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1、科诚物业 运行手册第一篇 管理职责第一章 管理职责QPA1.1管理职责1.总经理见质量手册2.副总经理、总经理助理等见质量手册3.管理者代表见质量手册4.各部门职能见质量手册5.综合管理部（1）经理a.主持综合管理部门的工作，制定和实施部门工作计划，指导和负责本部门运行手册的具体实施；b.协助公司领导处理日常行政工作；c.负责领导班子会议记录及会议纪要；d.负责分办文件；e.负责检查、督促及协调各部门的工作，及时反映情况和提出建议；f.负责审核劳动合同、员工入职和解聘手续、工资、福利的发放及保险办理；g.负责组织审查员工绩效考核结果；h.负责公司行政费计划预算和使用监管；i.负责物品采购计划审
2、核；j.完成公司领导交办的其他工作。该职位必备能力与要求：灵活而有条不紊的处理事物手段；出色的行政与人力资源管理能力；独立思考能力与创新能力，快速的学习能力，同时甘于隐身幕后；较强的法律意识与出众的协调能力；公平、开放的态度与健康的身体；当地环境丰富的阅历。(2)副经理（经理助理）a.协助经理处理日常行政事务；b.各类公文、资料、函件的审核；c.负责对外联络、接待及大型活动的组织协调；d.负责办公用品、劳保物品的采购监管；e.负责公司印章的保管与盖讫；f.负责员工宿舍的管理；g.完成公司领导和部门经理交办的其他工作。该职位必备能力与要求：同综合管理部经理(3) 劳资主管a.负责起草公司工资、社
3、保、医保和劳保的文件，制订工资、福利、社保和劳保计划预算；b.负责制定员工的工资、奖金、福利和加班费的发放表；办理退职员工的经济结算；c.负责核定各部门的考勤，办理员工请休假事宜；d.负责办理员工社会保险；e.负责工、青、妇及计生日常工作；f.负责劳资纠纷的调解；g.完成公司领导、部门经理交办的其他工作。该职位必备能力与要求：掌握相关的政策法规，时刻了解政策的发展；细致严格的工作作风，坚定的原则性与保密性；基本的电脑知识； 良好的协调能力与服从性。(4)行政主管a.负责公司重要事项的督办，各部门工作计划完成情况的考核；b.负责合同管理；c.负责公司标书等文件的编写；d.负责法律事务管理；e.完
4、成公司领导和部门经理交办的其他工作。该职位必备能力与要求：熟悉了解行业的各项政策，具备一定的法律常识；丰富的企业管理知识和文字处理能力；良好的沟通和综合协调能力与保密意识；细致严谨的工作作风；一定的计算机运用知识。(5)电脑主管a.负责公司网站管理工作；b.负责公司电子办公系统管理和维护；c.负责指导各部门计算机应用；d.负责软件开发；e.完成公司领导、部门经理交办的其他工作。该职位必备能力与要求：丰富的计算机软、硬件知识，快速的知识学习能力与更新能力；快捷的工作效率；细致严谨的工作作风；良好的沟通理解能力。(6)人事主管1.负责公司人力资源开发和培训；2.办理员工招聘、调动、转正、定级、晋升
5、和退职手续，做好人事统计和档案管理；3.负责员工劳动合同的签订和管理及劳动用工纠纷的调解；4.负责制订员工培训计划及组织、实施各类培训工作；5.完成公司领导、部门经理交办的其他工作。该职位必备能力与要求：熟悉了解国家劳动和人事政策，有较强的文字功底与公文处理能力；丰富的企业人事管理工作经验；掌握业界的发展动态，具备创新意识；良好的沟通和综合协调能力与保密意识；一定的计算机运用知识。(7)文秘主管1.负责起草各类公文、工作报告和总结，拟定公司的规章制度；2.负责文件、电讯资料等的登记建档和文件档案管理；3.负责收集、整理与企业经营管理有关的信息资料；4.负责管理公司档案室；5.协助处理对外联络和
