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1、株洲市场调研报告 前 言调研时间：2009年5月25日至5月28日调研人员：XX市XX房地产经纪有限公司经过一系列的调研，我们从宏观的角度，针对株洲市的政治、经济、历史等方面进行了细致的了解，并从微观的角度，针对株洲市的消费情况、房地产业态、各类住宅及商业项目进行了详细调研。凭借客观求实的作风，本着对项目负责的态度，采用收集资料、座谈会、走访观察、跟踪访谈、交叉调研的调查方法，获取了宝贵的第一手原始调研资料，并通过对有关原始数据进行周密分类、系统汇总和统计，进行了科学分析与研究，形成了本调研报告。调研报告的顺利完成，得益于发展商的大力支持与配合，值此表示感谢！ 我们在时间特别紧张、调研内容相对
2、复杂、调研方法多种多样、原始数据众多且庞大、工作量繁重、气候不佳等困难条件下付出了超负荷的辛勤劳动，确保了具有资料性、技术性、权威性、高水准的研究成果。同时，我们将在项目整体运作全过程中通过动态调整，及时更新相关市场信息，确保项目决策的准确性与时效性，实现项目品牌战略实施的健康发展。目 录第一部分 株洲市宏观经济与房地产发展研究 第 4页第一章 株洲概述 第 4页第二章 国民经济现状 第 6页第三章 房地产发展研究 第11页第二部分 株洲市房地产市场研究 第18页 第一章 株洲商业项目市场研究 第18页第二章 株洲公寓/写字楼项目市场研究 第24页第三章 住宅地产市场分析 第36页第三部分 消
3、费者研究 第45页第一章 商业消费能力与消费特征研究 第45页第二章 商业项目目标市场研究 第49页第三章 住宅目标市场研究 第54页第四部分 竞争项目研究 第61页第一章 主要竞争项目资料列表 第61页第二章 主要竞争项目归总与分析 第74页第五部分 报告总论 第77页第一章 报告数据收集方式 第77页第二章 荷塘区房地产发展趋势 第77页第三章 本项目需注重哪些方面的问题 第78页第一部分 株洲市宏观经济与房地产发展研究第一章 株洲概况一、位置与行政区划株洲，位于湖南省东部、湘江中下游东岸。是湖南省“一点一线”区域经济带的重要城市，也是全省经济最发达的长、株、潭“金三角”一隅。现辖炎陵、茶
4、陵、攸县、醴陵市、株洲县五县市和芦淞、石峰、荷塘、天元四区以及国家级高新技术产业开发区。株洲总面积11400平方公里，市区面积450平方公里；总人口370万，市区人口70万。二、交通株洲是我国南方最大的交通枢纽，京广、浙赣和湘黔3条铁路主干线在这里交汇；株洲火车站是全国五大客货运输特级站之一，是贯穿南北、连接东西的重要通道。株洲北站是江南最大的货运编组站；株洲市区至黄花国际机场的距离不到60公里；106、320国道以及京珠和上瑞等高速公路穿城而过；百里湘江绕城北上，千吨级船舶顺湘江可直抵洞庭入长江到武汉进上海；随着衡炎高速公路和武广客运专线的贯通，株洲区位的聚集和辐射功能都得到了极大提升，使之
5、成为湖南重要的物流、人流和信息流中心。三、历史沿革株洲古称建宁，后又名槠洲，最早见于南宋人文集。“株”字可能取自株田之“株”。 自南宋绍熙元年（公元1190年）正式定名株洲后，株洲之名沿用至今。远古时期，株洲地区就有先民生息繁衍，炎陵县鹿原陂安葬着中华民族的始祖炎帝神农氏。据考古发现，在株洲县漂沙井黄霞垅磨山有6000年前属于新石器时代早期的大溪文化遗址，以及叠在其上的4000多年前属于新石器时代晚期的龙山文化遗址。春秋战国时期，株洲属楚之黔中郡。公元前223年，秦灭楚，巫中地区为黔中郡，株洲属之。公元前202年，建长沙国，株洲是长沙国领地。公元214年,三国东吴在此设建宁县，属长沙郡，这是株
