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1、 扩塘山旅游开发修建性详细规划 目 录第一章 规划背景1一、背景分析1二、规划地范围1三、规划地自然状况1四、规划地社会经济状况1五、区位关系2六、规划地资源特色分析表2七、市场机会分析3八、规划地SWOT分析4九、滨海旅游的市场需求分析5第二章 规划总纲6一、规划依据6二、规划目标与主题定位6三、规划原则6四、规划分期7第三章 产品市场定位及战略规划8一、产品与市场定位8二、旅游发展战略9三、市场发展策略10第四章 空间布局规划12一、整体空间布局12二、空间布局规划12第五章 主要项目策划15一、岩礁博物馆15二、情侣休闲滩15三、度假村15四、足迹纪念园15五、军队营房15六、丛林定向寻
2、宝16七、综合商务馆16八、“卫海号”巡游船16九、入口处标志性建筑物16十、游艇码头16十一、滩涂娱乐项目16第六章 重点地块规划说明18一、码头停车场地块18二、商务度假区地块18三、文化休闲区地块19四、游艇休闲娱乐区（彰化湾地块）19五、用地规划及主要技术经济指标21第七章 专项配套设施规划23一、道路交通系统规划23二、给、排水规划23三、电力电信规划24四、游务系统规划24五、绿地规划25六、环卫规划26七、安全规划27第八章 项目投资与收益估算29一、景区分期建设29二、景区容量估算29三、景区分区投资估算29四、营业收入估算31附件一、2003年长江三角洲15个重要城市经济分析
3、表二、浙东滨海与海岛旅游区概况第一章 规划背景一、背景分析1、背景综述以“阳光、沙滩、海浪”为特色吸引力的滨海和海岛旅游地，是国际旅游产品体系中最为火爆的吸引物，常年吸引大批国内、国际游客观光、度假、休闲，为旅游目的地带来可观的经济收益。中国越来越重视海洋旅游的前景，国家海洋局以“实施海洋开发为契机”，突出海洋生态和文化特色，从北到南将重点建设七个旅游区，着力发展一批滨海度假区和海岛旅游区，沿海各省份也把发展滨海和海岛旅游作为新的旅游工作重点，中国开发滨海和海岛旅游的时代已经来临。随着对海洋认识的不断深入和旅游世界提出的“回归自然”口号，人们把滨海和海岛景区作为度假休闲的首选，海洋旅游将成为目
4、前和今后中国旅游业发展的热点和亮点。2、浙江发展滨海和海岛旅游的契机 国务院副总理吴仪在考察浙江时强调：浙江海岸线长、海域面积辽阔、海岛数量众多，浙江省应把海岛观光、海岛海洋科普旅游等产品系列化地推向市场，大力发展海洋旅游和观光度假旅游，探索游艇旅游，引领国内新的旅游消费时尚；浙江省省长吕祖善强调，海洋旅游是浙江省最具开发潜力的海洋新兴产业之一，要通过海洋旅游业的大发展，带动现代服务业的大发展。随着浙江大力开发海岛旅游的契机，加大海岛旅游的宣传力度，进一步提高旅游业的对外开放水平，整个省的海岛旅游市场将活跃起来。3、扩塘山岛旅游开发的历史机遇综合以上背景分析，扩塘山岛依托自身良好的资源赋存和较
5、为深厚的文化底蕴，加之三门县政府提出壮大旅游产业，抓紧发展蛇蟠岛、扩塘山等旅游项目开发的政策决定，为三门湾内的旅游开发提供历史机遇。 4、台州市南北合作示范基地的示范作用作为台州南北合作示范基地招商引资项目之一，扩塘山的旅游开发为三门沿海制造业基地的招商引资起到一定的示范作用，同时，它为三门沿海制造业基地改善和提升投资环境起到客观的促进作用。二、规划范围规划地位于浙江省台州市三门县境内东南沿海的扩塘山岛，规划面积总计3平方公里,重点地块定于沿赤乡沿海制造业基地的景区码头停车场，里湾村和小塘里三处区域. 三、规划地自然状况1、自然气候三门属于明显的亚热带季风气候特征，冬夏长，春秋短，四季分明，雨
6、水充沛，光照适宜，属浙中浙南春冬冷夏秋湿润、半湿润副区。全年气温最低在一月，平均气温为5.3 左右；气温最高在七月，平均气温达27.9 左右，全年平均温度为16.6 。三门县受海洋性季风影响，降水充沛，年平均降水量为1645.3毫米，降水量年际变化较大，年际差达1200毫米。全年降水变化有两个相对的多雨季节和两个相对的少雨季节，呈双峰型分布，3-6月是第一雨季，7月为相对小雨期，8-9月受台风影响，是第二个雨季，10-翌年2月为第二个相对小雨期。2、灾害天气灾害天气种类繁多，但对旅游影响较大的主要有暴雨和台风。暴雨一般出现在梅雨季节及台风季节，集中在5-10月，以8月最多，6月和9月次之。三门
