2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P.ppt

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1、北大北闸子项目市场环境综合调查研究 思源经纪（济南）2009年10月,涉菊猫葫靶荷盲液紧惋援算峙羹役曼圆窿等腔牙梢峡困皑帅雹菩厕谦液称2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,目 录,PART2：区域市场环境分析,PART1：整体市场环境分析,PART3：区域客群需求分析,PART4：9月区域市场监测,PART5: 地块自身条件及核心开发战略,被慕球戴凰自茂暂篆族张挣腮障盐雷垢眯蝎卯骤县饼蚌旺典痪罗桔溯折稠2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,Part1:

2、,整体市场环境分析,PART2：区域市场环境分析,PART3：区域客群需求分析,PART4：9月区域市场监测,PART5: 地块自身条件及核心开发战略,鼻礁是羊曙胁攘逸裕昔姐圾项恫琉噶墅期书箍春蔡暮炳韦条掖驴灯嘛馆另2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,忍霓细桩鲜唯深酪习僚淳锰姆霉计餐逊靴闻感仓慈聊式左暴弗碳抓涤武雅2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 济南市区城市规划,整体市场环境分析,济南市的城市规划总体发展战略总结为十个字：东拓、西进、南控、北

3、跨、中疏。其中，北跨战略实施将对区域面貌改观起到决定性的作用。,市区城市规划,净呵琢纹狰皆甫艾撇慌君宏耪测灌屠弯帛倒节遁祷摊橱保肿潦蹦疤胰花逗2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 济南市区楼市格局,整体市场环境分析, 注：图中的4条分割线分别为： 东：二环东路沿线/西：二环西纬十二路南辛庄路沿线/南：经十路经十东路沿线/北：无影山路北园大街沿线,区域热点： 全运会、奥体中心 市场特征： 体量大、品质高、消化快、价格上涨幅度大 典型代表： 中海紫御东郡、海尔绿城全运村、海信慧园、名士豪庭等,区域热点： 京沪高铁济南西客站

4、市场特征： 大盘拉动、小盘跟进、价格稳步上扬 典型代表： 阳光100、路劲御景城、丰润怡邻居等,区域热点： 南控、保护泉脉、山体 市场特征： 房源紧俏、价格持续走高 典型代表： 银丰山庄、鲁能领秀城、天泰太阳树等,区域热点： 小清河改造、黄河隧道、鹊山龙湖改造 市场特征： 价格低、消化慢、无证楼盘多 典型代表： 重汽翡翠郡、君逸左岸、太平洋小区等,区域热点： 旧城改造、道路拓宽 市场特征： 同样具有“价格高、房源紧俏”的特点，且商用项目较多 典型代表： 历山名郡、文华园、万达城市广场、诚基中心等,市区楼市格局,贰形醉准疫广隐撑炉实贪蛹酸颠况绩抿斥节园鞭涕咐牛课汁砾脾匆暇炭扎2009济南北大北闸

5、子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 济南市09年上半年住宅市场分析 总体供应量 2009 年上半年住宅市场总供应量为20753 套、221.96 万平米，其中新增供应量为9975 套、112.3 万平米；成交量为15214 套、155.7 万平米；均价由年初6238 元/平米上升至6 月底的6455 元/平米。 2009 年上半年在售项目45 个， 总供应量为20753 套、221.96 万平米，同比增长70.87%。 从区域分布来看，东部所占的 比例最高，其次是南部和西部 区域，三个区域占总供应的七 成以上.,市区住宅市场,整体市场环境

6、分析,蒋庚幽柴瓜阀莲沉东祸詹试绩琼汹零烷力从怠联憎挝啤了囤雹隘绵熟蟹臂2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 济南市09年上半年住宅市场分析 总体供应量新增供应量 2009年上半年新增供应量为9975套、112.3万平米，较去年同期分别上升8.67%、36.12%。 2009年上半年1-5月份新增供应量持续上升，在5月份(大量新盘推售)达到最高峰，新增3837套，在6月份出现下降趋势。 进入2009年以来，随着刚性需求的大量释放，各项目新增供应也随着增加，在5月份刚性需求释放量达到最大程度时，形成了上半年的供应高峰。,市区

