我国房地产融资渠道多元化论文.docx

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1、第 1 页 我国房地产融资渠道多元化论文 特征码 umunNIJSEPuyyIinoNlp 摘要：尽快建立健全多渠道融资体系，已成为房地产业发展的 关键。商业银行仍是融资主流载体，信托是融资创新的主流范 式， “信托银行REITs”是融资的主流模式，外资金融机构 和境外基金是新生力量。 关键词：房地产 融资 作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业， 房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地 产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场 的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融 资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融 资也成为业内最

2、受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融 资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。 经历多轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问 第 2 页 题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖 银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地政策和不 利的金融政策， 国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会 发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题， 不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的 问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择， 但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房 地产企业考虑最多的问题。 一、银行贷

3、款 房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动 有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人 住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产 最主要的融资渠道，至少 70以上的房地产开发资金仍然来自 商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把 整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一 的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行 “121 号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、 个人住房贷款、个人住房公积金贷款等 7 个方面提高了门槛， 再加上“831 大限” ，预示着房地产开发商凭借银行资金买地 开发模式的终结。在新的融资

4、限制条件下，实际上可以说多数 第 3 页 房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管 20XX 年被媒体和 诸多业界人士热捧的多元化融资，再 20XX 年挟其突起之势，浩 浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠 道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌 逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。20XX 年银行仍作为 房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行 贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将 加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自 身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行 信贷的比例也是逐步降低，银行信贷

5、衍生品和非信贷类的融资 品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金 自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今 后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根 据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产 以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融 资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们 以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道 多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的， 比我们想象的肯定要快。 二、上市融资 第 4 页 理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容 化解金融风险，降低企业融资

6、成本，改善企业资本结构。但是， 房地产企业上市非常困难， 因为它的赢利模式有别于一般工业 企业，资金流不连续， 呈现周期性的大进大出的状况，难以达 到上市要求，如要求设立满 3 年，有最近 3 年可比性的盈利， 发行人业务和管理层近 3 年未变等。上市曾是房地产企业梦寐 以求的一条融资渠道，但是在 1994 年宏观调控的大背景下，中 国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到 20XX 年初才解除了这一禁令。有数据显示，20XX 年以来全国有 20 多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场， 在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限 公司、首创置业等开发商已

7、纷纷通过买壳，成功参股或控股上 市公司。另据统计，到 20XX 年初，已有北京天鸿宝业房地产股 份有限公司、金地集团、上海复地等 60 多家房地产企业实现了 在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、 重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业 绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不 良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新 的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通 过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册 资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较 大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。

8、一些急 第 5 页 于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳 上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期 性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个 趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大 量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求 香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场 的通道。20XX 年初，各大房地产上市公司陆续发布了年报，大 部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都 在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。 据悉，20XX 年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛， 保

9、利地产已经率先敲开了 A 股市场大门。很多好的房地产公司 也正在酝酿直接 IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下， 以内 地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A 股市场的融资步伐。可以这么说，在 20XX 年通过在国内股市 IP0 融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是 一种奢望。 三、房地产债券融资 房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企 业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在 1992 年，由 海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资 第 6 页 券” 、 “伯乐投资券”以及“富岛投资券” ，总计 15 亿元，这 三种投资券按企业债

10、券管理暂行条例对具体项目发行，实 际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。 同年 9 月北京华远房地产发行了 2,900 万元、利率为 101、限期为 35 年的债券，这属于资产负债表内的房地 产企业债券。由于后来接连出现企业债券到 期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了 严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业， 1993 年到 1998 年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债 券。1998 年以来，有 4 家房地产企业发行了债券，分别是：深 圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998 深振业 债券” ；北京首都创业集团发

11、行的“首创债券” ，用于北京市六 个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行 的“莲花小区建设债券” ；北京市华远房地产股份有限公司发行 的“华远债券” ，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年 来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业 的条件要求较高， 中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企 业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷， 国内 房地产企业大都不采用该种融资方式。多年来，债券融资在房 地产开发资金中所占的份额一直很低，而且 1997-20XX 年一路 下滑，20XX 年虽然有较大反弹，但是 20XX 年却下降到 1997 年 以来的最低点，20

12、XX 年房地产企业债券只占当年房地产企业资 第 7 页 金的 0001。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应 当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体 资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用 债券筹资的渠道同样并不畅通。20XX 年伴随国务院关于推进 资本市场改革开放和稳定发展的若干意见出台，国家对于债 券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融 资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融 资比例”的发展思路，20XX 年债券市场的发行量将有一个大的 增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍 增长。因此可以相信，包括短期融

13、资券、可转换债券在内的债 券市场将成为 20XX 年房地产公司除银行外最可能企及的方式。 当然，国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目 和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债 券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。 四、夹层融资 “夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角 度来看，介于股权与债权之间的投资形式。 “夹层融资”可创新 的金融产品很多，一部分可以转让咸股份，一部分可以转让成 债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以 在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此， 第 8 页 其灵活性非常适合于房

