《2012年合肥金潜商业广场初期提报方案(75页).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年合肥金潜商业广场初期提报方案(75页).ppt（76页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、惟锐优化营销 褒 冈 姆 敦 愚 池 买 速 鸿 篓 反 蕾 杉 皇 海 暂 赴 卤 屑 疼 焙 楚 臭 半 佩 丫 骚 漓 琴 苑 皱 简 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 金潜商业广场初期提报方案 2012年6月26日 问 窘 佬 淆 别 宾 慈 溺 晃 杂 坟 隘 无 谴 客 式 侄 罐 拟 荆 镇 红 蔽 税 朝 滞 嘘 税 恋 砰 灾 侵 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页
2、 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 前言： 因为为目前对项对项 目周边边的市场场没有做深入的调查调查 和分 析，贵贵方也没有提供项项目设计书设计书 ，对对自身产产品的理解度 也不够够，故本报报告的内容比较简单较简单 ，剖析也不够够深度， 希贵贵公司见谅见谅 ！ 叶 2012年6月26日 喻 俐 尺 幂 缆 掸 语 揪 菊 害 患 撇 瘁 薄 该 平 玉 蛙 柏 臆 殖 剧 沂 瘪 决 栽 猾 悔 镜 悠 任 捆 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合
3、 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 目 录CONTENTS PART 项目审视 PART 营销推广整合 PART 合肥市场调查 金 潜 商 业 广 场 锋 拄 恶 棺 呆 蔷 匠 椿 稚 捶 某 貌 浓 附 顿 茨 横 杉 澎 锥 悦 绝 纺 逊 彻 形 侣 昌 归 京 慎 裂 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 一.金潜商业广场项目市场调查分析 1.1 合肥市城市基本概况 1.2 合肥市经济发展现状
4、1.3 合肥市总体城市规划 PART市调分析 1.合肥市城市发展分析 2.1 合肥市写字楼发展历程 2.2 周边主要写字楼分析 2.合肥市写字楼发展 蔚 避 骑 桶 硫 集 言 桩 裹 隔 熊 憎 赊 辩 刘 取 诊 饵 匠 使 能 必 滨 碘 铣 艳 逃 坍 滑 昨 晓 淘 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市城市基本概况 合肥，安徽省省会，位于中国中部长江淮河之 间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承 东启西、
5、接连中原、贯通南北的重要区位优势 。 合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区和肥东 、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开 发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试 验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为 7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平 方公里；市区总面积838.52平方公里，其中巢 湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积 91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方 公里，市区建成区面积为224平方公里。 壕 浮 竣 啸 贱 堪 强 渔 牧 指 产 磺 耽 说 哥 乱 韵 煎 爽 艰 筷 捐 对 披 垢 朗 巴 镁 绊 用 劫 言 2 0 1 2 年 合
6、肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市城市基本概况 合肥地处长三角腹地，距南京仅129 公里，是长三角经济势力向内地扩展的第 一站，随着区域经济一体化的趋势不断增 强，合肥的区域性交通枢纽的地位进一步 凸现，加快融入长三角。同时，作为省会 城市，合肥的经济发展还起着带动周边县 市经济发展的带头作用，目前，安徽省正 在打造以合肥为中心的省会经济圈，实现 合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城 市带、沿淮城市群的竞争融合。 注：合肥市已于2008年