7、属台风重影响区，每年5-11月都有影响，主要集中在7-9月，尤以8-9月为最。综上，每年的8-9月暴雨、台风对旅游影响较大。四、规划地社会经济状况台州市2004年GDP达到1173.79亿元，首次突破千亿大关，台州市城市居民人均消费支出13053元，在长三角区域排名首位，人均可支配收入16651元，仅次于上海，区域经济总量和人均消费能力强。2004年，台州全年共接待旅游总人数1243.9万人次，实现旅游总收入100.4亿元，并成功举办首届台州旅游节，进一步打响台州旅游品牌,为台州旅游业的进一步发展奠定了良好的基础。三门县积极实施“开放兴县、工业强县、海洋富县”战略，经济和社会各项事业呈现良好的
8、发展态势。2004年国内生产总值为41.9亿元，财政总收入3.9亿元，农村居民人均纯收入4313元，良好的财政基础为三门县开发旅游和发展旅游提供了有利保证。五、区位关系长三角地区为世界六大城市群之一和中国最大的客源输出地，区域内人口密度大，经济总量大。扩塘山岛位于长三角南翼台州三门县三门湾内，北接宁波的宁海、象山县，南通台州、温州，甬台温高速公路和上三高速公路通过境内，地理位置和交通条件十分优越。三门湾居于中国大陆海岸线东海海域，地处台州三门县境内，三门湾口宽50公里，纵深55公里，海域775平方公里，湾内拥有众多岛屿，风景优美，位于湾内的健跳港为浙江四大深水良港之一，是台州市水运中心，省定台
9、轮停泊点，健跳港的货轮可通沿海港口及周边各国，为扩塘山增加进入途径和丰富客源种类提供便利。六、规划地资源特色分析表主 类亚类基本类型旅游资源资源描述资源品级A地文景观AA综合自然旅游地AAA山丘形旅游地扩塘山岛的山丘岛上山峰耸峙，山丘连绵，绵延岛上大部分面积，山丘大部分被森林覆盖，岛上原生资源丰富， 岛上生态环境良好。二级AAD滩地型旅游地小塘里滩涂岛上可开发利用滩涂资源主要集中在小塘里区域，面积大，为开展滩涂活动提供载体。二级AC地质地貌过程形迹ACE奇特与象形山石矛盾岩、十八罗汉、半山长城岛上奇峰罗列，形状多变，多分布在海岛东部和东南部区域，为自然形成景观，且景观分布较集中，观赏性较强。四
10、级ACL岩石洞与洞穴山丘里的洞穴传说岛上藏有暗洞三十六，明洞七十二，鹅卵石滩点缀其间，令人叹为观止。三级AE岩礁AEB岩礁岛东、东南部岩礁全岛海岸线长13公里，岛屿东、尤以东南和南侧沿线的海蚀礁岩形态色泽各异，美不胜收，在“命门”到“好望角”一线，礁石种类丰富，有珊瑚礁、奶儿礁、白岩礁、黑岩礁等，各种礁石丛生簇立，直出横斜而错落有致，流纹斑驳而层理分明。有几处壁立的岸礁，呈浅红色，人称“红岩”，整体构成“十里画廊”。 最奇特的礁石要数位于西侧的乌皮礁，面积约数千平方米，高与海堤相当，乌黑如煤堆，每有潮水涨落，乌皮礁总在海面之上，为当地奇观。四级B水域风光BE河口与海面BEA观游憩海域海蚀地貌博
11、览区沿岛东、西、南部皆可观赏到宽阔的海面，海水水质较好，有时涨潮时可看到清澈的海水二级C生物景观CA树木CAB丛树岛上整体环境岛上大面积被林木覆盖，植被类型多样， 物种丰富，生态环境良好，为三门湾诸岛中之最好者。二级CD野生动物栖息地CDC鸟类栖息地岩礁处鸟类东南岩礁带经常栖息着成千只海燕、鸬鹚等海鸟，每当游客临近，可观百鸟翔于洋面。二级E遗址遗迹EB社会经济文化活动遗址遗迹EBB军事遗址与古战场三门沿海在此曾经发生过抗元、抗倭、抗清等战事，还有海盗曾在岛上居住，在此留下了一些军事遗迹。三级H人文活动HA人事记录HAA人物崔溥、孙中山、文天祥明弘治元年，朝鲜国官员崔溥从济州搭船回家奔丧，途中遇
