部主导项目部品策划1) 总部产品研发中心和一线公司设计管理部按照产品标准化管理流程及其指引开展日常的材料设备研究工作。2) 在项目方案设计完成后，一线公司设计管理部开始组织一线公司项目部、合约采购部、营销部、工程管理部编制项目部品控制表(A版初稿)：a) 一线公司
5、项目部主要参与项目部品清单(A版)的编制与确认；b) 合约采购部提出供应方式、采购方式、成本范围；c) 营销部、工程管理部分别从产品档次及后续可能的招标采购对接工作出发，提出项目部品选择的意见或建议。3) 一线公司设计管理部完成的项目部品控制表(A版初稿)后经一线公司主管及总经理确认，报总部产品研发中心。总部产品研发中心组织成本管理中心、招标采购中心、品牌营销中心进行项目部品的策划，同时进一步完善项目部品控制表(A版)：a) 成本管理中心负责确认部品的供应方式并审核成本目标范围；b) 招标采购中心的职责是确定招标采购方式及采购主控部门；c) 品牌营销中心参与确认部品档次、使用功能等内容；d)
6、一线公司总经理组织相关部门参与确认产品研发中心完善的项目部品控制表(A版)。4) 产品研发中心将经完善和初步确认的项目部品控制表(A版)报产品线及运营线主管领导联签后，组织后续工作：a) 产品研发中心按照项目部品控制表(A版)组织开展总部主控的材料设备选型定样工作。此过程延续至项目实施阶段，原则上应在材料设备进场计划前2个月完成选型和定板，并向一线公司设计管理部提供技术资料要求或图纸，以下不再特别说明。b) 将公司确认的项目部品控制表(A版)发至一线公司，协助一线公司设计管理部组织开展一线公司主控的材料设备选型定样工作。5) 本节涉及的主要支持性文件及记录包括：a) 项目部品控制表（A版）3.
7、2 一线公司主导项目部品控制表的深化：1) 方案设计完成后，一线公司设计管理部在总部产品研发中心的指导下，在项目部品控制表（A版）继续深化工作，直至最终形成完成的项目部品控制表（C版），其目的在部品采购供应之前明确设备及材料的：a) 性质描述及设计要求（参数、设备说明书、标准或图纸来源等）；b) 使用部位及大致用量；c) 供应方式（甲供、甲指、甲限、乙供，详见合约框架管理流程）；d) 目标成本；e) 可供参考的品牌范围或供应商范围；f) 以进场计划需求排定定板时间。2) 一线公司主控材料设备选型定板深化工作的基本控制要点如下：a) 此项工作从初步设计阶段一直延续至项目采购阶段，要求一线公司尽量
8、在施工图完成后即行完全确定项目部品控制表（C版）；如一线公司能力和实际情况难以达到，则必须保证材料设备进场计划前2个月完成选型和定板。b) 为达到过程控制和逐步深化，一线公司在扩初设计和施工图设计完成后，由一线公司设计管理部分别组织编制项目部品控制表B版和C版，且均需报总部产品研发中心组织审核并报批。c) 可将确定或有待确定的材料设备选型定板要求在设计任务书中明确，要求设计单位予以技术支持。3) 施工图后，项目部完成项目部品控制表（C版）的进场计划部分编制，经公司确认后，转合约采购部进一步完成项目部品采购控制表。4) 本节涉及的主要支持性文件及记录包括：a) 项目部品控制表（B版/C版）b)
9、项目部品采购控制表3.4 选型定板及后续验证管理1) 产品研发中心及一线公司设计管理部分别依据各阶段的项目部品控制表完成相应的材料设备选型定板的确认工作；材料类部品定板可由产品研发中心自行组织样品收集及确定；也可在招标实施阶段确定技术标准前提下、由招标采购中心组织相关单位提供样品并定样；乙供类材料也可在材料进场前，由项目部组织施工单位提供样品，设计管理部和合约采购部共同确认。2) 材料设备选型定样的后续验证管理包括：a) 样板入库：凡甲供、甲指类材料设备在招标采购完成之后，由设计管理部门对中标单位提交的样品进行评定和封样，转项目部保存至样板库中，原则上设计管理部门应对此类材料留存封样一份；凡甲
