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1、商业项目失败案例：厦门明发商业广场瑞胜商业运营管理有限公司做商业地产的人到了厦门一定要到明发商业广场去看看，吸取一些经验和教训。我2005年曾在厦门工作过一段时间，那时明发商业广场刚开始建设，声势很大。该项目从土地拍卖开始就为整个厦门所关注，先是明发集团和宝龙集团两大巨头竞争抢地，后来还是这两大“仇敌”携手开发该项目，接下来世界500强大商家进场、退场、两大“仇家”又因为利益纠纷对簿公堂，加上开发商、业主、经营户百余场官司相继登场，沸沸扬扬，轰动商界。商业项目该怎么选址？商圈调研要注意什么？怎样规避竞争？怎样研究消费者？怎么定位？做多大体量？规划设计要注意什么？动线问题？人流、车流、物流如何安
2、排？持有多少？卖出多少？能否返租？怎么招商？怎样吸引主力店？运营管理怎样创新？怎样培育市场？怎样把项目做旺？。做商业地产一定不能大意！到底是什么原因使厦门明发商业广场落至如今的尴尬境地呢？厦门明发商业广场目前的现状对今天的商业地产有何启示呢？ 2001年下半年，明发集团携手宝龙集团以其巨无霸规模在厦门城郊结合地带，以其厦门40万最大的商业体量，似乎就可以目空一切了。但是面对2006年之后全国风起云涌的商业Mall圈地运动和批量建设，厦门明发商业广场明显地低估了商业房地产市场隐藏的巨大风险；在今天看来，厦门明发商业广场的失败其实是显而易见的。综合来讲，厦门明发商业广场是在不正确的时间、不正确的地
3、方、不正确的环境下，建了一个不正确的产品。一、产品定位与区域经济发展的错位当时厦门作为全国一个经济实力强劲的地级市，新的城市规划和老城区建设已经初步完成，城市化引擎对于地产的拉动作用十分明显，因此政府急切的希望引入一个大型商业地产项目来拉动区域经济的发展，带动房价和地价上涨，这是政府的如意算盘。可是在诸多市场因素和优惠政策的吸引下，投资商却忽视了一个大经济背景，即厦门不同于福州，也不同于北上广。厦门是典型的以旅游业为主体的外向型经济，从事以来料加工为主导的外资企业配套服务，属于劳动密集型的加工经济，这种经济的特点是城市人口少，外来人口密度大，收入水平低，自我支配时间少，对娱乐休闲与观光购物的需
4、求不明显。而厦门明发商业广场以大众化的“娱乐休闲”和“观光购物”为主导，又远离主城区，这己经超前了厦门的区域经济发展，有点曲高和寡。在以旅游业经济为主体的外向型城市做超大型的娱乐休闲购物公园，而且是在厦门老市区和东部新区的交汇点，这显然是不合适的，其次一；其二，整体定位为“娱乐休闲”和“观光购物”，而整体规划中只占到不到10%的比例，而且大部分业态与主城区内的胡里区、思明区以及周边的同安区、翔安区、集美区等片区雷同，对市场缺乏吸引力，难以带动外来人流，更不用说撼动泉州、漳州、莆田甚至福州等地传统的客源市场了，对闽南地区的辐射力最后只能是一种茶余饭后的笑料罢了。二、商业配套功能与城市发展的错位厦
5、门实际上是由分散的几个大的片区组成的，如胡里区、思明区以及周边的同安区、翔安区、集美区，区域旅游经济明显，城市人口密度低，城区人口少（全市总人口约300万人），有效消费人口少，而项目又在老、新城区的结合带，房地产发展虽迅猛，城市配套设施却跟不上，客源和交通都是很大的障碍。40万超大体量的商业，每天至少要有3040万的客流来支撑，而当时厦门明发商业广场开业后几月内每天的客流量最多也不过8万左右，这显然难以维持商家的正常经营。在此背景下，厦门明发商业广场却定位为城市级商圈和超大型的购物娱乐中心，显然与城市发展规模和城市功能不匹配。再加上厦门明发商业广场地方不大，却聚集了约10个大型的商业购物中心项
