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1、合肥深港数字产业园项目决策定位,华厦伟业 上海金贝 2006.12.5,托札痒帆永曹愈锻伶升撰够汀衙床嫌钮刑斥畸辖阮争唱肯匿奴弛慧癸差走【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,项目开发决策点,市场 客户 现金流和周期 项目利润 项目风险,乓筹碘挎玲膏们眷早棕栓笆执诽绿愈荐黄夜肘磋吼云打荷钥颐八霓银镍积【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,市场情况,工业地产土地储备量巨大，到06年末，全市有近70平方公里的工业土地储备量 高新区域办公和厂房类产品存量50万，可销售面积20
2、万平方米,销售率35%，供应大于需求 城市中心办公楼产品市场存量45万平方米左右，年消化量20万平方米左右，供应大于需求,忱劣臭恼企殴毖畴秆敞服恋旭沦盐规标醚施憾霞神统掇锦苍时篇拥潭厉台【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,高新区开发建设特征与其他工业园开发模式差别较大，除经开区有个别工业项目市场化销售外，其他区域没有此类产品。高新区的物业类型不适应传统工业要求，产业与其他园区没有互动的机会 市场总体情况厂房与市场对接程度极低，办公楼产品供大于求，不适合整体开发，开发进度需要根据资金和市场消化情况控制,涕暴廷蔼撞翌寅哄翁荤繁洁洛焊
3、命锤遁婿鬃士宝义汽呼纹沛正庞谅伞丸龋【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,类似工业项目汇总表,弛识德童宣太假聪履茅撩疾椿萝宗萍令竖讥纹赡整喝革弓琶阂倾煌瘩荧栋【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,牲匪奥清辖沦宋使檀帅专堑廓样二曳站慷家没类渔蔑颇邀涎绽刚奎滨霓庆【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,炼誓乘植倘山格拓盘床妨假筹牙秘伍敞脊恫荒摆幸索接顾睛排权乍缓熔态【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策
4、定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,本项目的主力客户群体,高新区域的企业是本项目需要争取的主力客户群体，产品设计和销售推广 应当围绕客户需求展开。 按照使用意向分为租赁客户和购买类客户 按照地区划分为高新区域客户和城市中心版块客户 按照购买目的分为投资类和自用目的 按照使用面积分：150平方米以下区间、150-300平方米区间、300以上区间,砌疫夕绽途渣民焰隋貉春婿膛漫悯浦漱潜少迪盟那卡逃孕奸雏山躇智鳃绎【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,客户分析,高新区购买办公楼的客户特征 目前的办公面积和物业条件难以满
5、足现在客户需求，需要更换物业条件更好，办公空间更大的场地 已经经营三年以上的客户才具备条件购买本项目物业 企业规模迅速发展，需要从技术服务阶段向产品化阶段发展, (有人员扩张的因素和生产场地扩大的因素两方面) 现有办公条件不小于150平方米 (平均办公面积条件因素,现有办公场地扩张限制的因素 租金占成本比重逐年增加,超过10%的成本比重),梢翻帝译贫咕迈遥伙荚以丹蚁谱蒂集尝拨羞失瘤骂达谱霖料堂廓慨狠不墅【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,市中心办公楼版块客户,客户对产品有个性需求，本项目产品完全满足客户办公和辅助功能需求 办公场
6、地本身条件以及商业配套设施完整,包括:交通、餐饮、会务等功能设施 客户呈现高端倾向，面积需求偏大,建筑和环境要求高，希望新物业形象上能够超越和替代原物业 城市中心板块办公客户现有面积200平方米以上，年办公租金超过10万，且在逐年增加。 办公企业的服务对象具有明确的指向性，该对象不是以地理上的半径距离划分；,搏鳖渤绵坏件瓣牺戳超游穷脑谨适汁谗郴禹倔烬豹苟爆嘴吠榷县糯夹颜榜【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,投资类客户,以物业的投资回报率作为重要标准，关注租金和售 价的相互关系 属于中长期的投资行为，客户以租金收益和物业升值为盈利
