轻松搞定房地产增值税：全流程实务指南.html.pdf

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1、赞誉 本书作者是几位非常年轻、充满活力、勤思好学的青年才俊。他们利用分别从事税务机关税收管理与房地产企业税收管理的优势，以一个完整 的房地产开发项目实例贯穿全书，将房地产开发每个环节的会计处理和税务处理关联起来，并同步链接至具体申报和开票业务，构成了一部完 整、实用的房地产企业增值税操作实务手册。我作为一名税务工作老兵，非常荣幸受作者之邀在本书正式付梓之前拜读了书稿。我认为本书兼 具系统性和实用性的同时，还有较强的可读性、时效性，简单明了，通俗易懂，是一本不错的工具书。 邓远军 中央财经大学税收筹划与法律研究中心副主任、研究员 本书将营改增政策与房地产财务核算进行了深度融合，以房地产全流程业务

2、为线索，引入了全周期案例解析，为读者全面介绍了房地产增值税 从账务核算到纳税申报的具体步骤和操作方法，创新性强、实用性强，是税务干部和财务人员掌握房地产增值税实务操作可参考的工具书之 一。 严纪 北京市国家税务局第一稽查局局长 本书系统地梳理了房地产开发经营业务流程中的增值税税收法律法规，政策全面、企业案例翔实，对实务中常见的疑难问题，作者给出了详细 的解析，是一本不可多得的实用工具书。 李曙亮 房地产开发企业会计与纳税实务作者 本书全面地讲解了房地产增值税的纳税处理、会计核算、纳税申报、发票管理，结合房地产开发环节，通过房地产开发全流程案例，抽丝剥 茧，层层深入，具有很强的实用性和可操作性。

3、本书是房地产开发企业财务人员了解营改增、应对营改增必备的“工具书”“导航仪”。 廖洋 首创置业财务管理中心总经理 本书给人很大的惊喜，读者可以按照遇到的问题按图索骥式地寻求答案，对于非财务专业的财务从业者来说更是具有极大的便利性。同时，深 入浅出的阐述和条理清晰的分析更利于理解和实际操作。值得称赞的是，本书采用全周期案例作为载体，较为全面地涵盖了房地产业务的各个 阶段，使本书的内容更加全面丰富！ 张皓明 中弘股份成本中心副总经理 本书有三大特点：一是将营改增后涉及的主要文件规定，与原增值税现行有效规定进行了整合梳理，比较系统完整。二是按照企业会计日常处 理的业务流程来编写，章节之间既相互独立又

4、彼此关联，方便翻阅参考。三是以一个完整的实例贯穿各个章节，对房地产企业增值税的主要业 务和一些常见问题进行了验证说明，有较强的实操性。 郝龙航（第三只眼） 大力税手网创始人，中翰中国税务集团合伙人 前言 2016年5月1日起，营业税改征增值税（以下简称“营改增”）改革试点全面铺开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改 增试点范围。自此，一整套比较完整的消费型增值税制度基本确立，房地产开发企业正式告别营业税时代，走向增值税核算的大舞台。 截至2017年3月15日，在不到一年的时间内，增值税会计核算和税收征管政策迅速更新。据笔者统计，财税部门共制定并公布80余份文件， 会计核算科目

5、从财政部关于增值税会计处理的规定（财会199383号）到增值税会计处理规定（财会201622号），新增6个 会计科目并修改全部9个二级科目核算内容；房地产企业增值税税收政策涉及财税201636号、国家税务总局公告2016年第14号、第15 号、第16号、第18号等文件；增值税纳税申报方面共公布国家税务总局公告2016年第13号、第27号、第30号、第75号等文件，修改后的增 值税纳税申报表呈现“四增两减”的变化；发票管理方面则涉及国家税务总局公告2016年第18号、第23号、第47号、第53号等文件，原有的增 值税发票管理文件也仍然有效。 作者为4人团队，2人任职于税务系统内部，2人长期战斗在

