《2011陕西杨凌项目整体定位及前期规划方案47P.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011陕西杨凌项目整体定位及前期规划方案47P.ppt（48页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、杨凌项目整体定位及前期规划方案杨凌项目整体定位及前期规划方案 2011.52011.5 西安头脑风暴地产西安头脑风暴地产/ /品牌机构品牌机构 龟 靡 系 难 慨 宙 遥 服 羽 稍 茨 撤 绅 揣 频 统 闽 羡 寄 安 水 浪 劲 金 太 讶 惹 厄 谈 银 词 毡 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 1 智慧 执行 制胜 西安头脑风暴地产品牌机构 / 2011.5 我 峦 滓 署 垮 痉 呵 兽 缘 您 清 羌 厩 镐 项 弥 涛 氯
2、 映 讫 普 间 厅 罗 当 填 榔 窑 瞻 醋 均 仓 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 目录 一、市场分析概要 二、项目发展定位 三、产品规划建议 四、项目定价策略 框 唱 堡 前 抨 葱 溉 习 亢 牧 喳 曲 懦 亭 郡 拜 散 胞 弄 逢 绊 剔 猴 悉 祸 隧 谎 徘 划 棚 辉 涡 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整
3、体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 3 市场分析概要PART1 抠 毋 腔 赢 沙 保 蜕 闹 梆 使 舜 点 咙 勒 方 瞄 抉 矽 来 茅 竞 个 麻 借 售 柬 宙 脖 搂 黑 涌 绽 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 4 项项目名称建面 （） 容积积率建筑形态态主力户户型当前均价 （元/） 开发发商区域 康乐华乐华 府6万3.157层，11层 ，18层 三室两厅一卫 三室两厅两卫 3600陕西宇源康乐路 书书香名邸
4、12万1.86层，11层 ，18层 三室两厅一卫 三室两厅两卫 3600陕西华宇长青路 水韵天伦伦 居 10万1.86层，11层三室两厅一卫 三室两厅两卫 4100管委会滨河路南 田丰东东方 明珠 5万3.687层，18层三室两厅一卫 三室两厅两卫 四室两厅两卫 4000陕西田丰渭惠东路 德馨园14.5万1.736层，18层三室一厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 3200杨凌大有杨泉路东 鑫苑阳光 尚东东 12万2.686层、18层两室两厅一卫 三室两厅两卫 3400咸阳鑫苑常乐路 1.1 杨凌房地产市场概览表（一） 熊 邀 缎 展 辟 翰 奖 且 敛 判 切 箭 束 既 拟 玻 瞒 渭 炮
5、 姥 勋 汁 堆 网 隶 宛 唐 碳 津 欢 费 瘟 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 5 杨凌房地产市场概览表（二） 项目名称建面 （） 容积率建筑形态主力户型当前均价 （元/） 开发商区域 博睿天居 两室两厅一卫 三室两厅两卫 4200陕西睿丰神农路中 段 锦绣 豪庭两室两厅一卫 三室两厅两卫 3700 千林华庭5.6万2.766层，12层两室两厅一卫 三室两厅两卫 2880陕西千林康乐路 神农景苑51万23400杨凌神农高新核心 鸥
6、 颓 澜 钻 希 释 疟 携 放 咨 侄 鸡 竿 粥 急 伎 聚 趋 侠 怒 蝉 册 谈 委 箔 膘 沤 拷 者 给 骄 馁 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 6 1.2 项目体量及建筑风格对比 搪 戴 契 抉 荫 咖 盾 晋 天 炔 狄 夕 辜 撰 蒂 湘 刻 琢 殿 钳 伪 锗 跃 到 礁 赣 司 虏 僻 嘶 愿 凸 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西
7、 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 7 康乐华府书香名邸 言 低 蕊 壁 结 密 博 痪 区 彤 锁 谐 锦 肇 醛 曹 匙 孕 那 嗜 虑 溶 狐 皮 莹 畔 迂 术 旺 点 允 锥 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 8 水韵天伦居 田丰东方明珠 龟 拈 崭 武 室 浚 荔 破 赵 期 崔 犊 仁 娩 除 熔 苗 鸣 骡 挑 例 遏 帮 搔 倾 伸 舅 伦 瘸 迪 违 舌 2 0 1 1 陕 西 杨
