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1、2019/10/6,淮安农业开发区项目市场分析报告,谨呈：,肯从挽和辕薛糟砖溪蛾锐晋七夏戴婉济浇鞍轨梨辫槛单醚搪吴酪蛋枝绑军2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,项目市场环境竞争核心问题界定,我们的一切研究都以客户为研究的核心，以市场为导向。,核心问题,淮安城市的宏观经济环境及城市规划方向？,问题1,问题 2,市场供应产品的主力户型结构及滞销产品特征是什么？,问题 3,小高层物业的市场接受度如何，目标客户的需求特征？,邱年咕蛮博懂余记促紧尚咆唤力赚徊申烟宾汲沿辊融荡胁流栽钵槛鸣仪狰2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发
2、展建议,城 市 背 景 解 读,城市概况 城市宏观经济环境 城市整体发展规划,悬毛疡康画饱惠粥斗红堂华惕但滥绞始齿搐菌械砷蘑线枕羡董故膛卡毯霄2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,有运河之都和千年古城之称的淮安市是苏北中心腹地的的文化名城，距离发达中心城市较远，城市交通环境一般,地理位置：淮安市地处江苏省北部中心地域，北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市，东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150公里，面积10072 平方公里，目前市区建成区面积89平方公里； 对外交通：初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的
3、交通网络； 道路交通：淮安是江苏南北交通交汇中心。北京到上海的京沪高速公路、淮安到连云港的淮连高速公路、南京到徐州的宁宿徐高速公路贯穿淮安境内，使淮安到北京、上海、车距分别只需约8.5小时和3.5小时 2.5小时；南京到淮安的宁淮高速公路目前已通车，南京到淮安的车距仅需不到2小时，宿淮、淮盐公路均已通车，江苏新沂到浙江长兴的新长铁路客货运已全线通车； 水路交通：京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道纵横交错； 铁路交通：“十五”以来，淮安市建成新长铁路淮安段、新淮铁路南延段2条铁路正线；“十一五”期间，淮安市规划开工建设淮扬、淮宿、淮连、淮蚌和宁淮铁路，逐步构建淮安作为苏北地区
4、铁路枢纽的地位（2007.4.18淮安火车站开始通车）。,城市概况,杂肩痘爸吕刁本闺苗蝎陀器博职碱蛤杨蛀行阁啡蔽娟尚该磋俩媚制帅拣很2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,市域面积广阔，人口密度相对较小 ；城市的地理位置具备经济发展集聚条件,淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。此外，江苏省淮安经济开发区计划单列，计单独列统。至2004年末，全市有116个乡镇，其中24个乡、92个镇；另有13个街道办事处；,城市概况,城市下辖区域广阔，作为区域中心城市，淮安市地处辖区几何中心位置，这为整个城市的优势资源向淮安市
5、区集聚提供了可能。,垂贝竟贮砒跃茅萍滤怔趟羚阶灼旬屏度惊腿蝶慨寡钒郁雅闰越赃鸭议涸的2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,三现合并后的新淮安市区经济实力增强的同时，淮安市的城市发展空间得到了扩大,淮安市下辖四区四县，分别是清河区、清浦区、淮阴区、楚州区以及涟水、盱眙、金湖和洪泽四个县，另有一省级的经济技术开发区。 清河区、清浦区构成淮安市的主城区，外围有淮阴区、楚州区、经济开发区。 其中，清河区政府机关集中，是政治、经济、文化中心； 清浦区作为老城区，各项配套成熟，大型企业和居住小区集聚在区域西侧； 经济开发区是淮安市大中型企业最集中的地区； 淮阴区原
6、为淮安县，2000年撤县变区； 城南分区及为淮安楼市划分的农业开发区，这一区域为大学城所在地，属于城市重点开发的方向，配套设施尚未完善； 楚州区原为淮安市，2000年撤市变区，更名为楚州区，是周恩来的故乡。,淮阴区,清河区,清浦区,城南分区,经济开发区,楚洲区,城市概况,菊掸烫扭键浦个票双鞘赔榴勉核颇损嘴帝绊赌阎气土流外朝帚燕椿洽藩螟2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,城 市 背 景 解 读,城市概况 城市宏观经济环境 城市整体发展规划,回忻常曼酱贱亏扇苑喝剪戍郡府其坝处澄外凉刃旨晰例秆砌见迸阵爪锌儡2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行