6、目，商业严重饱和。大而不当的商业定位，即使是福建第一，却因难以自我消化而不得不殒落。因此商圈半径人口密度过低，商业体量过大，“城市购物中心” 配套功能的定位与区域城市发展不匹配，缺乏有效人气支撑，这是导致家乐福、百安居、苏宁、新世界等大型商户等意欲退出的主要原因；即：1、投资者高价买铺，而经营者需高价付租金，两者利益差距越来越大，不能匹配；2、大体量的单体商业建筑过多，且规模过大，导致商业严重饱和，需求不足；3、大量的独立商铺放在封闭的室内或室外空间，利于销售，但不利于后期经营管理；4、商业业态、业种无特色，对市场缺乏吸引力；5、外部车流、人流动线功能使用不当，或者说受周边市政道路布局的负面影
7、响较大；6、前期拿地时，明发集团所花的综合成本较高，容易导致本项目后期投入与产出不成正比。三、商业经营管理的缺位与商业特色的缺失厦门明发商业广场虽成功引进了多家世界500强企业，并有家乐福、百安居、苏宁、新世界等几大主力店进驻，但要么缺乏特色，要么产品没有吸引力，导致开业后经营情况一直不理想。而很多散户商家，尚未等正式开业就纷纷撤出了。因此招商经营管理过程中的一味追求大品牌效应，却忽视了商业特色与产品个性化缺失对项目发展的致命损伤。厦门明发商业广场虽有主题功能特色街区，却缺乏核心娱乐主题和休闲主题，除了广场中心区的机械化运动娱乐项目外，整体娱乐休闲元素和特色太少，缺乏吸引力，游客回头率低。第三
8、是整个园区硬质人造景观太多，缺少户外休闲景观和配套设施，户外旅游景观元素稀少，“观光”成为纸上的空谈。如河道太窄，现实与想像中相去甚远，建筑功能空间的设计缺陷与商业业态的定位错误，使得各商业业态之间无法做到人气互换，彼此相互独立，致使人气难以聚集。另外，部分商业建筑层数过高，既无法把游客引导上楼，又占用了大量的资金，销售难以套现，拖累了后期的开发。所以当家乐福等相继撤出时，对市场的影响就像多米诺骨牌效应似的难以抵抗。加上最近国家实行宏观调控，银行收紧银根，对于套现没能实现、资金链紧张的投资商来说，无疑是雪上加霜，厦门明发商业广场的厄运于是就此开始。对商业地产操盘的几点启示：1、大型商业地产项目
9、的规模，不能一味求大，不能头脑发热，要切合市场实际需求；2、一定要对商圈市场容量进行充分考量和论证，契合区域城市发展的规模和城市实际功能需要出发进行科学合理的定位；3、一定要明确企业的商业战略目标，需在动工之前，就要搞清楚是长期持有还是售卖套现？然后再制定相应的招商管理与经营管理策略；4、在商业定位与招商、后期经管时，一定要处理好各主力商业人气与各独立商铺人气之间的关系，不能彼此独立，否则容易造成资源浪费；5、快速销售是关健，但是一切需围绕是否能持续经营出发；大体量的单体商业建筑伴随而来的是更大的市场经营风险与套现压力；6、商业建筑空间功能与配套一定要尊重商家的需求，不能自以为是，否则设计之初
10、就成了垃圾；7、一定要有专业的商业运营管理公司，否则后面将会留下较大的隐患；8、应着重多考虑旅游景观元素与休闲商业配套对人气的吸引作用，不能点带面，更要避免“说得到，做不到”的习惯性思维。策划：曹天柱 执笔：钟友文资料链接：http:/ 搜房租房网 2007 年6 月14 日 东方快报 )然而，事态并未朝商家们所预想的方向发展，当个别诉讼案件判决结果浮出水面后，明发商业广场又被曝出“业主退房潮”，并传“已有几十人”。百场官司公开资料显示，建筑面积40万平方米，地处厦门核心地段的明发商业广场是海峡西岸经济区迄今为止最大的商业中心，今年2月13日正式开业。政府强势介入“烫手山竽”本月8日，星期五，