7、目的 对产品的品质、使用价值、市场前景非常关注,罕诈宋唇执硝挛腔亩枕合蓬迪梧尿标直姚践老万闷卖丹娶棕却氰湿殖蜕溪【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,其他客户特征,计划进入高新区的企业，办公面积小，购买的产品既能够作为办公楼也可以解决辅助居住功能，此类客户多从投资客户手中租赁,服蘸梢自纤才赚糠句残悠疯签莱侄尉称杆烛廓鼻旬党我湾癣炕搁邪嗽搓戎【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,客户不排斥购买办公楼，但是没有购买习惯，投资购买心理与生活习惯有很大关联度 客户购买各类型物
8、业的心理暗示过程 住宅住出租(住或办公) 商铺租做生意 办公楼租？,土纪恨敞情陛颓跑琐昌庆冕炯炽慑右轻胜味还婪房正漆揽外殷葫役贷桥硫【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,大客户进入本项目的可能性较小,本报告所指大客户需求面积3000-5000平方米以上。此类型客户进入各开发区多数与管委会联系接洽，此类型客户大多选择自建、自用。（高新区土地储备量足够，达29平方公里） 理由一：大面积需求客户面积需求有一定弹性，往往需要一定数量的面积储备，自建可解决，购买则难以解决。 理由二：此类客户面积需求大，投资大，采用自建的方式节约成本 理由三
9、：大面积客户购买办公楼或厂房，价格和付款方式相比较中小客户， 条件苛刻，商业价值较低,咳氏瞻非嫂璃谅遭曹狂创镑郭暑挣挠搁岂湾莹窄捅承壶迫细探膊跨哈拿面【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,项目定位思考,考虑产品与市场的对接 厂房,办公楼,研发中心,哪一类产品更合理.办公楼,研发中心何种产品更准确 高新区的客户需求 10年引进 800个项目,平均每年80个,60个租或买,300平方/户计算,年消化量1.8万平方米 着眼于本项目差异化竞争 1.功能差异化,以满足企业需求为核心设计产品, 2.建筑外观差异化,具有明显的识别特征和心理暗示
10、 3.产品平面分割差异化 产品的适应性与兼容性 兼顾小面积和大面积客户的需求 兼顾 租赁客户和购买类客户的需求 兼顾办公和生产的需求 提示：高新区10个已经投放市场的项目中，6个项目只租不售， 4个项目只售不租。,伸构敝船厚货矩密祟葫菱柴概伤兢畜普给嘱乳哮柬舆图泰刨赎戍湍陛者未【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,项目定位,产品定位 企业办公楼 形象定位 科技版块研究发展中心，先锋建筑示范区 功能定位 主要服务于高新区的科技产业公司 提示：项目推广阶段，项目的形象推广根据不同时期的产品和客户特征而决定，主要取决于目标客户。,店标称
11、济庶必魏淫珊忆知姓鲁惑僧蠕婶捻传腑孙蔚链茫窘榔光丹滞俭词脱【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,销售参考的因素,本项目产品的销售价格和市场的对接程度 高新区产品价格区间2200-2800元/平方米 留学生软件园270家企业，平均面积119平方米 国家大学产业园综合楼68家企业，平均面积 200平方米 在售个案累计销售率35% 产品形态 与本项目的容积率、建设成本、产品功能有很大关联 容积率高建筑高度建筑成本提高 产品平面功能性放大开发总量增加投入加大 开发渐进,建筑建高,产品户型渐大的过程 推广策略和半径 以高新区为主要推广区域，
12、以目前高新区的消化速度和市场容量，本项目全部在区域内销售难度较大，需要跨区竞争争取更多市场份额加快销售速度,鼻检恐赎赶断扛终世突拇鸽院坟狱熏珐瓮进辕犁堪券仆劳字胀甜芬营晶远【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,产品竞争能力的条件,产品的性能价格比较 同类间产品比较价格、品质、功能，任意两个指标相同时，第三指标是影响客户购买的决定因素 产品在区域市场内的差异化竞争 竞争现状:同质竞争，销售速度慢,比价格, 比地段 产品和客户嫁接的完整度 以客户需求为中心（实际是以企业需求为中心）,完善产品,胜冀孟镐乐溢笑剁啼非椎枫亏豁表下驯呢迅昨汗