6、公共关系；6.协助办理公司活动和会务工作；7.负责编辑、出版企业刊物；8.负责对外宣传报道；9.完成公司领导、部门经理交办的其他工作。该职位必备能力与要求：熟悉了解公司的各项政策，较强的文字功底与公文处理能力；丰富的企业管理知识和文秘工作经验；掌握业界的发展动态，具备创新意识；良好的沟通和综合协调能力与保密意识； 一定的计算机运用知识。(8)后勤办事员a.负责行政资产管理；b.负责办公用品的采购和管理；c.负责劳保用品的采购和管理；d.完成部门经理交办的其他工作。该职位必备能力与要求：丰富的行政后勤工作经验与一定的管理能力；对公司高度的忠诚；一定的协调能力与灵活的处变能力；严格的工作作风；当地
7、环境丰富的阅历。(9)行政办事员a.负责办理员工暂住证及报刊、杂志的征订工作；b.、负责办理各种营业证照的申领和年审及保管；c.完成部门经理交办的其他工作。该职位必备能力与要求：熟悉工商等行政办事流程；对公司高度的忠诚；一定的协调能力与灵活的处变能力；严格的工作作风；(10)司机班长a.负责司机班日常管理和车辆调度；b.负责安全行车教育，确保车辆机械性能状况良好；c.负责车辆维修计划编制和费用控制；d.负责司机及车辆的统计；e.负责车辆保险的购买及有关税费缴交；f.完成部门经理交办的其他工作。该职位必备能力与要求：对公司高度的忠诚；高超的驾驶技术；掌握车辆修理的基本知识，了解车辆修理市场的状况
8、；良好的职业道德与敬业精神；一定的协调与管理能力。(11)司机a.严格遵守中华人民共和国道路交通法及公司的车辆管理规定，遵章驾驶，确安管全行车；b.熟悉车辆性能，保持车辆内外清洁、技术状况良好；c.服从调度，圆满完成出车任务；d.做好车辆的维修、保养工作，及时排除不安全因素，严禁病车运行；e.完成部门经理、司机班长交办的其他工作。该职位必备能力与要求；出色的驾驶技术，基本的车辆修理常识；良好的服从性；敬业精神，肯于牺牲私人时间。(12) 前台文员a.负责公司培训室、会议室、活动室的日常管理和监控办公楼层的安全；b.负责接待来访或办事人员；c.负责协助公司的文档录入及处理；d.负责公司的邮件及传
9、真的收发登记；e.负责分发公司订阅的报刊杂志；f.负责新入职员工的工作证制作；g.完成公司领导、部门经理交办的其他工作。该职位必备能力与要求：熟悉接待的流程，掌握基本的接待要求；熟悉掌握计算机、传真机等办公用品的使用；具备一定的沟通和综合协调能力与保密意识；对公司高度的忠诚；严格、细腻的工作作风。6、品质管理部(1)经理a.主持品质管理部全面工作，制定和实施部门工作计划；b.负责贯彻公司的质量方针和质量目标，指导公司运行手册的具体实施并组织改进更新；c.负责本部门相关文件和资料的控制及有关质量记录的控制；d.负责所属单位品质管理、补充规定、运作方案、设备保养计划的审核工作；e.负责建立和完善日
10、常工作的量化考核制度并组织定期的检查考核；f、负责组织对机电设备、电梯运行、消防设备、土木工程等工作提供管理协调、技术指导和援助；g.负责组织人员对公司新接管物业进行验收并跟踪解决问题；h.负责实施公司创品牌、上档次的各项管理举措和办法，并积极提出合理化建议；i.负责组织实施公司安全生产管理工作；j.完成公司领导交办的其他工作。该职位必备能力与要求；精通物业服务中心的各项工作流程；掌握运行手册的运作；严格细致的工作态度与无私的工作精神；了解业界的发展动态，具备一定的创新能力；出众的协调能力与精益求精的工作作风；必备的机电知识。(2)副经理(经理助理)a.协助部门经理完成本部门的管理工作；b.协
11、助部门经理对外协调和接待工作；c.负责客户意见、投诉的调查与处理；d.负责本部门运行手册的具体实施和控制；e.负责分包商、供应商的管理与控制；f.监督、指导各物业服务中心社区文化工作的开展，审查社区文化的开支项目；g.负责组织落实公司安全生产管理工作；h.经理外出时，代行使经理职责。该职位必备能力与要求同经理(3)工程维修主管a.负责监督控制各物业服务中心公共设施、房屋本体维护等工作以及有关质量的量化考核与评比工作，并对各处公共设施、建筑物维护情况负责；b.负责评审各物业服务中心递交的公共设施、房屋本体的维护、改造方案； c.负责指导新接管物业，并对公共设施、建筑物进行验收和跟踪解决问题；d.