12、暴雨，在海上经历生死漂泊，在此登陆，得到当地军民救护，写成漂海录，被韩国国王看重，传为中韩交往史话，；孙中山来到三门境内，盛赞三门湾为“实业之要港”，将之写入建国方略。岛上还流传文天祥智避元兵追赶，躲在山洞中躲过此劫的故事。三级HC民间习俗HCA地方风俗与民间礼仪渔船、渔网、渔猎、渔餐；民间活动民俗文化作为特异性旅游资源，具有极大的吸引力，其中渔家风俗中的渔屋、渔船、渔网、渔猎、渔餐等实物或渔民的生活行为，都可成为旅游开发的资源载体；此外，此地的岁时习俗、迎神求雨、板龙舞狮、车灯凤船、踩海马等民风民俗，增加了民俗文化的丰富性。二级七、市场机会分析1、旅游发展的新形势给海岛旅游带来新机遇世界旅游
13、的发展已过渡到休闲旅游时代，在国际旅游市场上，海滨旅游和海岛旅游更受到旅游者的偏爱。在国内市场，随着中国经济稳步快速发展，人均收入超过1000美元，沿海发达地区人均收入超过3000美元，促进了海洋旅游正逐步迈入产业化发展进程中。越来越多的国人有时间、有财力参与休闲旅游活动中来，休闲活动将会成为人们生活的一种组成，越来越受到人们的重视。滨海和海岛辽阔的大海、幽静的环境、清新的海风、亲水、有趣的旅游活动，使得身心完全放松，成为休闲旅游的首选目的地。2、长三角经济基础和客源规模带来无限商机扩塘山岛隶属台州三门，台州位于长三角南部，该区域是世界六大城市群之一，区域面积99600平方公里，人口达到750
14、0万人口。2004年，长三角地区实现生产总值28775亿元，人均GDP超过4000美元，步入中等收入国家水平，城市居民人均可支配收入均值达到13481元，人均消费性支出均值接近万元，区域人口密、经济总量大和人均收入高为扩塘山海岛旅游发展提供客源基础。3、三门湾海岛旅游规模的形成与兴起在长三角沿海一带，滨海和海岛旅游区主要聚集在浙江宁波、舟山、台州和温州地区，其中尤以舟山市海岛旅游项目多，种类全，凭借普陀山的名气，舟山周围海岛纷纷开发具有自身特色的海岛旅游，逐渐形成海岛的集群规模效应，每年吸引大量的游客到海岛景区游玩，单就桃花岛景区，2004年游客量达到37.02万人次,同比增长23.1%，景区
15、门票收入670.85万元，同比增长44.5%。扩塘山岛位于三门湾内，具备旅游开发的海岛数量很多，已开发的有蛇蟠岛，正在开发的有五子岛、龙山岛，全部海岛开发之后，也会形成海岛旅游的集群规模效应。4、发达的高速交通网络方便客源流通以湖州为中心，长三角地区15座城市之间对开大巴，已经实现3小时都市圈，沪杭甬、甬台温、苏嘉杭、宁杭、沪宁等高速公路将长三角区域连成四通八达的交通网络，正在修建的杭州湾大桥，将大大缩短上海这个大客源市场到景区的交通时间，而上三高速直达三门境内，扩塘山岛西部西北方向的内陆，规划中的沿海高速通过台州南北合作示范基地以北，南、北客流可方便、快捷到达旅游目的地，从而提高景区的可进入
16、性。在旅游合作方面，长三角城市签署无障碍旅游区等一系列优惠政策，使该区域之间的旅游客流更加方便、快捷的互相流通；此外，经宁波到杭州、上海的高速铁路，上海到苏州、南京的高速铁路也为客源的流通构建钢轨上的交通线路。5、台州南北合作示范基地的形成、三门县政府的扶植为扩塘山旅游开发提供有利支持台州市政府为解决台州南北经济差距的现实，在三门县沿赤乡设立南北合作示范基地，最终规模将吸引近200家企业进驻工业园区，厂家和客户将对扩塘山的旅游发展起到促进作用，同时，扩塘山的旅游开发为台州南北合作示范基地的投资环境锦上添花；三门县政府近年把发展旅游业作为三门县第三产业发展的龙头，抓紧发展蛇蟠岛、扩塘山等旅游项目
17、，提出逐步形成滨海新城为核心的百里黄金海岸旅游带的提议，这为扩塘山旅游开发提供了有利的政府支持。综合以上几点因素，扩塘山岛开发海岛旅游具有“天时、地利”的有利因素，客源市场规模庞大，海岛自然生态之美，加上三门县政府和泰地旅游开发有限公司的“人和”因素，在开发海岛旅游的历史机遇中，扩塘山必将获得良好的市场机会。八、规划地SWOT分析1、机遇（1）中国海岛旅游的兴起和休闲观念的普及，为海岛休闲旅游带来了机遇，并成为旅游业中新的亮点。（2）扩塘山位于长三角中国最大客源市场的南部，长三角区域内发达的高速交通网络使客源流通便捷。 （3）游艇旅游在中国发达沿海省份兴起，成为今后中国旅游市场的高端客户。（4