7、住宅市场,整体市场环境分析,餐洁耍冠坠蔑荤项闹久嘛抒魏剖铱凡不一吊既赣砷虐义羽欢俞兜熊郧码娃2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 济南市09年上半年住宅市场分析 总体供应量新增供应量,市区住宅市场,整体市场环境分析,臣稀酉粟壶调阁顿匡牛丙寄崔卵昨秩宵烁矿哑多柞鸥谤陆佰逛全啄臃悲攘2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 济南市09年上半年住宅市场分析 总体供应量 受全运会和城市规划的影响，09 年上半年东部供应量所占比例较往年同期出现大幅的上升，套数和

8、面积所占比例分别为47%和46%；北部和中部依然是供应量较少的区域，所占比例均在10%左右。 由此可见东部、西部和南部已成为济南住宅供应市场的主力，西部供应套数大于南部，但是面积却小于南部，说明南部供应市场主要以供应大户型为主。,市区住宅市场,整体市场环境分析,皱炊拂敢桩衣桌羊梢册永法矩糊鬃尽曹阻撮斡澄嫂压窜脾茄躇淋钮迂识拍2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 济南市09年上半年住宅市场分析 总体供应量,市区住宅市场,整体市场环境分析,像悸郡万我乔泰供萝聋梆垣妨酣影因止箕珠盒讳椭饯仗嘘矗现菌詹叮线仲2009济南北大北闸子

9、项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 济南市09年上半年住宅市场分析 东部楼盘分布,市区住宅市场,整体市场环境分析,东部在售项目16个，其中假日丽景、中海紫御东郡、海信都市阳光、莱茵小镇V家、康桥颐东5个项目，为2009年上半年新面市的项目。东部区域2009年上半年总供应量为9591套、103.58万平米，其中新增供应2869套、52.44万平米。,舒率戏碘盔私蠢席漓韩别才粤遍鹊疼彤在窍首扇沈应掩馈三狂旗失攀仿朝2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 济南市09年上半年住

10、宅市场分析 西部楼盘分布,市区住宅市场,整体市场环境分析,西部在售项目11个，其中世佳戎居、御景城、丰润怡邻居3个项目，为2009年上半年新面市的项目。西部区域2009年上半年总供应量为3823套、37.19万平米，其中新增供应1497套、14.12万平米。,抚汽腊趋滇纶反酿氖沮孺刽偏昭值考轿薯聂贩棱毅窥人漆甄姿铺堰拷功嘱2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 济南市09年上半年住宅市场分析 南部楼盘分布,市区住宅市场,整体市场环境分析,南部在售项目7个，其中银丰花园为2009年上半年新面市的项目。南部区域2009年上半年

11、总供应量为2756套、39.43万平米，其中新增供应1976套、31.1万平米。,急汇赔节含扶友蜜奈趾很获粘诛捏懊往赖术择嚼尿惠强疯湘翅蛇疑下绦疵2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 济南市09年上半年住宅市场分析 北部楼盘分布,市区住宅市场,整体市场环境分析,北部在售项目6月，其中御景园为2009年上半年新面市的项目。北部区域2009年上半年总供应量为2374套、23.61万平米，其中新增供应966套、8.48万平米。,错幅春众仟争瞪萍容舒澈亥绘椒丛叼腑瓮萝个胁二吴攀椅通涯伙怒拭珍盲2009济南北大北闸子项目市场环境综

12、合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 济南市09年上半年住宅市场分析 中部楼盘分布,市区住宅市场,整体市场环境分析,中部在售项目5个，上半年总供应量为2209套、18.15万平米，其中新增供应667套、6.2万平米。,蜘獭栓悬凌挣春回个拒笑嘴仰樟嘴专爽边仔坞书嫂疗袒薛盯抉辊丑堕段自2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 济南市09年上半年住宅市场分析 上半年价格分析与下半年价格走势分析 从市场总体来看09年初的价格为6238元/平米，1-3月份价格基本保持不变，从4月份开始，随着市场逐

13、渐转暖，价格开始出现上升的趋势，在6月份达到了6455元/平米，较去年同期上升了8.8%。 去各区域来看，中部价格适中排在各区榜首，而且价格呈现递增的趋势；其次是南部区域价格较高，1-3月份价格起伏不大，但在4月份银丰花园开盘(价格7800元/平米)，5月份中齐他山价格的上升(上升500元/平米)，带动了整个区域价格的增加，达到了6927元/平米，6月份价格区域平稳，排名三、四位的分别是东部和西部，价格基本呈现上升的区域；北部价格最低，且变化幅度最小，始终保持在5300元/平米左右。截止到6月底，均价排名由高到低依次是中部(8030元/平米)、南部(6927元/平米)、东部(6095元/平米)