6、洲建县之始。公元589年，隋文帝开皇九年，隋灭陈，废建宁。公元621年，唐高祖武德四年，复置建宁县，属南云州；六年后即唐太宗元年，将建宁并入湘潭，直至解放前株洲一直属湘潭县管辖。1949年8月3日株洲宣告解放，8月12日成立湘潭县株洲区人民政府。1951年5月，株洲从湘潭县划出成立专辖市。第一个五年计划期间，株洲被列为全国重点建设的8个工业城市之一。国家将苏联援建的156个重点项目中的四项安排在株洲建设，即株洲硬质合金厂、南方动力机械公司、株洲电厂、株洲洗煤厂。随后，又安排兴建株洲冶炼厂、株洲化工厂、株洲电力机车厂、株洲车辆厂等20多个中央、省属企业。1956年3月，株洲升格为省辖市，同时新设
7、立市郊区。成为湖南除省会长沙外第1个省辖市。1965年4月又设立由市管辖的株洲县。1983年5月，为发挥工业城市的中心作用，经国务院批准，将原属湘潭地区的醴陵县（市）、攸县、茶陵县、酃县（今炎陵县）划归株洲市管辖，共辖城市四区（含市郊区）、五县（市）。1992年经国务院批准，在市区湘江西岸设立株洲高新技术产业开发区（国家级）。至1997年经国务院批准，株洲市撤销郊区建制将市区划分为天元、芦淞、荷塘、石峰四个行政区。2007年12月长、株、潭三市被国家发改委批准为全国资源节约型、环境友好型建设综合配套改革试验区,这使株洲的发展站上了一个新的起点。四、文化与旅游由江泽民同志亲笔题款的炎帝陵，被誉为
8、“神州第一陵”，现已成为炎黄子孙寻根谒祖的圣地、全国重点文物保护单位和爱国主义教育基地，国家AAAA旅游景区。株洲有“天下第一秀”桃源洞国家森林公园，此外，集大型山湖、溶洞、地热资源于一体的攸县酒埠江景区、醴陵西山、大京风景区等是人们休闲的好去处。本 章 小 结 株洲是“长株潭融城一体化”的城市之一，也是全省经济最发达的长、株、潭“金三角”一隅。 株洲交通路网发达，是我国南方最大的交通枢纽，株洲火车站是全国五大客货运输特级站之一，是贯穿南北、连接东西的重要通道。 株洲历史悠久、文化教育底韵深厚，旅游资源丰富。 两型社会示范区的确定，将使株洲在政治经济上倍受政府及国内外企业的关注。第二章 国民经
9、济现状一、近几年人口增长情况株洲市近几年来人口数量呈稳步增长态势。05年株洲总人口373.2万人，其中城市78.9万人；农村人口294.3万人06年株洲总人口376.9万人，其中城镇79.3万人；农村人口297.6万人07年株洲总人口380.0万人，其中城镇79.5万人；农村人口300.5万人2006年达到376.9万人，比2005年增加4.67%，增长率为1.25%；其中城镇人口达79.3万人，比2005年增加0.4万人。2007年末总人口380万人,比上年增加3.4万人,其中市区79.5万人。常住人口369.6万人二、近年GDP增长情况株洲市近三年来GDP一直呈稳步增长的态势，2006年的
10、国民生产总值达到了605.3亿元，比上年增长12.3%。2007年的国民生产总值达到748.69亿元,比上年增长14.9%。2008年的国民生产总值达到了909.47亿元，比上年增长12.8%。株洲市近三年来人均GDP一直呈快速增长的态势，增长率在12%-15%之间波动。尤其08年，在全球金融危机影响下GDP增长率仍能保持12.8%的增长速度，可见株洲经济整体发展形式是乐观向上的。三、 产业结构的变化株洲市三产业一直保持较快的发展态势，到2006年三产业结构的比值为12.5：51.5：36，相比上年，一、三产业分别下降了1和0.2个百分点，二产业提高了1.2个百分点;2007年三产业结构的比值
11、为12.9：52.9：34.2，相比06年，一、二产业分别上涨了0.4和1.4个百分点,第三产业下降1.8个百分点;2008年三产业结构的比值为12.1：54.7：33.2，相比07年，一、二产业分别下降了0.8和0.2个百分点,第三产业上涨1个百分点.产业结构所占比例表明株洲工业发展较为兴旺,且近几年产业结构没有太大调整。而且，株洲是全国重点建设的8个工业城市之一，株洲有世界五大硬质合金基地之一的株洲硬质合金集团，有中国最大的有色金属冶炼厂和电力机车科研制造基地，有江南最大的铁路货车制造基地航空发动机和火花塞制造基地；株洲的醴陵是全国两大日用瓷生产基地之一，又是全国6大烟花鞭炮生产基地之一；