6、大型房地产开发企业会计核算第一线。在反复的讨论和交流过程中，我们发现，虽 然当前营业税改征增值税运行已近一年，但企业在执行具体政策时仍存在不同程度的偏差和模糊认识，究其原因，一是政策出台碎片化，在营 改增纲领性文件财税201636号文下发以后，财税部门不断出台文件对税企政策执行争议较大的问题进行明确，解决了企业在营改增推进 过程中最棘手和关心的问题，但此次营改增涉及4大行业26个小行业，具体到某个细分行业，财税部门难以有针对性地、系统地单独下发文件 明确政策，加之以往年度的增值税管理文件大多有效，客观上为企业全面、系统地掌握政策要点带来困难。二是具体执行容易出现偏差，此次 营改增打通了各个行业

7、的抵扣链条，除关注自身的执行口径外，与之关联的各类企业如何执行增值税政策也对企业经营产生较大影响，随着时 间的推进，企业在执行政策中涉及的疑问必将逐步积累，同时营改增还处在一个不断改进和完善的阶段，因此，对于试点企业而言，虽然执行 增值税政策已持续一段时间，但离驾轻就熟还有一段不小的距离。 基于上述考虑，笔者从企业实务操作的角度出发，构思并撰写了本书，一方面对房地产开发企业涉及的增值税政策进行系统梳理总结，涵盖了 目前最新和传统有效的增值税政策；另一方面从税务系统管理和企业执行两个角度全面收集了当前企业执行增值税政策容易产生的盲点和问 题，结合政策进行解答说明。本书在写作过程中重点突出以下几个

8、特点： 1.时效性 本书初稿完成于2016年9月，在修订过程中，笔者发现最新增值税会计核算规定即将发布，将较大程度影响企业的核算处理。因此在2016年 12月2日财政部下发增值税会计处理规定后，笔者重新对涉及的内容进行大幅度调整，并持续更新纳税申报、征收、发票开具、认证等方 面的税收政策，目前本书引用的政策已更新至2017年3月15日。同时，本书还总结归纳了新旧会计科目核算、增值税下房地产开发企业其他税 种核算的变化，便于会计人员系统、快速地掌握最新政策规定。 2.实用性 本书以房地产开发企业为对象，一共分为5章，分别是总论、房地产开发企业增值税纳税实务处理、增值税会计核算、增值税纳税申报管理

9、、 增值税发票管理。章节之间既彼此联系，又相互独立。通过阅读本书，读者既可以系统地了解、应对营改增后房地产开发企业的会计和纳税处 理要点的变化；也可以根据需要就某个环节“按图索骥”地查阅，力求使本书成为房地产开发企业会计人员了解营改增、应对营改增的工具书 和“导航仪”。 3.可操作性 本书作者既有长期从事税务管理的工作人员，也有来自房地产开发企业并实际负责核算过多个项目的财务人员，本书将两者的优势充分结合， 在编写过程中既突出房地产开发企业常用的会计处理和涉税操作，同时对照税务机关管理要求进行风险提示或热点问题分析。同时，在对具体 业务逐一配以实例说明的同时，本书还通过全周期处理范例的方式，呈

10、现房地产项目在一个完整的开发经营流程中，如何进行会计及涉税处 理，避免碎片化阅读，帮助读者更好地理解。 由于精力有限，加之时间仓促，书中欠妥和不足之处在所难免，尤其是涉及政策尚未明确的热点问题，部分代表了作者的个人观点，恳请广大 读者批评指正。 第1章 总论 1.1 房地产行业概况 1.1.1 房地产开发企业简述 本书所指房地产开发企业，是指根据中华人民共和国城市房地产管理法规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的 企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：一是有自己的名称和组织机构；二是有固定的经营场所；三是有符合国务院规 定的注册资本；四是有足够的专业技术人员；五是法律、行政法规规定的

11、其他条件。 目前，我国房地产市场分为三级市场：一级市场又称土地出让市场，该市场是国家管理的市场；二级市场又称房地产开发市 场或者增量房地产市场，经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房 地产出售给用地、用房单位或个人；三级市场又称存量房市场，是指在二级市场基础上再次将房地产转让或转租的市场。由于一 级开发主体是政府，不属于征税范围，因此本书所述的房地产开发企业从事的开发和经营业务，主要是指房地产二级市场，部分 业务涉及三级市场。 第1章 总论 1.1 房地产行业概况 1.1.1 房地产开发企业简述 本书所指房地产开发企业，是指根据中华人民共和国