18、）三门县城今后发展的功能定位，政府的开发三门湾海岛旅游的决心，并重点开发蛇蟠岛、扩塘山等旅游项目，为扩塘山的旅游开发提供了政策保证。（5）正在建设中的台州南北合作示范基地和规划中沿海高速公路给扩塘山旅游开发起到促进推动作用。2、挑战（1）浙东沿海地带海岛的拍卖与旅游开发，将使海岛旅游的竞争进一步加剧。（2）长三角地区丰富的休闲旅游产品体系，客源规模整体成分流的形式，在短期内客源数量增长速度缓慢。（3）浙江省将舟山群岛选定为重点海岛旅游开发区域，从一定程度上对三门湾的海岛旅游造成一定的冲击。（4）海岛旅游受天气因素影响较大，在全年有效旅游时间上比其它类型旅游地存在劣势。3、优势（1）规划地所在区
19、位处于浙东沿海经济发达区域，经济总量和人均收入高，这是海岛旅游发展的首要条件。（2）扩塘山岛临近三门南北合作示范基地区域，首先能够起到改善投资环境，其次可为海岛带来直接的消费客源。（3）交通便捷，甬台温高速公路和上三高速穿越三门境内，74省道则延伸到沿海地带，且码头到海岛距离短，上岛难度小。（4）海岛上岩礁资源、树林草地、海鸟资源、人文故事为旅游开发提供较好的资源基础。（5）海岛开发的瓶颈因素水和电，在该岛上较容易得到解决。4、劣势（1）海水作为海岛开发的重要景观资源，此处略显浑浊，为海岛开发亲水旅游活动造成障碍。（2）岛上山峰林立、地形崎岖，造成海岛大面积区域开发建设难度增大，减少了海岛的可
20、利用面积。（3）岛上里湾村，朝海处为养殖塘，海水景观要素缺失，从而降低资源品位。（4）岛上虽淡水资源丰富，但对于今后可能接待的客源规模用水量还有差距。九、滨海旅游的市场需求分析1、 滨海旅游的经济地位 据世界旅游组织统计，当前的滨海旅游业收入已占全球旅游业总收入的1/2，约为2500亿美元，比10年前增加了3倍。中国从80年代末期开始开发滨海旅游，并建立了一批景区、景点，但滨海旅游在国内的旅游收益中还占据较小的比例，但随着中国日益融入国际社会，国人的收入和消费水平的增长，以及带薪休假制度的普遍实施，中国的滨海旅游将会遇到一个难得的发展机遇。 2、滨海休闲旅游的兴起 随着人们收入水平的增加，对休
21、闲旅游的需求也不断上升，旅游频度的提高使得旅游渐渐变成人们的一种生活方式，成为人们日常生活的习惯。而海岛休闲凭借其优美的环境，使得休闲的质量大大提高，海岛休闲旅游成为一种休闲生活模式将会在中国沿海首先普及开来，最后成为人们向往的度假方式。 3、长三角经济发展水平促进人们提高生活质量 2004年，长三角地区实现生产总值28775亿元，人均GDP超过4000美元，步入中等收入国家水平，城市居民人均可支配收入均值达到13481元，人均消费性支出均值接近万元，长三角居民的生活质量大大提高。生活质量的提高促使休闲作为一种生活方式的普及，而滨海旅游作为较好的休闲方式被越来越多的人所接受，而属于高端旅游市场
22、的游艇旅游也将在滨海地区兴起。 4、浙江省滨海旅游市场分析浙江省滨海旅游景区、景点主要分布在宁波、舟山、台州和温州地区，尤其集中在舟山地区。舟山凭借自身“金三角”的优势和各自独特的资源景观，在2004年吸引游客达到了825万，观光度假和商务在其中占据75.6%的份额，从中可以看出滨海旅游在浙江及长三角地区的活力。台州和温州的滨海旅游不具备同舟山进行竞争的优势，但是后起之秀具备自身的一些特点，例如海岛氛围浓厚的小岛，观赏性强的岩石，加上大陆交通不受天气的制约，舟山日益为游客所熟悉，游客渴望到新的滨海景区等因素，使台州的滨海旅游可在市场中占据一定的份额。 第二章 规划总纲一、规划依据1、中华人民共
23、和国海岛保护与利用法（草案建议稿）编制说明2、旅游规划通则3、旅游区（点）质量等级的划分与评定4、风景名胜区规划规范5、浙江省风景名胜区管理条例6、浙江省旅游业20042010年发展纲要7、浙江省旅游概览（2003）8、台州市旅游发展总体规划9、三门县旅游发展总体规划10、三门县志11、漂海录 （崔溥著）12、三门沿海制造业基地一期控制性详细规划13、中华人民共和国防洪法（1998）14、中华人民共和国水土保持法（1991）二、规划目标与主题定位通过对扩塘山海蚀地貌景观的开发和岛上休闲度假项目的安排，将其建设以融海蚀地貌观光、滨海休闲和游艇度假产品为一体的国家AAAA级生态型海岛度假景区、使之