12、是全国制造业信息化工程重点城市、国家新材料成果转化及产业化基地、国家火炬计划传感技术产业化基地，并曾经连续四届夺得全国科技进步（科教兴市）先进城市。目前株洲有几大支柱产业：交通设备制造业、有色冶金、基础化工、生物医药和食品、陶瓷等。四、 人均收入情况2006年，株洲市城市人均可支配收入达到了12455元；城市居民人均消费性支出9673元；2007年，株洲市城市人均可支配收入达到了14503元；城市居民人均消费性支出10812元；2008年，株洲市城市人均可支配收入达到了16430元；城市居民人均消费性支出12200元。从近三年株洲市城市人均收入及支出比例分析。株洲城市人均可支配性收入07年较0
13、6年上升2048元，上升16.4个百分点；08年较07年上升1927元，上升13.3个百分点。由此可见，株洲的收入呈现持续性、稳定性增加的发展态势，且消费性支出也随着可支配收入的增加呈理性比例增加。五、 社会消费品零售情况2006年株洲消费品零售总额为208.5亿元；2007年株洲消费品零售总额为247.57亿元；2008年株洲消费品零售总额为304.67亿元；株洲市近三年消费品零售额保持着稳步增长的态势，到2008年，社会消费品零售总额达304.67亿元，增长达到23.1%。城市和农村分别实现社会消费品零售额196.06亿元和108.61亿元，分别增长25.7%和19.43%。株洲市各类消费
14、品也随之增长，其增长幅度和占比基本相当，变化不大。六、居民储蓄存款余额株洲市的储蓄存款余额在近几年里呈现出快速增长的态势，且涨幅均高于14%，2006年城乡居民储蓄存款余额达到了368.7亿元，同比增长15.1%。七、恩格尔系数恩格尔系数，是指居民食品消费支出与消费支出的关系。一般认为，该系数指数35%，表示居民生活水平达到富裕阶段；该系数指数35%、40%，表明居民生活水平达到小康阶段；该系数指数40%，表明居民生活处于温饱阶段。株洲市统计局发布的统计数据显示：株洲的恩格尔系数在过去三年里呈现出明显下降的趋势，特别是在2006年最为明显，已经达到了30.4%,按照联合国粮农组织提出的标准，这
15、表明株洲的人民生活水平已经达到富裕水平。本章小结 近两年，株洲人口呈现出稳步增长的态势。 近三来，株洲各项经济指标均呈现出稳步、快速的增长态势，产业结构优化明显。 株洲是湖南省重要的工业城市，是全国重点建设的8个工业城市之一，工业和服装批发业是株洲的两大支柱产业。 株洲市城乡居民的收入水平在近几年来稳步提高，社会消费品零售总额保持着稳步增长的态势，居民的储蓄存款余额也保持着15%以上的高增长幅度。 从恩格尔系数情况来看，株洲的人民生活水平已经达到富裕水平。随着长株谭一体化进程的不断推进。02年至07年，株洲在保持其全国重点工业城市特点的基础上，经济飞速发展。虽然08年受金融风暴影响，株洲的发展
16、速度受到一定程度的损害，但随着国家宏观经济调控，经济发展呈恢复趋势的时期，再加上两型社会先导示范区的确定及实施的推动。株洲的经济发展势必将更上一个台阶。第三章 房地产发展研究一、房地产市场行情由于2008年出现的全球性金融风暴，对房地产市场的影响重大。因此此部分研究分为两部分。一部分为2007年及之前一段时期内的房地产各项经济指标及政策研究。第二部分为2008年房地产市场的单独研究。1、施工面积与竣工面积 数据来源：株洲市房地局从上表可以看出，02至07年9月，株洲市施工房屋面积保持着稳步上涨的态势，从2002年底的192.61上涨至2006年底的649.74。其中上涨比率最高的是2002年至