12、城市房地产管理法规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的 企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：一是有自己的名称和组织机构；二是有固定的经营场所；三是有符合国务院规 定的注册资本；四是有足够的专业技术人员；五是法律、行政法规规定的其他条件。 目前，我国房地产市场分为三级市场：一级市场又称土地出让市场，该市场是国家管理的市场；二级市场又称房地产开发市 场或者增量房地产市场，经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房 地产出售给用地、用房单位或个人；三级市场又称存量房市场，是指在二级市场基础上再次将房地产转让或转租的市场。由于一 级开发主体是

13、政府，不属于征税范围，因此本书所述的房地产开发企业从事的开发和经营业务，主要是指房地产二级市场，部分 业务涉及三级市场。 第1章 总论 1.1 房地产行业概况 1.1.1 房地产开发企业简述 本书所指房地产开发企业，是指根据中华人民共和国城市房地产管理法规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的 企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：一是有自己的名称和组织机构；二是有固定的经营场所；三是有符合国务院规 定的注册资本；四是有足够的专业技术人员；五是法律、行政法规规定的其他条件。 目前，我国房地产市场分为三级市场：一级市场又称土地出让市场，该市场是国家管理的市场；二级市场又称房地产开发市 场

14、或者增量房地产市场，经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房 地产出售给用地、用房单位或个人；三级市场又称存量房市场，是指在二级市场基础上再次将房地产转让或转租的市场。由于一 级开发主体是政府，不属于征税范围，因此本书所述的房地产开发企业从事的开发和经营业务，主要是指房地产二级市场，部分 业务涉及三级市场。 1.1.2 房地产开发企业经营情况 房地产开发企业一般在项目所在地成立具有法人资格的项目公司，项目公司下设开发部、工程部、招投标部、预决算部、营 销部、资金部和财务部，该项目公司独立核算。对房地产开发企业不具有独立法人资格的项目部，由房地产

15、开发公司统一核算。 目前，房地产开发公司进行房地产项目开发一般分为三个阶段，主要围绕“五证”依次进行。 1.前期准备阶段 前期准备工作主要包括由国家发展和改革委员会（以下简称“发改委”）对房地产项目进行立项审批，规划委员会对项目进 行规划审批，进行设计施工、土地出让或者转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地 的国有土地使用权。五证中的建设工程规划许可证和建设工程开工许可证都是在这个阶段取得的，国有土地使用权证由于开发商 支付土地使用金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 2.建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段，该阶段是房地产开发的

16、重要阶段。 3.销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现盈利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和 现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售；现房销售即房地产开发企业在取得 竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前房地产开发企业大多采用此种销售方式。还有部分房 地产企业开发房地产是为了经营租赁或增值收益，这类企业将长期持有房地产，短时期内不对外销售。 1.1.3 房地产开发企业核算情况 1.房地产开发产品的特点 结合房地产开发企业开发房地产项目的经营情况，房地产开发也具有开发产品固定性、开发周

17、期长、资金运作密集等特点。 （1）开发产品固定性。房地产项目的位置固定不变，不能分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。 （2）开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则1年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或者先后滚动开 发。 （3）资金运作密集性。它主要表现为投入资金的密集型和回笼资金的集中性。住房和城乡建设部按照房地产开发企业的资 质等级，还规定了不同的注册资本要求，就是为了保障交易安全。 2.房地产开发企业核算特点 （1）收入核算。一般而言，房地产开发企业取得的收入主要是商品房销售收入、不动产租赁收入以及经营管理费等服务收 入，其中最为复杂的是不动产销售收入，其特殊性和复杂

18、性举例如下： 1）预收账款的处理。房地产开发企业采用预售方式销售房地产的，其取得的预收款计入预收账款，不计入收入。但该笔预 收款项需要按照3%的预征率预缴增值税，在以后的应纳增值税中抵减。 2）对房地产项目和土地使用权核算的处理。房地产开发的房地产项目，以及持有的土地使用权按照存货处理，不按照固定 资产或者无形资产处理。 3）房产交接确认收入的处理。一般情况下，购买方收清款项后方可办理房屋交接手续，才能确认收入。但也存在以下几类 特殊情况：对于分期付款买卖房屋的，不需要收清款项，仅在按合同约定的时点履行交接手续后即可确认收入；对于购买方在签 订房屋交接单后无正当理由拒绝收房的，可凭借交接单确认