11、一场被赋予特殊色彩的见面会在当地政府的强势介入下举行。会上，开发商、业主代表、商家代表和有关部门首次就部分核心问题进行“四方对话”。据一与会人士披露，当日会议还邀请了厦门当地多家媒体参与，气氛较为缓和；在市有关部门和思明区政府积极协调下，一个旨在“解决困难”的明发商业广场工作协调小组应运而生。针对业主代表提出的“成立专业的经营管理公司”问题，思明区表示，基于目前状况，将第一步先成立业主委员会。会议还进一步明确：每周五下午3点开会协调解决问题，并设立信访接待室，接待室设在思明区嘉莲街道一楼。9日，见面会后第二天，思明区政府在新闻发布会上，将“积极帮助明发商业广场营造商业氛围”作为当月该区首个“政
12、府服务月”的服务承诺推出。该区分管副区长回答记者提问时再次表态称，政府已进一步明确明发商业广场存在的主要问题为“物业管理问题”和“经营管理问题”，前者将继续提高，后者将逐步引进国际著名经营管理公司介入。“大腕”广场曝百场官司目前，与厦门明发商业广场有关的官司多达上百件。本月9日，厦门一当地媒体披露的一组数据令人咂舌。该报道援引法院的数据称，在这些诉讼中，有商家告业主、业主告商家，还有业主和商家告开发商，但最多的还是商家告业主。“其中，有近百位商家状告近百位业主”，这些商家的诉讼目的就是要求与业主解除租赁合同，并退还其已付租金和押金。这些商家表示，他们确实跟业主签订了店铺租赁合同，但签完合同后，
13、他们得知店面的消防验收还未通过，所以没敢贸然装修。对此说法，记者从一尚未入驻明发商业广场的吴姓商户处获得部分证实。但一不愿具名的商户认为，更深层次原因是由于信心不足，目前商家普遍没有进场意愿，导致开业率不高，“商家不入驻，商场不开业，业主必然遭受损失”。记者在实际走访中发现，A区1300多间店铺中，目前已进驻商家不到100家。该商户还表示，明发商业广场A区于去年10月交房，原定去年12月1日全面开业，但入驻率始终不高。该商户认为，商场只有达到70%80%左右的入驻率，其他商家才会陆续跟进，商场才能实现全面开业。这样的大型商业项目仅让业主与商家自行协商，难以解决，因此，他们希望政府和开发商能介入
14、，推动统一经营与管理。利润调查作为2002年的“厦门地王”，明发商业广场近年在厦门一直十分抢眼；而它目前的困境，使得当年明发集团豪气夺地的一刻，如今又被业界频频提及。明发集团夺地内情明发商业广场所在的这块占地16.64万平方米的莲坂旧城改造地块，2002年曾被当时的厦门地产界视为“风向标”。“当时的挂牌出让公告中，有一个特殊条款，即受让人须引进4家国际连锁知名企业（其中至少3家世界500强），否则每少1家须支付违约金5千万元”，一曾有实力开发该地块的地产商透露，“这一条款，当时就被外界解读为是为国内地产大亨大连万达集团量身订做的”。这一悬念一直维持到2002年10月3日，最终豪气摘牌的是此前并
15、未有明显商业地产开发经验的厦门明发集团。“夺魁呼声最高的大连万达集团，可能基于全国战略，并未出现在竞价现场”，接受记者采访的地产商回忆，最后明发集团、建发集团、宝龙集团三家竞逐。公开资料披露，该地块挂牌起始价为7.2亿元、增价幅度为500万元，而建发集团始终没有举牌，竞价在明发与宝龙两家企业间展开。最后，明发集团以7.85亿元成为赢家，楼面地价为4661.5元平方米。“这在当时算高价位”，尽管当时明发集团有限公司总经理黄庆祝就表示，明发集团的“心理价位”是8亿元，但据知情地产商透露，当时明发集团并不被看好，“但谁也没料到，之后厦门楼市开始风生水起，楼价翻了几倍”。商业广场销售30亿？出乎业界意