14、地产业。 “夹层融资”模式大致分为四种： 第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中， 然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷 款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+ 信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权， 到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹 层融资” ，这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在 债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一 种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会 212 号文 件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证” 齐全、自有资金超过 35、同时具备二级以

15、上开发资质的政策， 根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是 一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行 调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者 的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性， 通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组 合，以满足投资人及借款者的各种需求。自银监会 20XX 年 9 月 份下发了关于加强房地产风险控制的“212”号文件后，其政策 不仅将以“过桥贷款”为初衷的信托融资通道牢牢扼制住，而 且也令先前在房地产信托业务中普遍采用的抵押式贷款融资和 财产信托转让受益权式融资的主流手法就此终结。但在行业中 已

16、经将房地产信托业务作为主流盈利模式的信托公司一定不会 第 9 页 受到政策的束缚，而将会去寻求更为安全、更具有操作性的创 新模式。此种业务创新的信息已经在 20XX 年的第 4 季度体现出 来，行业内房地产创新业务的“夹层融资” 、股权投资和债权融 资等多种创新手法纷纷登台。联华信托 20XX 年推出的“联 信宝利”7 号通过信托持股，在收益权上加以区分，成为我 国首个夹层融资信托产品。 “联信宝利”7 号信托资金将投资 于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信 托和大连百年城集团各出资 5,000 万元，分别持有项目公司 20的股份，1，5 亿元信托资金入股占项目公司股份 60

17、。而 在 15 亿元的信托资金中， “联信宝利”7 号的信托受益人 设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益 人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。 外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。 该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展 的主要方向之一。 五、房地产信托 在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常 活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受 委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自 20XX 年我国信托投资“一法两规”(信托法 、 信托投资公 司管理办法 、 信托投资公司资金信托管理暂行

18、办法)的相继 出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋 第 10 页 重要的角色。自 20XX 年以来信托投资公司发行一系列房地产信 托计划，特别是央行“121 文件”以后，房地产开发商把融资 的目光转向房地产信托产品。房地产信托是金融信托业与房地 产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金 和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本 市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交 易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产 企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、 海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然

19、 房地产信托融资本身也有诸如“200 份” 、流通性、营销方式等 方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具 而言要宽松得多。20XX 年国内房地产信托市场继续呈现快速发 展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构 也呈多元化态势。据市场不完全统计，截止到 20XX 年 12 月 31 日，信托市场共发行房地产信托 121 只，募集资金规模 15727 亿元，绝对额大幅增加了 351 亿元，分别较去年同 期增长 11和 2873。其 产品发行数量和规模均为信托行业自 20XX 年重新登记以来的最 高峰值。当 20XX 年金融服务领域全面开放、房地产行业进一步 与国际接轨

20、以后，我国房地产信托融资将会有大幅度发展。 20XX 年我国房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、 买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产 第 11 页 行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。20XX 年房 地产信托市场将会出现如下五大特征：(1)整体趋势先抑后扬。 (2)专业化、细腻化将会稳步推动市场向成熟迈进。(3)信托商 将在 212 号文的“后房地产信托时代” ，逐步亮剑。(4)房地产 信托投融资的区域化将趋明显。(5)产品发行总量会走低，但总 体发行规模将继续放大。随着信托计划 200 份的可能突破及分 类监管的正式实施，20XX 年有望成为信托行业走向

21、规范与专业 的转折之年。经过短时期的低迷之后，房地产信托产品 20XX 年 6 月份重新坐上信托产品的头把交椅，发行规模达到 2134 亿元，占当月发行的信托产品总规模的三成之多。尽管政府调 控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行 对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品 却没有因此而收缩。业内人士认为，虽然房地产的暴利时代即 将过去，却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益。 房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式， 可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托 投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为 房地产资金供给

22、渠道的有效补充和主流发展方向之一。 六、海外地产基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式 第 12 页 一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资 产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过 回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回 收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根 士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金” 、澳洲麦格 理集团旗下基金公司 MGPA、SUN-REF 盛阳地产基金、荷兰国际 集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登 陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼， 或股

23、权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。 20XX 年 8 月 26 日，软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与 顺驰(中国)不动产网络集团签订了战略投资协议，软银亚洲和 凯雷分别投资了 3,500 万美元和 1,000 万美元，分别占有顺驰 (中国)不动产网络集团 15和 75的股份。业界专家分析， 20XX 年金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房 地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地 产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内 房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地 产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规 模

24、和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来 说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等 融资渠道的成本高， 因此，海外基金在中国房地产的影响力还 十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险 第 13 页 等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水” 阶段，20XX 年可望有新的突破。从发展趋势看，在未来两三年 内境外基金将快速增加，这些境外基金将带来他们的资金和经 验，并越来越多地参与到中国房地产行业。当然，要使得海外 基金成为房地产企业的一大资金，还需要相关政策、法律的完 善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明 化。 七、房地产信

