物业管理考核办法1.pdf

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1、行政中心物业管理考核办法 为做好机关办公场所的物业管理，促进物业管理单位能够切实履行物业承包协 议，更好的落实管理措施，使机关办公大楼物业管理工作标准化、制度化、规范化， 创建优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的办公环境，特制订本办法。 一、考核单位： 二、考核对象： 三、考核目的：督促物管公司进行制度化、规范化、科学化管理，树立良好的服 务形象，保证行政中心各项设施设备正常运转，确保公共及消防安全，保持办公环境 整洁优美，不断完善物业管理工作，提高服务保障工作水平。 四、考核项目 （一）安全保卫工作 (办公大楼值班保卫、各楼层巡查内保、广场及外围巡查、地 下车库安全保卫、楼宇防盗监控等) （

2、二）设施设备管理（供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、日常维修维护 等） （三）卫生保洁（ 1、室外保洁：群众活动广场、道路、停车场等。2、室内保洁： 电梯间、走廊、过道、墙面、立柱、护栏、各管道井和其他公共区域等） （四）会务工作（会场卫生、茶水、会标、会场布置、音响灯光调试等） （五）绿化美化工作（修剪草坪及绿篱、清理枯枝杂物、按时施肥、除虫、松土 等） 五、量化考核 （一）日常考核 中心每月至少两次派出专人对工作内容的完成情况进行督促检查，其余时间不定 期抽查，检查人填写工作检查记录由物业公司被检查人签字认可并整理保存。根据平 时检查结果，中心有权针对出现的问题对物业公司实施处罚，并下

3、达书面整改通知， 责成物管公司限期整改。 （二）季度、年度考核 季度与年度考核重复时只做年度考核。考核由牵头组织实施，相关部门参加 考核评定，考核结果报分管领导批准后，由负责对物业管理单位实施奖惩 兑现。兑现可在支付物业服务费时进行清算。综合考核评定结果90 分为合格， 90 分 以上足额划拨应付承包费；低于90 分为不合格，考评为不合格的，扣除应付物业服 务费的 2%，低于 85 分以下的，每低3 分加扣 1%。 物业服务日常考核检查内容及处罚标准 考核检查内容物业公司交纳罚款额度备注 发生重大失责行为，造成后果者。罚款 1000 元以上。 工作人员服务态度端正，佩带明显标志（工 作牌） ，

4、穿工服，讲文明礼貌用语、 服从和接 受机关事务管理人员的指挥和检查， 每发现一次不合格者罚 款 50 元 值班保安一定要坚守岗位严禁脱岗。擅自离 开岗位或睡觉， 每发现一次不合格者罚 款 100 元 保安值班时不准嬉笑打闹，不准看书、看报 或进行其他与值班无关的事 每发现一次不合格者罚 款 50 元 保安要严格检查进出大楼物品，严禁易燃、 易爆、有毒等危险物品进入大楼 每发现一次未检查者罚 款 100 元 大楼附近严禁打架、斗殴、寻衅滋事的事件 发生； ；严禁盗窃和人为破坏行为。 每发现一次罚款 500 元 消防设备、器材和消防安全标志是否在位， 状态是否良好，发现破损应及时维修更换 每发现一

5、次不合格者罚 款 100 元 安全通道无违规占用、无杂物堆放等现象。每发现一次不合格者罚 款 100 元 闲杂人员进入大楼，院内车辆乱停乱放，不 及时制止者。 每发现一次罚款 100 元 建筑物内公共楼道、步行梯、电梯间、卫生 间、大堂、门厅、会议室保洁及时、无死角。 每发现一次不合格者罚 款 100 元 大楼外观完好、整洁、外墙、广场路面、绿 地、散水坡、停车场、水池、楼梯入口台阶 保洁及时、无死角。 每发现一次不合格者罚 款 100 元 果皮箱、垃圾箱等环卫设备内部垃圾及时清 理，外表无污迹，垃圾箱周围无散落垃圾， 污迹 每发现一次不合格者罚 款 100 元 雨、污水管井的井底无沉淀物，水

6、流畅通； 井盖上无污物，盖板无污迹 每发现一次不合格者罚 款 100 元 地面地漏完好无堵塞， 无大面积积水， 明沟、 暗沟排水畅通，无垃圾，无溢流现象。沟盖 板安装牢固、平稳 每发现一次不合格者罚 款 100 元 地面地漏完好无堵塞， 无大面积积水， 明沟、 暗沟排水畅通，无垃圾，无溢流现象。沟盖 板安装牢固、平稳 每发现一次不合格者罚 款 100 元 垃圾中转站、收集箱垃圾不能溢出，周围无 散落垃圾，无明显污物。有效控制蝇、蚊等 害虫孳生 每发现一次不合格者罚 款 100 元 绿化带、草坪、灌木定期浇水、修剪、养护、 施肥，所有绿化长势良好，整齐美观，无病 害、无斑秃无人为损坏； 杂草经常