12、负责对各物业服务中心的公共设施、建筑物维护工作给予技术培训、考核、指导和援助；e.负责收集材料、设备价格信息，审核、控制建设工程造价；f.负责各物业服务中心的土木工程项目的审核并对施工过程质量进行跟踪监督；g.负责审核物业服务中心上报的土木工程项目预决算，控制有关工程质量；并对有关工程进行验收；h.协助负责分包商的管理与控制；i.协助开展安全生产管理工作，并负责公共设施、房屋本体的使用及维护、施工作业过程等方面的安全生产管理工作；j.完成公司领导、部门经理交办的其他工作。该职位必备能力与要求：精通行业技术规范，掌握业界的发展动态；掌握预算的基本知识熟悉运行手册的运作；严格细致的工作态度与精益求
13、精的工作作风；能够承担工作的压力与足够的应变技巧；无私的工作精神与足够的经营头脑。(4)机电主管a.负责机电设备的管理工作，并对各物业服务中心机电设备运行情况负责；b.负责监督、控制、协调各物业服务中心对机电、消防、电梯设备的质量管理工作以及有关质量的量化考核与评比工作；c.负责对各物业服务中心的机电设备工作给予技术培训、考核、指导和援助；d.负责评审各物业服务中心递交的设备维修、改造、保养方案；审议机电设备维护中人工与零配件开支费用；e.负责参与审议物业服务中心有关维修材料、备品备件的采购价格；f.负责品质管理相关统计技术的指导和运用，及对统计数据进行分析和汇总；g.负责指导新接管物业，并对
14、设备设施进行验收和跟踪解决问题； h.负责指导物业服务中心开展节能降耗活动；i.协助负责分包商的管理与控制；j.协助开展安全生产管理工作，并负责机电、消防、电梯设备的运行及维护、施工作业过程等方面的安全生产管理工作；k.完成公司领导、部门经理交办的其他工作。该职位必备能力与要求：精通行业使用机电设备的操作与维修，掌握业界的发展动态；熟悉运行手册的运作；严格细致的工作态度与精益求精的工作作风；能够承担工作的压力与足够的应变技巧；无私的工作精神与足够的经营头脑。(5)品质主管a.负责监督、控制、协调各物业服务中心的清洁、绿化、消杀、生活水处理的质量管理工作，并保证有关工作的正常开展；b.负责做好各
15、物业服务中心每月工作的量化考核与评比工作，并管理有关记录；c.负责每月不定期巡视检查并记录、分析各物业服务中心的清洁、绿化等工作，对不符合要求的工作及时提出改进意见；d.负责组织、指导清洁员的业务培训与考核；e.负责检查清洁、绿化管理等工作制度在各物业服务中心的实施情况，对新接管物业有关部分进行验收，对各物业服务中心的清洁、绿化是否达标负责；f.负责审议环境卫生、绿化、生活水质处理分包合同；g.负责品质管理部的合同管理与跟踪；h.负责并指导公司管理的物业项目包括物业服务中心保存的全套建筑工程图纸的分类、建档与保管；i.负责质量体系文件资料的管理及有关质量记录的控制；j.负责对各物业服务中心计划
16、项目的跟踪与统计；k.协助开展安全生产管理工作，并负责清洁、绿化、消杀、生活水处理等方面的作业、施工过程的安全生产管理工作；l、完成公司领导、部门经理交办的其他工作。该职位必备能力与要求：精通绿化与清洁服务，掌握业界的发展动态；熟悉运行手册的运作；严格细致的工作态度与精益求精的工作作风；一定的创新能力与经营头脑。7. 财务管理部(1)经理a.主持财务管理部工作，制定和实施部门的工作计划，贯彻公司的质量方针和质量目标，指导和负责本部门运行手册的具体实施；b.负责财务制度的制定、完善和解释，并指导和监督财务制度的执行；c.负责组织编制公司年度预算方案；d.全面组织、协调、指导日常会计核算工作，随时
17、掌握公司财务；e.负责每月会计报表的审核、分析，提交季度、年度财务分析报告；f.掌握公司财务状况，及时向总经理、董事长汇报；g.负责凭证、主要帐项和现金银行存款日记帐的定期抽查和审核；h.负责监管公司资产的安全性和有效增值；i.负责全面协调财务审计工作和税务审计工作；j.负责物业管理合同评审中有关财务费用条款评审；k.负责公司及物业服务中心财务人员培训计划制订和实施；l.完成公司领导交办的其他工作任务。该职位必备能力与要求：精通财会知识与有关法规文件，掌握最新的政策发展动态；严格细致的工作态度与精益求精的工作作风；敏锐的观察力与对公司高度的忠诚；相当的经营头脑与坚定的原则性；出色的财务分析能力