7、正式纳入长三角经济圈，享受长 三角城市发展待遇。 民 邯 爱 才 贝 液 扔 棺 裸 助 兢 氖 阿 腆 郭 狸 侦 唤 凰 知 发 理 却 掏 萍 榆 甚 肥 卷 楚 敛 氮 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市经济发展现状 合肥GDP总量及三产结构1 【GDP总量】：近6年合肥经济保持高速增 长势头，初步核算，2011年全年生产总值（ GDP）3636.61亿元，按可比价格计算，比 上年增长15.4%。按常住人口
8、计算人均生产 总值达到48563元，按年均汇率折算为7519 美元。全市实现第一产业增加值208.2亿元， 增长3.5%；第二产业增加值2002.2亿元，增 长19.8%；第三产业增加值1426.2亿元，增 长11.4%。三次产业结构调整为5.7：55.1： 39.2，其中工业增加值占GDP的比重为 42.9%，比上年提高1.8个百分点。 【三产结构】：第二产业是合肥支柱产业， 增速最快，占比最高，地产三产业有待进一 步提高。 烯 诫 葫 唬 腕 卫 舍 鸯 几 贱 标 钉 蕊 瘴 军 省 医 把 姻 岗 膀 隅 雕 羞 谆 瞬 硬 并 战 飞 阻 书 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商
9、业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市经济发展现状 人均GDP及社会固定资产投资 2 【人均GDP】：从2009年合肥人均GDP达到 41543元（折合6082美元），2011年人均生产 总值已达到48563元，按年均汇率折算为7519美元， 快速的人均GDP增长意味着社会总体投资水平 和居民消费水平快速提高，将从消费和需求双 方面支撑商业的发展。 【社会固定资产投资】：在续建项目强力推进下 ，合肥市固定资产投资继续呈现高速增长的良好 态势，固定资产投资势态
10、平稳，大项目比重稳步 提高 。 歌 吕 示 掌 扁 毡 悠 渔 盎 摩 幌 滇 埂 侵 剃 瘸 脯 排 课 总 炯 当 刽 从 浪 冷 悔 娩 砷 赤 吐 斯 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 交通支持政策优势 皖江城市带转移 工业增长区位优势 与长三角交通的网络化对接，交通枢纽地位更 加突出 与长三角经济圈的长期融合， 形成了产业发展的共生圈 产业承接平台也更趋完善，支 持政策也日趋完善 土地、劳动力以及自然 资源禀赋上的独特优势 改造
11、合肥火车站容量 开通合肥，上海及 江苏省内动车组 开通合肥武汉； 合肥郑州动车组 修建新桥国际机场 预计2011年完成 改造市中心 城市主干道 为8扯到 修建市区 高架道路 立项城 市 轻轨 建立市政中心，简 化工商业报批流程 为现阶段优势工 业及优势商业提 供市政配套支持 降低工商业 检验标准 合肥受到国际高档汽 车配件制造商的青睐 合肥逐渐成为中国白 色家电最大生产基地 合肥开始鼓励信息电 子业从南方迁移至北 2008年合肥市被接纳 为长三角城市，享受长 三角城市发展待遇 合肥成为新兴的 南北运输要点 全国经济发展重点从南 北轴线变更为东西轴线， 合肥成为重要衔接点 PART市调分析/合肥
12、市经济发展现状 合肥市2006-2011 年 城市发展状况 崇 珠 已 接 火 恕 晋 侣 鹰 逗 觉 载 娠 污 烤 铡 若 次 粤 唆 大 浪 晕 踞 兼 相 非 颖 涯 耽 五 饵 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市经济发展现状 中部六省会城市经济现状对比4 n从经济总量上分析，合肥市处于中部地区中 下游水平，但经济增长速度却位居榜首； n 从社会消费品零售总额方面分析，合肥市社 会消费品零售业发展势头强劲，
13、与其他城市相 比，还有很大发展潜力； n从人均可支配收入分析，合肥市处于中上游 ，城市居民消费能力较强； 遭 克 邀 劣 净 断 盟 睡 搂 驾 殴 写 左 捎 高 的 趟 诺 出 崖 脊 减 蛊 伺 厅 裴 列 赁 冶 脉 减 笺 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市经济发展现状 长三角经济圈主要城市对比5 n与长三角经济圈主要城市比较，合肥市经济水 平总体上还有很大差距，但经济增长速度却保持 一个高位增长的态势；
14、 n未来，伴随中部崛起战略、皖江城市带承接转 移示范区建设的不断推进，合肥市将迎来更大的 发展机遇，不断增强城市辐射力与影响力。 峨 危 运 舱 郭 胶 主 重 构 逊 词 盏 棒 谨 柳 鼻 召 褪 蛇 路 轧 挛 侗 塌 蛤 甩 波 卿 言 埃 串 淳 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市总体城市规划 合肥城市发展定位： 根据合肥市城市总体规划(2006-2020年), 合肥市的定位为： u安徽省政治、经济、文化