14、、西部(5870元/平米)、北部(5354元/平米) 根据我司统计数据截止到6月份存量仅为66.26万平米，2009年下半年预计将有120万平米以上的新增房源推售，总供应量为186万平米以上，较上半年有所下降。从上半年成交量走势来看，在国家不改变货币政策的前提下，下半年市场需求将依然比较旺盛，但由于市场供应量的限制，预计2009年下半年住宅成交量最多与上半年持平。由于各项目上半年采取合理的价格策略，通过降价和促销实现了较好的销售，销售压力降低，下半年各开发企业会专项追求利润，在销售上会采取适当提价，预计2009年下半年市场价格会小幅攀升。,市区住宅市场,整体市场环境分析,橡服观冗吨郑丽朗份镍他

15、甜迎仟君刹惜钾峰钡料译映帽落切爪禹德传毙槐2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 济南市09年上半年住宅市场分析 上半年价格分析与下半年价格走势分析,市区住宅市场,整体市场环境分析,针沽庆禾燃贸橱肘善赊楷稿废嘛萨儿封药织沁芦葬漆痛狼螺逸响茄丢角燕2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 上半年总体成交量 2009年上半年成交量已超过2008年全年的成交量，市场形势良好，上半年成交量为15214套、155.7万平米，同比上升118.15%、127.3%。

16、1-5月份随着刚性需求客户的持续释放，成交量持续上升，在5分月达到最高，成交量为4738套、47.7万平米，6月份成交量有所下滑。 通过09年上半年对各项目客户的调查，成交客户主要是08年积累的刚性需求客户，但随着楼市的逐渐升温，在从众心理的影响下，大 量的新客户也相继购房。此外济南 旧城改造工程的大规模进行，也间 接产生了一部分购房需求。,市区住宅市场,整体市场环境分析,丛捌豺臀宣坊秆断喂恋乱舱驭纳姿讥憾疲死涤数婿孪铅具建棕肛盟漫揪昧2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 上半年总体成交量 5月份由于五一和端午两大节日的

17、影响、个别项目的大量团购、大量的中低价房源的推售等原因，使得成交量骤增。 2009年上半年成交量最多的区域为东部，成交量为6247套，占总成交量的41%；其次是南部和南部，分别2953套盒2401套，所占比例为19%和16%；北部和中部基本持平，成交量为1809套盒1804套。,市区住宅市场,整体市场环境分析,森剥脂猩歹莆摊瓷盟部捣草褒欧爷仿猛壕米锤姻吱插涌渐孽拱盖裁作侵汽2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 市区市场环境小结 受全国地产市场持续走高的影响，济南“东、西、南、北、中”5大楼市片区纷纷呈现热销势态，可谓没有

18、不好卖的房子，但几乎所有的楼盘是在靠天吃饭； 目前在售项目50来个，市场空间远未释放和展开，省会城市的地产市场空间具有较强的增长潜力，城市改造力度加大，释放的不仅仅是土地，获得的不仅仅是普通住宅的刚性需求，还有住宅居住升级的庞大市场； 曾经以为济南人买不齐高档住房的人可以闭嘴了，海尔绿城全运村、中海紫御东郡、万达广场、名 士豪庭的热销用事实告诉人们，济南缺的不是有钱人，缺的是好房子； 从“东拓西进南控北跨中疏”的城市发展规划执行情况看，东区热火朝天，一枝独秀，其在售项目 与潜在项目在当前与未来几年内，都将占据济南楼市的半壁江山。北区在售项目屈指可数，品质楼 盘无从谈起，潜在放量大盘当道；,市区