19、收入；对已签订交接单但未领取钥匙的，可凭借交接单和“钥匙委托 保管书”确认销售收入；未签订房屋交接单且拒绝收房的，可在达到合同约定交房条件时确认收入。 （2）成本费用支出。房地产开发企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出 开发项目总成本和单位建筑面积成本，房地产的成本费用支出一般在前期开发阶段发生，列入“开发成本”核算，不涉及销项税 额的计算。一般包括： 1）土地征用及拆迁补偿费。该项费用是企业为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地征用费、拆迁补偿 费、市政配套费、土地开发权批复费等。 2）前期工程建设费。该项费用是企业在取得土地开发权后，项

20、目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘 查、测绘等前期费用，主要包括项目整体性批报建设费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编审费 等。 3）基础设施建设费。该项费用是企业在项目开发过程中发生的小区内，建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供水、 供电、供热、供气、照明、绿化等基础设施费用，以及向市政公司缴纳的各种费用，主要包括道路工程费、供电工程费、给水排 水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通信工程费、电视工程费、照明工程费、绿化和环卫工程费等。 4）建筑安装工程费。该项费用是企业在项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目之内的费用，如土建工程

21、费、安装工程费、装修工程费、工程监理费等。 5）公共配套设施费。该项费用是企业根据法规规定，对产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留 固定资产的公共配套设施支出。 6）开发间接费。该项费用是企业直接组织和管理开发项目所发生的，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理 费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 7）借款费用。该项费用是企业在项目开发过程中符合资本化条件的借款费用。 1.2 增值税业务概述 1.2.1 营改增改革历程 营业税改征增值税，是国家为进一步深化税制改革出台的重要举措，旨在解决营业税计税方式所导致的重复征税问

22、题。 2011年10月，国务院决定开展营改增试点工作，逐步将征收营业税的行业改为征收增值税。2012年1月1日，率先在上海开展交 通运输业和部分现代服务业营改增试点；2012年9月1日至2012年12月1日，交通运输业和部分现代服务业营改增试点由上海市 分4批次扩大至北京市、江苏省、安徽省、福建省（含厦门市）、广东省（含深圳市）、天津市、浙江省（含宁波市）、湖北省 8省（直辖市）；2013年8月1日起，交通运输业和部分现代服务业营改增试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围； 2014年1月1日起，铁路运输业和邮政业在全国范围实施营改增试点；2014年6月1日起，电信业在全国范围实施营改增

23、试点。至 此，营改增试点已覆盖“3+7”个行业，即交通运输业、邮政业、电信业3个大类行业和研发技术、信息技术、文化创意、物流 辅助、有形动产租赁、鉴证咨询、广播影视7个现代服务业。 2016年3月5日，国务院总理李克强在第十二届人民代表大会第四次代表会议所做的政府工作报告中提出，5月1日起全 面实施营改增，并承诺确保所有行业税负只减不增。2016年3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明 确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。2016年3月23日，财 政部、国家税务总局联合发布关于全面推开营业税改征增值税试点的通

24、知（财税201636号，以下简称“36号文”）， 自此，营业税开始彻底退出历史舞台，一整套比较完整的消费型增值税制度基本确立。 此次营改增试点改革主要包括两个方面内容：一是扩大试点行业范围，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业 纳入营改增试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。这些新增试点行业，涉 及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，约占原营业税总收入的80%。二 是将企业新增不动产纳入增值税抵扣范围，同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措 施，确保

25、所有行业税负只减不增。 从营改增试点实施效果来看，此次营改增试点贯通了行业之间的抵扣链条，从制度上消除了重复征税，使税收的中性作用得 以发挥，加上政策配套出台的多项优惠措施，营改增试点改革减税效应初步显现。根据国家税务总局公布的数据，2016年511 月，全面推开营改增试点四大试点行业累计实现增值税应纳税额6409亿元，与应缴纳营业税相比减税1105亿元，税负下降 14.7%，其中房地产业减税111亿元，税负下降7.9%。对于广大营改增试点企业而言，全面推开营改增试点是一个新的发展机 遇，需要企业从会计核算、经营管理等方面进行全方位的应对。 1.2 增值税业务概述 1.2.1 营改增改革历程

