物业管理试卷.pdf

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1、项目管理试卷 1、国务院颁布的规范性文件是（C）。 A、宪法 B、法律C、行政法规D 、部门 规章 2、根据法律规范产生的以主体之间的权利义务关系形式表现初来的一种特殊社会关系是 （B） 。 A、道德关系B、法律关系C、政治关系D、经济关系 3、业主所有权、共有权、物业管理企业管理权指向的对象是（B） 。 A、业主B、物业C、土地D、物业公司 4、我国法律规定，房屋所有权转让时，房屋所占范围内的土地使用权（B） 。 A、可以不转让 B、必须同时转让 C、必须先转让 D、可以后转让 5、业主，一般意义上是指房屋的（A） 。 A、所有权人 B、使用人 C、办理和出售合同登记的人 D、以上都是 6、

2、物业区域内全体业主就建筑物的管理、使用、维护与所有关系等各方面所达成的书面 形式的自治规则是（ B） 。 A、业主委员会章程 B、业主公约 C、住户手册 D、业主大会规程 7、物业管理企业能够对特定小区进行管理和收费只能依据（D） 。 A、与开发商的关系B、物业管理条例 C、房地产行政部门的指定D、物业管理服务合同 8、根据公司法和物业管理企业资质管理办法 ，最低资质的物业管理公司的注册资 本为（ A） 。 A、50 万元B、30 万元C、10 万元D、1000 万元 9、设立物业管理企业应当到（C）进行注册登记。 A、房地产行政主管部门B、物业管理协会 C、工商行政管理部门D、所在地人民政府

3、 10、根据建设部物业管理企业资质管理办法， （A）负责一级物业管理企业资质证书的 颁发和管理。 A、国务院建设主管部门B、省级人民政府建设主管部门 C、设区的市级人民政府建设主管部门 D、县级人民政府建设主管部门 11、物业服务合同的主体是（B） 。 A、业主和开发商B、业主和物业管理企业 C、业主和房地产主管部门D、物业管理企业和房地产主管部门 12、物业使用人违反物业管理条例和业主公约的规定，有关业主（D） 。 A、不承担责任B、可以适当承担责任C、应当承担部分责任D、应当承担连带责任 13、前期物业服务合同由（A）与物业管理企业签订。 A、建设单位 B、入住业主 C、业主委员会D、房地

4、产主管部门 14、前期物业服务合同中，物业尚未出售或交付给业主使用前，该部分物业服务费应由 （C） 。 A、业主负担B、业主与建设单位分担C、建设单位负担D、物业管理企业负担 15、合同订立原则中的核心原则是（A） 。 A、平等原则B、公平原则C、诚实信用原则D、契约自由原则 16、凡违反法律、行政法规的强制性规定，损害国家、社会或第三人利益的合同为（B） 。 A、效力待定合同B、无效合同C、可撤消合同D、不可撤消合同 17、专项维修资金属于（ D）所有。 A、物业管理企业B、建筑单位C、房地产主管部门D、全体业主 18、物业管理企业如果接受供水、 供电、通信、有线电视等单位委托向业主收取有关

5、费用， 其代办性服务收费应（ C） 。 A、自行负担B、向业主收取C、向委托单位收取D、免费 19、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为 （B ） 。 A、1 年B、2 年C、3 年D、5 年 20、电气管线、给排水管道、设备安装的最低保修期限为（B） 。 A、1 年B、2 年C、3 年D、5 年 21、达成仲裁协议的争议， （D）向人民法院起诉。 A、应该B、可以C、不必D、不得 22、根据（ B ）的不同，物业管理可以分为服务型物业管理和租赁型物业管理。 A物业管理的对象B物业管理的运作方式和目标C物业管理主体D物业管理 的性质 23、 （ C ）是业主团

6、体的最高自治规范和根本性自治规则，其地位和作用相当于业主团体 的“ 宪法” 。 A业主大会规程 B物业服务合同 C业主公约 D业主大会议事规程 24、物业管理行政纠纷的解决方式主要有（ D） 。 A调解 B仲裁 C和议制度 D行政复议和行政诉讼 25、在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（ C） 。 A给排水管道为 5 年 B装修工程为 1 年 C屋面防水工程的防渗漏为5年 D供热与 供冷系统为 2 年 26、根据我国民法通则有关规定，不属于合法有效的民事法律行为应当具备的条件是 （ B ） A.行为人具有相应民事行为能力B 行为人具有相应民事权利能力C 意识表示真实 D 不 违反法律