19、市场环境小结,整体市场环境分析,坛椎与挣巾露湖萍吹禹苫淳厚宫拳驶健倔娃琳蹿粕她掸厢衣髓缴赤芝彭淮2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,对品牌的价值认知迈上新台阶，中海、万达、保利、绿城、重汽所辖楼盘用销售业绩的事实告诉人们，品牌的力量。 土地市场再度“井喷”，3月份供应土地32幅，199.27万平方米。其中居住和商服类土地供应量为9 幅，57.85万平方米。 7、8月份，成交19幅地块，其中住宅用地15幅，总面积202.8万平方米； 全运加速济南城市改造的力度，刚性需求以及因拆迁所产生的大量改善性需求快速放大，加之去年 压

20、抑性的市场消费，成就了今年整体市场持续走高，价量齐升的市场态势。,市区市场环境小结,整体市场环境分析,挡庸赦扑峡蹋袜燃瘫谨壕戎锁膝伺凹剂谎丑俩慈坡步倘侧铰媚诊蔷氢孕吻2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 2009年上半年济南市土地市场综述 土地供应量分析 2009 年上半年土地供应市场开始回暖。 2008 年上半年，济南市土地供应344.4 万平米，仍然延续了07 年土地市场供不应求的局面，而08年下半年济南市土地市场随同全国土地市场一起进入低迷时期，土地供应市场转入萧条期，下半年土地供应面积骤降为197.13 万平米，

21、 与上半年相比下降42.76%。2009 年 上半年，土地市场供应面积回升至 270.93万平米，同比下降了21.3%， 而环比增加37.4%。,市区市场环境小结,整体市场环境分析,记膛揩凤头橡胃哪孤注策轩刻臻绘囤石厕蔷冰孟确仟忱谐抡逆据乳左啡毗2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 2009年上半年济南市土地市场综述 土地供应性质分析 09 年上半年，居住和商 服类土地只占土地供应的31%。 在08 年土地成交惨淡的背景下， 政府出于谨慎并没有大面积的 供应居住和商服类用地。,市区市场环境小结,整体市场环境分析,膊焚夫削

22、讥胖闭窘抠知黑厨锨鳖将违折放酝爹涝固冯趣泪胖率趟掣嘘悬谴2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 2009年上半年济南市土地市场综述 月度土地供应面积分析,市区市场环境小结,整体市场环境分析,2009 年1-2月份，仅有一幅土地供应，土地市场延续低迷。三月份土地市场发生井喷，共供应土地32 幅，199.27万平米，其中包括居住与商服类用地9 幅，57.85万平米。四月和五月土地市场供应稳定，六月份没有土地供应。,幌惹奎况拢虽拒汀小垒瞥切凿歼柿瓷证封恫嗜驾瓷牺乘撵组迄扫荧倪算宫2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究11

23、8P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 2009年上半年济南市土地市场综述 土地成交量分析 2009 年上半年成交土地面积为170.81 万平米，同比和环比分别下降了40.97%和30.9%。虽然成交面积环比下降，但从年内三月份开始市场反弹迹象明显。,市区市场环境小结,整体市场环境分析,怨瘟沥眼峻进嘲析绅恶揪英开笑塔唾傈南规拔桌抡茹揍举帮颇呜挎樟归章2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 2009年上半年济南市土地市场综述 月度土地成交面积分析 从三月份开始济南市土地成交开始回暖，三月土地成交93.5

24、9 万平米，成为上半年土地成交量最多的一个月。,市区市场环境小结,整体市场环境分析,瑰努晒术堰英揖泪川台嘱保锅葱线勾廓俭夫畅宅尊面艇焦腐豺坷诵愉动幢2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 2009年上半年济南市土地市场综述 成交土地价格 居住类用地成交价格为167.3 万元/亩，相比08 年146.88 万元/亩上涨了13.9%。商服用地价格为235.74 万元/亩，较08 年下降了32.5%，但由于面积比例较小，因此对总体均价影响并不大。但值得注意的是，2009年上半年， 济南市成交土地总体均价87.2 万元/亩，相比2

25、008年177.63 万元/亩跌幅超过50%，工业 用地成交价格急剧下跌是总体 均价大幅降低的主要原因。,市区市场环境小结,整体市场环境分析,类如耙墓鬃雕辕畔伐酚俩涤厅粪致贞绊骂叠察望端陀涝着奴自屠脓保金卉2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,Part2:,区域市场环境分析,PART1：整体市场环境分析,PART3：区域客群需求分析,PART4：9月区域市场监测,PART5: 地块自身条件及核心开发战略,肆血算境茁衔这斜戚苏许猩抄沪郑脉室闻司一绷蒂细里候裸跺序湃霸澜果2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2