18、与创新能力；一定的协调沟通能力与高超的管理能力。（2）副经理（经理助理）a.协助部门经理完成本部门的管理工作；b.负责分管范围内的日常工作；c.经理外出时，代行使经理职责。该职位必备能力与要求：同财务经理（3）主管会计a.负责本部费用的分配及结转；本部和责任物业服务中心凭证的审核和转帐凭证的编制、凭证的及时输入电脑、往来帐的核对、会计凭证和其他会计资料的装订、编号、归档和保管等日常工作；b.负责编制控股公司要求的月度财务快报；本部和责任服务中心报表、公司汇总报表（包括公司报表体系及控股公司要求的季度报表体系）的及时准确和报表编制说明；c.负责公司报表及时报送控股公司、董事长、总经理、经营部；d
19、.负责本部和责任物业服务中心现金、银行存款、存货、固定资产等实物资产的定期帐实核对；e.负责指导、监督责任物业服务中心财务员的会计工作；f.负责会计师审计和税务登记证、贷款证、外汇登记证及时变更、年审；g.负责应纳税项的计算、申报；h.及时分析公司的经营情况与年度预算完成情况和提供财务经理需要的其他财务信息；i.负责参与财务制度中会计核算制度的制定及会计政策的变更等事宜；j.负责指导、监督各责任物业服务中心及外地分公司的会计工作；k.完成公司领导、部门经理交办的其他工作。该职位必备能力与要求：精通财会知识，熟悉政策法规的变化；掌握物业管理的全盘业务流程，熟知公司内部财务规定；出色的财务分析能力
20、与创新能力；一定的计算机使用知识；快捷的效率与高度的敬业精神。(4)会计a.负责责任物业服务中心凭证的编制、凭证的及时输入电脑、往来帐的核对等一切账务处理；会计凭证和其他会计资料的装订、编号、归档和保管等日常工作；b.负责责任物业服务中心财务会计报表按主管会计的要求及时准确的编报；c.负责指导、监督各责任物业服务中心财务员的会计工作；d.及时分析责任物业服务中心的经营情况与年度预算完成情况和提供主管会计需要的其他财务信息；e.根据需求负责责任物业服务中心财务会计报表及时准确的向业主公布；f.负责提供责任物业服务中心各期的考评与考核数据；g.完成部门经理、主管会计交办的其他工作。该职位必备能力与
21、要求：同主管会计。（5）出纳a.负责本部现金、银行存款等一切货币资金及时合理收付和现金、银行存款日记帐及时准确登记；b.负责编制本部银行存款余额调节表并指导、督促物业服务中心财务员编制，定期核查本部及物业服务中心的现金（或备用金）、银行存款实际数，做到帐实相符；c.负责各种票据的及时购买、登记、发放、存根回收和合理管理、使用，并定期检查各物业服务中心财务员对票据的保管使用情况；d.负责工资薪金费用的发放及公司内部往来的结算工作；e.负责财务印鉴、银行印鉴卡、银行对帐单、银行存款余额调节表、货币资金汇总表等财务资料的妥善保管；f.负责归集各物业服务中心经济业务合同，与及时收回有关费用单据和银行对
22、帐单；g.负责调整每日各银行存款帐户余额，保障银行托收款项或其他支付款项的及时支付，保证不开出空头支票；h.负责核定各物业服务中心的备用金余额并及时予以补足；i.负责每周汇总各物业服务中心及外地分公司货币资金周报表并及时报送；j.负责指导和监管物业服务中心财务员的出纳工作；k.负责参与财务制度中货币资金管理制度的制定；l.负责及时提供财务经理及主管会计需要的财务信息；m.完成部门经理、主管会计交办的其他工作。该职位必备能力与要求：熟知财会知识，掌握公司的各项财务规定；高度的原则性细致的工作作风；对公司高度的忠诚和坚定的原则性；熟悉公司各项财务收支的业务流程；一定的协调沟通能力。（6）审计a.审
23、计人员负责集团及公司领导的工作安排和精神及市审计机关的有关精神，确定年度审计工作重点，制定年度内部审计计划，报经公司领导批准后组织实施；b.负责有关财经法律、法规、规章和制度的执行情况的审计；c.负责集团及公司制定的经营方针、政策、规章制度及董事会决议的贯彻执行情况的审计；d.负责公司会计资料、经济信息的合法性、真实性、正确性的审计；e.负责公司资产、权益的安全、完整、保值增值情况的审计；f.负责公司经营效益情况的审计；g.负责各种经营方案及计划预算的制定和执行情况的审计；h.负责各种考评结果真实有效性的审计；i.负责与财务收支有关的经济活动及经济效益情况的审计；j.负责领导人员行使职权、承担