10、限、乙供类材料，由项目部、设计管理部和合约采购部共同确认后由项目部封样保存在样板库中、并建立样板管理台账；b) 设备材料验收：材料设备进场验收，设计管理部应参与甲供、甲指类材料设备的验收，材料类需比对封样，必要时设计管理部可邀请产品研发中心参与验收。四、支持性文件4.1方案设计管理流程4.2初步设计管理流程4.3施工图设计管理流程4.4工程材料设备类采购管理流程4.5项目现场材料管理工作指引CPYF-PZBZ-2008住宅配置标准试行版（草稿）发布日期： 实施日期：说 明住宅配置标准是根据常规市场、设计调研情况，结合项目的初步定位以及开发经验等内容编制的。它属于产品研发中心有关产品线系列标准化
11、研究成果之一。是定位阶段对材料、设备设施的总体要求，同时也是成本测算、材料采购规范的基础。住宅配置标准根据购房合同附件装饰和设备标准的约定内容，以交房标准的形式，对住宅项目各主要部位进行描述，充分考虑了住宅质量与性能的要求。根据项目档次划分，公司目前的项目基本分类为：1、 豪宅类：缘溪堂、北京国际中心；2、 高档住宅：和平大道、北京A-Z TOWN；3、 中高档住宅：天津、成都、无锡、沈阳项目；4、 普通住宅：暂无由于公司目前的业务主要集中在城市高密度住宅和城乡接合部低密度人文社区，项目档次均为高档或中高档类产品，因此先制定高档项目类和中高档项目类两种标准，暂无豪宅和普通住宅的配置标准。在产品
12、定位阶段，由产品研发中心组织市场营销部门、成本管理部门以及项目公司共同对项目配置标准进行确认，作为下一阶段的产品设计依据。配置标准是个动态标准，具有时效性。住宅配置标准一、项目名称：_。二、产品定位：住宅档次参考项目三、配置标准（毛坯房交房标准）：分项标准备注中高档项目高档项目采暖系统供暖方式集中供暖或分户采暖集中供暖或分户采暖采暖设备华琛及同档次钢制散热器森德及同档次钢质散热器保温材料聚苯板外墙外保温聚苯板外墙外保温外墙面层国产中高档外墙涂料、局部采用国产中高档外墙砖国产中高档外墙涂料、局部采用国产中高档外墙砖或搭配石材室内墙面、顶棚耐水腻子耐水腻子室内地面水泥地面水泥地面门窗楼宇门不锈钢或
13、铝合金框玻璃门不锈钢或铝合金框玻璃门入户门蓝盾及同档次钢制入户门蓝盾及同档次钢制入户门或杭塔及同档次木质入户门阳台门铝合金中空玻璃门铝合金中空玻璃门外窗铝合金平开窗配双层中空玻璃铝合金平开窗配双层中空玻璃厨卫墙、地面水泥拉毛处理卫生间地面和部分墙面作防水水泥拉毛处理卫生间地面和部分墙面作防水厨房设施预留上下水接口,预留排烟道预留上下水接口,预留排烟道卫生间设施预留上下水接口,预留排气道预留上下水接口,预留排气道电梯品牌广州日立及同档次广州日立及同档次梯速根据高度确定根据高度确定载重量8001000Kg8001000Kg公共部分大堂地面国产中档地砖国产中高档地砖或石材大堂墙面国产中档墙砖国产中高
14、档墙砖或石材大堂顶棚石膏板造型吊顶，国产中档环保乳胶漆石膏板造型吊顶，国产中档环保乳胶漆电梯厅、走道地面国产中档地砖国产中高档地砖电梯厅、走道墙面国产中档墙砖、环保乳胶漆国产中高档墙砖电梯厅、走道顶棚国产中档环保乳胶漆国产中档环保乳胶漆楼梯间地面封闭楼梯间为水泥地面开敞楼梯间为国产中档地砖封闭楼梯间为水泥地面开敞楼梯间为国产中档地砖楼梯间墙面、顶棚国产中档环保乳胶漆国产中档环保乳胶漆设备设施供水接市政管网或水箱供水接市政管网或水箱供水供电接市政电网，户外计量接市政电网，户外计量开关插座TCL或同档次产品西门子或同档次产品燃气接市政网，供气到厨房或生活阳台，户内计量。接市政网，供气到厨房或生活阳台，户内计量。通讯客厅、主卧室内预留电话插孔，可申请安装两部电话客厅、卧室、主卫生间内均预留电话插孔，可申请安装两部电话电视客厅、卧室内预留电视插孔客厅、卧室内预留电视插孔网络每户预留一个网络接口每个卧室预留一个网络接口户内安防系统黑白可视对讲系统，燃气泄漏报警、紧急呼叫按钮、首、二层及顶层设窗磁、门磁彩色可视对讲系统，燃气泄漏报警、紧急呼叫按钮、首、二层及顶层设窗磁、门磁社区安防系统小区入口对讲系统、闭路电视监控系统小区入口对讲系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统