7、或者社会公共利益 27、 （ A ）是一种财产责任。 A违约责任 B侵权责任 C侵权责任和违约责任的竞合D民事责任 28、 （ D）是指以物业为标的而进行的转让、抵押、租赁等各种民事行为。 A物业转让 B物业租赁 C物业抵押 D物业交易 29、物业管理立法是维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环 境的（ B ） 。 A重要保证 B重要法律保障 C内在要求 D重要基础 30、 （ A ）是物业管理法律关系中最重要、最基础的主体。 A业主 B物业使用人 C建设单位 D物业管理企业 二、多项选择题 1、物业的构成包括（ ABD ）。 A、建筑物本体 B、配套设施C 、所有权D、

8、相关场地 2、建筑物物权是指物权人对房屋的所有权以及土地的（BCD ）。 A、所有权 B、使用权C、收益权D 、处分 权 3、根据物业管理的对象，可以分为（BCD ）。 A、服务型物业管理 B、居住物业管理 C、商业物业管理 D、特 种物业管理 4、以下属于物业管理的基本业务的是（ABC ）。 A、房屋设备、设施管理 B、绿化管理 C、车辆道路管理 D、经 纪代理服务 5、以下属于物业管理条例立法原则的是（ABCD ）。 A、物业管理权利与财产权相对应原则 B、维护全体业主合法权益原则 C 、现实性与前瞻性有机结合原则 D、从实际出发，实事求是 原则 6、广义的物业权属包括（ABCD ） A、

9、房屋所有权B、土地所有权C、土地使用权D、房屋及土地上的他项权利 7、建筑物的共有一般由（BCD）等部分组成。 A、专有部位 B、共用部位C、共用设施D、共用基地 8、侵犯相邻他方合法权益应承担的民事责任主要有（ABCD） 。 A、停止侵害B、排除妨碍C、消除危险D、赔偿损失 9、业主自治机构是业主自行组成的维护物业整体利益的组织，其应具有（ACD） 。 A、民主性B、稳定性C、自治性D、公益性 10、以下属于设立业主自治机构的原则的有（ABCD ） 。 A、接受相关行政部门与组织的指导和监督B、以公共利益为目的 C、服务性、无偿性D、各业主地位平等 11、业主委员会应当及时组织召开业主大会临

10、时会议的情形有（BCD） 。 A、业主委员会认为必要的B、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的 C、20%以上业主提议的D、业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况 12、业主大会决议的通过，可以采用（AC）等形式。 A、集体讨论 B、民主集中制 C、书面征求意见 D、业主委员会决定 13、业主委员会成立的原则包括（ABCD ） 。 A、一个物业管理区域应当成立一个业主委员会 B、业主委员会应由物业管理区域内的业主民主选举产生 C、业主委员会应由业主组成D、业主委员会应当经过行政登记 14、依据投资方式与投资者的责任形式不同，物业管理企业可分为（ACD） 。 A、独资物业管理企业B、合资物

11、业管理企业 C、合伙物业管理企业D、公司物业管理企业 15、符合一级物业管理资质标准的是（BC） 。 A、注册资本 300万以上 B、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 30 人 C、物业管理专业人员按照国家规定取得职业资格证书 D、管理三种类型以上物业 16、物业服务合同为（ ABCD ） 。 A、有偿合同B、要式合同C、诺成合同D、双务合同 17、物业服务合同与前期物业服务合同的区别是（ABCD） 。 A、主体不同B、订立程序不同C、合同期限不同D、物业服务费负担人不同 18、物业服务合同依一般合同的订立程序进行，与一般合同不同的是（AD） 。 A、

12、业主大会选聘物业管理企业B、业主委员会选聘物业管理企业 C、业主大会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同 D、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同 19、合同无效或被撤消后，可产生的法律后果有（BCD） 。 A、罚款B、返还财产C、赔偿损失D、追缴财产 20、物业服务合同在履行中应遵循的基本原则包括（ABC） 。 A 实际履行原则B、全面履行原则C、诚实信用原则D、意思自治原则 21、以下属于物业服务合同终止的情形有（ABD） 。 A、合同期届满B、协议终止C、物业所有权转移D、不可抗力 22、常见的物业管理纠纷投诉人有（ABDE ） 。 A、业主B、业主委员会C、业主大会D、非