24、责任、享有的利益情况的审计及离任审计评议；k.协助做好年报审计、政府审计、例行审计等各种审计工作；l.协助做好税务审计的各项工作；m.负责做好公司领导安排的其他各项审计工作。该职位必备能力与要求：熟知审计知识，掌握公司的各项财务规定；高度的原则性细致的工作作风；对公司高度的忠诚和坚定的原则性；一定的协调沟通能力。8. 经营部(1)经理a.主持经营部工作，制定和实施部门工作计划，贯彻公司的质量方针和质量目标 ；b.负责经营工作的指导和管理；c.负责公司经营合同的签定和管理；d、负责多元化经营市场调研和业务拓展；e.负责经营业务绩效考核及奖惩制度的执行；f.完成公司领导交办的其他工作任务。该职位必
25、备能力与要求：熟悉企业管理和物业管理运作；对物管市场经营环境有较深的研究；具备组织和策划物业管理方案能力；掌握和了解有关法规政策；工作阅历丰富，业务熟悉。(2)副经理a.协助部门经理完成本部门的管理工作；b.负责分管的日常工作；c.经理外出时，代行使经理职务。该职位必备能力与要求：同经理(3)业务主任a.制订各经营单位的计划指标；b.负责对各经营单位经营情况的跟踪和管理；c.负责制订新项目经营方案；d.负责协作和指导业务员工作；e.负责本部门文件资料的管理；f.完成公司领导、部门经理交办的其他工作。该职位必备能力与要求：全面掌握物业管理相关知识；具备独立完成工作的能力；对外交际沟通能力较强；具
26、有一定工作经历。(4)业务员a.负责经营资源资料的收集和整理；b.制订各经营项目的经济指标；c.跟踪各经营项目的经营情况；d.监督各经营项目的收支帐目；e.完成市房产局物业管理统计季报和统计年报；f.负责本部门文件资料的归档；g.完成本部门交办的其他工作。该职位必备能力与要求：了解物业管理项目知识；具有一定的文字处理能力；熟练使用电脑工作。9. 物业服务中心(1)主任a.贯彻公司的质量方针和质量目标，明确本物业服务中心的质量目标，组织编制管理运作方案，指导和负责本物业服务中心运行手册的具体实施；b.依照国家和地方有关法律、法规，全面负责辖区内物业管理工作；c.贯彻执行公司的工作方针、决策、计划
27、和各项指令，接受公司各职能部门的检查、监督和业务指导；d.根据辖区实际情况，制订物业管理方案和人员编制及实施措施；e.负责组织编制并审核物业服务中心的年度财务预算、年度工作计划及设备保养维修计划，控制日常管理费开支，在提高服务水准的基础上挖掘潜力，开源节流，增收节支；f.制订本物业服务中心各岗位工作人员职责，检查督促岗位人员履行职责，并根据公司制度落实奖惩；g.负责员工思想教育和业务培训工作，不断提高员工的思想素质和业务水平；h.定期组织召开工作例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调解决有关事务；i.负责对外联络事宜，做好内部协调工作；j.定期做好客户意见调查和分析，及时对客户投诉进行处理
28、，与客户保持良好的合作关系；k.按计划组织实施辖区社区文化活动，营造和谐融洽的氛围；l.会同品质管理部审核有关工程项目的报价，组织有关人员监管施工过程，确保改建、维修工程的质量；m.负责物业服务中心日常管理经费的审核报批；n.完成公司领导交办的其他工作任务。该职位必备能力与要求：精通物业管理知识，熟悉物业管理的基本业务；熟知运行手册的具体运做，熟知公司的质量管理体系；高超的协调沟通能力与相当的管理能力；高度的忠诚与独立工作能力；勤奋的工作作风与高度的敬业精神；一定的财务知识，出色的法律水平；一定的创新能力与无私的工作态度。(2)副主任（含助理主任）a.协助物业服务中心主任完成本物业服务中心的各