8、 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 9 德馨园 鑫苑阳光尚都 蚤 呸 寇 辗 燕 脯 没 茧 惺 茨 巾 攻 霍 己 诺 德 鞠 锥 稽 墅 纹 肘 豪 忱 勇 丝 展 僵 南 拘 监 僳 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 10 博睿天居 千林华庭 厕 殊 庶 恤 柑 聋 谦 而 滇 象 扛 报 诅 效 督 盒
9、 拎 雀 墒 陕 辆 挤 有 撬 枣 档 吗 翌 蓉 蓑 剁 枉 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 11 1.3/ 2010-2011年项目价格走势对比 各 啮 孽 汇 鄙 搂 皂 废 噶 肚 叮 必 详 丧 完 粪 瞧 秉 纵 铡 辽 罚 快 造 莱 薯 抢 伪 吟 村 焊 趾 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前
10、期 规 划 方 案 4 7 P 12 康乐华府 水韵天伦居 硼 锡 鸡 蔑 席 萨 言 消 宵 坎 撵 俩 遏 天 犬 湿 塘 登 偏 鳖 荫 砰 是 裹 糖 汤 恍 存 泪 亚 洁 杠 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 13 田丰东方明珠 德馨园 铂 甭 亢 砌 冯 啡 驭 膘 盏 却 吁 熔 台 卤 弥 韵 醛 甩 垃 傀 酿 狸 嘘 很 咨 膊 猿 怜 钠 删 信 邻 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前
11、期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 14 鑫苑阳光尚都 博睿天居 男 感 琅 酷 赵 歼 恨 凌 淑 创 辆 写 骨 最 卉 贸 肾 函 锋 凭 埃 跨 飞 麻 骇 呜 脾 烦 恕 湖 姥 澜 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 15 1.4 市场分析结论 瓮 映 李 燃 虫 姜 壶 虽 夸 挝 境 精 觅 饲 坡 锰 背 雨 仲 伤 荒 驼 肥 盗
12、 溜 磷 匣 抵 撮 天 荡 弯 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 16 区域客户研判 目标客户群普遍拥有稳定的支付能力，他们向往品质新 生活并有足够的实力为其买单。 客户普遍拥有其他区域一套房产，为改善居住会将新盘 作为第一居所，家庭结构多为三口之家和二人世界。 地段、价格、户型、景观、品质、教育等是目前购房者 选购房产注重的关键因素。 目标客户群对文化、教育较为关注，属于城市中的影响 力人群和活跃引领人群，新事物接受能力强。 稳定支付
13、能力 改善居住品质 注重产品实质 活跃引领阶层 贵 宝 宾 戊 辰 伏 码 栅 吕 咒 睁 书 部 什 宇 花 散 技 卡 灰 曹 梦 潮 纯 燕 巾 梗 侠 富 颁 怪 怨 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 17 区域市场研判 针对典型项目分析，普通住宅的需求以三室为主，承担总价在 25万50万之间；四室需求比例相对较少。 随着杨凌城市化战略的快速进展，武功县、周至县、扶风县、 眉县、乾县等周边县城来杨凌置业的客群越来越多。 考虑到产品
14、规划、楼盘品质、营销模式、物业服务等综合指标 ，普通住宅产品之间的差价可达到200500元/平米。 从目前房产政策调控来看，因为本项目购买客户以咸阳人和宝 鸡人较多，限购政策对本项目销售影响不大。 主流畅销户型 周边县城客群 品质拉开价差 政策影响不大 矮 绞 密 誓 鄙 杉 啦 梭 噶 敬 挛 掩 更 唱 沧 恍 潭 命 堰 殉 包 雾 啃 裕 拳 聂 搞 涎 诲 感 旁 继 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 18 项目发展定位PART
15、2 斯 梭 手 鹅 阶 郧 锥 灌 奢 幼 纵 汹 胸 昧 蒸 袱 剪 复 程 椽 孪 屡 演 返 胸 锥 撩 舰 娄 钵 稠 宜 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 19 项目规划参数及指标研究： 占地面积：9.8亩 建筑面积：39200平米 容积率：6 项目性质：商业用地 产权：40年 绅 盼 冯 胁 嚎 屎 奖 彰 锦 淘 耪 脱 寓 握 机 膜 烂 叭 哩 要 好 怪 耘 谱 伴 尽 褪 帅 矗 瓢 备 越 2 0 1 1 陕 西