13、业主使用人E、物业管理企业 23、物业管理纠纷处理方式主要有（ ACDE ） 。 A、协商B、赔偿C、诉讼D、仲裁E、调解 24、物业服务收费包含的内容有（ABC） 。 A、公共性服务收费B、公众代办性服务收费C、特约服务收费D、中介服务收费 25、属于物业服务费用支出项目的有（ABCD ） 。 A、人工费B、绿化费C、办公费D、税费 26、物业服务收费的价格形式有（ABCD ） 。 A、政府定价B、政府指导价C、市场调节价D、业主定价 27、实施质量监督的内容有（ ABC ） 。 A竣工核验 B工程施工中的监督C建筑工程开工的监督D安装工程验收 28、物业服务费的收费方式有（ BD ） 。

14、A市场调节价 B包干制 C政府指导价 D酬金制 29、物业服务合同的生效条件是（ ABCD ） 。 A主体合格 B意思表示真实自愿C内容合法 D形式合乎法律要求 30、传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别是（ ABC ） 。 A管理体制不同 B管理机制和管理内容不同C管理对象的产权关系不同D客体之 间的关系不同 三、判断改错，对的在括号内打“” ，错的打“ ” 。 1、2007 年 10 月 1 日起施行的物业管理条例中，将“物业管理企业”修改为“物业 服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约” ,将“业主临时公约”修改为“临时管理 规约” 。 （ ） 2、业主大会的召开需有物业管理区域内

15、专有部分占建筑物总面积过2/3 的业主且占总人 数 2/3 的业主参加方能召开。 （ ） 3、物业管理用房的所有权属于物业服务企业，无需业主大会同意，物业服务企业可改变 物业管理用房的用途。（ ） 4、专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施的维 修和更新、改造，不得挪作他用。 （） 5、在客户服务工作中，与客户交流的形式有电话联系、走访、恳谈会、问卷调查、联谊 活动、客户联系函、客户满意度测评等多种方式。（） 6、静电吸尘剂是一种专业的地面保养用品，适用于大理石等地面，使用时应与水按一定 比例混合。（错 ） 7、酸性清洁剂和“ 84”消毒液混合使用，可去除污垢，

16、清洁效果明显。（） 8、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人 民法院予以撤销。（） 9、按照建设部的现行规定，新建小区物业管理达优标准之一是公共绿地人均1.5 平方米 以上。 （ ） 10、按照建设部的现行规定，写字楼物业管理达优标准之一是房屋零修及时率达100% 。 （ ） 11、 住宅小区的房屋共用部位共用设施设备维修基金可以用于小区共用设施设备的日常养 护。 （） 12、业主缴纳的物业管理公共性服务费用中，应该包括业主房内设施设备的维修和养护费 用。 （ ） 13、续聘是业主委员会的权利，物业管理企业没有权利拒绝聘请。（） 14、业委会对物管企业的管

17、理工作有意见可随时解除物业管理委托合同。（） 15、物业档案的分类方法有很多， 但物业管理公司在进行档案分类保管时，为了使档案条 目清晰，通常是单纯采用一种分类方法比较好。（ ） 16、业主既享有物业管理公司提供服务的权利也有承担费缴费的义务。（） 17、为防止雷击时产生的跨步电压， 故接地装置与道路及建筑物的主要入口距离一般不得 大于 3 米。 （ ） 18、为消防安全起见无论何时都绝对不能允许客人从大厦消防电梯进出。（） 19、对于房屋所有人不及时维修房屋，有可导致房屋发生危险的， 房产管理部门可以依据 有关规定，采取“排险解危”的强制措施，排险解危的费用由当事人承担。（ ） 20、物业的