16、料，当时与明发集团竞价的宝龙集团，之后成了该地块的另一投资商，明发和宝龙两地产民企携手开发这一项目。目前，有传言称，明发集团在该项目获利数十亿元。一份招商部今年5月提供给业主、并被业主公开的资料显示，明发商业广场的预售证号为2004005，商场批准销售套数为2538套（总面积214137.79平方米），已销售套数2080套（97737.79平方米），还剩458套（116398平方米，多为明发自留的主力店经营），商场销售均价为24828.89元平方米。同时，已售出的写字楼面积达36513.62平方米，未售面积为18019.22平方米，销售均价17574.91元平方米。记者注意到，按上述数据，在仍
17、占据整个商业广场一半以上商场和上万平方米写字楼前提下，明发集团的商场销售款和写字楼销售款分别为24.3亿元和6.4亿元，加上已销售的车库面积近7万平方米，该广场的销售额已超过30亿元。在今年6月8日厦门官方媒体公布的2007厦门企业百强榜中，明发集团列第9位，比前年向前跨了40位，被评价为“明发集团则以显著业绩跻身前十”。业内人士分析，明发商业广场项目的开盘和销售在这一评比中，为明发集团提供了漂亮的数据。三方之争为什么被广泛看好的明发商业广场会陷入困境？其最终出路又在哪里？一个华侨的噩梦12日下午5时，陈陈（化名）在一家空荡的西餐厅中悄然落座，陷入沉思。29岁的归国华侨陈陈就是这家西餐厅的老板
18、，这间餐厅是他回国投资的第一步。2006年11月，在几经周折之下，陈陈成为首批进驻厦门明发商业广场的商户。眼前这个外观气派、干净整洁的三层西餐厅就是他的创业梦想，整整300多万元的投入，装修考究，细致到每一个杯子，都是他亲自从意大利挑选的，为确保做出的比萨口味地道，他甚至不惜重金从欧洲请来大厨，还请来了多位专职服务员。然而，正是这些费尽思量的投入，让陈陈背负了巨大的成本代价，“亏本至少120万元，钱都贴在墙上（装修），想走也走不了了”。“投广告，派传单，打折再优惠，所有努力都做了”，陈陈说，他还是无力回天，就连圣诞节那天业绩最好也才营业1000多元，还不够他交租金（每个月9万多元），更不用说人
19、力成本、利润了。面临经营困境，陈陈试图跟业主协商予以一定免租期，但西餐厅300多平方米的经营面积，签下的业主，大大小小共11个，由于涉及切身经济利益，没有一个业主同意免租，免租提议只能无疾而终。“光一次性交付1个月押金和3个月租金，就花掉了36万元”，陈陈说，最近由于无法继续交付餐厅高昂的租金，11个业主把他告上了法庭。陈陈说，他也只好将11个业主告上法院，起诉“消防未过，不具备交房条件”，尽量索回自己已付出的36万元租金。卖房买店面陷“两头难”相比于陈陈，周女士却陷入“两头难”，这位原本在福津大街有一套住房的中年妇女，连称自己“快破产了”。身兼业主和商家双重身份的周女士，目前处境十分尴尬。“
20、那时，看到明发商业广场是明星项目，又打出统一招商，统一经营”的宣传口号，还带租约销售”，周女士和先生商量后，去年以每平方米5000多元卖掉住房（现已涨到8000多元），在该广场地下室买了一间60多平方米的店面，单价12000元平方米，首付30万元。据周女士介绍，当时该店面已出租，商家已付了两个月保证金，6000多元，其中一半交给招商部，“后来，该商家拒绝入住，一年多来，只回收3000多元”。周女士说，当时待业的她想在明发商业广场租一间店面加盟一男装品牌来经营。一次性付了11万元租金（加两个月保证金）的周女士，之后又花了8万元装修店铺，还批发了5、6万元的服装，却发现自己的男装店对面就一家女装店