15、中心。 u全国重要的科研教育区域。 u现代制造业基地、高新技术产业基地、现代 服务业基地。 u区域性交通枢纽。 u区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。 u数据来源：合肥市规划局 数据来源：合肥市规划局 曾 铰 队 种 腺 棘 资 诧 放 套 过 掘 埃 签 墒 甸 赢 贫 牙 线 垣 禾 翁 湍 貌 唁 烈 谗 峭 警 镇 粤 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市总体城市规划 u2010年1月12日，国务院正式批准
16、实施皖江城市带承 接产业转移皖江城市带是中部崛起规划中明确提出示范区 规划，合肥产业组团亮相其中； u合肥作为示范区中规划的“双核”之一，本身就具备全 方位承接产业转移的现代产业体系，国家设立皖江城市带 承接产业转移示范区，就是要把皖江地区建设成产业密集 区、城市密集带，这些与省会经济圈建设、合芜蚌自主创 新综合试验区建设等多项政策的叠加都预示着合肥将迎来 新的发展机遇，迎来工业化、城市化的新高潮。 略 桂 语 醉 去 虱 条 从 坏 忍 惹 矫 侈 擅 踪 亭 拂 撞 贵 棉 符 茨 银 膏 卷 义 禾 庭 蛤 畏 奋 育 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报
17、方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市总体城市规划 n伴随区域经济一体化进程逐步加快，区域经济间的 竞争在很大程度上表现为中心城市间的竞争。目前 国内许多地区中心城市都在积极探讨建立以自己为 中心的经济圈，除了代表性的长三角、珠三角、环 渤海以外，也新兴了武汉经济圈、南京都市圈、重 庆都市圈、中原城市群、长株潭城市群等一大批区 域经济圈。 n“省会经济圈”从原来的以合肥为中心，六安、巢湖 为两翼模式扩容升级到以合肥为中心，六安、巢湖 、淮南、桐城抱团发展的模式。 n省会经济圈的基本定位
18、是长三角西端与南京经济圈 相接的次级中心城市群，以整体的姿态积极融入长 三角。伴随省会经济圈的不断发展，必将有效促进 合肥提高经济首位度，增强辐射带动力，实现跨越 式大发展。 架 侦 遇 记 旺 恨 见 寞 咙 鞍 牺 五 氟 琢 捶 抡 抄 捕 啄 咸 氖 熬 阀 透 沮 系 射 缚 掖 鳃 赠 晃 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 一.金潜商业广场项目市场调查分析 1.1 合肥市城市基本概况 1.2 合肥市经济发展现状 1.3 合肥市
19、总体城市规划 PART市调分析 1.合肥市城市发展分析 2.1 合肥市写字楼发展历程 2.2 周边主要写字楼分析 2.合肥市写字楼发展 娩 票 曰 顶 吩 士 咨 奴 告 孜 粮 悦 枣 鹃 项 胖 堆 烟 弥 僵 伶 暴 搀 狡 氏 捅 贞 狈 系 拱 云 郝 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 合肥写字楼的分布特征： PART市调分析/合肥市写字楼发展 新站版块 科大版块 四牌楼版块 百花井版块 三孝口版块 政务区版块 高新区版块 大钟
20、楼版块 北一环版块 南一环版块 枕 喂 票 仗 痹 个 该 识 蝇 哦 滇 伍 惨 霖 瘫 湿 奇 涵 镶 剔 得 钞 眉 述 婴 湃 蹲 扛 昌 筏 土 万 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 合肥写字楼的分布特征： PART市调分析/合肥市写字楼发展 北一环为主的 庐阳区 财富广场、新天地广场 、众城国际广场、君临 国际、嘉华中心. 分布 在北一环沿线，交通便 捷；以最先进入北一环 的财富广场为首，整体 形象好，已然形成了合 肥一个新兴
21、、高端的写 字楼较集中商务区。 黄潜望板块及 政务新区 位于在合肥市的西南部 的黄潜望板块及政务新 区内的写字楼项目，最 大的特点是为新兴项目 ，无论是质量、设计理 念、项目外立面、写字 楼整体综合品质都是可 谓是合肥最新最好的写 字楼群之一。该区域内 代表楼盘如安高广场、 西环中心广场、蔚蓝商 务写字楼、绿地蓝海、 新城国际等。 以马鞍山路沿线为 主的包河区 长江路沿线片 区 该区写字楼众多，但部分写字 楼项目较老，品质偏低。随着 马鞍山路南北高架与轻轨一号 线的修建，以及万达广场等高 品质楼盘开发进驻，该区域地 段的优越与成熟的周边商业配 套必会成为企业选址的重要参 考因素。 以三孝口为核
22、心，辐射 周边区域。该区位于老 城区护城河内，地段优 越、商业网点密布，是 合肥传统的商业中心， 集中了邮电大厦，百大 CBD等高端楼盘。西边 的三里庵区域做为新兴 的商业办公中心，同样 良好地段和交通优势再 加之附近的国购广场等 完善商业配置吸引了大 量的人气，这里正成为 合肥崛起速度最快的核 心办公区。代表项目有 汇金大厦等。但该区域 内写字楼供应接近饱和 程度，而且未来几年的 供应量变化不大，很难 成为合肥未来几年写字 楼的增长点。 辗 焙 标 卤 叔 拥 桂 漾 穴 噬 事 凶 回 搞 槐 链 惫 葬 周 惊 只 猴 窝 剂 埔 蟹 舔 勺 撂 浊 畦 酉 2 0 1 2 年 合 肥
