成都农产品中心批发市场调查报告.pdf

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1、. ;. 成都农产品中心批发市场调查报告 聚和国际 A、资料法内容整理 成都聚合国际的区位优势 成都聚和国际位于龙泉驿区同安镇 （1） 交通方面： 公路四通八达聚和国际的交易主要都是靠公路运输来完成的。紧靠 成渝高速，厦蓉高速等高速公路，而且附近有通往成都市区的绕城高速，为蔬菜运往川内， 城区等都提供了便利的交通条件，辐射面广。 （2） 经济方面：以龙泉为经济腹地龙泉农业经济发达。土壤肥沃，地势平坦，有广阔 的农田、果林。为聚合蔬菜瓜果的提供稳定的供应。 （3） 政策的支持 聚和是成都市重点农产品批发市场，成都市政府对于农产品批发市场的帮扶政策，为农产品 提供更多的便利，对于农产品销售、供应提

2、供政策上的便利。聚和是成都市重点农产品批发 市场。 （4） 资金的支持 聚和成为成都市在农产品销售方面的重点帮扶政策，政府为其提供了资金上的有力支持。 B、观察法分享 走进聚和就能感受到忙碌的气息，大型的货车进进出出，往来不息。行走路线：大门办公 楼仓库配送中心交易中心 一、总体概括主营业务 1、交易平台 聚和国际是成都乃至四川省的一级蔬果交易市场，现在的是主要业务是为蔬菜交易提供交易 市场。 交易流程： 来至全国各地的蔬菜来到交易中心，在聚和进行配货，将配好的货物送到各个地 区。聚和实际就是提供一个农产品的销售交易的平台，在聚和中有700多个摊位， 摊位主利 用自己的人脉以及信息，吸引来至全

3、国各地的菜源。在聚和摊位上来，至各地的买家在摊位 上进行交易。 . ;. 2、仓储业务 a、普通仓储业务。提供农产品的仓储业务； b、冷库业务。为那些需要保鲜的农产品提供冷藏仓库的服务。 C、仓库信息化管理系统的支持。 二、重点介绍聚合个别功能区概述 （1） 、仓库：提供给需要存放的或保鲜的农产品，拥有空调仓库，农产品需要什么样的 温度就可以给予怎样的温度。仓库的管理是由第三方物流的广州夏晖物流有限公司来负责管 理，仓库的管理实现了管理信息化，更具专业化。 （2） 、配送中心：聚和的配送中心仍然是一个中介机构，只是为从各地来的车辆提供一 个集散的区域， 在这里雇佣聚和自身的摩托车，将菜品从交易

4、中心运往配送中心，然后装车， 运往各个地区。这里并没有信息化的管理，而仍然还是人工的搬运。 （3） 、交易中心：聚和有700 多个摊位，每个摊位都有卡车到位，运来蔬菜的销售者在 这将蔬菜销售掉，一般蔬菜都是单一的蔬菜品种，批量的销售给各种消费者。摊主将这个摊 位租给销售者，从中收取租金，而聚和则每年收取摊主的管理费用。 (4)信息发布中心：聚和还充当一个信息发布的角色，菜品的价格、菜品的销售情况、以 及摊位的使用情况。聚和的信息部和市场部是发布信息的主要部门。在网站上并没有聚和发 布的信息，他信息主要是通过摊位主的散发到各个销售者和购买者的。 C、访谈法内容分享 v 聚合国际行政部 被访者：聚

5、和行政主管赵先生 人数： 1 人 访谈收获： （1）功能定位：聚合国际实际就是一个中介机构，有点类似于第四方物流。 （2）信息化程度：拥有仓储管理信息系统，IC 卡系统，还有蔬菜检验系统，技术性较强， 信息化高。 （3）发展方向：未来有很大的发展空间，将建立农产品期货交易市场。 （4）收入状况：聚和年交易额达70 亿元，一个摊位年收入达100 多万元。 . ;. （5）B2B 合作方式： 仓库管理由第三方物流公司来管理，它提供了更专业的仓库信息管理， 为其提供技术的保障。 （6）高峰时段：每天的早上7 点 8 点是市场上交易的高峰期。 v 聚合国际交易中心 被访者：交易者、工人、摊位老板 受访

6、人数： 6 人 访谈收获： （1）运输中的蔬菜保鲜方式。运输过程中的保鲜，比如西红柿，使用塑料袋将其包裹， 使其不易腐烂。在夏天，运输蔬菜时，事先将车进入冷库打冷气，用棉絮将整架车包裹，让 冷气不宜散失，保护蔬菜的新鲜度。 （2）货源关系网。摊位主联系货源是利用自己的“关系网”，在这些自然而然形成的信任关 系中， 货源，蔬菜的质量都能得到保障。彼此都互相信任，就会拥有稳定的货源，利润收入。 （3）超市蔬菜采购偏好。在与老板和工人的交流中，发现超市很少来这里进货，他们更喜 欢去二级市场。 五、调查结果 （1）现有状况：聚和国际是一个中介机构，主要的业务就是为蔬菜的交易提供一个交易的 平台，其他的