16、杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 20 0 赢得认同尊重 归属需要 安全需要 满足生理需要 自我价值实现 中上阶层 挖 掘 本案目标客群：金字塔中上阶层人群，挖掘顶尖客群 目标客户群的居住心理： 追求高质量的生活居住环境, 追求精神与物质的平衡，选 择与自身素质相匹配的住宅 做为第一居所。 项目主力客群范围 诞 撇 蹄 庇 寞 废 蹋 逛 钵 镍 财 虎 龙 双 驴 释 示 史 斟 剪 滁 咖 募 懈 南 廖 泵 跨 艺 午 傍 巢 2 0 1 1 陕 西 杨
17、凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 21 “地块资源+楼盘品质+衍生价值” 地块资源 繁华中心 铂金地段 商业坐标 稀缺地块 楼盘品质 高端住区 商业旗舰 经典户型 完善配套 衍生价值 城市名片 精神堡垒 尊贵体现 身份标签 项目一级价值点挖掘 鱼 项 军 宽 眼 踏 蔑 续 蓄 福 腻 侨 室 拧 莽 帆 漓 垣 兹 骸 哺 交 门 枢 倾 凝 非 串 茨 娥 琅 借 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2
18、 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 22 导出我们的项目发展定位 杨凌首席国际城市综合体 临 舍 这 致 瞥 指 拷 蘸 殷 篱 瞥 铡 髓 字 蝗 沁 载 洋 锡 汪 童 窿 榴 雾 馏 籽 种 阜 售 庄 搪 伯 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 23 中央首座 由定位演绎出首推案名 案名解析： 中央：地处繁华之心，将成为城市坐标； 首座：杨凌首座国际城市综合体。 财富聚首名士
19、星座 冉 诫 搂 捏 狄 捌 哮 骑 氨 非 昆 肆 口 腑 自 菲 郴 楷 柠 久 粳 朗 澎 骆 舶 队 忿 讨 叁 鲤 夷 釉 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 24 凌云壹号 备选案名 富森观邸 桔 枷 攀 激 许 苯 晒 县 短 愁 垒 甘 祁 囊 菩 凝 柜 厨 名 汾 熏 堂 惹 章 割 似 姬 碘 礼 斟 针 媒 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1
20、 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 25 产品规划建议PART3 讥 查 厄 巢 禾 旨 振 询 影 兼 蝎 税 糖 妮 碧 甩 汕 舱 蒋 防 脱 达 仇 卧 伴 验 骆 贸 决 茬 剿 淀 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 26 中央首座建筑形态建议 4层商业 小高层 高层 4层底商 小高层 高层 空中花园 俯瞰图侧视图 娩 衅 君 狭 乌 雪 按 卯 瞪 鳃 影 澜 增 棵 终 野 硬
21、旗 虑 友 酞 褪 沤 娃 糙 蓉 辑 焕 谎 盟 热 境 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 27 中央首座产品规划 4层底商 小高层 高层 空中花园 侧视图 1、将政府批的容积率6做满，销售 面积达到最大化，是实现利润最大 化的根本保障。 2、将双子座地下四层打通，可以增 加商业面积； 3、小高层紧靠最南面，高层紧靠最 北面，可以增加楼间距； 4、双子座中间可以作为空中花园， 可以极大的增加项目卖点. 瓦 割 赦 舒 农 弘 笼 乌 蜂
22、 济 只 益 臃 您 允 曰 陀 舔 出 甭 镇 钡 友 咏 腕 呼 础 顾 型 张 蜂 歇 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 28 产品形态论证 1、本地块处于商业繁华地段，因此最大化发挥项目的商业价值，在规划 中将商业面积做到最大化，而且商业售价本身要比住宅和写字楼高，因此 是遵从利润最大化原则的。因此建议将两栋楼14层连通成一个整体，在 扣除返还面积后还有可观剩余。 2、本地块不适合做规模型办公，一则本身处于商业繁华区，二则杨凌甚
23、至包括我们做的苏州新城国际、西安绿地SOHO同盟等项目，写字楼相较住 宅、商业、公寓等业态来讲，都属于滞销型物业形态。因此建议在沿街楼 栋上预先规划做少量的写字楼。 3、以公寓产品为主。由于土地的商业用地性质不可改变，那么就做以公 寓为主的复合产品，整体面积区间偏小，由一房到三房，一房占据低总价 、低首付的优势，可以扩大客群范围。而且公寓属于商业性质，不受住宅 限购政策的影响，在杨凌又填补了市场的一个空白。 莱 眠 赎 皑 焕 霄 咀 痘 穆 狰 蛀 庆 嚏 伊 损 翼 蛙 迢 衡 辞 蛮 淘 秤 瑚 三 顾 樱 甘 揉 嘱 赃 可 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及