24、成为台州市的海岛生态后花园、具有甬台杭温沪居民的生态海岛度假休闲基地。主题定位在分析扩塘山资源赋存和滨海旅游市场需求的基础上，扩塘山旅游开发的主题定位为“生态+休闲”的模式，突出其生态主题特色，展现原始海蚀地貌景观，同时表现文化休闲和商务休闲的功能特色。三、规划原则1、生态保护原则作为生态资源维持比较好的海岛，在开发建设过程中应尽量减少对海岛原有资源的破坏，采取绿化抚育措施对海岛开发地块进行装点式修饰。对于海岛的生活污水，一定要经过处理达到国家排放标准后才可排出。2、特色相异原则扩塘山岛周围目前已开发蛇蟠岛，该岛旅游以洞穴旅游为特色。正在规划开发的岛屿有五子岛和龙山岛。五子岛定位于海岛观光和海
25、鲜餐饮，龙山岛定位于拓展运动和顶级娱乐，故扩塘山岛的开发特色要与它们相异，开发定位于海蚀地貌观赏、生态休闲为特色。3、资源产品原则海岛旅游产品依据扩塘山岛自身特色来设计，主要开发海岛原始生态观光产品，在此基础上，利用海岛特色资源本身作为载体进行休闲旅游产品设计。 4、因地制宜原则因地制宜原则贯穿地块选择和项目的选址，这首先给海岛开发带来一定便利，减少工程量，节约费用支出，项目因地而设，使项目与环境有机统一，互相协调，增加景区景观效果，同时提高土地利用的效益。5、“动静结合”原则“动静结合”原则是针对功能分区的分布特点，打造出“西静东动”的格局。“西静”是在西部规划地块，项目的设置，环境的营造，
26、都会体现一种与环境和谐的静感。“东动”指在东部规划地块，将安排以军事、民俗文化为特色，融体验、观赏、休闲为一体的旅游项目，整体展现流畅的动感。6、分期开发原则扩塘山开发不能盲目全线上马，要有针对性的分期开发，逐步完善景区的各项配套设施和娱乐项目，并根据客人需求的变化进行新项目的引进，同时，扩塘山的开发建设的步伐要与台州南北合作示范基地相协调。四、规划分期规划期限总共9年，从景区建设开始，分为一期和二期，在各自期限内，确定景区的开发建设内容，使景区分步骤、有条理、健康稳定的发展。规划分期一期 20052008 一期主要是建设景区的基础设施，主要建设海蚀地貌博览区的设施，以及商务度假区的部分设施，
27、形成景区的初步接待规模。二期 20092013二期主要完善商务度假区的各种设施，完成商务度假区的规模，重点建设文化休闲区和游艇休闲娱乐区，形成完整的景区形态。第三章 产品市场定位与战略规划一、产品与市场定位（一）产品定位 扩塘山岛地理位置优越，淡水资源丰富，海岸景观奇特，海鸟种类繁多，岛上生态良好，具有开发海岛生态旅游的天然优势，尤其是东、南沿海一线的海岸景观，具有“海蚀地貌博物馆”之称，开发海蚀地貌景观产品具有得天独厚的优势。此外，良好的生态环境为海岛度假提供了良好的资源基础，营造海岛海上桃源的田园风景，在打造海岛原始观光度假产品的同时，融入当地军事、名人和民俗文化因素设计相应的文化旅游观光
28、和休闲产品，增加景区的文化内涵，提升景区的文化品位。基于以上分析，扩塘山岛利用自身生态资源优势，蕴藏的文化赋存，集中打造以独特的海蚀地貌观光为拳头产品，利用极佳的生态环境建设度假产品，将扩塘山打造成为一个以海蚀地貌观光为龙头，良好的滨海生态和游艇度假为特色，丰富的文化休闲产品为亮点的AAAA旅游景区。（二）景区形象定位 1、景区形象景区的形象定位是景区区分与其它景区的独特个性，扩塘山岛以其独特、多样、可观赏性强的海蚀地貌和良好的植被所形成的良好环境成为景区形象的主要表象，在此基础上，加载度假和文化休闲旅游产品，总体形成扩塘山以海蚀地貌观光、生态环境度假、文化感悟休闲为特色的景区形象。2、形象口