29、项工作任务；b.负责分管范围内的日常工作；c.主任外出时，代行使主任职务。该职位必备能力与要求：同物业服务中心主任。(3)管理员a.积极参加思想教育和业务培训学习，自觉遵守国家法律法令和公司各项规章制度，认真学习运行文件，并按运行文件规定开展日常工作；b.接待、受理来电来访，妥善处理客户投诉，虚心接受批评和建议，不断改进工作；c.熟悉辖区物业楼宇结构、楼座排列、单元户数和管、线路的走向，各种设备开关的位置、人员素质、管理费、水电费的收费标准和计算办法；d.了解中华人民共和国消防条例的有关规定，掌握看抄水表、更换灯泡等的基本技能，熟悉发生火警、电梯困人、台风、盗窃事故的应急处理程序；e.维护治安
30、秩序和公共设施完好，坚持每天上、下午班巡查楼宇，发现不正常情况，及时处理并作好记录；f.负责检查、监督、指导对外分包工作；g.做好物业服务中心各种财产、用品、工具、领用材料的登记、保管和发放工作；h.做好各类证件的收发登记工作；i.对运行文件及所需的来文、报告、通知、业主档案、收费存根、装修申请表、水电费交款等资料，分门别类归档保存；j.参与楼宇的验收交接工作；k.拟订辖区全年社区文化活动计划，批准后根据实际情况组织开展；l.定期出版宣传栏；m.向客户宣传国家的方针政策，及时传达上级和公司的各项通知规定，密切与客户的关系；n.配合公安部门和居委会做好楼宇的安全防范和计划生育工作；o.完成物业服
31、务中心领导交办的其他工作。该职位必备能力与要求：熟悉公司的运行手册；掌握相关的法规政策；一定的协调与沟通能力；良好的服务精神与服从性；一定的计算机使用知识；高度的敬业精神与无私的工作态度。(4)财务员a.负责每月按时准确计算物业服务中心各项收入，编制收费通知单，打印月营业收入汇总表经物业服务中心主任签字确认后再打印出收费通知单；b.负责按时将审核无误的收费通知单送交住户、托收清单送交银行托收并收取款项；c.负责清理未按时交款或未托收成功的住户和款项，并打出催款通知单送往住户或送交托收银行提请再次托收；d.负责月末清理、核对收款及应收未收款情况，编制应收未收款明细表；e.负责及时补足备用金定额并
32、负责物业服务中心支付权限以内现金的支付和现金（备用金）、银行存款日记帐的及时登记，并在上交凭证时将日记帐交主管出纳签字确认余额；f.负责审核原始凭证、整理并编制记帐凭证；将记帐凭证送交主管会计，同时将事先登记好的物业服务中心凭证交接表交主管会计签字确认；g.负责票据的及时领取、登记、发放、存根回收和合理管理、使用；h.及时取回有关费用单据和银行对帐单；i.负责编制货币资金余额汇总表、银行存款余额调节表、应收未收款明细表、应收帐款明细表、应收款率计算表，经物业服务中心主任签字确认后送交主管会计；j.负责物业服务中心固定资产、低值易耗品的登记；k.负责编制物业服务中心年度财务预算；l.负责报告物业
33、服务中心重大财务事项及提供责任主管会计所需的财务信息；m.负责了解物业服务中心每日银行存款帐户存款余额，若余额不足，应及时通知主管出纳予以调整，以保障银行托收款项或其他支付款项的及时支付，避免开出空头支票；n.负责管理员工饭堂；o.完成物业服务中心领导交办的其他工作，并接受财务管理部经理和责任主管会计的领导。该职位必备能力与要求：基本的财务知识与熟练的电脑收费软件使用技能；无私的工作态度与对公司的高度忠诚；严格细致的工作态度与一丝不苟的工作作风；良好的服从性与一定的沟通能力。(5)安管队长a.在物业服务中心主任领导下，具体贯彻落实有关安全保卫工作方针、政策、法律、法规、法令及公司各项规章制度；
34、b.认真贯彻“预防为主，打防结合”的方针，结合物业服务中心业务，积极防范，确安管全；c.负责健全和完善安管工作规章制度，督促、检查、考核安管岗位责任制的贯彻实施，组织业务学习、军事训练，纠察安管风纪；d.根据运行文件要求，进行安全检查，发现隐患及时整改，一时难以解决的重大隐患，采取临时有效措施，确安管全；e.对发生的各类案件和重大治安灾害事故，必须及时上报，保护现场，积极配合公安机关勘察、破案；f.做好易燃、易爆、剧毒物品的安全管理，查处一般性治安灾害事故；g.带领安管班做好消防巡查和预防工作，配合机电班处理火警、火灾事故；h.对阻碍工作人员执行公务，扰乱企业正常秩序或其他违法行为的，有权予以