26、营业税改征增值税，是国家为进一步深化税制改革出台的重要举措，旨在解决营业税计税方式所导致的重复征税问题。 2011年10月，国务院决定开展营改增试点工作，逐步将征收营业税的行业改为征收增值税。2012年1月1日，率先在上海开展交 通运输业和部分现代服务业营改增试点；2012年9月1日至2012年12月1日，交通运输业和部分现代服务业营改增试点由上海市 分4批次扩大至北京市、江苏省、安徽省、福建省（含厦门市）、广东省（含深圳市）、天津市、浙江省（含宁波市）、湖北省 8省（直辖市）；2013年8月1日起，交通运输业和部分现代服务业营改增试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围； 2014年1月

27、1日起，铁路运输业和邮政业在全国范围实施营改增试点；2014年6月1日起，电信业在全国范围实施营改增试点。至 此，营改增试点已覆盖“3+7”个行业，即交通运输业、邮政业、电信业3个大类行业和研发技术、信息技术、文化创意、物流 辅助、有形动产租赁、鉴证咨询、广播影视7个现代服务业。 2016年3月5日，国务院总理李克强在第十二届人民代表大会第四次代表会议所做的政府工作报告中提出，5月1日起全 面实施营改增，并承诺确保所有行业税负只减不增。2016年3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明 确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳

28、入试点范围。2016年3月23日，财 政部、国家税务总局联合发布关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号，以下简称“36号文”）， 自此，营业税开始彻底退出历史舞台，一整套比较完整的消费型增值税制度基本确立。 此次营改增试点改革主要包括两个方面内容：一是扩大试点行业范围，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业 纳入营改增试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。这些新增试点行业，涉 及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，约占原营业税总收入的80%。二 是将企业新增不动产纳

29、入增值税抵扣范围，同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措 施，确保所有行业税负只减不增。 从营改增试点实施效果来看，此次营改增试点贯通了行业之间的抵扣链条，从制度上消除了重复征税，使税收的中性作用得 以发挥，加上政策配套出台的多项优惠措施，营改增试点改革减税效应初步显现。根据国家税务总局公布的数据，2016年511 月，全面推开营改增试点四大试点行业累计实现增值税应纳税额6409亿元，与应缴纳营业税相比减税1105亿元，税负下降 14.7%，其中房地产业减税111亿元，税负下降7.9%。对于广大营改增试点企业而言，全面推开营改增试点是一个新的发展机 遇，需要企

30、业从会计核算、经营管理等方面进行全方位的应对。 1.2.2 营业税和增值税的差异分析 由于增值税的设置原理与营业税存在本质上的不同，由此引发了营业税和增值税在纳税义务人、征税对象、征税地点、计税 方式、发票管理等税务管理方面，以及具体会计核算方面的巨大差异。对试点企业，需要付出相当的努力来适应营改增税制改革 带来的变化和冲击，而对于核算较为复杂的房地产开发企业而言，将付出更多心血用以规范增值税相关财税核算。为帮助房地产 开发企业顺利完成营业税向增值税的过渡，本书特别梳理比较了营业税与增值税下房地产开发企业在税务管理、会计核算等方面 的差异，以便更好地理解税制改革带来的变化。 1.税务管理方面存

31、在的差异 增值税是以单位和个人在生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收；营业税是就征税范围内取得的营业额为课税对象征 收。这种设置原理的差异，则直接体现在增值税和营业税的计税方法上。同时，由于增值税属于中央地方共享税种，营业税（除 特定对象外）为地方税种，在具体的税务管理方式上也存在较大的差异，具体如下： （1）计税方式。根据我国企业实际经营情况，增值税在实际征收过程中分为一般纳税人与小规模纳税人，一般纳税人采用 以销项税额扣减进项税额的方式计算，小规模纳税人则采用一个较低的征收率来计算应纳增值税额。与营业税纳税义务人没有身 份分类，统一按照行业税率征收的模式相比，增值税的税款计算与征管方式