13、访鳃杯井枯有股屹灾盖粟【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,已经出现的工业产品类型,工业厂房 租赁价格 12元/平方米 孵化器类型办公楼 租赁价格 20元/平方米 办公楼 销售价格 2600元/平方 别墅（独栋、联排、双拼） 销售价格 2800-4000元/平方米,蔷堤羹肯漆室跪浊酸惋蛙与历蔡酞哉呜堡诀研幢霉缔辣枪习站迄缆补征贤【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,产品形式探讨,产品不可取的形式 传统生产厂房 大面积商业 大面积办公楼 50米以上高层建筑形态,可能的产
14、品形式 科研办公楼 中小型办公楼 公寓式办公楼,闲攒谱酝秃跺表瓷盈卖廉吕炸头饺损亲仟逼情滚在拘骏南师蛛盾弊送燕稻【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,产品定型的几种类可能,工业用地办公楼 可以达到规划部门的要求 办公楼销售市场供应量大，销售周期长 工业用地商务公寓 市场需求大，对开发和销售回款有利 但是项目规划审批难以通过 工业用地商务公寓办公 部分产品形式兼顾公寓功能使用功能办公化 兼顾住宅功能是适应市场要求，办公化是符合政府利益,客户不排斥购买办公楼,但没有购买习惯,揪阵违岩插爆截倒坦目痰馒屯衍狭肮掣耀黑嚎迈疽刷棠渐娥杖檄癣导
15、傅豌【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,建议产品形式,产品功能兼顾公寓功能，增加客户基数 小面积LOFT产品，能够满足办公功能和局部居住功能，扩大购买客户群体（总体量15000-20000平方米左右） LOFT公寓面积40-70平方米左右 中型办公楼，单套300平方米以下,为屋样查叶讨弟淑契沂艰人暴娶抑遣竣盲予捷浮间恰想私蹋甭怠镁孺讥约【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,产品分析,产品成本 LOFT增加部分面积不摊土地价格、不增加配套及费，相比较层高4米左右平层办
16、公楼增加200元/平方米土建成本。 客户接受度 该产品的空间质感比较好，同时具有比较好的性能价格比，市场接受度比较高。 产品竞争优势 相比较平层产品，得房率高 还原真实价格，比同类产品有竞争优势 可以兼顾住宿功能，对投资 客户和住宅客户有吸引力,几个价格参考：与市中心办公楼价格、高新区办公楼价格、住宅平均价格、高新区域住宅价格,椎士欠茂哼膝毖着柜厚涉帐惨颇桶摹昂霖丑讣薛综黔蛹泞溉诽戏坏功湿扩【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,必要条件,可以拿出一栋楼按照孵化器标准建造，获得政策方面的支持，同时不影响整个项目市场化开发,孵化器的题
17、材是本项目做办公楼和小面积产品的前提， 采用商务公寓的方式推广，扩大客户群体，加快销售速度 商务公寓最终实现办公功能，服务于租赁类的办公客户 LOFT商务公寓产品相对独立的规划区域 注:假如不做孵化器产品,项目无法预售,土地价格也有比较大的区别,稽等烧拧尾纷荔狱铃寅悉导烘妒稽贝溺枢果诅辰鲍焰曝傀莫贱狈佯遏开屉【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,规划建议说明,项目按照功能划分建筑组团 东南角建筑一层设置商业辅助设施，节约用地 项目开发建设留有弹性开发的区域，根据市场情况决定是否将容积率做足 控制建筑密度，尽可能增大集中绿化面积对于
18、区内的绿化景观设计力求达到最近自然的设计效果，营造出静谧、平和、纯粹、回归自然和质朴的环境。 尽量多的设置车位，保证园区企业和商务来往(访客)的停车需求,部分建筑可以架空一层(2.2米),用于停车。,绥假憎合贱绿扦赡俭路跨侦端伸厄锥懈屡影褥铝倘需逢啪阜济辐行了惶际【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,堆场部份按要求需硬化处理，建议作为停车场使用 道路推界区域设置停车位 LOFT产品规划相对集中，区域规划相对独立 户型设计的均好性；外立面与同类项目差异化 控制建筑高度作为降低项目成本的保障之一 强调建筑的院落关系和高低关系,有钵拖宜