17、2003年期间，上涨比率高达66.94%，上涨幅度最大的是2005年至2006年间，上涨幅度达182.68万。2007年1-12月施工房屋面积为1084.4万，比2006年增长将近75%。新开工面积逐步增加，从2002年的109.02万上涨至2006年的333.32万，其中涨幅最高的是2006年，同比增涨高达58.57%。2007年1-9月新开工面积为282.68万。竣工面积以2004年为分水岭，在2004年以前，连续三年持续增长，每年的增长幅度分别为52.69万、42.18万，增长比率分别为91.43%、38.23%。2005年竣工面积有很大幅度的回落，相比2004年负增长17.51万，负增
18、长率为11.48%。2006年相比2005年增长13.33万，增长率为9.87%。2007年1-9月的竣工面积为93万，2007年总竣工面积将会在136.1万左右，比2006年负增长12.22万。结合以上数据综合考量可以得知，株洲市目前市场上的新开工面积和施工面积正逐步扩大，而竣工面积呈下降趋势。这一情况导致2008年株洲市的商品房市场供应量很大。2、销售面积与空置面积 数据来源：株洲市房地局 综合两表可以看出，2002至2007年，株洲市商品房销售面积逐年增长，由2002年的40.96万增长到2006年的215.37，其中上涨比率最高的是2002年至2003年期间，上涨比率高达123.66%
19、，上涨幅度最大的是2005年至2006年间，上涨幅度达98.86万,比2003年全年的销售量还大。2007年1-9月商品房销售面积为189.67万，2007年总商品房销售面积为334.9万左右，比2006年增长将近35%。从株洲该六年商品房销售与空置面积情况可以看出，商品房空置面积在2003年至2004年期间有比较大的增长，一年内增加了9.99万的商品房空置面积。之后从2004年至2006年，商品房空置面积一直没有大幅度的变化。2007年1-9月商品房空置面积为21.59万，全年商品房空置面积为28.7万，比2006年有小幅度的增加。从株洲市该六年商品房销售面积图示曲线可以看出，株洲市住宅类商
20、品房销售面积也在稳步增长，由2002年的38.16万增长到2006年的187.42万，其中增长幅度最大的是2005年至2006年期间，增幅达88.19万，增长率达88.87%。从住宅占商品房开发总量的比重来看，六年来变化不大，所占比重一直在85.17%-92.73%之间徘徊。3、预售与销售数据来源：株洲市房地局从株洲市该六年房地产开发、交易额情况可以看出，近六年来株洲市房地产开发投资总额一直在稳步增长，从2002年的9.52亿元上涨到2006年的44.36亿元，年均增长率保持在26%-36%之间。2007年房地产开发投资总额将达57.9亿元，比2006年增长27.3%。株洲市房地产交易额增速较
21、快，值得关注的是2006年到2007年期间，截止2007年9月份，株洲市房地产交易额达98.31亿元，2007年的房地产交易总额突破120亿元。比2006年全年高近60亿元，增长100%。这一增长幅度大大超过了前五年的最高增长幅度56.62%。综合上表可以看出，该六年来株洲市商品房销售总额也保持着稳步增长的态势。其中2005年略有回落，但在2006年就出现了强劲反弹，销售总总额达到近六年的最高点41.02亿元。2007年68.55亿元,比2006年增长超过40%。从株洲市近六年商品房交易总额情况可以看出，近几年株洲市住宅类商品房的销售在总的商品房销售额中除了2004年所占份额低至60%以外，一
22、直占有80%左右的份额。商品住宅的开发一直在商品房开发中占据绝大部分的份额。4、2008年株洲房地产市场分析从2008年运行情况看，房地产市场各项指标经受着外部环境考验，投资总量超过80亿，占城镇固定资产投资的比重23.5%，同比增加了0.8个百分点，有力推动了株洲经济持续发展。从各项指标的变化中，表现为开发市场热度降温。1）房地产市场开发情况(1)投资增速波动前行。2008年，房地产开发投资在投资惯性、土地购置、开发等综合因素影响下快速增长，全年的增速基本上保持在两位数的增长。一、二、三季度房地产开发投资同比分别增长26.9%、45%和34.3%。从7月份开始，增长态势由前期强势明显趋缓，到