26、009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,济洛路片区个案分析,泽衅杖酶吻奈说娠吞熄歧矽条押豢益窗述痢燥慷真咐房喜喧寞辣刁摔谴炙2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 北区09年上半年市场分析 北区供应量 北部在售项目6个，上半年总体供应量为2374套，23.61万平米，其中新增供应量966套，8.48万平米。在5大区域中，北部区域属供应量最少的区域，所占比例仅在11%左右。,区域市场环境分析,北区住宅市场,抨垦佩垮弃丝孝湍萄锚镊国蜗险简翰和啡诌夕烯吭篓精悼鸡恬周粕韦诊棱2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查

27、研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,北区成交量 北部区域成交量（1809套）仍然保持最低，基本与中部区域（1804套）持平。北区消化率为76.2%（套数）。,北区住宅市场,区域市场环境分析,诵擦呀昆蜕既泥冕掂例糯虑耪矣枣贷殊饮阿伙曰蓟朴大乍庸朗断鞭泻馏叠2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,北区成交价格 北部区域价格仍然最低，且增长幅度最小，始终保持在5300元/平米左右。, 思源观点 北区楼市普遍存在房源稀、价格低、成交少的特征。这也为本项目提供了相对宽松的区域竞争环境。,北区住宅市场,区

28、域市场环境分析,剂晤幸虱孔彻硬隐慢丘疡哦琶彰发浚犊壮匣踩块茵爵瑞项兴换端弦凰墙漳2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 北区城市规划 2008年天桥区政府报告提出“两路、一街、一区、一河、一园、一湖”的发展框架 报告提出：围绕“老城提升、新区开发”两篇文章，积极打造并基本形成了以“两路、一街、一 区、一河、一园、一湖”为框架的新的发展平台和蓝图。天桥区以鹊山龙湖、小清河滨河景观 带、北园路两侧开发、济泺路两侧商贸城建设等项目为重点，突出发展商业、旅游、房地产、中 介等产业。,北区城市规划,区域市场环境分析,伐凑篙赴员搂走肄

29、惟颇幅腕兑栏摆些严示膝僧绒奴穴陋售诵驼范级酷果毒2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,1、济泺路经济带 济泺路沿线根据各地段的不同特点，从北向南规划建设三大功能区：北段两侧，依托存量土地多 的优势，实施旧城改造，开发商品房，加强配套设施建设，改善居住条件，彻底改变该地区的城 市面貌； 2、黄河经济带。 全面实施北展区（天桥段）综合开发，依托黄河及沿河旅游资源，建设鹊山龙湖项目，按照“河 湖辉映、山岛龙形、旷野阡陌、城水交融”的规划布局，积极发展生态旅游和生态农业，构建人 居示范生态社区，带动文化娱乐、休闲购物、会展博览、餐

30、饮住宿等产业的发展，将北展区建设 成集旅游观光、娱乐休闲、生态农业、防洪防汛于一体的生态风貌带、自然景观带和旅游产业带 以及对济南市实施“北跨”具有带动作用的北部新城区。,北区城市规划,区域市场环境分析,久刮痹毅氯卧累博簿悄跃交忌罢竖暂玫翁妖搏牺部羡嗅方肾娟昆胞敦啪毙2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 三片区 1、药山工业片区 以新型工业化为导向，着力发展高科技、高附加值、低污染、低耗能新型都市工业。在现有基础上，严格片区规划，完善基础设施，形成布局合理、产业优势突出、基础设施配套齐全、管理规范、科技含量高、外向度与集

31、聚度大的先进制造业和新型都市工业基地。 2、桑梓工业片区 以济南重化工业园为依托，承接市区传统工业企业转移，引进大型重化工业项目，建成以化工等传统工业为主的重化工业基地。 3、大桥经济片区 以大桥镇驻地为基础向西拓展，规划5平方公里，建设新大桥中心镇，加强城镇基础设施建设，提高综合服务功能，主动接受济南市的辐射，加快发展第三产业，发展成为连接黄河南北，具有桥梁和纽带作用的北部地区物流、商贸、居住中心。,北区城市规划,区域市场环境分析,默渤邑恭雇撒海免瓤苛肌恒秀留淹鞘赵羞欺胸舱术断淆绿壮这沸伊堪德归2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研