23、金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市写字楼发展 合肥市写字楼市场发展历程 HeFei Office Market Phylogeny 第一阶段：80年代90年代中期 写字楼项目：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、 新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、 建工大厦、国信大厦 合肥经济发展情况：发展较为缓慢 分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门 投资兴建，以单位自用为主，多余部分对外出租 。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的 起点低、品
24、质较差、功能欠缺。目前，这批写字 楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患 等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要， 入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字 楼的蓬勃发展，他们在未来将难以避免被淘汰的 命运。 此阶段写字楼呈现以下特点：投资方主要是国家 相关机关单位；计划经济氛围比较浓，主要用于 出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿线 。 蹋 乖 途 秸 敢 利 茸 莎 柒 粳 粮 蜗 刻 捧 益 对 姓 坚 刺 冠 页 烷 蔷 绑 娥 裸 殖 贤 绘 逗 仙 烫 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合
25、 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市写字楼发展 合肥市写字楼市场发展历程 HeFei Office Market Phylogeny 第二阶段：90年代中期2001年 写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大 厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女 儿童活动中心 合肥经济发展情况：发展较快 分析：该阶段的写字楼兴建呈现出多元化的特点。政府 相关部门、国有企业、私营企业纷纷介入。这也表示着 写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单 位为写字楼兴建方的现象。 特点：国家相关单位投资为主，民营企业为辅；出租为 主
26、，出售为辅，主要集中于市中心位置，地理位置比较 好，周边商务配套相对完善。 此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上 没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能 满足成熟型公司的要求。但是此阶段的写字楼由于租金 不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要 求，仍然得到成长型企业的青睐。 秽 俘 园 撞 陶 屡 雏 需 惑 甸 敬 茂 闪 剐 渗 诺 篱 屁 娇 榔 袍 寞 栏 猛 煞 滇 全 胆 罚 咀 酝 齐 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报
27、方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市写字楼发展 合肥市写字楼市场发展历程 HeFei Office Market Phylogeny 第三阶段：2002年2008年 写字楼项目：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万 通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大 厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦 合肥经济发展情况:高速发展 分析：以天徽大厦为代表，拉开了合肥写字楼正式 对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良 好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正 意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准 上要高于前两个阶段。 专 段 扫 溶 况 层 革 互 傈 椿 衬 让 秘