23、11月份又开始走强。全年有开发业绩的企业209家，比上年同期增加22家。以九天置业有限公司等14家企业完成投资过亿元。1-12月，房地产开发投资81.4亿元，同比增长40.6%，比上年同期提高10个百分点。高于全省平均增长速度21.8个百分点。(2)资金七成投向住宅。2008年全年开发资金主要还是投向住宅开发。其中占比重70%资金投向住宅，0.8%的资金投向办公楼，10.6%的资金投向商业营业用房开发。住宅投资中中低档的比重增强，其中140平米以上的住房完成投资7.3亿元，同比增长17.7%；90平米以下的住房完成投资5.7亿元，同比增长45.8%；经济适用住房完成投资1.8亿元，同比增长80
24、.6%；别墅、高档公寓完成投资1.7亿元，同比下降44.4%。(3)商品房销售放缓。今年以来房地产市场观望气氛浓厚，商品房屋销售与去年高增幅相比，已在持续减弱。全年有133家企业有销售业绩，销售总量超过去年335万平方米。全年实现商品房屋销售面积354.4万平方米，同比增长5.8%，比去年同期55.5%增幅回落近50个百分点。其中，住宅销售313.91万平方米，同比增长4.4%。商品房屋销售面积天元区居总量第一，占34.1%，以华晨房地产开发公司等37家有业绩的公司，实现销售面积超过120万平方米，同比增长0.3%；芦淞区以九天置业有限公司等18家企业实现销售面积86.9万平方米，同比增长18
25、.5%；石峰区以顺安房地产开发有限公司等16家企业实现销售面积30.3万平方米，同比增长33.8%；荷塘区以文化庭院小区有限公司等16家企业实现销售面积27万平方米，同比下降11.4%。(4)房价涨幅放缓。总体看，株洲楼市在全国市场持续疲软的状态下，开发商的销售策略开始求“稳”，房价涨幅放缓。2008年，全市住宅销售均价为1850元/平方米，同比增加54元/平方米。抽样结果显示，四季度我市房屋销售价格指数为101.9，同比上涨1.9%。三季度和四季度房屋销售价格比去年同期分别上涨4.1%和1.9%，四季度新建商品房同比价格指数为100.7，价格上涨0.7%，比三季度回落2.4%，涨幅是呈逐步回
26、落态势。城市四区在四季度各类商品住宅均价达到2943元/平方米，价格同比增长0.7%，其中多层住宅均价为2138元/平方米，同比下降1.7%；高层住宅均价为2541元/平方米，同比增长3.2%；高档住宅7314.7元/平方米，同比持平。(5)住房公积金放贷减缓。受房地产市场渐趋低迷的直接影响，我市住房公积金个贷总量有减少。2008年，住房公积金缴存人数显著上升，覆盖面进一步扩大，资金积累快速上升，年度新增住房公积金归集额8.1亿元，同比增加2.11亿元，增长35.2%；个人住房公积金贷款下降，全市发放个人住房贷款4.01亿元，较2007年同期减少1.04亿元，同比下降20.6%；放贷户数290
27、2户，较2007年同期减少1279户，同比下降30.6%。(6)景气指数创历史新低。在全球资产价格因剧烈的“去杠杆化”导致由“流动性过剩”到“流动性短缺”的逆转而面临深幅调整之际，奢望株洲楼市“独善其身”不是很现实。从目前看，房地产价格的调整虽只是局部区域的现象，但也预示着房地产市场热度降低，对市场信心有很大的挫伤。政府正面的强势介入，制定政策措施力求刺激行业兴奋，也正说明了这一点。从株洲市场看，2008年的各项主要指标虽取得良好业绩，但开发商也显示出对前景无比担忧。抽样调查显示，反映行业宏观环境的企业家信心指数和反映企业生产经营状况的企业景气指数景气指数创历史新低。四季度，在房地产行业，企业