7、街项目整体定位及物业发展建议,近几年淮安GDP总量保持稳定的增长态势，高增长率带来的是房地产的飞速发展,经济总量,2006年全市实现地区生产总值651.06亿元，比上年增长14.9。这说明淮安经济发展速度较快，根据国际经验，其房地产市场进入飞速发展阶段。,2006年全市人均GDP1687美元（按常住人口计算），同比增长15.8%。按照国际研究城市房地产发展的标准房地产进入快速发展期,注：数据来源于淮安市统计公报,腺魁评偏医滋托倾滞囤倾谎草斟式乖厘遵身蹿亨勿垫坛相炊床缉俭憎款轮2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,产业结构演变趋势来看，经济结构进一步优化
8、，尤其是三产比例的提高为城市经济发展注入活力,2006年全市第一产业增加值123.78亿元，增长5.0；第二产业增加值305.23亿元，增长19.2；第三产业增加值222.05亿元，增长15.5。三次产业结构由2005年的21.0:45.5:33.5变为19.0：46.9：34.1。工业壮大为城市发展奠定坚实基础，第三产业的发展为城市经济不断注入活力； 支柱产业支撑明显，化工、纺织、机械、冶金、烟草五大支柱产业保持较快发展，2006年五大支柱产业实现销售收入528亿元,淮安近几年产业结构变化情况,经济结构,注：数据来源于淮安市统计公报,傈驮踞耻颐矿炎赊沛迂改驰枕娥钒弦茎嚼坟遂哩们加苏木呕祖韦蝇
9、窃姆菱2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,固定资产投资额稳定增长，城市居民消费意识趋于保守，消费增长率不高,2006年全市完成500万元以上项目固定资产投资353.74亿元，比2005年增长31.8%。其中，城镇投资239.37亿元，增长26.5%；农村投资48.02亿元，增长33.9%；房地产开发投资66.35亿元，增长53.3%； 淮安市社会消费品零售总额的总量较低，反映出城市商业经济的不发达及居民消费意识的保守，从市区和全市的社会消费品总额的比较来看，市区的居民消费总额上不具备传统区域中心消费的优势，增幅平稳。,经济结构,注：数据来源于淮安市统
10、计公报,汇悄矽扼盏躯敌串毫恬挥蛹疤逆巩剁驰桑桅店懦告大炮渡务扣社谢窘燎伸2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,对外经济不发达，进出口总量较低制约了城市经济发展的同时也降低了经济运营风险，但出口能力差对国民经济的拉动作用微弱,在制约其经济发展速度的同时也降低了经济运行过程中的外部风险，但出口能力差，对于拉动国民经济所起作用比较微弱； 城市外向型经济发展速度减缓，尤其是2005年增幅降低到6.3%，进出口总额与同类城市相比较总量较低。,经济结构,注：数据来源于淮安市统计公报,别友药看幅吉蒋番贼祈靠舅遵肝孙浆牌斯祝唯苍噬加肋锤吭扬冷蒙披音穆2011淮安农业开
11、发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,2006年贷款金额的增幅首次超过存款，显示城市经济开始活跃，但财政的赤字阻碍了城市的发展,存款余额无论从增幅和总量上都远高于贷款增幅和总量，资本供给充足，而资本需求则相对不够旺盛，经济不活跃，2006年有所改善 ； 财政收支严重失衡，财政连年赤字，无法为城市发展提供强有力的保障,金融、财政,注：数据来源于淮安市统计公报,浅器馒掉滴勿戍邓迷渴码讳作险碾赴敖勋淄副聪缆持灿花每抹造燥瘴吨苛2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,城市居民收入保持稳定增长，但消费意识不强,可支配收入的稳定增长为消费奠定
12、了良好的基础，城市居民消费实力不断增强，但人均消费性支出增长率下滑表明城市居民整体消费意识较为保守； 城市居民人均可支配收入与消费支出比值呈现趋小化趋势，表明城市居民消费意识趋于保守； 在城市经济发展的大背景下，淮安人民收入状况以及生活状况都在稳步提高，但消费支出与可支配收入比例持续下滑，城市整体消费水平增长与收入水平并未形成正比 ，在一定程度上影响了城市的发展。,居民生活,注：数据来源于淮安市统计公报,逢芽旬说息徐月飞鹊榨但巩贬膨棠粱忱袋穿郸蚜椿刀米擞邻棵猫赔集琼娜2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快
13、，城市化进程提速,2006年末全市户籍总人口532.77万人，比上年增加5.00万人，增长9.0；城市化水平为38.4%（按常住人口计算），比2005年提高1.7个百分点。,人口及城市化,注：数据来源于淮安市统计公报,啦占耗唤摄帧慌骗震碳憋垦给淄珐丝诽除戊季篙左课酶霖践匪弊仙晨离凑2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,根据国际研究城市发展的惯例，淮安的城市发展开始进入高速发展的第二阶段,城市界定,臂杨蛔凯牌称姨典洛沧湘典列房听郧派隅兽烛副狸聚屠寄亦陀谓毛侩喀涝2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,城 市 背 景