21、，周围空空的，“实在没顾客，只能忍痛退出”。周女士称，“作为业主，我急于希望回收租金；同时作为商家，我又希望其他业主把11万元的租金退给我”。她要求业主退还11万元租金遭拒后将业主告上法庭，法院判业主全部退还租金，“业主不服，如今又反诉，我又成了被告”。如何解套业内人士普遍认为，明发商业广场何时崛起，将首先考验开发商的智慧，同时，业主、商家和开发商三方都应妥协，重树信心，才能避免“多米诺骨牌”后果，共同把蛋糕做大。开发商不负责任？在明发商业广场招商部隔壁，专门空出一间让“明发商业广场业主联盟”办公。记者注意到，该联盟下设“招商运营组”、“联络召集组”、“法律组”、“宣传信息组”、“开发商协商组
22、”、“财务组”，俨然一个“公司”的架构。业主吴先生花了近百万元买了一间40多平方米的店铺，目前他是这一联盟的总召集人。“现在联盟有500多名业主加入，大家的初衷是如何联合起来摆脱困境”。昨日下午，吴先生接受了记者采访，这一联盟是在去年10月1日一次偶然的机会成立的，“当时明发宣传10月1日可统一开业，但连交房条件都不合格”。由于一些外地业主经不起折腾，建议由业主代表出面和开发商协商。“我们不少业主去年年底就提出可免租三个月，让商家先入驻，但当时开发商不让步”，吴先生表示，现在开发商提出一个42条款（即开发商和业主分别让步两个月和四个月租金），“但我们还要求他们赔偿过去的租金损失”。据介绍，这笔
23、租金“损失”已过亿元。在预期主力店都已开业情况下，为什么明发商业广场如今却陷入另一困境，吴先生认为，招商管理不力是最主要因素，“明发商业广场的商业顾问和招商代理却缺乏管理这一超级大商业地产的能力”。按吴先生的说法，有关政府部门已在明发商业广场项目上给予足够支持，但开发商曾一度持商场卖给业主，就该业主自己负责的态度，“这毕竟是卖商场，不是卖商品房；开发商不可能赚走那么多钱就不管了”。吴先生认为，目前广场能否走出困境，开发商的态度和扶持是关键。吴先生的上述观点得到明发商业广场不少业主的认同。黄庆祝否认“退房潮”目前，思明区政府已明确，今年5月启动的温馨厦门?魅力思明夏季周末广场文化活动主场26场都
24、放在明发商业广场，同时，该区的各类大型文化活动基本上都选择在明发商业广场举行。对此，部分商家却针锋相对提出了自己的担扰，在明发商业广场商家入驻率低、商业气氛不浓的情况下搞活动，“几乎是搞一次砸一次，吓走一批人，重树商场的商业氛围似乎更为急切。”记者注意到，作为明发商业广场的开发商，厦门明发集团同样角色尴尬，该集团身兼业主身份，是明发商业广场最大的业主。公开资料显示，明发商业广场香港新世界百货、苏宁电器、家乐福超市、百安居家居建材超市、新一代佳人娱乐城等十多家主力店商铺产权均为明发集团所有，占整个项目的五分之三。昨日，该公司总经理黄庆祝接受记者采访时表示，开业至今，作为业主的明发集团同样与各主力
25、店商家保持着“良性互动”。明发集团是否对这些主力店实行免租待遇？对此，黄庆祝没有透露是否有免租期，“但该扶持的都会进行扶持”。黄庆祝说，大家（指商家）都要求入驻率到70%80%时再入驻，要是大家都这样想，入驻率要怎么达到？其二，商家入驻初期，根据商场实际经营情况，应给予扶持免租的就要给予适当免租，业主们也应退一步，共同扶持才能促进整个明发商业广场良性循环。黄还透露，为鼓励商家进驻，招商部已公布了致厦门明发商业广场的一封信，就商家要求的免租期作出让步，“对于在2007年5月10日至6月15日前进场装修且在2007年8月1日前开业的商家，明发集团将奖励业主两个月租金”。黄庆祝说，以这样的形式，明发
26、扶持两个月，业主扶持四个月，希望广大业主能予以响应。对于外界传闻的“退房潮”说法，黄庆祝直接予以否认。商家“闹” 业主“叫”厦门明发广场商铺纠纷考问开发商智慧本报记者 李婷1月22、23日，厦门明发商业广场17户商家状告业主案在厦门思明区莲前法庭开庭。“事实上，明发商业广场中与业主存有纠纷的远不止这17户商家。”原告代理律师厦门金海湾律师事务所的邓律师表示，仅委托他代理的就达30户。而另据了解，目前已知的大约有60户左右的商家已经或者准备起诉业主。开庭当日，众多商家前往旁听，他们的共同目的就是要求业主解除租赁合同，退还已付租金和押金。就在十几天前，同样在厦门思明区莲前法庭，开庭审理了另一起明发