28、家信心指数由上年同期的166.7跌到55.56，下降111.14点；景气指数由166.7跌到44.44，下降122.26点。本 章 小 结综上所述，02年至07年的株洲房地产市场随着中国经济的飞速发展而呈现良好发展的态势。08年由于全球金融风暴的影响，全国房地产市场也受到不同程度的影响。虽然1-4月份的株洲房地产市场正随着国家宏观调控下的经济恢复而逐渐呈现上升势头，但09年下半年的形式依然受经济形式的制约。其主要制约因素为以下几点：1、不利因素。1) 据多家研究机构预测，今明两年全球经济增长将会下降，世界经济放缓不可避免影响到我国经济。外需下滑，内需不足，房地产市场疲软加剧与投资不振的负面因素
29、相互叠加，使宏观经济冷却速度超过预期。2) 资源环境压力不断增大，劳动力、土地等要素成本不断提高，经济赖以保持高速增长的低成本优势正在逐步被削弱。房地产业也面临着转变经济发展方式问题。3) 股市不是很景气。虽然1月至今，股市状况有所好转，但相对于07年股市最高点，仍相差甚远。大家会把口袋里的钱看得更紧，部分企业资金暂时性流动性短缺情况趋向严峻。2、有利因素1) 各国相继救市，有助于抑制金融风暴的进一步恶化，能够进一步减轻我市经济和楼市面临的外部压力，而危机中也暗藏机遇。二是2) 中央一系列促内需政策，释放出“保增长”的强烈信号，而拉动投资和消费，房地产行业的重要作用不可替代。3) 积极的财政政
30、策和适度宽松的货币政策也标志着持续多年的紧缩型宏观调控开始明确转向，我市也相继制定鼓励住房消费的收费减免政策。偏暖的政策将为行业发展创造良好的环境。4) 09年是株洲市基础建设年，全社会固定资产投资敲定了30%的增长目标，这意味着占投资拉动超过二成的房地产行业将保持一个合理的增长速度，在新一轮的房地产投资结构中，株洲也将增加保障性住房供给，投资1.2亿元的首个廉租示范小区今年开工建设。5) 潜力需求仍然存在。目前我市人口中的上世纪六十、七十和八十年代的人群将成为购房的主力军，需求带来的推动作用在相当长的一段时间内仍将存在。更现实的理由还在于，房地产兼具投资与消费的双重功能，成长空间巨大第一部分
31、结论l 株洲是“长株潭融城一体化”的城市之一，交通路网发达，历史悠久、文化教育底韵深厚，旅游资源丰富，由此而带来的经济效益将令本项目拥有良好的投资环境。l 株洲人口数量、各项经济指标均呈现出稳步、快速的增长态势，产业结构优化明显，这些都将促进株洲城市化进程的加速，也将使株洲的经济愈加繁荣，房地产也将得到快速发展。l 株洲市城乡居民的收入水平稳步提高，人均可支配收入只略低于省会长沙的水平，消费品零售总额保持着稳步增长的态势，株洲的人民生活水平已经达到富裕水平。这表明株洲居民的消费水平和消费能力较强。l 08年以前株洲商品房市场供应量的增加，商品住宅价格稳中有升，株洲房地产市场呈现出良好的发展态势
32、。09年房地产发展处于机会与威胁并存的时期。第二部分 株洲市房地产市场研究第一章 株洲商业项目市场研究一、株洲商业项目概况1、株洲市商业项目现状（1）株洲商业项目简述株洲是一个以服装批发而闻名全国的物流城市，芦淞百万平米的商业集群就是最好的证明。从现阶段开发的楼盘来看，以商业开发为主的项目基本集中在芦淞区，而最密集的要数芦淞区火车站附近，在北到体育路、南到火车站、东到钻石路、西到株洲大桥桥东，这个区域内的大型商业项目包括：胜马可商业广场、九天国际广场、环洲鼎盛，欧洲城、中鸿时尚新天地、金冠国际广场、金轮时代广场、富华商业广场、汉华商业广场、株宾花园等，而本项目中央商业广场也处于这一片区。具体分
33、布情况如右图所示。（2）地域分布特征从右图所示中我们可以看出，在这个范围不超过4平方公里的区域内，集中了十余个商业项目，且全部沿建设路和新华西路排布。2、株洲主要商业项目概况（1）九天国际广场开 发 商：株洲市九天置业有限公司地理位置：建设南路（原石棉瓦厂）占地面积：75亩（5万）建筑面积：34.2万（其中商业面积：13万）容 积 率：6.84物业类型：多层（商场）、高层（住宅、公寓）项目规划：集商场、住宅、公寓于一体，由6层的商业、7栋（单元）31层住宅、1 栋34层公寓组成。商业规划：沿建设南路1-4层为鞋业市场,第层为专业内衣市场，6-8层为面积约6万平方米的仓储库房，沿江路1-3层为面