7、业务，有仓储业务。 （2）战略发展： a、功能升级。未来它将打造成蔬菜，水果的综合交易平台、蔬菜信息发布平台、蔬菜期 货交易平台。 b、港交所上市。聚合正在积极配合会计师事务所筹备香港上市的工作，融资后将得到更 加迅速的发展。 （3）超市采购与市场级别的关系：超市并没有在跟一级市场进货，而是在二级市场进货， 超市需要更为广泛的品种，而一级市场不能提供大部分的品种，超市只能跟二级市场进货。 . ;. 六、调查体会 （1）功能初级，难以调控市场。在农产品的销售过程中，聚和只是一个最初的平台而已， 它并不能为农产品真正地实现价值提供支持，这个中间环节中并不是农场品涨价的根本所 在。 （2）缺乏管理规

8、范，关系网维系交易。整个交易中心以及配送中心，存在着混乱的局面， 由于是长期而来形成的责任关系、信任关系、交易关系， 管理方面需要更加加强，还需要大 力的投入，加强各个系统之间的联系，要有关键的管理机制。 （3）空间利用率和市场功能有待提高。聚和里还有很多的设备和场地还没有利用起来，管 理者需要提出解决方案，充分利用好自身有利的条件，可以在场所内建立更多的交易点，销 售点， 还可以将自身建设成为一级，二级市场相兼容的市场，增加市场份额，形成在集团优 势。 （4） “菜贱伤农” ， “菜贵伤民” 不是运输费用惹的祸。在聚和调查的过程中，我们可以发现， 其实农产品在上游“贱”，而在下游“贵”并不是

9、因为运输的问题，农产品的运输并没有收 取过路费，在来回的过程中菜品的成本主要是油价、维修等费用。 （5）蔬菜价格问题的小组总结。小组认为，农产品的“贱”和“贵”有两个原因： 一是政府在农产品销售上没有提供有力的信息支持 二是销售市场上的高额而繁杂的租金稀释了利润。 具体来说： 上游信息的不对称造成农民耕种的盲目性。什么涨价就种什么，造成农产品的滞 销，导致农产品的“贱”。 下游由于城市销售市场高昂摊位租金以及其他的城市管理费用造成了农产品的“贵” 成都龙泉聚和 (国际 )果蔬市场 【摘要】：龙泉聚和 (国际 )果蔬市场建于2003 年。市场一期占地325 亩 ,建筑面积16 万平方 米,已投资

10、 2.5 亿元人民币建成了7.8 万平方米蔬菜交易区,2.3 万平方米水果交易区,1.1 万平 方米特色精品展示交易厅,及 0.8 万平方米商务中心等。 【关键词】： 平方米交易区绿色市场果蔬建筑面积商务中心交易厅人民币国际水 果 【分类号】： F323.7 【正文快照】 ： 龙泉聚和 (国际 )果蔬市场建于2003 年。市场一期占地325 亩 ,建筑面积16 万平方米 ,已投资 2.5 亿元人民币建成了7.8 万平方米蔬菜交易区,2.3 万平方米水果交易区,1.1 万平方米特色精 品展示交易厅 ,及 0.8 万平方米商务中心等。市场建有8 吨/小时光电加工分选线以及电子结 算中心、信息管理中

11、 . ;. 10 月 25 26 日，我们对成都农产品中心批发市场的老市场和新市场进行了实地调研。 10 月 26 27 日，我们实地调研了成都市其他农产品批发市场。 包括：西南果品中心批发交易市场、成都龙泉聚合（国际）果蔬交易中心、青石桥水产 市场、 五块石蔬菜综合批发市场、成都市农副产品批发中心、大西南茶叶专业批发市场、荷 花池中药专业市场、五块石商贸大市场、糖酒干杂批发市场。 成都农产品中心批发市场是深圳和四川两地政府合作开发的项目,得到了相关政府部门 的大力支持。成都农产品中心批发市场搬迁工程成为2006 年四川省和成都市的重点建设项 目，这为新老市场的平稳搬迁和以后的发展创造了有利的

12、条件。 提要： 成都农产品中心批发市场属于产销中转市场。 该市场是成都市最主要的农产品批发市场之一和最大的综合批发市场。 该市场正处于从老市场向新市场搬迁的过渡阶段。 为了得到较好的搬迁方案，该市场与当地政府经过许多回合的商议，达成了协议搬迁的 规划。 新市场地理位置优越，竞争优势明显，土地增值空间巨大。 新市场发展策略为“总体规划，分期开发，滚动发展”。分期开发是指：一期建设以满 足老市场搬迁为目的；二期建设冻库、 水果交易区和沿街商铺；三期建设综合楼和配套的住 宅楼。 该市场的经营目标是：在未来3 4 年内，交易量大于200 万吨，交易金额超过100 亿元。 根据我们全方位的考察，我们认为