29、号景区形象口号是对景区整体形象的一种精炼性概括，表现景区最有特色的资源或功能，口号应具有号召力和亲和力，达到对景区形象传播和品牌塑造的作用，从而吸引游客，扩大市场份额。景区形象口号暂提以下四种：“华东岩礁第一岛 生态休闲扩塘山”“观光生态岛 休闲扩塘山”“中国海蚀地貌博物馆”阳光海岛扩塘山休闲运动扩塘山绿岛奇礁扩塘山”以上四条形象口号分别从旅游特色和功能特色给予扩塘山尽可能全面的表达，但就形象口号的宣传力度、宣传效果、传播效率等方面看，“华东岩礁第一岛，生态休闲扩塘山”比较全面的概括了扩塘山景区的资源特色和功能定位，形象传播力强，具有号召力，同时较全面的反映了景区的形象。（三）市场定位1、市场
30、分析（1）、本地市场本地市场是以台州为中心，台州近来几年经济发展速度快，人均收入在长三角15座城市中排名第二，人均消费支出在长三角地区位列第一，消费能力强。台州市区大部分地处内陆，海岛旅游休闲对台州市民具有较大的吸引力，所以台州客源集中在收入较高的中青年阶层，游览目的主要是观光游览和休闲度假。本地市场最重要和消费质量最高的客源主要为商务客人，扩塘山岛位于台州南北合作示范基地附近，基地今后的商务客人将会成为景区的主要商务游客。此外，来台州进行商务、考察的群体也可作为景区的商务客源。（2）、国内市场国内市场是一个庞大的地域范畴，按照对客源地的吸引力分为下面三级市场：一级市场：以沪杭甬温四城市为半径
31、的区域内，主要吸引以浙江和上海为中心的海岛观光度假客人。沪杭因距离原因，游客不以扩塘山旅游为单纯旅游目的，扩塘山海岛会成为台州旅游线和宁波台州旅游线上的一点，这就需要景区与台州的著名景点组合新的线路，吸引以旅行社组织为出游方式的客源。就目前来台州的国内客人出游方式构成表看，个人或亲朋结伴出游方式占据67.7%的比重，这需要景区运用市场营销策略，吸引以观光游览和休闲度假为旅游目的的客源，以两市的市民群体作为客源市场的中坚。宁波，温州距离扩塘山距离近，游客跟随团队到海岛旅游数量会相对比较少，通常会自己同家人和伙伴采用自行前往的方式；近年随着“旅游黄金周”和周末假日经济的发展，自驾车旅游盛行起来，景
32、区的客源定位应集中在该区域内收入较高的群体，主要集中于民营企业主、企事业管理人员、公务员和服务营销人员。二级市场：以苏南为重心，北辐射到苏北地区、山东南部，西部辐射到与浙江交界的江西，安徽区域，南部辐射到福建区域，该区域客源总量不大，分为商务和旅游两种目的。客源市场主要集中在商务人员、公务员和社会富裕阶层。争取二级市场的客源主要依靠景区在台州市打开自己的知名度。三级市场：三级市场除以上区域外的其它地区的游客，主要集中在广东、四川、北京市。该地区的游客通常是商务，考察为主要目的，例如参加三门青蟹节的客商，部分会抽出时间到扩塘山游览。（3）、国际市场国际市场主要以韩国游客为主，主要从杭州分流或中转
33、而来；一部分国际游客则是到台州商务考察的商务客人，数量总数不大，但对景区的市场影响力有一定的促进作用。2、客源市场定位综合以上客源分析，扩塘山今后客源市场目标定位如下：基础市场：台州本地和沪杭甬温四城市的区域范围内的客源市场重点市场：长三角区域，包括山东南部、江西、安徽东部、福建北部的地域范围。机会市场：以广东、四川和北京区域为主，兼顾国际市场的韩国游客。（四）客源市场规模预测客源市场规模根据景区初期开发以海蚀地貌观光和服务于南北合作示范基地的客商为主，并迅速启动本地市场和一级市场，客源增长幅度在15%20%之间，在开发一期末与二期初，随着文化休闲区的建成，客源将会有明显的增加，景区进入成熟发
34、展期，客源持续、稳步增长。根据容量计算公式，景区今后的年容量31.1万人次，处于景区的初期建设内容和项目和对环境保护的要求，取景区年总容量的15%开始景区的客源估算，使之客源规模的预测不致于误差太大。 客源规模及增长率表：年份客源量（万人）增长率20064.5-20075.215%20086.220%20097.218%20108.315%20119.515%201210.510%201311.510%二、旅游发展战略旅游发展战略是景区制定的一个较长时间后的发展目标，在目标的实现过程中，关联到许多方面的配合，如景区的经营管理、市场营销、市场拓展，旅游人才的引进、项目创新等，这些都要围绕市场的变