34、积近4万平方米的布辅专业市场。项目简述：该市场为专业的鞋类、内衣、布辅经营市场。（2）金冠国际广场开 发 商：湖南隆庆置业有限公司地理位置：建设南路与车站路交汇处占地面积：75亩建筑面积：8万物业类型：多层（商场）、高层（酒店、公寓）项目规划：集商场、住宅、公寓于一体，由5层的商业、1栋22层酒店、1 栋22层公寓组成。商业规划：集服饰展示、品牌发布、模特培训、T台走秀、文艺演出等观光购物、休闲、餐饮、住宅、金融结算、智能管理于一体。项目简述：金冠国际广场的于2007年11月29日上午举行奠基典礼，目前其售楼部已经建成，项目处于停工状态，各项具体信息还有待确定。（3）富华商业广场开 发 商：株
35、洲融信房地产发展有限公司地理位置：新华西路建筑面积：107万（其中：裙楼商业面积30736，酒店面积23223，小户型商务公寓22408，住宅18878，写字楼1459。大型地下车库8228。物业类型：多层（商场）、高层（住宅、公寓、酒店）项目规划：由1栋28层小户型商务公寓（融信大厦）、1栋星级酒店（拟定）、2栋住宅组成；其中小户型公寓和星级酒店是转角型联体楼，其1-4楼为商业。商业规划：商铺共四层，一，二层为独立商铺，三四层为超市。（4）胜马可商业广场(原名：圣马可商业广场)开发商：株洲顺億房地产地理位置：株洲市建设南路5号 占地面积：6000建筑面积： 70471容积率：5.72物业类型
36、：多层（商场）、高层（住宅）项目规划：集商场、住宅、公寓于一体，由5层的商业、2栋23层住宅组成。商业部分：地下负二楼为双层停车场 ,附加生活超市,一二层为小面积精品店流行时尚店。负一层为电脑网吧等专区。（5）中鸿时尚新天地开发商：株洲中鸿房地产地理位置：车站路与建设路交汇处占地面积：45亩建筑面积：23万容积率：5.3二、株洲商业项目对比分析1、商业项目规模对比分析项目名称占地面积建筑面积（）其中：商业面积（）九天国际广场75亩（5万）37万13万金冠国际广场7000左右8万-金轮时代广场23亩（1.56万）13万约5万富华商业广场3.5万10.7万4.2万胜马可商业广场60605.8万2.
37、2万中鸿时尚新天地45亩（3万）23万7万合计14.2万97.5万31.4万从主要商业项目的占地面积上看，九天国际广场占地面积最大，胜马可商业广场最小。其它项目占地面积大小排序依次是富华商业广场、中鸿时尚新天地金轮时代广场、金冠国际广场等。从商业建筑面积来看，九天国际广场最大，仅商业面积就占了13万平米，几乎是其它项目的2倍甚至2倍以上；其它项目商业面积较大的是中鸿时尚新天地、富华商业广场、金轮时代广场等。从以上主要商业项目的商业面积总量上看，已经达到了31.4万平米，这些商业项目一旦全部上市，对于株洲市场来说，整个市场的商业格局将随之改变，未来商业的竞争将面临着严峻的考验。2、商业项目定位及
38、业态分布对比项目名称商业定位各楼层业态分布-1F1F2F3F4F5F6F及以上九天国际广场鞋业、内衣、布辅专业市场（批发）建设南路片/鞋业市场专业内衣市场仓储库房沿江路片/布辅专业市场/金冠国际广场定位高端零售，打造具有国际化的高端服装品牌形象店、旗舰店（零售）国内外高端服饰品牌形象店、旗舰店，定位高端品牌服饰零售。多功能影剧院及配套服务项目/金轮时代广场服饰广场和服饰会展中心（批发）整个项目分三大部分，一部分是占地4000平方米的市民休闲广场，一部分是五层服饰广场和服饰会展中心，另一部分是两栋商住塔楼。富华商业广场大型复合式商住街区（零售）地下停车场独立分割商铺生活超市/胜马可商业广场以流行