13、，上述发展目标应该能够达到。我们可以预期： 当一 期工程全部达到预定目标、整个经营走上正常轨道后，预定的发展目标将逐渐实现，80%的 佣金覆盖率也将成为现实。此时， 我们用不同的佣金水平可以测算出佣金收入的总额。另外 20%的交易金额同样能给市场带来收益。除这两部分外， 增值服务和配套服务同样能创造不 可低估的收益。 成都市农产品批发市场的最大特点是：专业市场异常发达，但综合市场很少；低租金、 高佣金是相关大市场的主要盈利模式，这与农产品 （000061）所推广的以电子交易结算系统 为核心的“佣金+租金”盈利模式所要求的外部环境比较匹配；从综合实力看，能与成都农 产品中心批发市场试比高低的批发

14、市场屈指可数。 . ;. 1.新老交替好事多磨，发展空间令人惊喜 我们于 2006 年 10 月 25 日和 26 日，在不同时间段， 对成都农产品中心批发市场的新老 两个市场进行了实地考察，并与市场相关的各层面主体（包括市场高管、市场工作人员、市 场经营户和其他客户等）进行了各方面的交流。 目前，成都农产品中心批发市场正处于从老市场向新市场搬迁的过渡阶段，计划在今年 年底前实现整体搬迁。虽然前期遇到了意想不到的麻烦，但是经过管理层的不懈努力，麻烦 已经成为过去，新老交替已经呈现平稳态势。 按照成都市政府的发展规划，2008 年所有三环路以内的批发市场（当然包括农产品批 发市场） 都将迁移到三

15、环路以外。成都市农产品批发市场正面临前所未有的大变局。大变局 带来了发展的大机会，新市场发展空间令人惊喜。 1.1.老市场：过渡时期，稳定压倒一切 1.1.1.地理位置 老市场东临人民南路，南临三环路，西边为站华路。 1.1.2.股权构成 成都农产品中心批发市场，在农产品（000061）进入以前，由北京中糖集团（即北京中 国糖业集团）和成都商业投资发展有限公司各占50%股权。农产品（000061）通过重组成 都商业投资发展有限公司进入成都农产品中心批发市场。重组成都商业投资发展有限公司的 方案为： 将原来与批发市场业务无关的资产全部剥离出去，由另外成立的新公司成都兴 商公司拥有。 经过重组的成

16、都商业投资发展有限公司仍然占有成都农产品中心批发市场50% 的股权， 成都商业投资发展有限公司本身由新组建的成都兴商公司和农产品（000061）各占 49%和 51%的股权。 2005 年 7 月，中糖集团正式退出成都农产品中心批发市场，由农产品 （000061）与兴商公司按51%:49%受让原中糖集团所拥有的股权，双方直接各占成都农产 品中心批发市场25.5%和 24.5 的股权。 1.1.3.市场地位 成都农产品中心批发市场交易品种主要为蔬菜、肉类、 水产和小食品， 属于综合批发市 场。 2005 年以前，成都农产品中心批发市场蔬菜日成交量在30004000 吨，占整个成都批 发市场交易量

17、的70%左右；肉类交易量占有当地20%左右的市场份额。该市场是成都市最 主要的农产品批发市场之一和最大的综合批发市场。 1.1.4.市场特征 在正常情况下，该市场货源来自全国的22 个省市，同时可以辐射到整个四川省和西部 各地区。 . ;. 在整个批发市场交易量中，40%左右用来保障和满足成都市的需求，60%左右用于中转， 辐射到四川省和西部各地区。其中，重庆7080%，西藏90%的农产品供应量来自成都市 的农产品批发市场。贵州、山西、陕西等地区的客户都会到成都市进货。 成都农产品中心批发市场属于产销中转市场。 1.1.5.非常措施 一个市场的搬迁或多或少会引起广大经营户的不安。例如，2003

18、 年老市场的小食品铺 位招商时， 因为受到成都市政府关于城市发展规划公告的影响，招商效果受到负面影响。当 成都农产品中心批发市场酝酿搬迁时，碰到了前所未有的困难。竞争对手采取欺骗、造谣等 不正当手段， 挖走蔬菜交易区的实力经营户。其他专业市场也不安分守己，想方设法挖走经 营户。这在一定程度上对市场造成了冲击。 对此， 该市场管理层除了清理、整顿自己的队伍外，采取了一系列重要的举措：放水养 鱼，开发货源，适时招商。非常时期发生非常事件，只能采取非常措施，才有可能取得非常 效果。 在长途菜遭受伤害时，加强本地菜的开发力度。市场相关高管亲自到阿坝州开发高质 量的蔬菜品种。 针对竞争对手的各种不正当竞

19、争做法，成都农产品中心批发市场巧妙地采取 了放水养鱼的对策，化解了对手的攻势。针对各类专业市场的挑战，采取了针对性极强的新 市场招商措施。 在因新老市场交替容易产生动荡的时期，在开发新市场需要大量资金而不能化太多的人 力、物力和财力与竞争对手发生大的碰撞之际，成都农产品中心批发市场管理层凭借必胜的 信念、高超的管理技巧和高瞻远瞩的策略，在不增加额外支出的情况下化解来自市场各方的 竞争压力，实现了新老市场的平稳过渡。 1.1.6.目前形势 老市场原占地280 亩，现在已经移交1/3 左右的土地。估计，现在老市场蔬菜交易量的 市场份额在50%左右。 目前老市场正平稳地筹备搬迁。 1.2.新市场：继