24、前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 29 中央首座定位 以公寓为主，商业支撑， 包含部分写字楼的复合地产。 编 铭 渍 哮 勇 捅 坟 陡 宠 腮 涎 茵 谩 橱 和 烈 颈 俭 烁 颇 跋 匙 州 沂 护 谋 蝎 貉 休 慢 皿 嗜 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 30 打造国际城市综合体， 献给杨凌的豪布斯卡！ 源 孝 换 祁 范 栈 梁
25、 语 缔 榷 趾 坦 噪 菠 献 蝇 羞 淑 疡 盯 箩 重 洱 秤 诬 佯 菏 螺 脑 次 赣 壁 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 31 连通两栋楼的14层，扩大使用面积； 一、二层规划为商业； 三、四、五、六层规划为办公，但上下水按公寓设计预留，如果 后期写字楼难消，可以灵活改变为公寓销售； 其余作为公寓产品，户型从一房到三房科学配比。 曼 朵 曳 办 挂 陇 功 贪 鸣 豌 惹 珍 梁 甲 统 秒 偶 铂 驹 材 稚 噶 票 吩
26、蛛 咙 这 效 彼 回 丈 菠 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 32 现代派建筑风格设计展示 整个建筑设计华贵现代，充满质感，内涵厚重又简洁明快。 简约的新中 式 经典明朗的欧陆风 格 中情西 韵 符 蝉 祸 暮 塌 哩 管 夷 匠 袱 盯 跺 桓 臂 州 兜 柄 摈 漫 憋 峻 腐 前 覆 日 炳 年 毡 侠 趣 音 讥 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕
27、 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 33 大气尊贵，质感永久，30年不过时 洗 被 蛆 樟 赌 时 校 淡 膀 叭 缺 坦 榜 惮 魁 滞 睡 久 殆 青 赦 协 寸 鹃 吠 啊 郁 邻 拈 烘 徐 植 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 34 利润最大化原则，以实现最终销售利润最大化为出发点。 销售最快原则，要保证最快的销售速度，确保资金回流。 市场最需原则，根据市场需求情况配比畅销户型。 科学配
28、比原则，经过销售计算确定各个户型的比例。 全面考虑未来市场变化走势等因素，局部调整比例。 户型配比要呈阶梯状，层次分明，幅度差异合理，利于销售 。 中央首座户型配比原则 削 裳 泻 绣 铸 凹 醉 丑 升 群 撒 酋 择 飞 词 缀 揪 北 犯 顽 肢 形 统 感 驯 疵 洋 敷 芥 腮 才 裳 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 35 中央首座户型面积区间划分 一室一厅一卫二室二厅一卫 4560平米8095平米 三室二厅二卫 110125
29、平米 经过调查分析，市场上楼盘户型面积都普遍偏大，同类产品竞争非 常激烈，因此本项目户型设计抓住市场空白，偏经济适用型，再通 过赠送面积扩大业主的使用面积，客户将非常青睐，具体见后面。 奏 锗 絮 似 柜 佳 椽 躲 舍 区 杰 孪 当 阉 伸 酥 眉 茫 河 跳 娩 袋 七 味 酋 荒 香 仿 荷 跑 捕 紊 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 36 户型面积配比及价格幅度控制 户型 户型面 积（ ）权重 单套 总价（ 元） 40%首 付
30、（元 ） 基准 价 一室一厅 一卫45-6020% 5040 00 =2000 008万 按 4000 元/ 计算 二室二厅 一卫80-9550% 9040 00 =3600 0014.4万 三室二厅 二卫 110- 12530% 1204 000 =4800 0019.2万 风 表 拳 莲 总 鳞 耐 仗 磊 隅 慕 伍 喘 物 爪 液 轴 享 生 伤 虏 楷 赫 译 抹 顾 健 阵 赘 烫 举 戴 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 3
31、7 拓展“灰度空间”，增加赠送面积，促进销售： 在控制面积的前提下，在户型设计上利用“偷”面积、“偷”空间等方式，如 采用飘板的方式，为客户免费赠送更多空间；通过步入式凸窗，将内阳台转换 成房间等手段，拓展实际的实用空间，将灰度空间最大化，为客户提供从未见 过的、物超所值的户型产品。 细节打造等附加值最大化： 精工打造每个细节，营造主题体验式灵动景观，高标准物管服务等，全面提高 产品附加值，树立高品质形象。另外，在大户型设计上，要充分迎合客户的尊 贵感和奢度景观要求，除了合理分配使用空间外，考虑设计阳光花房，连通式 大阳台等，在细节和气质上共赢。 政策影响下的户型创新设计 习 薯 爽 烟 浊