25、托投资基金(REITS) 房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写 为 REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者 的资金， 由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收 益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs 实际上是 一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金， 收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的 投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房 地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业 增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则， 其在一个房地产企业的投资不

26、会超过基金净资产额的一定比例， 使企业不会丧失自主经营权。REITs 是房地产信托发展的归宿。 REITs 在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及 第 14 页 欧洲主要国家的交易所都已有 REITs 上市，与普通股票一样交 易。20XX 年 7 月，嘉德置地、摩根斯丹利房地产基金、美国西 蒙地产集团先后与深国投下的商用置业公司签订合同，合作开 发内地商业地产。在这些举动的背后，房地产投资信托(REITs) 的身影隐约可见。由于缺乏相应的立法，我国资本市场上的 REITs 尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的 REITs 产 品。20XX 年 11 月，在全国商业地产情况调查组向

27、国务院递交 的调查报告中，商务部明确提出开放 REITs 通道的建议，国内 旺 ITs 正从激烈探讨悄悄地向实质性尝试迈进。至 20XX 年年末， 内地在香港共有三只 REITs 上市，市值达到 31 亿美元，投资回 报率 5-6左右。对国内的地产商来说，REITs 虽好，但操作 起来却难。由于相应制度不健全，在国内操作 REITs 面临“双 重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配 时都需要缴税)问题，投资回报率要求较高，国内的房地产公司 一般难以承受。由于没有设立 REITs 方面的合法机制，内地开 发商都希望在香港或新加坡上市自己的 REITs，也乐于和外资 基金合作。R

28、EITs 俨然已成为 20XX 年房地产领域最为热门的话 题。据了解，目前已经进入上市通道将于 20XX 年在新加坡或香 港发行 REITs 的企业包括华银投资、大连万达集团、华润置地 (11 09HK)、北辰实业(0588HK)等。20XX 年将有更多打包 国内物业的 REITs 项目在香港发行。20XX 年将拉开内地房地产 项目的 REITs 奔赴海外上市的大幕。中国内地房地产开发企业 第 15 页 到香港资本市场上发行 REITs 进行融资，从宏观上而言，有利 于降低中国银行业贷款中房地产贷款的比重，减轻房地产行业 周期性波动对于中国商业银行体系的；中击；从微观上而言， 有利于中国房地产

29、企业开辟新的融资渠道。中国的房地产业已 经发展到资本主导的阶段，发展 REITs 产品与 REITs 市场将是 未来中国房地 产市场发展的一个重要方向。从某种意义上讲，REITs 将改变 目前中国房地产市场的一些运作规则及固有理念，也将缔造一 个全新的“地产金融”时代。当然，中国在目前的制度下，发 展 REITs 还需要时间。 八、其他方式 1、私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房 市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存 在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。向私募基金的融资有 时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投 向全国房地产业的资金已经超过了千亿

30、元规模。在当前房地产 开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融 通资金是值得探索的道路之一。修订后的证券法和公司 法已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于 项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定 第 16 页 程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私 募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往 使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴 藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募 集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、 流动性不高的问题， 因而这两种融资方式都有较大局限性。 2、典当融资

31、。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业 而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突 出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的 选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的 视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中 小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等 不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。 20XX 年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率 先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建 商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地 进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资

32、金融通 的过程中， 典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产 企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较 高。典当融资虽然不占主流地位，但依然是解决房地产企业短 期资金困难的一束救命稻草。典当融资在 20XX 年扮演了中小房 地产企业救命稻草的角色，也成为一些大企业首选的应急融资 第 17 页 方式。由于成本太高，20XX 年内典当融资的非主流地位难以改 变，但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。 3、合作开发。在“831 大限”使土地实现完全市场化的 公开供给之际，土地供应量亦随之减少，开发商取得土地的成 本增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土 地转让金在

33、短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运 作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发 能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，成为 该阶段独特的合作开发融资方式。 总之，信托是我国房地产金融进化的逻辑主线。在 20XX 年 及今后的一段时间，我国的房地产融资发展将呈现如下层次： 第一层次，商业银行目前仍然是中国房地产融资的主流载体； 第二层次，信托是中国房地产融资创新的主流范式，这是由于 信托的特殊优势造就的。第三层次， “信托+银行+REITs是中 国房地产融资的主流模式。就目前西方发达国家的房地产融资 模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心， 以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。REITs 作为国际主 流的地产金融模式已开始进入大陆，REITS 是一个标准化的金 融信托产品，它可以上市流通。REITS 应该是中国房地产信托 发展的一个方向。第四层次，外资金融机构以及境外基金是中 国地产金融的新生力量。在 20XX 年中国金融全面开放后应该是 势不可挡，外资银行、外资金融机构、境外产业基金等新生力 第 18 页 量都会大显身手。