20、往开来，发展是硬道理 1.2.1.协议搬迁 为了得到较好的搬迁方案，该市场与当地政府经过许多回合的商议，达成了协议搬迁的 规划，即政府以协议价回收土地，同时以优惠价提供新市场用地。政府以100 万元 /亩价格 回收土地，新市场土地成本大概在20 万元 /亩左右，比市场价50 万元 /亩明显低很多。新市 场土地全部为商业用地性质，兼容一定比例的商铺和住宅用地。 1.2.2.地段环境 . ;. 成都农产品中心批发市场将从三环内的站华路搬迁到白家镇。新、老市场相距6 公里左 右。 按照成都市政府的市政发展规划，成都市南部是重点开发区域。目前， 位于南部的新市 政府大厦正在建造中，经济开发区、会展中心

21、、海洋公园等开发项目已经初具规模。和记黄 浦（占地1000 亩） 、华侨城（占地3000 亩）等著名地产开发商纷纷入驻到这块热土上，开 发高档商品房。南部地区已经是高档楼盘集中地，距离新市场所在地比较近。 成都的南区属于富人区。南区的商品房，在轨道交通利好推动下，房价从3000 元/平方 米上涨到5000 元/平方米。 新市场周边分布了7 大院校， 一方面能提高该地区的品位，另一方面这些大单位也是新 市场的大需求者。 新市场周边交通便利，不但拥有从新市场直接穿过的川大路，而且拥有多条通往市区和 各地的交通主干道。 川大路直接通向会展中心，与此相距4 公里左右。 东边方向的成雅高速，两边拥有较宽

22、 的绿化带，成为城市的绿肺。 白家镇依托双流机场的空港优势和高速公路优势等，正在成为成都市重要的物流中心。 由此可见。新市场地理位置优越，竞争优势明显，土地增值空间巨大。 1.2.3.开发规划 新市场发展策略为“总体规划，分期开发，滚动发展”。第一期开发以满足老市场搬迁 为目的，在今年年底前完成；第二、三期开发预计在2009 年下半年全部完成，具体进展视 发展情况而定。预计，总投资为4.5 亿元（包括受让土地成本1 亿多元）。 分期开发的具体内容是：一期建设以满足老市场搬迁为目的；二期建设冻库、 水果交易 区和沿街商铺；三期建设综合楼和配套的住宅楼。 1.2.4.市场布局 新市场面貌焕然一新，

23、规模更大，设施更健全，技术更先进。 新市场占地522 亩（包括道路和绿化用地），经营用地402 亩。新市场将开设蔬菜交易 区、肉类交易区（包括两个类似于上海农产品中心批发市场的白条肉交易大厅）、水果交易 区、海水产品交易区、小食品交易区、加工配送区和拍卖展示展销中心，并配套综合办公楼 （客服中心、检测及办公楼于一体）、市场综合服务楼、4000 吨冷库和生活配套区。 1.2.5.资金规划 . ;. 搬迁实现的收益，加上原有的现金，另外从银行贷款1 个亿， 整个搬迁工程就能按计划 高效地运转起来。 新市场可以通过销售部分商铺和住宅楼，加速收回前期投资， 实现开发资金的良性循环。 其实， 在 4 亿

24、多元的开发成本中，已经包括了住宅和商铺开发成本，通过销售可以收回开发 成本。这样，分期开发、滚动发展中所需的实际资金并非很大。 对于银行贷款部分，还款和财务费用支出等方面，市场已经作了周密的安排。该市场认 为，银行贷款并非给市场带来了太大的压力。 通过盘活、 搞火商铺， 争取优惠政策等，完全有能力运用现有的资金实现稳定的分期开 发和滚动发展。 1.2.6.发展空间 新市场发展的空间有多大？表现在什么地方？我们认为，新市场发展空间很大。主要表 现在以下几方面： 一是规划变动带来的新机遇。 成都市政府考虑到大城市的发展前景，调整了城市南部的发展规划，规划在2008 年底 前，全部批发市场搬出三环以

25、内，迁到三环以外。这意味着， 就是现在三环内占有一定市场 份额的批发市场在未来几年内将发生大的变化，市场格局将被重新排定。在这洗牌过程中， 在搬迁上先行一步的成都农产品中心批发市场将占得先机。这是不容怀疑的。 二是集中交易带来的新机遇。 政府高度重视食品安全，计划肉类实行集中、定点交易。 成都农产品中心批发市场是实 现集中、定点的试点市场，一旦成功实施，将在全市范围内推广，并由成都农产品中心批发 市场牵头、 参与其他相关市场的建设。根据上海农产品中心批发市场和合肥周谷堆农产品批 发市场的成功经验，在成都农产品中心批发市场成功实施是很有把握的。这样， 未来该市场 在成都肉类批发市场上占据主导地位