7、进行清除。 花草树木枯死应在一周内清除更换。 每发现一次不合格者罚 款 100 元 特殊工种人员必须具备相应的专业资质，持 证上岗 每发现一次不合格者罚 款 200 元 值班室上班时喝酒、睡觉、擅离岗位者每次罚款 100 元。 值班室保持清洁、卫生、采光、通风、照明 良好 每发现一次不合格者罚 款 100 元 设备机房内整洁，无烟头无乱堆现象，保持 机身洁净仪表清晰，设备、阀门、管道工作 正常、无跑冒滴漏 每发现一次不合格者罚 款 100 元 因维修保养不及时造成设备故障问题者。每次罚款 500 元。 接到业主报保修维修人员在规定时间内到达每发现一次不合格者罚 现场，维修及时。款 100 元

8、二次供水水箱按有关规定必须定期清洗，消 毒加药。水质符合卫生要求， 水箱加盖上锁， 水箱口、泻水管口安装防虫纱网 每发现一次不合格者罚 款 500 元 未及时巡查发现随意乱拆乱改室内装修或乱 装乱钉已造成事实者。 每次罚款 100 元。 对待业主顾客态度蛮横或与业主顾客吵架、 打架者。 每次罚款 200 元以上。 大楼内单位发生有效投诉每次罚款 200 元以上 不服从分配顶撞领导，对所分配的工作处理 不及时、不到位或置之不理者。 每次罚款 200 元。 物业中心落实上级主管部门下达的任务不及 时、不到位或置之不理者。 每次罚款 300 元。 物业服务季度考核细则 序 号 标准内容 规 定 分

9、值 评分细则 一 基础管理22 1、 物业管理企业的管理人员和专业技术 人员持证上岗：员工着装规范，佩戴明 显标志，工作规范、作风严谨 3 管理人员、 专业技术人员每发现1 人无上 岗证书扣 0.4 分；着装及标志一次不符合 扣 0.2 分； 2、物业管理企业应用计算机、 智能化设 备等现代化管理手段，提高管理效率 3 符合 3 分，基本符合 2 分，不符合 0 分 3、房屋及其共用设施设备档案资料齐 全，分类成册、管理完善，查阅方便 4 包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数 量、种类、用途分类统汁成册、房屋及 共用设施设备大中修记录。共用设施设 备的设计安装图纸资料和台帐：每发现 一项不齐全

10、或不完善扣0.5 分 4、建立 24 小时值班制度，设立服务电 话、接受业主和使用人对物业管理服务 报修、求助、建议、问询、质疑、投诉 等 各类信息的收集和反馈. 并及时处 理，有回访制度和记录 6 符合 6 分，没有值班制度扣2 分，末设服 务电话 扣 1 分，发现一处处理不及时扣 0.5 分，没有回访记录每次扣1 分 5、 定期向业主和使用人发放物业管理服 务工作征求意见单，对合理的建议及时 3 符合 3 分，基本符合 2 分，不符合 0 分 整改满意率达 95以上 6、建立并落实便民维修服务承诺制、零 修急修及时率 100 ，返修率不高于 1，并有回访记录 3 建立并落实 1分，建立但末

11、落实扣 0.4 分， 末建立 扣 0.6 分；及时率符合 1 分，每降 低 1 个百分点扣 0.3分；返修率符合 0.6 分，不符合 0 分：问访记录完整 0.4 分，记 录不完整或无回访记录 0 分 二 房屋管理与维修养护11 1、区内各建筑物标志明显、 设立引路方 向平面图和路标、单位名录标识在区内 明显位置 . 铭牌及各 类标识牌统一有序 1 符合 1 分，发现一处标志不清或没有标志 扣 0.2 分 2、无违反规划私搭乱建， 无擅自改变房 屋用途现象 1 符合 1 分，每发现一处私搭乱建或擅自改 变房屋使用用途扣0.5 分 3、房屋外观完好、 整洁，外墙是建材贴 面的、无脱落； 是玻 璃