35、化而不断变更，使之符合市场发展的需要。争取在近期打开台州和宁波旅游客源市场，争取上海客源数量的稳步上升，在后期稳定台州和宁波市场，上海客源在市场份额中占据较大的比重，杭州、温州和省外周边市场形成景区的知名度并开始吸引游客进入景区游玩。为了保障旅游发展战略目标的实现，目标市场战略和市场营销战略是两种最有效的手段。1、目标市场战略目标市场是景区生存的根本，目标市场的确定为景区的健康成长发展指引方向，确定景区的经营管理的工作重点，为市场拓展和市场营销明确宣传群体。目标市场战略是区分可能目标市场的轻重主次，在目标市场达到怎样的知名度效果和市场占有率。在客源市场细分中，我们确定本地市场和国内市场中的一级
36、市场为景区前期重点营销市场，这就指引景区应该在该市场投入大的精力和财力，借助旅游推介会、户外标志广告、相关媒体、网络等市场营销手段，在客源市场地区组织、建设旅行社销售渠道，在目标市场尽量传播景区知名度，争取在目标市场占有较大的市场份额。目标市场战略就是把基础市场作为景区运营后市场营销的工作重点，今后工作围绕重点目标市场的需求展开，达到预期中的目标市场份额。2、市场营销战略市场营销战略是达成目标市场战略的一种手段或方法，市场营销重点围绕目标市场展开，通过多种通道把景区的信息传递给目标市场群体，同时在目标市场塑造知名度和美誉度，吸引目标市场到旅游目的地游玩。市场营销的对象是目标市场，同时还要注意对
37、景区有关联的组织和企业的营销，比如对旅行社的市场营销，促使旅游社多宣传和出售自己的景区，并创新旅游线路，推销自己景区的产品。市场营销战略的实现可采取以下几种措施；推介会主要参加长三角地区的旅游推介会，重点地点为台州、上海、杭州、宁波、温州等地。推介会主要是推销自身旅游产品，宣传景区知名度，借机组织、丰富、拓展自身在客源市场的销售网络，在开发一期使用效果佳。户外广告 选择在台州高速入口处，沪杭甬高速交接口，今后杭州湾大桥高速宁波入口等处。 户外广告主要是景区的形象宣传画，配以景区的形象口号、宣传画，它具有强烈的视觉冲击力。开发一期在台州地区运用，二期在客源重点市场树立。 报纸 报纸选择三门日报、
38、台州日报和客源目标市场的晚报和旅游娱乐媒体。 报纸宣传以宣传景区自身的特色，尽量选择在旅游版面，时间尽量选择在周末时间投放。开发一期和二期均可运用。电视 电视的选择主要是在旅游栏目中，在本地和重点客源市场选择合适电视台。 电视具有时间短、资金费用大等特点，选择应慎重，尽量选择重点客源市场有针对性的投放，建议在开发二期运用。旅行社 旅行社在景区客源引进具有重要的作用，重点针对客源市场旅行社进行促销。对旅行社主要采取人员推销和销售激励措施，建立起完善通畅的旅行社销售网络，促使旅行社开辟新线路，开发一期和二期均可使用。网络建立自身的景区网页，在重点客源市场地区的旅游网页全面宣传景区特色。 网络营销具
39、有持续时间长，资金费用少，又可全面、详细宣传自身特色，是一种较佳的宣传手段，开发一期和二期均可运用。三、市场发展策略 1、联动发展策略联动发展战略主要是运用旅游资源的集聚效应，形成与已开发的蛇蟠岛，将开发的龙山岛、五子岛的资源整合，从而扩大整个海岛旅游的市场规模，海岛之间互相联动、功能互补、共同发展，使海岛旅游市场整体受益。 2、整合营销策略整合营销策略是扩充和占领市场份额的有效手段，也是景区自我形象塑造的有力工具，整合采用推介会、户外广告、报纸、网络等多种媒体，在本地和国内重点市场进行集中、有针对性的传播宣传，使目标市场受众能够了解和熟悉景区产品信息，并且在短期内形成较大的客源吸引和客源进入
40、量，在进行整合营销的过程中，景区主要针对不同年龄、不同喜好的游客进行专门性的形象口号、媒体选择宣传，使之达到事半功倍的效果。 3、差异特色策略 因扩塘山岛周围与蛇蟠岛、龙山岛和五子岛已开发和未开发的海岛临近，蛇蟠岛以海盗洞穴为特色；龙山岛则以顶级娱乐和拓展为特色；五子岛坚持自身海岛的原始风貌，扩塘山则突出岩礁特色和军事、民俗文化的主题，区分于其它海岛。同时，与比较成熟的普陀山附近海岛地理位置相近，海岛间竞争激烈，此种状况下，只有坚持自身特色，才能在市场竞争中不致陷入被动状态。4、产品连线策略连线发展策略是景区融入华东旅游产品体系，成为华东南部旅游线上的一点，通过与其他产品的组合，形成新的旅游线