26、的发展前景完全是可以预期的。 在肉类产品上， 成都农产品中心批发市场比上海农产品中心批发市场更丰富，除白条肉 外，还有腊肉、腌肉、半成品肉等。 今年8 月份，当地政府相关部门和该市场高管赴上海农产品中心批发市场考察肉类交 易。 三是资源整合带来的新机遇。 四川省资源丰富，除了旅游资源外， 物产资源同样很丰富，包括肉类、 粮油、 优质水果、 川菜系列的调味小食品、淡水鱼等品种，在全国都很有名望。 . ;. 通过农产品批发市场，可以帮助农民解决销售难问题，成功地向市场推销产品。例如， 龙泉驿的水蜜桃，在农产品（000061）的支持和帮助下，在出口量上已经超过了河北。其他 的品种，如成都的枇杷比福建

27、的枇杷质地高很多，丰水梨比山东的早熟45 天，具有时间差 别优势，都值得我们推荐。 四是中外对接带来的新机遇。 就在我们调研的那几天，泰国商务部组织该国考察团到成都农产品中心批发市场来考 察，商谈农产品对接问题。为什么不找人家而找成都农产品中心批发市场？因为市场地位、 市场品牌摆在那里，无人不知，无人不晓。泰国的大米、水果等农产品，具有明显的优势。 一旦成功实现中外对接，发展潜力无疑是很大的。 五是辐射功能带来的新机遇。 成都可谓是西部的要塞，战略地位十分重要。农产品（000061）在此成功布点，在开发 西部市场中已经成功一半。现在， 新市场又坐落到全国百强县之一、排名第 54 位的双流县，

28、可谓是高瞻远瞩。 成都农产品中心批发市场是西部的前沿市场，具有很强的辐射功能。从区域的市场发展 成全国的市场、开放的市场是必然的趋势。 六是内部对接带来的新机遇。 农产品 （000061）在全国各地拥有丰富的农产品批发市场资源，实现对接能够实现多赢 格局。这不是一般市场所能具有的。 事实上，支持成都农产品中心批发市场大发展的因素远不只是这些。 1.2.7.发展目标 在如何推广上海“佣金+租金”盈利模式、实施电子交易结算系统方面，成都农产品中 心批发市场规划实施中央统一结算系统，在未来3 4 年内，分五步走，逐步规范，最终 达到统一结算，实现佣金收费覆盖率达到交易金额的80%。 成都农产品中心批

29、发市场的经营目标是：在未来3 4 年内，交易量大于200 万吨， 交易金额超过100 亿元。 这当中， 交易品种构成将与现有的有一定的区别，高附加值品种所 占比例将明显提高。相比之下，增长速度异常惊人：2005 年，成交量为127 万吨，成交金 额为 28 亿元，品种包括蔬菜、肉类、粮油和小食品，不包括水果。 在新市场将大力发展肉类交易，特别是鲜猪肉 （主要是热白条）和冻猪肉将占据重要的 地位。 由于该市场配套了冷库，冻肉的交易量客观上有望大幅提高。水果交易品种，主要发 展高附加值的精品。水产品中， 将大力发展海鲜产品。海鲜产品虽然交易量不是特别大，但 单价高，交易金额大。 . ;. 1.2.

30、8.收入预期 根据我们全方位的考察，我们认为，上述发展目标应该能够达到。 我们可以预期： 当一期工程全部达到预定目标、整个经营走上正常轨道后，预定的发展 目标将逐渐实现，80%的佣金覆盖率也将成为现实。此时，我们用不同的佣金水平可以测算 出佣金收入的总额。 另外20%的交易金额同样能给市场带来收益。除这两部分外，增值服务和配套服务同 样能创造不可低估的收益。 1.2.9.开发进度 在不久的将来， 在西部规模最大、现代化程度最高、管理最先进的农产品批发市场将矗 立在世人的眼前。 我们现在已经能够领略新市场的雏形。 目前，相关铺位很抢手。但是管理层坚持以经营为主，向实力经营户招商。 在今年年底前整

31、体搬迁计划应该能够顺利实施。 2.专业市场异常发达，竞争对手寥寥无几 10 月 26 27 日，我们同时调研了成都市其他农产品批发市场。通过对各大批发市场 特别是专业市场的实地考察，以及与市场不同主体的全方位的交流，我们进一步加深了对相 关市场的了解。 成都市农产品批发市场的最大特点是：专业市场异常发达，但综合市场很少；低租金、 高佣金是相关大市场的主要盈利模式，这与农产品 （000061）所推广的以电子交易结算系统 为核心的“佣金+租金”盈利模式所要求的外部环境比较匹配；从综合实力看，能与成都农 产品中心批发市场试比高低的批发市场屈指可数。 2.1.规模最大：西南果品中心批发交易市场 规模大