28、 驶 疾 筏 眠 除 甜 呜 荧 韦 炭 包 源 硒 积 慧 蚂 驻 览 嫉 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市写字楼发展 合肥市写字楼市场发展历程 HeFei Office Market Phylogeny 第四阶段：2008年如今 写字楼项目：IFC安徽国际金融广场、恒 盛坝上街写字楼项目 合肥经济发展情况:飞速发展 分析：以IFC安徽国际金融广场为代表， 拉开了合肥超高层5A甲级写字楼正式对外 销售的局面，并
29、且创造了合肥写字楼销售 的良好佳绩，在高度上打破了原先的标准 ，在硬件配置上之前也是无法比拟的，领 创了一个时代，成为新时期内马首是瞻的 代表，同时成为标杆。 备 准 梨 聋 骆 规 死 闻 议 移 巷 羌 晌 越 逐 莽 叉 弹 翰 蝉 胁 贵 忧 筐 狐 摊 券 安 殊 锁 循 鬃 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 合肥市写字楼总体市场概述 在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一 批新的写字楼投入市
30、场，一批老的写字楼如盛安大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰 。从 2004 年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化， 以“财富广场”、“中环国际大厦”、“ CBD 中央广场”等为代表的高档纯商务写字 楼正在成为市场的主角。从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积相 当大的比重。这些写字楼的总体品质拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，优化了 合肥的办公环境和投资环境，这也是近年来合肥经济快速发展的表现。合肥新兴写字楼 的建设，也使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。比如：中环 国际大厦双甲级写字楼概念的提出引起了合肥写字楼市场对办公环境和
31、配套的重视；财 富广场的交付使用，在硬件上满足了部分客户对高品质写字楼的需求。因此，随着这批 高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。 PART市调分析/合肥市写字楼发展 今 钉 蝴 勃 妈 狗 凝 渊 赁 汀 禾 勤 橡 烂 见 惺 霉 厘 谍 瘸 厦 勾 赵 占 穴 循 算 肤 辉 喝 裴 行 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 合肥市写字楼目前和未来发展趋势分析总结 1、写字楼在老城区继续发展 合肥市老城区经过多
32、年的发展，其商业氛围浓厚、商业配套相对齐全，但是城市建设的不合理影响着写字 楼在该区域的发展。随着合肥市旧城改造力度的加大，在未来将会有一批在写字楼在合肥市老城区内发展起来 。但是由于旧城改造的地块相对来说比较分散，写字楼在老城区的发展因为地块的限制而呈不规则，点状分布 的特点进行发展，无法形成组团的，具有一定规模的商务区在老城区建立的可能性较小。 2、写字楼在政务新区及金寨路沿线发展 根据合肥市双核心战略规划，合肥市未来发展以南进为主。合肥政务新区将成为合肥市新的政治、文化中 心，行政办公功能是它的一个重要职能。随着 2005 年市级行政中心的建成及省、市数十家行政事业单位的陆 续迁入，老城
33、区的行政中心正逐步向新区偏移，形成合肥市新的政务中心。目前已经有“绿地蓝海”、“东舜 假日广场”、“蔚蓝商务港”等写字楼项目进入使用阶段，这些写字楼的“集群”无疑将会提升政务新区整体 商务氛围，形成一个新的“商务区域” 3、写字楼在马鞍山路沿线的发展 随着合肥市环湖计划正式实施和地铁一线的建设，滨湖新城将在未来几年后成为合肥市发展的又一热点区 域，加上省政务新区落户于包河区，这个区域的写字楼市场将会在政府的导向下获得一定的发展。而连接老城 区与滨湖新城的主干道：马鞍山路则会成写字楼在这个区域发展的重点。而受到滨湖新城地理条件等因素的限 制，写字楼的分布将会呈“T”形状发展。 4、写字楼在新站区
34、的发展 新站区商贸业发达，是专业批发市场集中区，区内存在众多商户、企业。近年来，随着经济持续发展和实 力的逐步增强，部分商户和企业逐步走向品牌化、规模化、企业化，促使该区域写字楼市场需求大大加强。目 前，区域内具有代表性的写字楼主要有光大国际广场、中环国际大厦、恒丰国际大厦、UTOWN金色地带等。 而且随着众多企业、商户对专业写字楼的逐步认同，新站区内写字楼市场需求逐步被挖掘；更多的写字楼项目 将会陆续推出。 PART市调分析/合肥市写字楼发展 蝇 轿 骋 链 框 宠 融 婚 矣 提 史 正 荆 稠 尼 侦 傻 姑 植 新 强 凹 泌 墒 巳 烦 丧 皋 仿 郸 论 啼 2 0 1 2 年 合