41、路，主要形成岛岛游线和陆岛新的旅游线路。针对三门县以南客源推出岛岛游线，主要是三门湾群岛舟山群岛上海游线；对三门以北客源一方面可采用岛岛游线的逆向行程，一方面可与陆地景点结合，尤其是台州范围内的景点，比如现在市场上比较成熟的“新天仙配”线路，扩塘山与新昌、天台山、仙居融合就可推出“天仙配，海誓山盟”线路，天台山和三门湾群岛可推出“上山下海”游览线路，扩塘山还可以和临海的江南长城组合“登江南长城、赏绿岛奇礁”的游览线路，在扩塘山西南部的泗淋乡洞港村目前的特色渔村的海鲜餐饮业发达，扩塘山可与之推出“游生态绿岛，吃洞港海鲜”的旅游线路，从而吸引和扩大景区的知名度和客源量。5、节庆促销策略 节庆促销主
42、要利用三门县具有影响的青蟹节进行扩塘山岛的宣传和促销，在节庆会场布置景区宣传标识，向商务客人散发景区的宣传资料，并与节庆组委会协商，争取让扩塘山成为节庆活动的接待场所，以此扩大景区的知名度，带来直接经济收益的同时在商务客户中树立良好的口碑。第四章 空间布局规划一、整体空间布局扩塘山岛整体空间布局呈现“一环五区”的功能形态：“一环”指环扩塘山的海蚀地貌观光游线；“五区”分别是海蚀地貌博览区、商务度假区、文化休闲区、背景保护区和彰化湾游艇俱乐部区域。海蚀地貌博览区下面有“命门”休闲滩和鬼域，商务度假区下面分为三个组团：度假别墅组团、中心商务组团和运动娱乐组团；文化休闲区下面分为海防前哨组团、文化感
43、受组团、军事娱乐组团和探险运动组团；背景保护区是除海蚀地貌博览区、商务度假区和文化休闲区外的山地区域；游艇休闲娱乐区分为滩涂娱乐区和游艇俱乐部休闲区。二、功能分区规划 （一）海蚀地貌博览区规划区域：扩塘山岛东部和东南部岩礁 功能定位：观赏 休闲规划要点：1、海蚀地貌博览区奇峰罗列，形状多变，观赏性较强。利用该区天然优质、错落有致、层理分明的岩礁作为天然的观赏资源，利用崎岖陡峭多变的岛边地形因地利势，用石料修建观赏栈道，串联部分陡峭区域。2、石质栈道的修建考虑到山体的土层和岩石的陡峭要选择适宜的走向，有些地方要修建石阶，有些地方平整岩石，有些地方需用木料作成架空栈道。总之，栈道的修建遵循安全第一
44、、观景为主、方便游览的原则布置。3、区域内整体环境保持其原始自然的风貌，不做太多的人工环境的营造和修饰，现有岩礁观赏可用人工稍微雕凿方式使其形象更加突出，在大木杓附近形如骷髅的岩礁，可以在原有岩石的基础上人工雕凿制成骷髅状、骨架状等，整体营造鬼城体验的感官氛围，并相应修建一定的休闲设施。4、依托“命门”的独特视点，对现有卵石滩进行整理，对周围环境进行温馨化的环氛围境营造。 5、在大木杓岩礁拐角处修建一处面积为100平方米的建筑作为海蚀地貌博物馆，博物馆外形采用石灰塑造墙面和建筑顶部斑驳的外形，使建筑体与周围环境相协调，博物馆内展览各种类型的岩礁，在旁边注释文字说明，介绍岩礁的种类和特色，博物馆
45、内部进行灯光点缀，营造良好的参观条件和氛围。6、考虑到阴雨和烈日的天气，景区为游客提供庇护、休憩的场所，在栈道的合适位置上修建小亭或有顶的平台，可避雨或遮阳，而且这个位置又是观景的绝佳所在。7、整个岩礁观赏区域开发时应注意对海鸟生活环境的影响，尽量避免干扰海鸟的生活习性，注意对海鸟的保护和对游客进行相应的爱鸟宣传。（二）商务度假区规划区域：扩塘山里湾村功能定位：游憩 休闲 运动规划要点：1、商务度假区下面分为三个组团，以“休闲+商务+运动”的规划理念来设计产品，组合体系，形成该区的主题功能。2、度假别墅组团规划要点（1）利用区域内缓坡地形，人工进行缓坡梯阶式整理，使建成的别墅形成高低错落的层次感，并且不会影响别墅住客的视觉通道。别墅外表使用经过防腐处理的原木作为建筑材料，使建筑更具轻灵、通透的感觉。对原里湾村的部分废弃建筑进行整理改造，