27、商业广场业主和商家租赁合同纠纷案件，但原告却为业主。孰是孰非？这错综复杂的纠纷背后究竟隐藏着怎样的矛盾？商家不进驻 业主收不到租金先从十几天前的那起案件说起。1月10日，厦门思明区莲前法庭开庭审理了一起厦门明发商业广场业主和商家租赁合同纠纷案件，原告王先生（业主）起诉被告杨女士（商家）未能履行租赁合同约定按期支付租金，而被告杨女士则提起反诉，认为原告的店铺没有经过消防验收。双方均要求解除租赁合同，并要求对方赔偿相应损失。这起看似不大的案件却颇为错综复杂。王先生是明发商业广场A区某店铺的业主，通过明发集团招商部，于2005年7月和杨女士签订了租赁合同。根据合同约定，该店面租期为5年，暂定于200
28、6年12月10日开始计算。由于当时的交房时间还不确定，双方约定如该物业交付时间有提前或者推迟以实际交付使用的时间为准，月租金为246元/平方米，从第三年起，每月的租金比上一年月租金递增6%。去年10月16日王先生就拿到了店铺的钥匙，于是在当日就通知杨某前来取。由于杨女士当时在外地，钥匙由杨女士的妹妹代拿。王先生认为从这天起其与杨女士租赁关系便开始生效。他按照明发招商部的建议，准备给商家留出一定的装修期（一到两个月），在装修期间免月租。由于王先生交出钥匙的那天，杨女士没有到现场确认店铺是否具备使用条件。待杨某11月从外地回来，看到周边店铺装修者寥寥无几，询问之后才得知明发商业广场的主体消防验收没
29、有通过。杨女士心里打起了小鼓，虽然部分装修材料已经运到了店内，却没敢继续装修。杨女士认为店铺不具备经营条件，然而王先生认为，他投资的是店铺，经营是商家自己的事情，现在钥匙已经交给商家，商家就应该按照租赁合同约定，按期交纳租金。在多次协商不成的情况下，王先生将杨女士告上法庭。矛盾激化商家集体诉讼明发商业广场A区共有1300多间店面，与王先生一样，许多业主都在为店铺租金的收取问题担忧。为此，业主们成立了明发业主联盟，负责人吴先生告诉记者：“现在业主联盟已有成员100户左右，但是还有更多的业主也与我们面临同样的问题。商家不入驻，商场不开业，我们业主必然遭受损失。”然而，商家们也有苦衷。“消防验收未通
30、过，各种硬件设施都不完备，不是我们不想装修，而是装修后根本没法营业啊！”杨女士无奈地对记者表示，“这么大规模的商场，却不到一百家店铺开门营业，而且生意并不好，许多商家都不敢贸然进驻。”为维护自己的权益，杨女士委托律师调查取证，以明发商业广场消防验收没有通过为由，进行反诉。在业主与商家矛盾愈演愈烈的情况下，一个由明发商业广场众多商家组成的商家联盟也诞生了。由于与业主们的多次交涉未果，商家们也行动起来。于是，便有了17户商家集体诉讼业主的那一幕。“消防验收没通过，水电供应也是临时的，明发商业广场店铺达4000多间，据说要保证整个项目的水电供应，必须再建一个电压站才行。”杨女士表示，“经营确实是商家
31、的事，但首先必须给我们创造一个能够经营的条件。”矛盾的根源来自开发商至此，距明发集团最新宣布的全面开业时间2月13日，仅剩下20来天的时间。然而，矛盾却并未随着时间的推移而淡化。这个号称中国乃至东南亚超大规模顶级旅游商场的明发商业广场，何以出现今天这般混乱的局面？“为避免支付延期交房的赔偿金，开发商在不具备交房条件的情况下匆忙交房。”商家联盟副会长陈先生这样认为。就在去年12月份，明发商业广场嘉禾路方向的人行天桥还没建好、公交站点没布设、门前的道路花园景观没完成、商场电梯没开通、商场施工仍在进行、消防验收没有通过这些原本应在商家入驻前就完成的工作，却迟迟未能完工。“有一户经营皮具的商家，因天花