35、制止，直至扭送公安机关处理；i.按照市公安交通管理局“五有”标准管理停车场。确保停车场票证、现金一一相符，车辆不损坏、丢失，门禁系统正常运作；j.依据运行标准检查各类表格的填写情况，发现问题及时整改，并签字认可；k.对本物业服务中心不够严密和完善的方面，有责任向部门主管或公司领导建议，使其逐步严密、完善；l.完成公司和物业服务中心领导交办的其他工作。该职位必备能力与要求：精通物业管理行业安管服务的各项流程；熟悉公司运行质量管理体系的有关部分与公司的各项规章制度；高度的警觉性与无私的工作态度；高超的管理技巧与公正的处事原则；出色的协调沟通能力良好的服务态度；健康的体魄与一定的军事素质；一定的创新
36、能力。(6)安管领班a.协助安管队长完成本物业服务中心安全保卫各项工作；b.负责分管范围内的日常工作；c.班长外出时，代行使班长职务。该职位必备能力与要求：各方面可略逊于安管队长。(7)安管员a.树立法制观念和纪律观念，严格遵守公司的各项规章制度；b.忠于职守，敬业爱岗，保持高度的警惕性，认真负责地做好本职工作；c.熟悉辖区布局及周边环境、主要设备的位置和数量，掌握物业范围内客户情况，不断提高自己的观察判断能力；d.依照外来人员出入管理和物品进出的有关规定，对进出的外来人员进行审查登记，对进出的家具电器、装修材料等物品须具备相关手续方可放行，并填写记录；e.严格执行安管交接班程序，按作业指导书
37、的要求检查辖区治安与消防，并填好相关的记录表；f.严格按照停车场管理制度的规定检查进出车场车辆，认真填写相关表格，发放停车场车辆出入证；g.注意仪容仪表，文明礼貌待人；h.接受安管训练、消防及岗位技能培训，熟练掌握消防器材的使用和救护知识，不断提高专业技能；i.妥善处理、及时汇报岗位内各种突发事件，齐心协力与违法犯罪分子作斗争；j.完成物业服务中心领导、安管队长交办的其他工作。该职位必备能力与要求：健康的体魄与一定的法制观念；敏锐的观察力与良好的服务态度；高度的原则性与灵活的应变能力；一定的消防技能与应急技巧；团队协作精神与独立工作能力；快速学习能力。(8)监控值班员a.负责安管、消防楼宇监控
38、及录像；b.负责室内卫生、设施设备的保养、操作、记录等；c.严格按照操作规程进行操作，并按程序做好交接班工作；d.发现安全隐患或发生意外情况时，及时处理或通知有关人员进行处理，并做好记录；e.保管好监控的各种记录，包括声像、文件记录；f.完成物业服务中心领导、安管队长交办的其他工作。该职位必备能力与要求：熟悉管理区域的位置状况与安管团队的工作程序；熟悉管理区域的机电基本情况，熟练掌握监控系统的操作与功能；敏锐的观察力与一定的协调能力；快速的应变能力与良好的服从性。(9)机电班长a.负责机电班的全面工作，熟悉和掌握物业范围内各种设备的性能及运行情况，制订年度设备保养维修计划，组织和安排各工种的工
39、作；b.按技术规程要求组织本班人员做好消防机电运行管理和各种设备的巡视、保养和维护工作；c.负责机电班的轮值考勤。检查值班和保养记录，做好运行分析，落实事故应急处理方案；d.负责各种设备的事故处理，清除异常情况和不安全因素，落实安全措施，并汇总向物业服务中心领导汇报；e.负责检查本班人员对有关规程、规范及公司有关制度的执行情况；f.负责做好水、电的抄表和计费工作；g.负责作出有关材料计划，参与检修计划、节能计划的落实；h.协助品质管理部定期组织检查试验消防设备和装修验收工作；i.负责本班人员的安全教育和业务培训工作；j.完成公司和物业服务中心领导交办的其他工作。该职位必备能力与要求：精通物业管
40、理各类机电设备的操作运行与维修；熟悉公司运行文件的相关部分与公司的各项内部规定；公正的处世态度与一定的管理能力；高超的协调能力与出色的沟通技巧；熟悉物业管理的相关法规；严格细致的工作作风一丝不苟的工作态度；无私的工作精神与对公司的高度忠诚；一定的创新能力与领导能力。(10)机电工a.机电工必须熟悉本物业服务中心的供水、供电、电梯等设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和技术性能。严格执行公司制定的规章制度；b.负责设备、电机房的日常管理工作，禁止各种违反设备房、机房管理规定的行为。定期清洁所管设备房、配电房，确保设施、设备房的整洁；c.定期监视检查机电设备运行情况，防止发生安全事故，认真做好