35、 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析 项目名称绿地蓝海地址潜山路与东流路交口 销售价格6500元/ 备案销售率90%以上 开盘时间2008-6-28 总建筑面积89178.89 栋数： 1栋 户数759户 容积率3建筑层数28层 内部配套 硬件设施：5A标准设计、富丽大堂、品牌电梯 物业管理费4.0元/月/ 车位数量地上58个，地下426个 项目卖点位置、物管、配套、品牌 定位广告语政务核心/智本型纯写字楼 主
36、要购买群 体 私营业主以及中心企业创业者、投资者 绿地蓝海 栈 的 诀 羞 塘 忱 篙 面 寇 川 逆 蹲 百 坟 茶 渣 冉 降 霉 抽 茄 眉 煮 劣 遗 隧 嫩 复 丛 块 投 鳃 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 项目名称蔚蓝商务港地址潜山路与湖东路交叉口东北 销售价格7600元/备案销售率85% 开盘时间2006-6开始开盘 总建筑面积330000栋数：6栋 户 数 704户 建筑层数18层（挑高5.6米） 内部配套 1座5星级
37、酒店，大堂9米挑高，楼体标高120米，16000 商务配套，4000五星级会所，60000全天候车库 物业管理费未定 车位数量500个 项目卖点位置、物管、配套、规模 定位广告语泊心铂天下 主要购买群 体 私营业主以及中心企业创业 者、投资者 蔚蓝商务港 PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析 莲 迢 缓 韩 屏 摸 候 痊 掇 锑 畅 漫 钞 厨 咏 泵 砸 佯 兑 官 抵 函 档 崭 崭 颧 镍 伊 射 携 犊 垢 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报
38、 方 案 ( 7 5 页 ) 项目名称财智中心地址北接东流路，南靠天鹅湖路 销售价格 7000元/整层对外 出售每层1500 备案销售率60% 开盘时间2010年 总建筑面积74978 栋数：1栋 建筑层数29层 内部配套 拥有身高138米、21米挑高大堂，4米层高、1500平米整 层私属办公空间，并拥有10部三菱电梯、VIP专属电梯 及VIP专属电梯厅、大金智能中央空调、施耐德电器设 备安全节能配置及5A智能商务管家服务 物业管理费未定 车位数量1：1 项目卖点位置、物管、配套 定位广告语领袖全球总部经济 主要购买群 体 大型企业 财智中心 PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分
39、析 猾 冲 伴 周 阔 叛 呀 音 佛 踪 厅 尹 氏 匪 台 领 健 遥 吹 拱 稽 汕 柯 牧 银 挚 截 瓶 含 惨 切 樟 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 项目名称立基大厦 地址 金寨路与曹郢路交叉口西侧 （中国科技大学对面） 销售价格7400备案销售率60% 开盘时间2010年9月开盘 总建筑面积53000栋数2栋 建筑层数28层、20层 内部配套 LOW-E玻璃幕墙、VRV中央空调、5A智能化系统 物业管理费未定 车位数量3
40、22个 项目卖点位置、配套、品牌 主要购买 群体 周边IT行业、投资者等 立基大厦 PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析 绥 讹 溜 吸 蕊 藉 剿 羌 醉 顷 传 苗 掠 巍 碘 请 奔 蛙 粪 樱 洱 涛 侯 组 抨 配 辕 怪 荷 况 茶 痒 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析 项目名称旺座地址望江路与肥西路交汇口 销售价格均价4888元/备案销售率95% 开盘时间
41、2009-7 总建筑面积10000 栋数： 1栋 户数58户 建筑层数11层 内部配套 商务处理中心，商务休闲吧，多功能会议室、 客户接待区 物业管理费未定 车位数量100个 项目卖点位置、价格 主要购买群 体 蜀山区职能部门、中小企业、投资者等 旺座 河 摔 铁 淳 终 拳 例 密 弃 旅 恶 郁 舶 捐 积 智 店 广 碟 匙 识 瘟 弄 痘 甄 精 煌 纹 熟 终 橇 包 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 项目名称总建面开盘时间已推
42、已售销售率年去化量潜在销售面积均价单层面积（） 安徽国际金融中心29.4万10.6.192万9.8万120002080 鼎鑫BOSS中心3.8万10.1.11.5万2.8万61001200 蔚蓝商务港8.2万08.11.253万1.3万100001760 新天地国际广场4万09.06.231万3万80001800 金鼎国际广场5.5万08.9.252.6万0.3万90002100 置地汇丰广场4.6万08.12.311.6万1.3万64002000 绿地赢海25万07.12.190.8万23万85001500 华侨广场2.3万1300 万达广场8.8万09.11.174万4.9万1200022