12、幕墙的。清洁明 亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污 渍： 无纸张乱贴、 乱涂、乱画和乱悬挂 现象 2 符合 2 分，房屋外墙是建材贴用的每发现 一处脱落扣 0.2 分，是玻璃幕墙的每发现 一处破损或洁扣 0.2 分，是涂料的每发现 一处褪色不一致扣0.2 分；每发现一处纸 张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2 分 4、室外招牌、 按规定设置， 保持整洁统 一美观，无安全隐患或破损 1 符合 1 分，未按规定设置 0 分；按规定设 置，但不整齐或有破损每处扣0.1 分，有 安全隐患每处扣 0.5 分 5、 空调安装位置统一，冷凝水集中收集。 支架无锈蚀 1 符合 1 分，每发现一处不符合扣0.1

13、分 6、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、 吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴； 共用部位门窗、 灯具、开关等功能良好； 卫生 间、水房等管理完好 2 符合 2 分，如发现一处不符合扣0.2 分 7、共用楼梯、天台、通道、平台等处无 堆放废料、杂物及违章占用等。天台隔 热层无破损 1 符合 1.0 分，发现一处不符合扣0.2 分 8、房屋装饰装修符合规定， 未发生危及 房屋结构安全及拆改管线和损害他人 利益的现象 1 符合 1.0 分，发现一处不符合扣0.5 分 9、 机器设备单位面积重量不超过楼板承 重限度。无危及建筑结构的安全隐患 1 符合 1.0 分，发现一处不符合扣0.5 分 三 共用设施

14、设备管理34 (一) 综合要求5 l 、制订设备安全运行、 岗位责任制、 定 期巡回捡查、维护保 养、 运行记录管理、 维修档案等管理制度 . 并严格执行 1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣0.2 分 2、 设备及机房环境整治、 无杂物、灰尘、 无鼠、虫害发生、机 房环境符合设备要 求 1 符合 1.0 分，每发现 - 处不符合扣 0.2 分 3、配备所需各种专业技术人员。 严格执 行操作规程 1 符合 1.0 分，不符合 0 分 4、设备良好，运行正常. 一年内无重大 管理责任事故 2 符合 2 分，不符合 0 分 (二) 供电系统3 1、保证正常供电 . 限电、停电有明确的 审批权限

15、并按规定时间通知任用户 1 符合 1.0 分，不符合 0 分 2、 制订临时用电管理措施与停电应急处 理措施并严格抉何 1 符合 1.0 分，临时用电措施或停电应急措 施不符 合均扣 0.5 分 3、备用应急发电机可随时起用1 符合 1.0 分，不符合 0 分 (三) 弱电系统2 1、按工作标准规定时问排除故障， 保证 各弱电系统正常工作 1 符合 1.0 分，发现一次不符合扣0.5 分 2、监控系统等智能化设施设备运行正 常。有记录并按规定期限保存 1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分 (四) 消防系统7 1、消防控制中心24 小时值班、消防系 统设施设备齐全、 完 好

16、元损，可随时起 用 2 发现一处符合扣 0.2 分 2、 消防管理人员掌握消防设施设备的使 用方法并能及时处理各种问题 1 每发现一人不符合要求扣0.2 分 3、 组织开展消防法规及消防知识的宣传 教育，明确各区域防火责任人 1 符合 1.0 分，责任人不明确每发现一处扣 0.2 分 4、订有突发火灾应急方案， 在明显处设 立消防疏散示意图. 照明设施、引路标 志完好，紧急疏散通道畅通无阻 1 无应急方案扣 0.5 分，各种标志每缺少一 个及每 发现一处不畅通扣0.1 分 5、区内无火灾安全隐患， 督促各用户与 消防管理部门签订消防责任书 1 符合 1.0 分，每发现一处安全隐患扣0.5 分，

17、未签订消防责任书扣0.5 分 6、消防，用电有严格的管理规定. 室内 电线、插座安装规范，无安全隐患 1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分 (五) 电梯系统5 1、电梯准用证、 年检合格证、 维修保养 合同完备 1 符合 1.0 分，不符合 0 分 2、 电梯按规定时间运行， 安全设施齐全， 通风、照明及附属设施完好， 轿厢、并 道、机房保持整洁 1 每发现一处不符合扣0.2 分 3、电梯由专业队伍维修保养； 维修、操 作人员持证上岗；货 运电梯由专人管理 操作，严禁超载 . 客梯严禁载货 1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣0.2 分 4、运行出现故障后， 维修人员

18、应在规定 时问内到达现场维修 1 符合 1.0 分，不符合 0 分 5、运行出现险情后， 应有排除险情的应 急处理措施 1 符合 1.0 分，不符合 0 分 (六) 给排水系统8 1、建立用水、 供水管理制度、 积极协助 用户安排合理的用水和节水计划 1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分 2、设备、阀门、管道工作正常、无跑冒 滴漏 1 每发现一处不符合扣0.2 分 3、 按规定对二次供水蓄水池设施设备进 行清洁、消毒；二供水卫生许可证、水 质化验单、操作人员健康合格证齐全； 水池、水箱清洁卫生，无二次污染 2 符合 2 分，每发现一项不符合扣0.5 分 4、高压水泵、 水