18、接管验收不仅包括主体建筑、附属设备和配套设施，还包括道路、场地和环境 绿化等。 三、名词解释 1、物业管理：是指建设单位或业主大会通过选聘物业管理企业，由建设单位或业主大会 和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护及 管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动，包括由建设单位选聘的物业管理企业进行 的前期物业管理和由业主大会选聘的物业管理企业进行的物业管理活动。 2、业主自治机构：是一定的物业管理区域内，物业的所有人为了对其所有的物业进行管 理、使用，维护其自身权益及物业的整体利益而组成的自治性组织。 3、物业管理企业：是指具备相应资质条件，并按照法定程序成立

19、，依照物业服务合同约 定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护、管理，维护相关区域内环境卫生及 秩序的独立企业法人，对物业小区进行管理，并按规定收取相应报酬。 4、物业服务合同：是指物业或建设单位与依据法律程序公开招标或选聘确定的物业管理 企业就物业服务的有关内容达成一致，并以书面形式明确双方权利义务关系的协议。 5、物业管理法律责任：是指物业管理法律关系的主体违反物业管理法律法规所应承担的 具有国家强制性的法律义务。 6、业主大会：业主大会由物业管理区域内全体业主组成，应当代表和维护物业管理区域 内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 7、特约服务：业主或业主委员会与公司在物业管理公共

20、委托合同中未约定，公司为满足 部分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动。 8、物业档案：物业档案由物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、日常管理 档案等几部分组成，档案资料应齐全完整，分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便， 及时变更登记，帐物相符。 9、物业管理法： 物业管理企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质， 并受行政法、经济法规制约的法律规范的总称。 10、物业权属：是指物业和产权状况，包括土地权属状况和房屋权属状况。 11、业主公约 : 是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使 用、维修及其他管理服务活动等方

21、面的行为规范。 12、前期物业管理是指自房产出售之日起至小区业主委员会选聘物业管理企业之前，由建 设单位选聘物业管理企业实施物业管理服务。物业管理企业可以介入建筑设计、 施工质量 监督、竣工验收与接管验收等工作。 前期物业管理费用应由开发商承担，因为此时物业属 开发商所有。 13 、工程竣工验收与物业接管验收的区别：验收的主体、验收的目的、移交的对象不一 样。 四、综合题 1、案例分析：某物业管理公司管理一高层住宅小区，近斯收到部分业主投诉及建 议，具体意见汇总见下表。 编号意 见 与 建 议 1 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷 2 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患 3 小区内停车秩序混

22、乱，建议加强管理 4 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理 5 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素 6 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换 7 某部电梯安全隐患严重，需要大修 8 建议小区外墙全部翻新 9 小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施 10 小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理 11 部分业主要求减免物业服务费 12 希望提供家政服务 13 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路 14 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯 问题 1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考

23、虑人工、 培训等管理成本的增加）？ 问题 2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业 应如何处理？ 问题 3：试分析第 9 项问题产生的可能原因和应采取的措施？ 问题 4：在上述所有问题中， 您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和 解释的项目是哪一项？为什么？ 问题 5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管 理服务水平？ 答：问题 1 答案要点：需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9 项。 其中第 1、6、9 项应在物业服务费在中列支； 第 7、8 项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊。 问题 2 答案要点：物业管

24、理企业应向业主作出解释，第 4 项和第 13 项不属于物业管 理企业直接管理职责范围，无权直接处理；物业管理企业应向有关部门（城管、交通等） 反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务；并跟踪事态， 及时向业主通报。 问题 3 答案要点： （1）可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原 因；有食源是老鼠较多的原因。 （2）应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭 杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠；同时加强宣传教育，取得业主 配合。 问题 4 答案要点： 第 11 项，因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等

25、标准交纳物业服务费用的义务 （或答因受契约、 合同等约定，不能随意减免物业服务费） 。 问题 5 答案要点： 1 、加强基础管理，包括日常检查和员工培训； 2 、调整优化管 理服务工作流程； 3 、加强安全管理，公共秩序管理；4、加强小区共用设施设备的更新 改造工作； 5 、加强小区卫生管理工作；6、加强沟通和宣传工作 2、案例分析：某小区由A 物业管理公司管理， 2005年 3 月，该小区首次召开业 主大会，因种种原因，有近1/2 投票权的业主未能出席。大会选举产生了业主委员会，在 第一次业主委员会会议上，认为A 物业管理公司服务质量差，收费不合理，一致通过了 解聘的决定。 A 物业管理公司