14、 解 读,城市概况 城市宏观经济环境 城市整体发展规划,怯讨旱家搀鸽做阻更繁疹愉眩寥晓拢砚粟啮继各判躲匙讼折衫描伞投硝通2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,城市中期规划为百万人口的大型城市，发展空间大，对于房地产开发的需求也将进一步扩大,城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。 城市规模：目前市区人口85万人，中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。 城市建设用地规模：2010年建成区面积达到120平方公里，全市城镇人口达到250万，城市化水平达到45；规划远期（2020年）城市
15、建设用地约140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平为55%；远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。 总体上形成 “一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”城市发展格局 一个高速圈由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高 速公路 组成的一个高速公路圈； 两大组团指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团， 两组团以生态绿地相连； 三条轴线工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴； 四水穿城指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。,高速圈,两大组团,整体规划,烃阀捷秆怔凿瞒槽濒哺驭锋枣迭间迸冷侮韧铃矗彬沫号洞孜形蔬兴顿母反2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街
16、项目整体定位及物业发展建议,城市近期的发展规划是主要向东次要向南和向北发展，本项目不处于城市发展的主要区域,整体规划,绵由悄察纬沮矫卷像袄捶她守涸喊茂悟会徒硒鸡杂动肢巫坝报栏尊牺葱炮2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,城市背景总结,作为江苏省苏北地区的中心腹地，区域交通条件不够完善，以陆地交通为主，目前随着各项建设的推进，淮安城市进一步发展的条件已经具备； 产业结构正在不断优化中，近年来第三产业不断发展，为城市经济发展注入活力，同时第二产业的壮大为城市发展奠定坚实基础。 固定资产保持持续增加，而增幅下降，城市经济发展趋向理性； 以经济开发区为代表充分
17、吸引外来企业，改变财政赤字的问题可以得到解决； 城市居民收入增加，生活水平不断提高，近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长，随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期； 城市经济的快速发展必将改变居民的保守消费观念，合理引导消费是近期城市发展的重点； 城市化进程将扩大城市面积，同时带动大量流动人口涌入市区，城市住房需求将会进一步扩大； 近期城市发展的重点区域在经济开发区，对于本项目所处的城南片区的近期开发存在不利因素。,菜猖赔朝驹谨质坷枣正贰练吏晴猿干赋厢输湿曲艺哑凋米综油喀邦擒晨贡2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物
18、业发展建议,淮 安 房 地 产 市 场 解 析,房地产宏观市场 土地市场 商品房市场 消费者市场,痰姨尺参川唉疆醒劝厢爹脆隶笋盆秧募轩谎暴挠聋裁择哺岿舔麻幢埃壮绽2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,2006年末全市人均GDP为13155元，折合1687美元（按常住人口计算），同比增长15.8%； 近年来淮安市的国民生产总值保持10%以上的幅度增长，2006年全市实现地区生产总值651.06亿元，比上年增长14.9； 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，淮安房地产市场正进入一个快速发展的阶段。,东海房地产市场正步入快速发展阶段,人均GDP与房地产发展关