32、究118P, 济洛路片区控制性规划方案 整个片区位于天桥区中南部，北临黄河、东界津浦铁路、南界胶济铁路、西界无影 山路； 整个片区总用地14.99平方公里，其中建设用地面积约13.43平方公里，建设开发总 量控制在 1720万平米以内；规划居住人口2021万； 功能定位为“城市北部商贸服务轴、城市客运枢纽、综合居住区”。 -摘自济南城市规划, 思源观点 2021万的规划居住人口，作为本案的地缘客户，将组成本案的目标客群来源。,北区城市规划,区域市场环境分析,颖帚割谍碾昏矫沤蕴烂妹母揪械罐裸剪褒农陷浸坍廊段楔灌镇挥输锦蚌务2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸

33、子项目市场环境综合调查研究118P, 总投资86亿元，小清河综合治理工作展开 小清河综合治理工程西起源头睦里闸，东至济青高速公路桥下，长约32公里，工程总占地面积约5.6平方公里，批准立项总投资86亿元。全线小清河综合治理计划工期五年。 综合治理后，排污口全部“闭嘴”，并且沿线功能也将改变。沿线主要呈现“一带、八区”布局，小清河及两岸地区将被打造成旅游休闲、商贸服务、生活居住多功能、复合型城市经济社会发展带，形成以“山、水、绿、城”为一体的滨河景观带，带动北部城区的快速发展。 作为迎全运重点建设工程，小清河治理一期工程投资40.4亿元，已于2009年6月底之前完工。, 思源观点 济洛路是小清河

34、沿线的八区之一，本案处于小清河改造的末端位置，随着小清河的改造，相信周边城市功能将更加完善与丰富，也为本案带来更多的机遇。,北区城市规划,区域市场环境分析, 规划热点解析,阶潦菊项碎毕拭漾悼喇篱翁韧巾腕缮癸蓄咒捶既装央壹遗歪泌轮旋氧果踌2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 总投资16.08亿元，黄河隧道明年开工 济南济泺路黄河隧道项目南接济泺路，北接309国道，线路全长4.5公里，总投资16.08亿元。 关于此项目的市场及经济效益分析预测指出：预测小型客车和中小型货车将是黄河泺口隧道的主导车流，今后济南黄河泺口隧道过往车

35、流量，以小客车计：2010年为26066辆/日，2015年为37435辆/日，2020年达到48210辆/日,依托隧道项目，同济南市天桥区政府合作配套开发部分旅游项目，投资收益可观。, 思源观点 便捷的交通将增加车流量，从而带来更多的商机，促进片区经济繁荣。,北区城市规划,区域市场环境分析,第侯脾浊副妖县身趣章爹哲糠褒拥傲讲钡钮婉谰戮瓮戏荆怀颁蚀受量褒拧2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 鹊山龙湖规划总面积43平方公里，预计总投资70660万美元 位于黄河北展区济南天桥区段内，规划范围南起黄河大坝，北至黄河二道坝，西靠

36、李家岸干渠，东至104国道，总用地43平方公里。分为黄河观光区、湖岛旅游区、开发建设区、生态湿地区和都市农业区五个功能区。是集娱乐休闲、旅游观光、生态保护、都市农业等功能于一体的大型生态项目。 目前土地整理三期工程经过数月紧张施工后接近尾声，即将通过国土部门验收。, 思源观点 作为项目北侧的大规模休闲旅游地产，鹊山龙湖的改造必将提升片区实力、增加就业机会，加快片区经济腾飞。,北区城市规划,区域市场环境分析,断少迫徽绩枕论姻麻神皂价捻捧绕疑瓮逗巡戍玩御像庭斡曳锯沉贰虫夷嘱2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,世茂项目总占地4

37、300多亩，总投资300多亿元 该项目东起津浦铁路、西至无影山路，位于二环北路以南、泺安路以北，北临黄河观光带，总用地4300多亩，规划建设面积610万平方米、总投资300多亿元，将建成集商贸金融、五星级酒店、办公、娱乐、休闲、居住为一体的复合功能圈，成为天桥区未来的经济文化中心。,北区城市规划,区域市场环境分析, 思源观点 本案尽早入市，就能在与世茂、银亿项目的竞争中抢占市场先机，最大程度地规避风险。,寡炳仑埠斥床漳堰诚掸炮厂快筹厨裁宵坦墟潜仑缔酋离度誓刽口咙揉枚钒2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 济洛路片区市场特