32、、人气旺和品种多是西南果品中心批发交易市场（以下简称西南果品批发市场） 的特征。 2.1.1.市场概况 西南果品批发市场临近成都市物流业比较发达的八里庄，位于驷马桥路。 . ;. 西南果品批发市场是我国西南地区规模最大的果品批发市场，估计占地面积在500 亩左 右，已经有十多年的发展史。 由于交易量大，该市场地面到处是由果品液体留下的粘性物质。 在市场的西北有一个中等规模的冷库，设备已经略显陈旧。 该市场主要分成精品交易区、大众交易区和地摊交易区。精品交易区有几个交易大棚组 成，大约有300 个左右的摊位。部分摊位已经被用作仓库。由于摊位紧张，不少经营户只能 在周边的地方租用临时摊位，或者干脆

33、在道路边或广场上直接在货车上交易。 大众交易区，主要设在各个空地上，设施相对简单。 在各个过道、 道路边随处可见各类 经营户摆的摊位。 地摊交易区位于该市场东南部，专用铁路支线从中通过，各个交易棚更为简陋。目前主 要的交易品种为来自福建的釉子。 该市场目前交易集中在白天。目前的交易时间为上午8 点到下午4 点。 2.1.2.收费标准 精品交易区每个摊位每月租金在1000 元左右。大众交易区每个摊位每月租金在500 元 左右。 无论是有固定摊位的还是临时交易的，经营户都按水果量交纳进场费。交纳标准是： 20 吨以上，交纳1000 元/车/次； 15 吨以上， 800 元； 12 吨。 600 元

34、。平均收取进场费为50 元 /吨左右。有些摊位的经营户采取固定费用的交纳方法。例如，在精品交易区，有些摊位一 年只交纳10 万元费用， 其他费用一概不需交纳。这对交易量做得大的经营户来说是划算的。 2.1.3.市场效率 各类经营户交易量、交易金额存在较大差异。例如， 在精品交易区，有的摊位年交易金 额可达到1000 万元左右，有的只能做到300 万左右的交易额。 车皮直接进入市场，提供给经营户更多的选择。目前，通过车皮运输釉子，每斤可节省 5 分钱的运费。 该市场经营户经济收益还是挺可观的。例如，做釉子的经营户一年少则赚几十万元，多 的能赚到百万元以上。 2.1.4.竞争形势 虽然整个市场不太

35、整洁，但是人气较旺， 具有一定的竞争力。龙泉聚合果蔬中心虽然硬 件设施比西南果品批发市场强，但交通条件、 地段条件等方面难以抗衡，只有当该市场实行 搬迁时， 龙泉聚合果蔬中心才有机会与该市场竞争一下，但估计吸引力不会太大。对于成都 . ;. 农产品中心批发市场来说：一方面， 将来主要发展精品水果交易，与该市场形成一定的错位 经营，客观上会减少较大的竞争；另一方面， 硬件设施、 管理水平等方面都明显高于该市场， 竞争力更强，因此，未来会吸引不少实力经营户，特别是当该市场实行搬迁、成都农产品中 心批发市场更显交通条件、硬件设施和管理水平等优势时，这种吸引力将更强。总之，即使 是西南果品批发市场这样

36、的专业市场中的强者，也不会在水果交易方面对成都农产品中心批 发市场造成太大的压力。 2.2.争议最大：成都龙泉聚合（国际）果蔬交易中心 成都龙泉聚合(国际 )果蔬交易中心（我们将此市场简称为“龙泉聚合果蔬中心”） ，瞄准 成都市农产品批发市场（包括其他行业批发市场）大搬迁带来的进入机会，采取种种颇具争 议甚至不正当的手段，快速进入农产品批发市场领域。 龙泉聚合果蔬中心的开发和运作特征可以概括成这样几个字“高成本融资， 低租金出租， 长期限牵制，交易量约束，进场费创收”。 由于在进入农产品批发市场时所具有的动机、采取的手段和所具备的地段条件等方面存 在某些问题，该市场能否继续做活做火还存在很大的

37、不确定性。 2.2.1.地段条件 龙泉聚合果蔬中心位于成都市东部的龙泉驿区龙都大道一号。龙泉驿原为成都市的一个 郊县， 现在已经改制成龙泉驿区。该市场距离成渝高速龙泉驿出口不远。我们用车辆实地测 量，测得该市场距离成都市区三环路17 公里， 距离二环路22 公里。 该市场属于成都市比较 偏僻的地方。 2.2.2.规划概况 根据对外宣传资料，该市场投资总额为3.65 亿元，总规划占地450 亩，一期占地325 亩地。 根据我们对该市场招商中心内部相关图片的观察，一期工程相关的技术经济指标如下： 总用地面积216930 平方米（即325 亩） ，其中，净征地190707.3 平方米，代征地9902