32、有所差异。按照房地产开发企业的规模，正常情况下 均应认定为增值税一般纳税人。 （2）计税依据。增值税是价外税，其缴纳的税金应以商品或劳务的价格作为计税依据进行计算，税金本身不属于价款的一 部分。而营业税是价内税，其缴纳的税金已经包含在商品或劳务价格中，税金是价款的一个组成部分。以房地产开发企业销售楼 盘为例，假使某套楼房销售额100万元（该楼盘营改增后采用简易计税方式），营业税计税依据为100万元，税额5万元；增值税 计税依据为100（1+5%）=95.24（万元），税额4.76万元。 （3）税率（征收率）。建筑业营业税税率3%，营改增后适用11%的增值税税率；转让不动产、转让土地使用权营业税

33、税率 5%，营改增后适用11%的增值税税率；金融保险业和服务业营业税税率5%，娱乐业营业税税率5%20%，营改增后均适用6% 的增值税税率。此外，增值税征收率一般为3%，对符合条件的房地产企业销售自行开发房地产等业务适用简易征收的，征收率 5%。 （4）行业划分。值得注意的是，营改增行业划分并不完全是对营业税行业划分的平移，如营改增试点行业“生活服务 业”，是原营业税下部分服务业、部分文化体育业和娱乐业的合并。营改增试点还对部分具体业务的行业归属进行了重新划定。 （5）征收机关和纳税地点。征收机关方面，除纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产等业务外，增值税均为国 税机关征收；除铁道部门

34、、银行总行和保险公司营业税由国税机关征收外，营业税通常为地税机关征收。纳税地点方面，增值税 主要在机构所在地申报缴纳，营业税则按照业务的不同分别在机构所在地或者劳务发生地缴纳。营改增后，增值税的缴纳地点 （含预缴）将根据纳税主体（企业或个人）、业务类型、经营地点的不同有所区分，情形较营业税下更为复杂。 （6）发票管理。营业税发票按照属地化进行管理和设置，因此各地管理方式均有所不同。增值税发票管理更加严格，专用 发票等票种均在全国范围内统一纳入增值税税控发票管理新系统进行管理、监控。近年来，国家税务总局对虚开增值税发票的打 击力度不断加大，营改增后发票的改革和规范使用更是不容试点企业忽视的重要环

35、节，具体增值税发票管理方式详见第5章。 2.财务结构方面存在的差异 2016年12月2日，财政部下发增值税会计处理规定，营改增试点纳税人会计处理规定存在较大变化，原有的营业税改 征增值税试点有关企业会计处理规定（财会201213号）及关于小微企业免征增值税和营业税的会计处理规定（财会 201324号）等原有关增值税会计处理的规定同时废止。本书所指会计处理均按照最新规定设置。 （1）会计科目设置的变化。营业税下企业主要通过“应交税费应交营业税”和“营业税金及附加”科目进行明细核 算；增值税设置相较于营业税则更复杂，根据最新规定，一般纳税人需在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值 税”“

36、预交增值税”“待抵扣进项税额”等10个明细科目，每个明细科目下再设置多个科目，根据业务类型和处理方式的不同 选择不同的科目进行核算；“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目不含增值税，并明确核算企业经营 活动发生的相关税费，突出变化是将原本核算在“管理费用”项下的房产税、土地使用税、车船使用税以及印花税调整至该科目 核算；“应交税费”下的增值税相关科目分别进入资产负债表中资产项和负债项。 （2）对会计报表列示的变化。第一，此次营改增试点改革之前，企业不动产和无形资产都属于营业税征税范围，均按照含 营业税的买价入账；试点实施后，购入的不动产和无形资产以不含营业税的买价入账，相关

37、期初余额、由此产生的折旧和摊销、 期末余额均发生变化，进而影响资产负债表和利润表中的相应数额。第二，营业税核算体系下，通常是在收到款项时全部列入收 入，营业税计入“营业税金及附加”等科目，影响当期损益；增值税为价外税，不在“税金及附加”中核算，不进入利润表列 示，对当期损益没有影响。 （3）对企业财务管理方式的变化。第一，要根据工作需要设置各类台账。由于增值税需要按照销项、进项分别核算，其中 销项涉及简易计税、视同销售、扣除预缴、兼营、混合销售等多种方式，进项核算涉及发票认证、财务审核、当期抵扣、分期抵 扣、不予抵扣等多种情况，此外，房地产企业还存在对土地成本进行分期扣除的管理需要，情况十分复