39、为主题元素的青少年商业广场（批发）电脑、网吧、生活超市精品店流行时尚店/环洲鼎盛专业男装批发市场（批发）-2F：停车场-1F：童装1-8F：全部经营服饰批发中鸿时尚新天地大型一站式购物商场（零售）-2F为大型地下停车场；-1F为家乐福超市大型一站式购物商场，目前肯德基、必胜客等已率先进驻，其余部分正在与专业百货公司接洽招商事宜3、商业项目铺面分割、配比分析项目名称面积区间主力面积商铺面积分割面积配比备注九天国际广场5-9650街铺35-96内铺5-22内铺占85%、街铺占15%沿江路的街铺面积区间为35-78、临步行街的面积以23为主、南湖路的街铺以54为主金冠国际广场20-10035-80内
40、铺20、35-80街铺100内铺占90%、街铺占10%-富华商业广场30-1008030、80、10080占70%、其它占30%-胜马可商业广场20-10050内铺20-50街铺30-100内铺占85%街铺占15%-环洲鼎盛40左右40-目前只剩少量六、七楼铺面发售中鸿时尚新天地-预计会引进专业百货公司，固未进行铺位分割从以上项目铺面分割情况可以看出，大部分项目的主力铺位面积为40-50；单个铺面的面积跨度从5-100不等。且大部分项目均在临街位置设置了30-100不等的街铺，街铺占比约为10-15%左右。4、商业项目配套服务对比分析项目名称九天国际广场金冠国际广场富华商业广场胜马可商业广场环
41、洲鼎盛中鸿时尚新天地配套地下车库、客货运电梯、仓储地下车库、客货运电梯、中央空调多功能影剧院、模特培训学校、芦淞服装市场博物馆、文化艺术收藏馆、影剧院、自动升降舞台和T型台等地下车库、客货运电梯、中央空调、智能化物业管理、大型超市、星级酒店地下停车场、客货运电梯、大型超市设有直升电梯、观光电梯、扶梯等地下车库、客货运电梯、中央空调、室内步行街、美食广场、大型超市从各项目的配套服务情况来看，地下车库、客货运电梯、中央空调是各项目都有的配套，而根据定位的不同，各个项目的配套又有不同，如中鸿时尚新天地的美食广场、金冠国际广场的多功能影剧院、模特培训学校、芦淞服装市场博物馆、文化艺术收藏馆、影剧院、自
42、动升降舞台和T型台等，富华商业广场则配备了星级酒店本 章 小 结 株洲市的商业地产项目主要集中在芦淞区建设路和新华路沿线，该区域未来商业竞争形势严峻。 株洲市商业项目多，总商业面积较大，并于2008年相继入市，因此商业竞争形势严峻。 本案周边无在建在售的大型商业项目。靠近芦淞批发市场的项目均定位为批发市场，而临建设路、不在芦淞商圈核心范围内的项目一般定位为零售市场。第二章 株洲公寓/写字楼项目市场研究一、株洲公寓/写字楼项目概况1、株洲市公寓/写字楼项目现状从株洲现阶段公寓或写字楼项目的开发情况来看，其分布区域以市中心区域为主，有少量项目在天元区从各个项目的规划情况来看，其底层裙楼基本上都是商
43、业，并且大部分项目均强调了商业的优势，而将塔楼部分作为普通公寓、酒店式公寓、写字楼或少量住宅进行开发，而且部分项目甚至按楼层规划物业，部分项目则在报建时作为公寓报建、在实际销售过程中以写字楼进行推广和销售。（1）公寓项目概况目前已售罄或属尾盘销售的公寓代表项目有家润多、中鸿时尚新天地、中旺锦安城、汇金国际等。在售或即将入市、含有公寓的楼盘主要有九天国际广场、金冠国际等、佳兴万鸿新城。（2）写字楼项目概况目前已是现房、含写字楼的项目有中国城、金帝、中旺锦安城等目前市场上推出的含有写字楼或商务公寓的项目有金轮时代广场、华晨公园大道、湘银大厦、环洲鼎盛、富华商业广场、华晨庐山商务公寓、尚格名城TOP商务公寓等。公寓2、株洲主要公寓/写字楼项目概况（1）九天国际广场开 发 商：株洲市九天置业有限公司地理位置：建设南路（原石棉瓦厂）占地面积：75亩（5万）建筑面积：34.2万（其中商业部分13万）容 积 率：6.84物业类型：多层（商场）、高层（