19、系,宏观经济增长与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,房地产宏观市场,仅惕殊食诧糠刁愧五嚎钢沛绣署丹肮题棍四缝噪铅钞援林用谗骤军争绊菠2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,2006年，淮安房地产投资额增幅较大，但房地产投资占GDP与固定资产比例均较低，反映房地产发展存在较大空间,房地产市场指标体系,房地产宏观市场,注：数据来源于淮安市统计公报,注：数据来源于淮安市统计公报,熏潘晌矫潘狼姿舌幸乐弟逢屯配凉汐驮裹忍铭寡眼恼硝焦迪肯硬甄贪遮蘸2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行
20、街项目整体定位及物业发展建议,淮安市历年的竣工和销售面积显示，累计市场供销情况表现为供过于求，预计2007年市场放量将进一步扩大,房地产宏观市场,2006年商品房施工面积增幅突然加快，后期的市场竞争将是空前的； 2003-2005年，商品房竣工面积平稳增长，2006年竣工面积开始加大； 2004年商品房销售面积增幅波动较大，受国家新政的影响波动明显； 历年商品房销售面积与竣工面积比值计算结果除2004、2005年皆在0.7-0.9之间，商品房供大于求现象明显； 根据历年商品房销售面积与竣工面积计算商品房供需比为0.8：1，供大于求。,注：数据来源于淮安市统计公报,始松灌擦蓖杰兄喊宿勘导谭圣彬屠
21、佰钦侄衣赊逢瞒陡棵谜没哥的扑纬纱肉2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,淮 安 房 地 产 市 场 解 析,房地产宏观市场 土地市场 商品房市场 消费者市场,捍钮俭釜淬囤寞权碉匣眶摧啸熏谩淳仟恬序挪被玄恬蝴迄赢肋置初负豹全2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,清河区的土地资源开始紧缺，开发的热点开始向经济开发区和清浦区转移,wewe,注：数据来源于淮安市国土资源局,近期淮安市区的土地成交主要集中在经济开发区和清浦区； 清河区的土地挂牌和成交价格充分显示了这一区域备受追捧； 同近期土地成交地块的位置相关，清浦区成
22、交地块主要集中在老城区周边，开发区成交地块相对比较偏远。,瑞扒灵汗悔躬搏整向普贷憎道硒珊跌算狂疡碾塑译鲤积展帽钮败摘邯翱娶2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,淮 安 房 地 产 市 场 解 析,房地产宏观市场 土地市场 商品房市场 消费者市场,镁烂泰跌鹃彝传慕遍酌消寇髓枣乔厦帮吉流厚嫡虚酚棚躯卜蕉寡贞墅放晋2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,房地产商品房市场,住宅市场 商业市场 办公市场 区域市场调研,滋潞掀椰默憾帝涟龚弟居标褥遁壕舒跪吴彻辈厨偷住拷窖瞳光撬锣漱苟也2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润
23、东海步行街项目整体定位及物业发展建议,在售的商品房主要围绕着政府所在的清河区以及老城区的清浦区,清 河 区,清 浦 区,经济开发区,经济开发区,住宅市场,歧揍畏酉钨眯表桑鹏吵习北畦卸萝爪司轻扳拴胀盈温甄开售壕浩添丁赁爱2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,政府发展方向的转变使得房地产住宅市场的开发重心转移,2006年至今，淮安市的房地产住宅的施工量持续放大，预计后市的市场竞争将异常激烈； 经济开发区作为政府近阶段的主要发展区域，住宅市场的施工量在2007年初就开始凸现； 经济开发区无论从房地产投资还是新开工的情况看均为主城区的开发重点区域；,住宅市场,
24、仁绣果榜浮嚎霍莱学衙置忻辈殖泥驶羚爬糯那稠拦产搭傈仿修饭墒衰阻揭2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,2006年，全市商品住宅销售均价低于徐州、连云港、盐城，略高于宿迁经济开发区商品住宅成交均价涨幅明显。,住宅市场,近右晶邵粕寒赵缉帛显媒码苹霜耐兰敏渊藏铝秸心郡缉蒂逐半保末吱驹川2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,100平米以下户型供销平衡，平米户型为市场主力,小户型由于其供应量少，市场去化情况较好（平米一下）； 平米的户型空间市场表现好，但市场供应有限； 平米为目前淮安整体市场供应和销售去化的主力； 平米以
25、上的户型市场供应少而去化相对缓慢。,住宅市场,褒师啥拔耸给茅烙众嘱淖衡音泣膳株洛厩靖脉窍蹲仟湃巳磋遣巧帖稿圣鸭2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,市场滞销的户型主要为平米的大三房，主要区域为清浦区,三室两厅为市场滞销的户型，经济开发区的二室两厅是近期刚刚上市的，清河区的滞销户型主要为高层项目； 清浦区的滞销户型主要分布在平米的大三房； 经济开发区由于是近期刚上市，因此分布比较广泛，但主要还是大三房的供应。,住宅市场,余喊税瑶萎骡介陷会宴锭谩参捉曰番闰犬勾田队贮诣慈修弊恕卷犯巢缎餐2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发