43、00 绿地蓝海9万07.82.4万0.9万85001500 拓基城市广场8万07.10.180.7万6.6万68001200 合肥政务区写字楼重点楼盘销售情况 Office Important Project Sales Details 备注：1、合肥项目写字楼目前按照公寓的形式对外出售较多，对于写字楼及公寓产品界定比较模糊，2、个案最 高销售量3万平米/年，最底销售量0.7万平米/年。 据分析写字楼单个项目平均年去化量约1.7万方 PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析 需进一步市调 函 竖 纲 脆 帖 秦 蠕 慷 肠 剥 纯 瞒 往 弥 沫 侧 汾 儒 褪 舌 谣 淋 迫 蛆
44、 凰 殃 础 镍 随 负 丛 蹲 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART市调分析/合肥市写字楼发展 合肥市写字楼目前的市场总结 1、目前合肥写字楼市场总体供应量在100多万平方，月去化量在6万平方左右。截 止目前可售写字楼共1万多套；预计需一年半时间消化完现有存量，市场竞争激烈。 2、新政给写字楼的发展提供了契机。 合肥的写字楼市场是长期被忽视的，目前全市非高档写字楼比较少。可以说是合肥写 字楼本身的发 展速度落在住宅的后面，像本土的
45、开发商，以及外来的开发商绿地、万达 等，合肥集实力和经验于一体的写字楼开发商就比较少了。新政后，国家出台一系列措施 抑制房价过快增长，但对商办房没有限制。此时出现“商住倒挂”，给写字楼的发展提供 了契机，而且从目前整体的写字楼价格和销售量上看，这一效应已经凸显。 3、随着合肥“141”城市战略的加速发展，合肥处于“中部崛起”的大环境中，“长 三角”的大量劳动密集型产业和资金将向中部地区转移，同时合肥正加快推进工业立市， 为合肥的大发展、大建设提供基础保障。合肥商贸、金融、中介服务行业在这个阶段将会 大幅度兴起，市场需求催生更多作为商贸办公场所的专业化写字楼的出现。 瘸 棕 坞 馁 音 锁 秤
46、禁 癌 言 绅 掂 帮 部 仔 捉 戈 土 从 女 硅 古 巷 猾 隆 葡 耐 界 步 洒 捅 壤 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 目 录CONTENTS PART 项目审视 PART 营销推广整合 PART 合肥市场调查 金 潜 商 业 广 场 幽 叹 晓 淹 漆 简 儒 员 霹 尹 孜 戌 窿 豁 在 困 钓 闷 谍 妓 定 疹 段 道 郎 倦 驾 九 汽 与 蹋 批 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提
47、报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 一.金潜商业广场项目审视 PART 项目审视 1.项目属性 2.项目SWOT分析 3.项目整体定位 4.项目客层定位 5.项目配套规划建议 欢 提 瓜 仓 热 絮 屈 曲 淫 老 观 涡 偏 寻 匆 铜 劈 砒 嗡 傣 快 遏 烟 匈 亏 贞 圈 踢 碌 惮 属 漏 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) PART 项
48、目审视项目属性 一.金潜商业广场项目技术指标 项目名称金潜商业广场 总占地面积6411.18总建筑面积38473.02 裙房面积12605.93写字楼面积25867.09 地下面积7850.78平方米 项目位置合肥市潜山路金寨路交叉口 容积率6.0绿地率24.8% 建筑层数总25层，其中商业裙房5层 层高和主力面 积 写字楼层高3.5米，主力面积82.4128.26平米 机动车位308个。其中地上78个，地下230个 非机动车位388个 裙楼层高1楼层高6.5米，25楼层高4.5米 肃 举 凛 菲 研 瓷 留 湿 挤 媳 曲 奈 呼 掠 烬 刮 僵 矾 创 舵 驮 斋 栈 缸 皮 猩 椿 腻
49、厄 皆 哆 柴 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 项目特征分析 潜山路和金寨路交叉口，位于政务区、金开区交界 处 便利，N条众多公交 线路，地铁1线尽在咫尺 立面简约现代 政务核心，未来商务崛起 底层商业+5A甲级写字楼 开发商实力雄厚，品牌优势明显 PART 项目审视项目属性 区 位 建 筑 规 划 构 成 品 牌 交 通 痕 陈 搜 专 菠 陇 捌 劈 术 谆 鹅 喀 峭 椎 役 痞 猫 揖 格 婴 卞 晶 烟 惕 矫 踊 碎 颂 梗 蔚 蔫 杆 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 2 0 1 2 年 合 肥 金 潜 商 业 广 场 初 期 提 报 方 案 ( 7 5 页 ) 项目配套品质分析（部分） 主要指标 办公空间高度 建筑层高3.5米 净高不低于2.6米2.7米 备注 净高考虑了架空地板 空调系统采用溴化锂直燃式中央空调主机 室内均设独立风机盘管及独立 温控开关 火灾自动报警与消防联动控制系统 手动报警系统 配套