26、不服，认为只有不到2/3 投票权的业主参加业主大会，大会 决议不具有效力，不承认该业主委员会的合法性，而且解聘决议不属于业主委员会的职 责范围。双方为此发生了纠纷。 请问： （1）业主大会的召开是否有效？ （2）业主委员会能否解聘物业管理公司？ 答： （1） 第一次业主大会的召开应当有过半数以上投票权的业主出席，本例中已过半数， 召开大会有效。 （2）选聘、解聘物业管理公司须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3 以上通 过，业主委员会无权决议解聘物业管理公司。 3、案例分析： 2004 年 11 月，新建甲住宅小区的A 建设单位通过招标方式与B 物业 管理公司签订前期物业服务合同，约定由B

27、 物业管理公司负责甲小区的前期物业管理， 合同期限为 5 年。A 建设单位将该合同包含在与物业买受人签订的买卖合同中。2005 年 10 月，甲小区符合召开第一次业主大会的条件，并依照有关规定召开了首次业主大会， 成立了业主委员会。之后业主大会作出了解聘B 物业管理公司，重新聘请其他物业管理 公司的决定。为此， B 物业管理公司与业主双方发生纠纷。 请问： （1）A 建设单位与 B 物业管理公司之间的前期物业服务合同是否有效？ （2）业主是否有权提前终止物业服务合同？ 答： （1）A 建设单位与 B 物业管理公司之间的前期物业服务合同是符合法律、法规的 规定的，是有效合同。 （2）业主有权提前

28、终止物业服务合同，因为建设单位与物业管理公司之间的前期物 业服务合同是暂时性的， 即使前期物业服务合同约定期限，业主委员会成立后， 也可随时 提前解除前期物业服务合同。 4、物业管理企业资质的等级和需具备的条件有哪些？ 答：一、分一级、二级、三级三个等级 二、需具备的条件有： （一）一级资质： 1.注册资本人民币 500 万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不 少于 30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20 人，工程、财务等业务负责人具有 相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物

29、业， 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算 基数的百分比之和不低于100： （1）多层住宅 200万平方米； （2）高层住宅 100万平方米； （3）独立式住宅（别墅） 15 万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业50 万平方米。 5建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档 案系统，有优良的经营管理业绩。 （二）二级资质： 1.注册资本人民币 300 万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不 少于 20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10 人，工程、财务等业务负责人具有 相应专业中级以上职称； 3

30、.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业， 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算 基数的百分比之和不低于100： （1）多层住宅 100万平方米； （2）高层住宅 50万平方米； （3）独立式住宅（别墅） 8 万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业20 万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、 服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案 系统，有良好的经营管理业绩。 （三）三级资质： 1.注册资本人民币 50 万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不 少于 10人。其中，具有中级以上职称的

31、人员不少于5 人，工程、财务等业务负责人具有 相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、 服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案 系统。 5、案例分析： 2001 年，某物业公司与某小区业主委员会签订了物业管理服务合同， 约定 2001 年 1 月 1 日至 2002年 12月 31日期间，由物业公司对小区进行物业管理服务。 合同到期后，由于各种原因，小区与物业公司之间没有签订新的物业管理合同，但物业 公司仍继续依据原合同约定提供物业管理服务。该小区某业主以物业公司与小区没有签 订新合同为由，拒

32、绝交纳合同期满后的物业管理费。物业公司将该业主告上法庭，要求 其支付拖欠的物业管理费。 请问： （1）在原物业管理服务合同期满而又未续签的情况下，如何认定物业公司的事实管理 行为？ 答：物业公司与该小区虽然合同期满后未签订新的合同，但其仍然继续提供物业管理服 务，与该小区已形成事实上的物业管理关系。 （2）业主是否应向物业公司交纳物业费？为什么？ 答：应该交纳物业费。 物业公司与该小区虽然合同期满后未签订新的合同，但其仍然继续按照原来提供物业管 理服务档次，为小区居民提供服务，与该小区已形成事实上的物业管理关系。所以，物业 公司主张按原合同规定的标准收取物业费，是完全合法的。 6、2003 年