38、.7 平 方米，绿化地16320 平方米；建造占地面积74762.2 平方米，其中新建筑57504.2 平方米， 原有建筑17258 平方米；总建筑面积91554 平方米，其中，新建筑64346.7 平方米，原有建 筑 27207.3 平方米；绿地建筑面积42146.2 平方米；建筑系数 39.2； 容积率 0.48； 绿地率 22.1%。 该市场由三家民营企业合资组建，启动于 2001 年左右， 正式开建于2003 年底（即成都 市批发市场实行大搬迁的前期），2005 年下半年一期主体工程竣工，并于年底开业。由于早 在几年前就储备了土地，该市场土地成本比较低。 根据该市场相关工作人员的介绍，

39、该市场规划在完善一期开发的基础上实行二期开发。 . ;. 由于从蔬菜批发市场上尝到了甜头，有可能实行二期开发。但是否真的开发，现在还不易决 定，毕竟现有的蔬菜市场发展前景具有不确定性，水果市场能否做起来更难以判断。 2.2.3.融资策略 前期，为解决资金短缺问题，聚合公司高成本融资。以10 年为期限，以支付每年10% 净收益为代价，出售蔬菜交易区和精品水果交易区的铺位使用权，（根据我们对招商中心相 关图表的测算） ，出售率估计达到50%以上。投资者与聚合公司签订铺位使用权销售合同， 同时签订委托经营管理合同，不参与市场的任何经营活动，只享受固定比例的分红。精品水 果交易区21 平方米左右的摊位

40、10 年使用权的投资额为3.8 万元，30 平方米左右的为6.8 万 元；蔬菜交易区，23 平方米左右的为4.2 万元。平均每平方米的摊位10 年使用权的投资额 在 2000 元左右。 据聚合公司的工作人员介绍，目前这样的投资活动已经结束。 2.2.4.市场布局 从硬件设施看， 该市场建造得比较规范。现在已经建成蔬菜交易区（有一个交易大厅在 建） ，精品水果交易区，一幢综合楼。按照建设规划，将来还要建成拍卖展示中心、气调保 鲜库等。由于硬件设施规范，给人直觉是比较整洁。 蔬菜交易区已在2005 年底开业，精品水果交易区现在处于招商状态。 蔬菜交易区已经建成、启用10 个交易大厅，另外一个正在建

41、造。每三个交易大厅连接 成一排，共四排（有一排由两个交易大厅组成，包括正在建造的一个）。每个交易大厅本身 分成两边，每边有13 个档位。每个档位宽6.5 米左右，进深在6、7 米左右，设两个铺位。 交易大厅的中间道路宽度在20 米左右。每个铺位都配备商住两用的小两层楼。每个交易大 厅拥有 52 个铺位，现共有铺位520 个。 已经建成但尚处于招商阶段的精品水果交易区，共有六个交易大棚组成，连成一个整体， 共设摊位300 多个，不配备蔬菜交易区那样的商住两用的小两层楼。 2.2.5.运转模式 该市场的运作模式可概括成“低租金出租，长期限牵制，交易量约束，进场费创收”。 经营户在签订租用合同、交纳

42、押金的条件下，以每年20003000 元的租金水平租用铺 位。该市场实行低租金收费策略。 已经签订租用合同、交纳押金的经营户不能转租铺位，也不能前结束合同、收回押金。 租赁合同所约定的年限都在数年以上，经营户不容易按照自己的愿望自由脱身。 对于经营户的日常交易，该市场还设定最低交易量的限制。除了交纳押金和租金外，对 于该市场来说，最主要的收入来源是对经营户的进场货物按车型收取进场费。 . ;. 2.2.6.收费标准 该市场对经营户的收费主要有三个方面：一是占收入重要地位的进场费；二是铺位租金； 三是服务费。 进场费收取标准比较复杂。该市场分类收取进场费，将蔬菜分成本地菜（包括来自阿坝 州的蔬菜

43、）、短途菜（来自四川其他地区的蔬菜）和长途菜（来自省外的菜）三类，并将菌 菇单列出来。本地菜收费标准按车型从10 到 50 元分别收取，长途菜同样按车型分别收取 100 元、 150 元、 200 元、 300 元和 480 元。在一般经营户的心目中，收取200 300 元的 进场费居多。 每个铺位租金水平为2000 3000 元 /年。属于低租金水平。 如同上海的江桥蔬菜批发市场一样，该市场配备400 多名短驳人员， 专门从事下家配菜 装车服务。一般情况下，3 名左右的短驳人员组成一个小组，合装一量货车，按17 元/吨左 右的标准收取服务费。短驳服务人员由市场统一管理，除交纳 300 元押金

44、外， 每月向市场交 纳 500 元管理费，自己每月能赚1000 元左右。 2.2.7.交易特征 该市场交易高峰为下午3 点到 5 点， 其他时间段的交易繁忙程度相当于高峰时段的一半 或更少。我们在下午交易高峰的时段和晚上8 点以后相对清淡的时间段都考察了市场的交易 情况等。 该市场采取最原始的现金交易，交易、结算完全属于上下家之间的事，与市场无关。 可能出于提防竞争对手探测的原因，该市场各类工作人员都处于较高的警觉状态。 2.2.8.未来命运 该市场抓住了成都市农产品批发市场大变局的契机，采取了不正当的竞争手段，挖走竞 争对手的客户。 许多知道真相后的经营户表示由于受押金牵制，现在暂时走一步看