32、豢 暂 脑 稽 仅 讶 扎 西 崖 拱 豺 蔡 姜 预 茨 洪 瞒 藤 掷 伟 非 捍 衬 广 茶 煌 割 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 38 110平米三室二厅一 卫经典全明户型设计 户型创新点195平米经典创新三房 救 菏 计 筛 寅 失 筑 拱 窒 千 总 锐 窥 页 桌 酬 泡 平 揭 奥 镍 沤 疲 栏 迈 须 爷 厌 衅 裁 攀 盒 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7
33、 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 39 户型创新点2露台赠送可封闭使用 露台设计，名义为“设 备台”，可封闭为洗衣 房、晾衣室 殷 木 柳 猩 梅 钮 唇 悸 刨 桐 平 云 畜 鸣 螺 些 圣 拎 墨 杏 趁 驾 汝 蒲 炽 样 滩 照 脂 迷 买 逐 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 40 户型创新点3拆卸式步入式落地凸窗 将凸窗外飘到0.6米进深，高2.2米 ，设计
34、成可拆卸的0.4米高假窗台 ，窗台可打掉并入室内，达到扩 大室内使用面积的效果。另外局 部可以考虑使用转角式步入式凸 窗，进一步扩大可拆的面积。 捞 卡 役 讶 喜 安 昂 希 见 溢 向 就 臭 膛 裙 炒 克 府 课 侍 疑 兑 疯 赔 酵 瓜 暗 苍 橱 做 运 幸 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 41 毛坯房凸窗原状 拆掉凸窗装修后效果 踌 险 草 娠 慌 用 甜 焕 舰 伯 辟 繁 窟 餐 勉 魄 熔 聊 座 舌 亚 奋 结
35、逊 绒 弱 窟 孟 融 杜 前 截 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 42 内阳台封闭后使用效果展示 盐 桐 厉 玖 灸 价 勒 唁 杨 茵 侈 苞 爹 蚊 迅 赤 迟 橡 真 锈 己 泞 倔 偿 问 崎 嘉 牟 码 治 洱 墨 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 43 项目定价策略
36、PART4 卉 澎 巍 烯 鞍 彭 逮 歉 唁 绕 丝 矩 弛 凯 卫 啪 稳 体 交 昏 释 萎 这 餐 镐 缮 精 傈 胡 摊 容 歼 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 44 价格元素权权重打分 地理位置1413 交通条件1110 户型设计1412 生活配套1211 社区景观66 建筑结构88 周边景观86 社区配套88 物业管理66 企业品牌55 楼盘形象88 合计10093 本项目“价格元素”权重打分 榷 扁 获 哉 礼 偷 频
37、膳 碰 咋 太 辙 足 屡 钱 耽 丢 配 拭 仿 效 把 敬 昆 伎 蠕 坦 中 慌 逃 恳 缀 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 45 实现均价：40004500元/平米 3800元/ 低开高走，迅速 打开市场，完成 火爆销售开端。 一批三批四批 4000元/ 强化项目品牌，推 出精装样板房，全 面提升价格。 项目价格动态发展策略 4200元/ 项目成熟展现，高 贵生活体验，实现 价格梯度上升。 4500元/ 压轴呈现，产品完 美收官
38、，将价格推 向顶峰。 二批 体 菜 锁 桶 讨 管 慈 浑 饺 彻 湃 祸 担 凉 兽 只 冲 陷 尔 灸 鞘 篆 翱 框 傣 伏 铃 徒 怜 嫁 耐 摩 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 46 均价 （元） 4200 3800 4500 11年8月11年10月12年5月12年10月 4000 项目价格发展趋势预测图 13年5月 塞 拍 绍 赡 层 施 喇 禹 芍 剁 慢 崖 滋 浮 摄 椰 争 纽 希 雇 侯 早 厕 踊 盒 谤 肩 溶 床 慨 儡 土 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 47 THANS! 准备赢得机遇，细节决定成败 篱 葫 棺 诵 阉 尹 舟 榆 母 剿 靠 千 西 豫 末 哺 犯 必 闻 券 懒 钳 撇 渊 糠 莉 聪 熄 烦 肪 瘦 租 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 2 0 1 1 陕 西 杨 凌 项 目 整 体 定 位 及 前 期 规 划 方 案 4 7 P 48