33、 3 月，物业公司在未征得小区业主同意的情况下，与位于小区某楼地下室 的俱乐部签订了一份委托书 ，约定由俱乐部负责管理、维护住宅楼设备间的给排水、 供暖、供电设备；俱乐部可使用设备间的闲置房间及在设备间外属于俱乐部的通道等处 增添必要的设备。 俱乐部于 2003 年 5 月将该建后的燃煤炉建在地下室设备间内，将燃煤堆放在小区内， 并对设备间出口及楼道进行了维修，将地下室的出口设在住宅楼的一角。 该楼某业主认为物业公司签订的该份委托书侵害了自己的权利，在与物业公司 就该问题协商未果的情况下，该业主将物业公司和俱乐部告上了法院。 请问： （1）物业公司可否将该物业管理服务工作转委托他人进行？ 答：

34、不可以。因为物业公司受该住宅楼内业主委托对该楼的物业进行管理，与业主是委 托与被委托的关系， 业主对物业共用部分、 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权 和监督权，在未征得委托人同意的情况下，擅自对委托人委托其管理的设备进行转委托， 侵害了所有业主的权利。 （2）该居住小区内的人防工程应如何使用？ 答：物业公司和俱乐部将安装在住宅楼设备间内的锅炉及其附属设施烟筒予以拆除，将住 宅楼通往设备间的出口恢复原状 7、请结合物业管理实际，论述物业管理法律关系的构成要素？ 答：一、物业管理法律关系的构成要素为： 物业管理法律关系的主体， 是指实际参加物业管理法律关系， 并在其中享受权利和承担 义务的

35、人。包括业主、非业主使用人、建设单位、物业管理企业、业主大会以及业主委员 会等。 物业管理法律关系的客体，是指物业管理法律关系主体的权利、义务共同指向的对象， 即所管理的物业和物业使用及管理。包括物、行为、非物质财富等。 物业管理法律关系的内容， 是指物业管理法律关系的主体依法享有的权利和依法承担的 义务。包括业主的权利和义务、物业管理企业的权利和义务。 二、与物业管理实际结合，结合现实中最常出现的主体如：业主、建设单位、物业管理 企业、业主大会以及业主委员会。先阐述主体之间通过如何法律关系联系起来的，其次， 阐明联系在一起的目的是什么，需要对方针对具体对象进行管理。再次，阐明如果双方当 事人

36、不能正确享有权利和不能正确履行义务，可能会承担的法律责任。 三、 （结合实际，根据一、二点，谈一谈） 8、某小区一位业主家中被盗，派出所民警接到报警后及时赶到，但很遗憾没有当场抓住 窃贼，业主丢失约八千元的金钱及手饰，此案正在侦破之中。业主表明，自己按时交纳 物业管理费，要求向物业公司赔偿失窃的财物。 请对上述案例进行分析，物业公司是否应该赔偿？为什么？ 答： （1）首先明确业主和物业公司之间的关系。属于合同的性质， 业主有义务按期交纳物 业费，物业公司收取费用，提供清洁、维修、绿化养护、秩序维护服务等。 （2）如果要物业公司承担赔偿责任，则要看是否存在过错行为。 （3）因此，双方如未就业主的

37、财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业 公司就无保管该业主家庭财产的义务。 （4）如物业公司履行了正常的合同范围（业主公司、服务合同）的秩序维护任务，则物 业公司不用负担赔偿责任。 9、某业主因窗户渗水，找到物业公司要求帮助修复，物业公司以非公用部位为由，一直 未能给予妥善处理，该业主以此为由，拒交物业管理费，你认为该业主这样做对吗？为 什么？你认为该如何处理此类矛盾？ 答：不对。 业主有义务按期交纳物业费，在物业合同中一般规定了物业公司对公共部位的维修养 护，业主家中窗户渗漏不在物业合同中。 但是，物业公司应做好解释说明工作，积极为业主分忧解难，寻找有效的办法，解决 问题。 10、在坚持民法基础原则和立法法定的立法原则前提下，物业管理条例主要遵循了哪 些基本制度？ 答：1、业主大会制度； 2、业主公约制度； 3、物业管理招标制度； 4、物业接管验收制度； 5、物业企业资质管理制度；6、物业管理专业人员职业资格制度；7、住房专项维修资金 制度。 11、结合实际工作，根据自身区域特点，制定火警应急处理预案。 火警预案流程如下，根据实际情况和区域特点用文字叙述，