19、池、水箱有严格的管理 措施，水池、水箱周围无污染隐患 1 没有管理措施扣 0.5 分，水箱周围每发现 一处隐患扣 0.2 分 5、限水、停水按规定时间通知业主和使 用人 1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分 6、排水系统通畅， 汛期道路无积水， 地 下室、车库、设备房无积水，浸泡发生 1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣0.2 分 7、遇有事故，维修人员在规定时间内进 行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间 停水现象；制定事故应急处理方案 1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分 (七) 空调系统3 1、中央空调系统运行正常， 水塔运行正 常且噪音不超标

20、，无严重滴漏水现象 1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分 2、中央空调系统出现运行故障后， 维修 人员在规定时间内到达现维修 1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分 3、 制订中央空调发生故障应急处理方案1 无应急处理方案扣1.0 分，有方案但不完 善或执行不够的扣0.5 分 (八) 供暖供气系统2 1、锅炉供暖设备设备完好，运行正常；1 符合 1.0 分，不符合 0 分 管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1 每发现一处不符合扣0.2 分 四 共用设施管理4 1、共用配套设施完好， 无随意改变用途1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣0.2 分 2、

21、共用管线统一下地或人公共管道，无 架空管线，无碍观瞻 1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣0.2 分 3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1 符合 1.0 分，每发现一处不亮扣0.2 分 4、区域范围内的道路通畅，路面平坦1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣0.2 分 五 保安及车辆管理9 1、有专业保安队伍，实行24 小时值班 及巡逻制度，保安人员熟悉工作区的环 境，文明值勤，训练有素，言语规范， 认真负责 2 符合 2.0 分，无专业保安队伍扣1.0 分， 值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2 分 2、进出区域各种车辆管理有序， 无堵塞 交通现象，不影响行人通行 2 符合 2 分，基本

22、符合 1 分，不符合 0 分 3、停车场有专人疏导， 管理有序， 排列 整齐 2 符合 2 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分 4、室内停车场管理严格，出入有登记1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分 5、非机动车辆有集中停放场地， 管理制 度落实，管理有序，停放整齐，场地整 洁 1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分 6、 危及人身安全处设有明显标志和防范 措施 1 符合 1.0 分，不符合 0 分 六 环境卫生管理12 1、 环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、 垃圾中转站 1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣0.2 分 2、清洁卫生实行责任

23、制， 有专职的清洁 人员和明确的责任范围，实行标准化清 洁保洁 2 未实行责任制的扣0.5 ，无专职清洁人员 和责 任范围的扣 0.3 ， 未实行标准化保洁 的扣 0.2 3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀2 每发现一处垃圾扣0.1 ，未达到垃圾日产 日清 的扣 0.3 ， 未定期进行卫生消毒灭杀 扣 0.3 4、对有毒、有害垃圾管理严格按规定分 装，不得与其它垃圾混杂 1 符合 1.0 ，不符合 0 5、房屋共用部位保持清洁， 无乱贴、乱 画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯 扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净； 共用场地无纸屑、烟头、积水等废弃物 3 符合 3.0 ，每发现一处不符合扣0.2

24、7、无宠物、家禽、家畜进入1 符合 1.0 ，不符合 0 8、区内废水、废气、废烟、噪音等符合 国家环保标准，无有毒、有害物质； 贮 放、清运管理有序；房屋外墙无污染； 各类排气口安装统一有序，无安全隐患 2 符合 2.0 ，发现一次环保部门下放整改通 知扣 0.5 ，其它每发现一处不符合扣0.2 七 绿化管理5 1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、 占用现象 2 符合 2.0 ，基本符合 1.0 ，不符合 0 2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，2 长势不好扣 2.0 ，其它每发现一处不符合 无病虫害，无折损现象，无斑秃扣 0.2 3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物1 符合 1.0 ，每发现一处不符合扣0.2 八 精神文明建设3 1、 全体业主和使用人能自觉维护公众利 益，遵守大楼的各项管理规定 1 符合 1.0 ，基本符合 0.5 ，不符合 0 2、设有学习宣传园地，宣传大楼管理、 卫生、治安、消防等方面的知识，开展 积极健康向上的活动； 1 符合 1.0 ，基本符合 0.5 ，不符合 0 3、 区内的公共娱乐场所未发现重大违纪 违法案件 1 符合 1.0 ，基本符合 0.5 ，不符合