45、一步，到 时再决定去留。同时。他们认为，由于该市场是专业市场，没有综合市场那样竞争力强，又 地处比较偏僻的地段，买家不便利，能否长期做下去还不容易判断。 值得注意的一个现象是，水果交易区招商并非那么容易，招商一年多， 毫无起色。 这可 能出于两方面的原因：一是在蔬菜交易区招商时采用的不正当手段现在已经难以奏效，因为 经营户已经基本了解成都市农产品批发市场未来发展的大致格局，龙泉驿区不会成为批发市 场的集中点； 二是在等待成都市最大的果品批发市场位于驷马桥路的西南果品批发市场 搬迁， 寻机挖走经营户。从我们对西南果品批发市场的调研情况来看，只要驷马桥的果品批 发市场不搬迁或搬迁时不留下空隙，龙泉

46、驿市场很难有做火的机会。 2.3.数量最多：五块石批发市场群 . ;. 五块石是成都市农产品批发市场数量最多的商业贸易区，同时也是成都市各类批发市场 数量最多的商业贸易区。这里聚集了五块石蔬菜综合批发市场、成都市农副产品批发中心、 大西南茶叶专业批发市场、荷花池中药专业市场、五块石商贸大市场、糖酒干杂批发市场、 五块石农贸商品批发市场、五块石电子电器市场、万家灯饰批发城、西南酒店用品批发、五 块石轻纺城等农产品和其他商品批发市场。我们将集中在五块石地区的农产品批发市场称作 五块石批发市场群。这里专业市场发达，聚集效应明显。 在此， 我们主要阐述对五块石蔬菜综合批发市场、成都市农副产品批发中心、

47、大西南茶 叶专业批发市场、 荷花池中药专业市场、五块石商贸大市场、糖酒干杂批发市场的调研概况。 2.3.1.市场概貌 五块石批发市场群位于成都市中心正北方向，主要分布于蓉北商贸大道两侧。 五块石蔬菜综合批发市场位于五块石批发市场的北部区域，大门开设在西南角上，与蓉 北商贸大道相接。 从占地面积看， 该市场占地200 亩左右， 是成都市三环内第三大农产品批发市场（从占 地面积比较，西南果品批发市场、成都农产品中心批发市场的老市场分列第一和第二位）， 批零一体化，脏乱差特征比较明显。 该市场的交易品种包括蔬菜、分割肉、水果、粮油、干杂、药材、禽蛋等，其中蔬菜、 分割肉交易占据最重要位置。蔬菜和分割

48、肉摊位数所占的量最大。该市场具有集贸市场特征， 交易品种比较齐全，可算得上是成都市第二大农产品综合批发市场。 蔬菜交易区位于临近大门进口处的中西部，包括三个交易大棚、一个交易广场和靠西南 边上的零售摊位。 交易大棚共设有100 多个摊位，每个摊位的租金为600 元 /月，蔬菜经营户需要另外按 大致 10 元/吨的收费水平向市场交纳进场费。蔬菜零售摊位共有50 个左右，租金为300 元/ 月。交易广场主要供临时货车的批发、零售，并设有大量的地摊供蔬菜零售。 位于市场中部的铺位，租金为600 元/月左右。从事小食品买卖的经营告诉我们，每天 的营业额才几百元，主要为零售。 当然，各类摊位实现批零一体

49、化，只是零售所占比例较高。 位于市场东南部的药材铺位， 共有 70 个左右， 与五福桥东路对面的荷花池中药专业市 场相比，在人气上存在极大的差距。 位于市场东北部的水果铺位在50 个左右。 五块石蔬菜综合批发市场给人的整体感觉是“市场规模大，品种较齐全，批零一体化， 设施较破旧，环境脏乱差”。 2.3.3.成都荷花池中药专业市场 . ;. 成都荷花池中药专业市场与五块石蔬菜综合批发市场相隔一条路，位于五块石批发市场 群的东北部。 该市场主要由一个超大面积的交易大厅组成，估计在 3 万多平方米。 市场共编 号八个厅， 每个厅分成4 8 排不等， 总摊位数超过3000 个。该市场在国内也属于最大的 中药材批发市场之一。 每个摊位的租金为800 元/月左右，根据位置不同，上下差异在100 元以内。 由于交易区域比较集中，整个市场人声沸鼎，热闹非凡。 该市场经营户都知道规划搬迁的事，并担心未来新市场摊位数低于目前的规模，不利于 自己的稳定经营。 2.3.4.糖酒干杂批发市场 糖酒干杂批发市场同样位与五块石蔬菜综合批发市场一路相隔，位于成都荷花池中药专 业市场的南边。 该市场主要从事糖类、酒类和干货交易。该市场主要由一个大型的交易大棚 组成，内设9 排铺位，总铺位数超过100 个。每个铺位的租金水平为1000 元