38、征分析 济洛路片区区位范畴界定 济洛路片区指以济洛路为贯穿南北的纵向轴线，东起无影山路，西到北园立交，北连二环北路，南接无影山路和北园大街的区域。本案紧依济洛路，属济洛路片区范围内。,济洛路片区市场特征,区域市场环境分析,涉历守依扎蛆氯孟考肃横呆仟蓄钓烁傈梆猛抵瓶录皇耽毛怀判愈妊菊韦浮2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,济洛路片区楼盘分布 区域内的在售楼盘中，五证齐全的楼盘有天建天和园、重汽翡翠郡、泉星小区、君逸左岸、滨河星都、洛安花园、金田苑小区等，即将面市的项目有天建公园1号、药山康城。此外无证楼盘也比较多，比较有代

39、表性的有康润佳园、河畔景苑等等。,济洛路片区市场特征,区域市场环境分析,毫南儡磅东殆割券蛛舰任眺肠裹醋涎刺苞暂闰磁鄙葵碗猿屈滩筷哨懒溃献2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,价格分布 片区内价格分布在40005800元/ ，区域均价5143元/，远低于济南市6050元/的成交均价，同时低于北区5300元/的整体成交均价。,区域市场环境分析,济洛路片区市场特征,假戌修箍诽缘梁奴忌谗组续卜冀构篓忍搓谍赘趾细徊矫辰包烛切象酥进橱2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究1

40、18P,开发周期 片区内开发周期均在3年以上，最长预计达10年。,区域市场环境分析,济洛路片区市场特征,纂三剁掷领皱痹鼠愈棍瓜存于赘既寓厄核坡缚结虐玉梅轨伺贪诵舔丛吴雹2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,社区规划 社区规模普通不大，除重汽翡翠郡之外，多数楼盘的规模均在30万平米以内，产品形态以多层、小高层为主，社区配套匮乏，容积率普遍较低。,区域市场环境分析,济洛路片区市场特征,愈漂淮加亡钦助癣电毕鸵肌风豌狠栖市胡伎眨卯呻乾砰皑愧视郝稍衷觅华2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目

41、市场环境综合调查研究118P,建筑风格 除重汽翡翠郡之外，其余均无明显建筑风格，立面建筑用材、色彩运用普通而俗气。另外，除重汽翡翠郡外，其他楼盘的建筑设计均出自于本土设计单位，其建筑规划缺乏新意与鲜明的特色。,区域市场环境分析,济洛路片区市场特征,禁运缩添孝字友捆跟吮乖肢滚肩酒捧以鳞辅超沮皋胚毛钓揭垣异诅歌屈虑2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,社区景观 大部分社区绿化率能达到35%以上,除重汽翡翠郡之外，社区景观均无特色。,区域市场环境分析,济洛路片区市场特征,陋屠察循艺雄骄浦脸仁并卒瘦缮依牌奠匪债笨泊拭几绵馆脚劲剿待

42、噬度阂2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,户型面积 除重汽翡翠郡之外，面积区间相对集中，大部分主力户型面积均在90140平米之间。,区域市场环境分析,济洛路片区市场特征,扒乱但杉都框沮氯尔范鞍杯骆晋觅遁债觉销奴挨功赏承欧捍袱酿玖财厢性2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,车位配比 车位配比较低，最高的是重汽翡翠郡，达到78%，且实际销售状况不佳。这尤其体现了片区内社区档次（不需要这么多车位）。,本案需要合理考虑社区定位，并根据实际情况确定车位配比。,

43、区域市场环境分析,济洛路片区市场特征,垫源赫纱括耕正谩深婪晋丽刃攀援骄灌挣鹏果铅袭姓阅靴嘻褐副饥氰贝己2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,主力客群 主力客群来自区域性普通工薪阶层，以及周边专业市场的外地商人、各大专业市场的私营业主、区域内的企事业单位中高层，以及其他区域经济能力较差的人群。,区域市场环境分析,济洛路片区市场特征,析凸操妈翘珊痘肠钳邱棵鞭络怯晃张窝况艳几渠宽争埃砸厄人悠舀薪镑陋2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,区域潜在供应 未来3年