32、板渗水导致店里所有货品都报废。这些损失，开发商不愿承担，业主也不可能承担。”陈先生表示。开发商的不负责任让商家们对未来商场的经营前景感到担忧。交付不具备交房条件的店铺是导致矛盾的前提，然而，开发商缺乏统一经营的管理办法及其面对问题的态度似乎才是矛盾的根源。“去年10月，明发A区交房，然而至今整个项目都没有运作起来。原定于去年12月1日全面开业，但事实上加上已经开业的部分主力店，入驻率也远远低于50%。”商家联盟的一位成员这样表示，作为经营者，明发集团在将店铺售出后便退居幕后，对于小业主和商家之间的矛盾不闻不问。“明发商业广场如此大的一个项目，原本需要开发商有一个统一经营的概念，但是开发商却忽视
33、我们这些小商家的利益。一个大型商业项目的运作，仅靠几个主力店支撑显然是不够的。”“关键在于明发集团的立场，如果他们愿意出面解决问题，业主和商家的矛盾就能得到解决。”一位业主表示。随着2月13日的临近，业主们的忧虑愈发加深。据悉，A区的1300多间店铺中，大约有700家左右已经签订了租赁合同，而目前已进驻的商家，不到100家。纠纷还在继续，商家还在观望，一些业主和商家开始担心由此可能形成恶性循环。“如果第一批商家进驻失败，以后明发商业广场也很难良性经营。”商家联盟的陈副会长说道。厦门知行策划公司的谢凌锋曾表示，商业地产不是单纯的房地产范畴，而是一种复合地产形态，是商业与房地产业的有机结合。商业地
34、产营销的核心问题是商业地产产权问题及如何建立开发商、投资者和经营者三方利益平衡关系。商业地产不但对投资者的资金投入要求高，对发展商的资金占用也非常大。迫于资金压力，多数发展商必须选择分割产权销售给中小投资者来回收资金。但大型商业项目必须统一经营与管理，这便形成了矛盾。而明发商业广场业主和商家纠纷的背后，显然也是这个难以调和的矛盾在作用。“一个商场只有达到70%-80%左右的入驻率，其他商家才会陆续跟进，商场才能实现全面开业。实际上不少商家在新盘开业之前都有一种观望心态，而要解除商家的这种观望心态，大开发商必须做出一些适当的经营策略，通常的做法是给予一定的免租期。”一位不愿意透露姓名的业内人士表
35、示，小业主不可能也没能力承担商家经营上的问题，商家的观望心态也难以消除，要解决明发商业广场目前的问题，开发商必须从大局考虑，给予商家一定免租期，并补贴业主的损失。这样便可以解除大部分商家的观望心态，如此项目才能良性运营。一位业内人士表示，在厦门众多地产企业中，明发集团虽算得上一家规模较大的房地产开发企业，然而在商业大盘的运营上尚属首次。此外，其庞大的规模增加了其操盘的难度，开发商的资金链很受考验。明发集团匆忙交房，很可能是为保证其资金链正常运转。开发商不出力 业主无奈免租“要求解除合同也是无奈之举，如果开发商不愿意出面解决问题，商家也只能通过这种方式维护自己的权益，尽量减少损失。”商家联盟陈副会长告诉记者。“商家退出，商场无法搞活，我们业主将蒙受巨大损失。”业主联盟的负责人吴先生表示，业主已经决定给商家一定的免租期。1月18日，业主联盟部分成员召开了一次会议，基本达成了给予商家一定免租期的共识。“没办法，开发商不出面解决问题，致使商家和业主间的矛盾难以调和。现在业主联盟中的大部分业主都同意免租，我们已经与明发招商部联系，要求其帮忙联系其他400户业主。”“业主们已准备起诉明发集团，但这是下一步的工作。现在我们只希望商家能够尽快进驻。”吴先生这么对记者说。本报将做进一步追踪报道。