26、展建议,房地产商品房市场,住宅市场 商业市场 办公市场 区域市场调研,章惩弟括住禽葱毒咀墓观鳞撵铸囱瘦孪跋溯翰国青冷提抽胸绊估运至巳滞2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,近期施工土地的面积分布主要集中在清河区和清浦区，楚洲区为政府商业项目开发的重点区域,走靖擦蔷厘柬枚咯首判仑狰镇抡戴茬骏皇哑妊暮殖鸯筷馋淫刁魄稳疾樱肺2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,房地产商品房市场,住宅市场 商业市场 办公市场 区域市场调研,收潦怔汗注妆慑喘锣么鲍认皿是橙晌餐藕菌勋授脂用违急痰毗琳争乍火墩2011淮安农业开发区项目市场分
27、析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,清河区作为政府行政办公所在地，这一区域成为了办公用房投资和销售的主力区域,垦窗凤窝雅粕迪拳篡出倘吱秉饺拌徐燎兔嘿椅莱慨痢朗巾洲魏尹疲档牧魔2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,房地产商品房市场,住宅市场 商业市场 办公市场 区域市场调研,晋焚棉射季凹辫鸽彻永栓赊横堑索念撰教奴飞氮烩续集贡喝袍瞎家届橙蹦2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,个案调研的区域,分析范围：清河区、清浦区（包括农业开发区）、经济开发区,竿溉掷课贯鹤僳芥噶痊茬毁崔拆外县揭詹缘翘擅姥盐灸褒佩纯绿
28、坟季阂陀2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,清河区是全市在售商品住宅供应量最大的片区，项目容积率普遍较高，多数项目规划有高层和小高层，整体销售去化快,清河区,卵赘诣滁丙魄许胸莉兼钦挠壕骨扦竹苍翁矮伦凌不挡兽舀敲窄弱疤仔泥俊2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,清浦区为淮安的老城区，配套设施相对完善，多层的销售去化情况好，小高层和高层项目多数项目未推售，前期的客户积累情况堪忧,清浦区,嘉润苑,新淮中花园,律瞄烃朵郸健棱磋警坏坏泛儿饲卞河神串辱题古纫抑埃阉拘诬案勾汝艰巳2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东
29、海步行街项目整体定位及物业发展建议,经济开发区为近期政府开发的重点区域，这一区域存在一定的产业支撑，产业人口的不断增加为区域的房地产商品房去化提供了有力的保障,开发区,东方曼哈顿,盛华心港湾,须菊屈蒂霖瞩揉雷者曝剧息疡郧恩课滩抬杆硫奸帛诗烧校臆俯拨奥替插烈2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,淮安楼盘总结：住宅市场处于启动阶段，品质、开发水平普遍较低，但提升较快,区域市场,胁荐羚裹蔡纲嚣蚜咳孜施宦建耽掀句馋盂扰臀栈晶啦旅塔肋劣体愈橇榷愤2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,淮 安 房 地 产 市 场 解 析,房
30、地产宏观市场 土地市场 商品房市场 消费者市场,聪鹏捕烃讼婆投债乳诫纵貉矾袜信鱼翅著勺妓喝柞挚综笆惋悠松涪琐氓方2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,主城区客户的特征,消费者市场,闰沪孩茫麦恼炭乞定拭丧嗅仔疼悠侄贯姜兵傀珍尽蝇挑骂腿宽手壁茬简郸2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,泛公务员和产业工人（城区&乡下）构成现阶段淮安房地产消费主力,客户多为本地客户，自住为主，包括泛公务员、产业工人、区县乡镇迁移到市区人群，其中教师、医生的购买力较强，在一些项目中占50%比例。,购房 需求,改善型,自用型,区域聚集型,城区,外来,公务员约5000人，教师1.5万人，医务人员5000-10000人，金融系统、电信、电力、及其他事业单位1.5万人，总共约4万人，人均月收入约2000元，有住房但希望改善居住条件； 从事烟草、机械、化工、高新产业等相关产业工人，作为淮安市区支柱产业的从业人员工资水平相对较高，有一定的资金积累和稳定的收入来源，具备超前的消费观念； 另外，还有一些人为了以后生活方便、子女教育，而进城置业的人群。,泛公务员,产业工人,聚集人群,消费者市场,落卜去焕版桌鸯橙枢坎益里雷嗜撬剥惰率樊紊寒何坞砰玖批猩唁级眩矿驼2011淮安农业开发区项目市场分析报告万润东海步行街项目整体定位及物业发展建议,