41、运行或巡查记录，发现问题及时处理和上报；d.严格遵守操作规程，发生意外情况时，应迅速赶往现场，及时采取相应措施，保证设施设备的正常、完好；e.认真从事水电抄表工作，及时制止浪费水电能源的行为；f.负责本物业服务中心日常水电维修服务工作，保证水、电的正常供应，如停水停电，应立即采取相应的补救措施；g.注意从日常的运作实践中总结经验，改造不合理的或设计不周全的种种问题，逐步完善，节约能源，使所有机电设备运行合理、经济；h.树立防范意识，制止违规作业，若遇到突然停电或发生其它事故时，应从容镇定，按规程操作，采取有效措施排除故障，并通知有关领导；i.服从安排和管理，完成物业服务中心领导和机电班长交办的
42、其他工作。该职位必备能力与要求：熟悉物业管理各类机电设备的操作运行，精通负责部分的操作运行维修；熟悉公司运行文件中的相关部分，掌握负责部分的各项具体规定；快速的学习能力与灵活的应变技巧；了解物业管理的有关法律规定；一定的协调沟通能力与团队精神；良好的服务态度与服从性。(11)清洁、绿化班长a.对物业服务中心管辖范围内所划分的本班的清洁、绿化工作负责；b.负责本班人员的考勤，做好各项工作的监督、检查、评比；c.定期对班组员工进行业务知识培训和考核；d.负责清洁用品发放及采购计划的编制；e.负责安排本班的保洁、绿化管理方面的工作；f.协调本班与各部门的关系，合理调配人力和物力资源，带头工作，以身作
43、则，保质保量地完成各项工作任务；g.负责清洁、绿化工作的检查，每天对辖区内的卫生、绿化和保洁状况进行巡检，按有关规定和要求，及时纠正处理服务过程中发生的不合格现象；h.负责对消杀和垃圾清运等服务进行现场监督检查，并作质量记录；i.及时传达上级的有关指示，定时向物业服务中心主任汇报工作；j.完成公司和物业服务中心领导交办的其他各项工作。该职位必备能力与要求：精通各类清洁绿化设备的操作，各种环境的保养；熟悉公司运行文件的有关规定及公司的各项内部规章制度；相当的管理与协调能力；一丝不苟的工作作风与对公司高度的忠诚；无私的工作精神与公正的处事态度；一定的创新能力。(12)清洁工a.负责小区各自范围内的
44、公共设施、道路、雨水井的清洁保养；b.负责暗沟、下水道的清理，保持雨季水道畅通；c.负责楼道、梯级、卫生间、马路、草地、雨棚、水池等公共场地的清扫、保洁；d.负责扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具等擦抹，清扫灰尘；e.负责楼道、卫生间、走道内杂物的清理；f.负责垃圾、垃圾桶内的垃圾清运，并按标准进行清洗干净；g.负责将垃圾拖运到垃圾中转站；h.妥善保管好各自使用的工具、清洁物品等，并摆放整齐有絮；i.认真保质保量完成本岗位的任务，随时保证地面无垃圾，对特殊任务或重大节日，需提前要做好全面保洁工作；j.认真学习专业知识，提高自己的业务技能，按照质量管理标准搞好本职工作；k.服从班长安排，
45、遵守公司的规章制度及工作纪律，完成物业服务中心领导和清洁、绿化班长交给的其他工作任务。该职位必备能力与要求：掌握各类清洁工具的操作与各种环境的处理；熟悉公司的各项有关清洁工作的规章制度；勤劳的工作态度与细致的工作作风；健康的体魄与一丝不苟的工作精神；良好的服从性与服务态度。(13)绿化工a.熟记小区的绿化面积和布局，熟知花草树木的名称和养护作业程序；b.负责对小区的花草树木按规定期限施肥、浇水（注意节约用水）、防治病虫害，中耕除草和培土，并及时修枝整形、补栽补种，保持花草树木的繁荣、清洁；c.负责及时处理枯枝、落叶，清理杂物，不得有残渣和杂物在花草树木中，保证绿化草坪无杂物及石块；d.负责小区绿化责任区的杂物清除，确保该区内无垃圾，无残叶，在节假日要有专人养护（如浇水、施肥等）；e.负责对责任区绿化带、草坪进行管理，劝阻、纠正一切破坏植物的行为，发现后及时阻止并上报；f.负责小型培苗、园艺造型维护，参与编制绿化整改方案，进行补苗、除草等工作，实施绿化整改计划；g.负责对花、树木的名称、特性及相关说明的挂牌，并做好养护告示牌的维护；h.认真学习绿化专业知识，提高自己的业务技能，按照质量管理标准搞好本职工作；i.服从班长安排，遵守学校的规章制度及工作纪律，完成物业服务中心领导和清洁、绿化班长交给的其它工作任务。该职位必备