38、杂，要求企业必须按照税 务规定或企业需要，建立销售台账、进项抵扣台账、不动产和不动产在建工程、可供扣除的土地价款台账等。第二，应更加注重 增值税发票或其他扣税凭证的合规性审核，如仅有6类凭证符合增值税进项抵扣的要求；通过完税凭证抵扣进项的，还应具备书 面合同、付款证明和境外单位的对账单和发票；扣除土地价款的应当取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据等。 第2章 房地产开发企业增值税纳税实务处理 本章主要围绕房地产行业增值税最新税收政策展开介绍，从销项和进项两方面着手，重点分析不同类型业务的销项税额计算 操作和进项税额的抵扣操作，并对房地产行业的常见税务实操问题进行探讨，最后简单剖析营改增

39、对房地产开发企业其他税种的 影响。 2.1 增值税基本政策 2.1.1 纳税人和扣缴义务人 1.纳税人 在中华人民共和国境内销售、出租自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规 定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 从房地产开发企业的规模来看，基本不存在小规模纳税人的情况。因此本书将着重于一般纳税人的讲解。 2.扣缴义务人 中华人民共和国境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。 房地产开发企业在接受境外设计

40、咨询服务，且该境外单位或者个人在境内未设有经营机构时，需要代为扣缴。 2.1 增值税基本政策 2.1.1 纳税人和扣缴义务人 1.纳税人 在中华人民共和国境内销售、出租自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规 定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 从房地产开发企业的规模来看，基本不存在小规模纳税人的情况。因此本书将着重于一般纳税人的讲解。 2.扣缴义务人 中华人民共和国境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务

41、人。 房地产开发企业在接受境外设计咨询服务，且该境外单位或者个人在境内未设有经营机构时，需要代为扣缴。 2.1.2 征税范围 36号文附件销售服务、无形资产或者不动产注释规定，房地产业主要涉及以下税目： （1）房地产企业销售自行开发的房地产项目适用销售不动产税目。 （2）房地产企业出租自行开发的房地产项目（包括商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务 税目。 2.1.3 税率与征收率 （1）房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 （2）一般纳税人销售、出租不动产等业务选择简易计税方法的，征收率为5%。 （3）境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率

42、扣缴增值税。 2.1.4 纳税义务、扣缴义务发生时间 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为： （1）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、 无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 （2）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 （3）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。 （4）纳税人

43、发生视同销售情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 （5）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。 2.1.5 纳税地点 （1）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别 向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机 构所在地的主管税务机关申报纳税。 （2）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关 补征税款。 （3）其他个人提供建筑服务，销售或者租

44、赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资 源所在地主管税务机关申报纳税。 （4）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。 2.1.6 纳税申报期限 增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根 据纳税人应纳税额的大小分别核定。以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用 社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。 纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1

45、日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税 期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。 扣缴义务人解缴税款的期限，按照前两款规定执行。 2.1.7 差额扣除政策 涉及房地产差额扣除的政策有： （1）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部 价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 （2）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价 外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减

46、去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后 的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴增值税，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。 （3）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以全部收入减去该项 不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地 的主管国税机关进行纳税申报。 （4）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用 为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购

47、置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按 照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。 （5）按照上述规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税 计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料 的，应当凭发票进行差额扣除。 纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额： 1）2016年4月30日及以前缴纳契税的。 增值税应纳税额=全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）（1+5%）5% 2）2016

48、年5月1日及以后缴纳契税的。 增值税应纳税额=全部交易价格（含增值税）（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）5% 2.1.8 应交增值税计算 1.计税方法 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月 内不得变更。销售自行开发的房地产新项目，适用一般计税方法。 房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，及建筑工程施工许可证未 注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建

49、筑工程项目。 房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选 择，36个月内不得变更。出租其2016年4月30日后自建的不动产，适用一般计税方法。 2.一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3.简易计税方法的应纳税额 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额征收率 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额（1+征收率） 2.1.9 预缴税款 1.销售不动产 根据36号文及房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18 号，以下简称“18号公告”）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征 率预缴增值税，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关缴纳。 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照36号文规定