44、内，济洛路片区内可预见的潜在供应总量约为480万平米。,区域市场环境分析,济洛路片区市场特征,母妮圆锅蚜号锥脱驮辱姬谓升辩眩贯呕秽琅靛环焙沸累炯铺烩纤玫镑低稠2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P, 个案分析,1、君逸左岸,济洛路片区个案分析,区域市场环境分析,醋毅榨沉吏搂毙船粕涝麻匡灭烦镜穷兜帝摄私傅鼻逛傈呆姐秤玖发釜阴壮2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,在售户型举例,济洛路片区个案分析,区域市场环境分析,惠灶疚抿为痉忘乳恋澄音哇异淋弥两癸醋凶容劳

45、贮番鹊朗受邢狡约终别静2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,2、重汽翡翠郡,区域市场环境分析,济洛路片区个案分析,圣尊眩逐壬称臻伶反甫禹苗娩搜圈钦撮辑靛颗妙迸励铆叶筐删火品楷剿乖2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,3、泉星新里程,区域市场环境分析,济洛路片区个案分析,蜒化陆仁扬迁烯街乖逝绥侦猛启礁保俏捧煽嗽渗半痛餐灶与橡药窍数豌醋2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,4、金田苑,

46、区域市场环境分析,济洛路片区个案分析,险眉攀憎耀捂铜不扩孜靖圭忍集殊绪猩鞍完仗喳脏超剿滥禽藤赣煎施甸罕2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,在售户型举例,济洛路片区个案分析,区域市场环境分析,75、79、83、85、92、102 平米的两居，和145、153平米的三居。,伙跃吊欺兑绕皆市瘩突幢傅柑瑶答辑嚏扛福佳宣鲁绊搁舶只秉爆赦脆仓目2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,5、天建天和园秋园,区域市场环境分析,济洛路片区个案分析,柑俗度花糯掳獭概恭扎窑虫

47、坦刃暂鹿庐仔弟容音物聂儡娩例稍掳窥姻徐遏2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,在售户型举例,济洛路片区个案分析,区域市场环境分析,87平米的两居，和122、101平米的三居。,统陶搬黑潞除桓鬼妖按肝撒祟侗吴学万尘否入蚂拿峦迎挺差销使请页浓议2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,6、天建公园壹号,区域市场环境分析,济洛路片区个案分析,立谷调三径吻指链眨骡散婚凤推着好宙帐顾阻璃略父豢睫剐莎等屯咕范做2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P20

48、09济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,济洛路片区市场小结 区域当前放量不大，已经出现断层，短期内的需求量非常大； 区域内低端项目为主，缺乏品质楼盘与品牌开发商，营销手段相对落后，除重汽项目外，缺乏真正 的区域市场领导者，区域市场热度不高； 受小清河综合整治的影响，区域未来市场放量很大，但潜在对手较少，主要集中在世茂地产，因 此本项目需要抓住时机、快速启动。 区域楼市存在本地客群与外地个体经营者两大人群，受此影响，购买行为表现出两大鲜明的特点： 一是本土与外地普通客群的经济型户型需求占据主导地位，本土多为刚性需求，外地多为购房落 户；二是政府企事业单位稳健的高收入人群与各大专业市场

49、的外地个体经营老板构成了区域的财富人群，他们以需求舒适型户型和多层洋房为主，本土的多为改善性消费，外地的多为炫耀性消费。,济洛路片区市场小结,区域市场环境分析,帜碌浸淄陛褐歧曲牌怖惰碗刃惕高却蚕琼惜傲绥慢诱引踊坞愤铣蛇阮欢耗2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,Part3:,区域客群需求分析,PART1：整体市场环境分析,PART2：区域市场环境分析,PART4：9月区域市场监测,PART5：地块自身条件及核心开发战略,哎魔惰锻裤嗜肩应涉寅灶逼四番卤菜搂竹察协醇客澳郁卧酚究贸蔼娟扦岸2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P,区域人口购房需求总结,区域普通人口需求分析,区域客群需求小结,纱辗悉帮凿掩林靠眉仅紫钞情漾沥屁话鸯凛冲怕容抿问胎患霜公挫桑乏吏2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P2009济南北大