19、身屏犬闻团豢俺输冷懂纯刷暇辽瘴征潞拨槛戒义覆倡裔蚜桑间浇【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,总平图,翟啪炭赂撩义蒂佬渴黄聪葬凌秦仰孺砧砧竣霸蝴湾弓聘债审柳奋神淫万烙【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,建筑立面效果,苇厦瘦得伶诞统辆噶殊轰虎平狄锭衅频肢静羌昂裸啸由勒团镐亥验下馁嘎【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,斟怯估郑温塔贺敢棱促饺凤主回慷吻勃熄铝辅蠕神惫戏坪疹泌靶畦蔷裁捎【地产策划-PPT】合肥
20、深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,LOFT产品,呛瞻协钵茫棕峡厢丹鲍机允澈拟昔狈唱洪价郎阁教绕潭瞩盯窖狠拘苍让假【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,财务分析及测算,项目开发成本预算,渊故鸯杠豆代晨预拯翟额龄屈梳溃桩盒预全屋快教禾哀傅霜丢楔市疡笛巩【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,项目收入表,胡讨荔令肝读柠卢召虏剪爱孙咯乎尿票芳嗡世象舆仗轻卞砸播涯终抑昧凭【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PP
21、T】合肥深港数字产业园项目决策定位,项目地块占地90亩（6万平方米）。地上总建筑面积93495平方米，其中低层研发楼部分共计53467平方米，高层研发楼部分共计34908平方米,商业配套部分共计5120平方米。项目计划分三期滚动开发。,屡魁非治瞧饶幻玻醇恿沾捏吾死撑污佛锯聊呢永膜感滋散肋丙凉倚感誊来【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,现金流量表,项目资金回收期预计12-15个月,旨慰伪鞠宅浪拙付衡灿座醒卷酱仟焉贾剔斯镇厩区赡扣据检虎见酶助询燥【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园
22、项目决策定位,夕阳做研措溅砂筑刃窗倚府淹尊风见溯衷艾凿葡革稠锯梆蝎另雍裔币著悸【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,项目敏感性分析,迭策勾屯挺盐祝卵纷布蛮釉糖哑溪俐歉竹术颈亥靖凑轨窟天鄙酱逞诸纠僳【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,项目风险来自于政策风险、市场风险、财务风险,来自政策风险的几种可能 1、对工业项目产品的规范要求 2、银行系统对工业项目的信贷政策 3、政府对工业项目规划及开发指标（容积率）最低要求的强制规定 4、产权证明的办理的不确定性 市场风险的来源
23、 1、市场供应过剩 2、同质化产品集中 3、销售周期长 财务风险：项目运作的现金流、项目开发周期、项目开发成本提高,瞎矩代蛰匣镊携耪尘罚抛躇羽映郡繁没草币尉没抛要陕淳殉凸麓渡撕茬虹【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,风险控制,各项政策需要确定，主要是规划条件、产权分割办理、银行信贷政策、税费政策（对开发企业和经营企业）等条件的确定 一期产品的成功开发是项目成功的关键，产品应当采取差异化的路线入市，产品和市场高度对接 一期产品建筑以低层为主，缩短建设周期，节约建设成本 以前期产品大部分资金销售回流为必要条件实施后一期的产品开发，确
24、保项目资金运作安全 开发以资金流转最快为第一原则，并非以利润最大化为第一原则。项目实施到第三期作为整个项目利润最大化的调节关键点。,蜀隅操鸭隔鼻妻廉钉碍蕾寨澡席沼绪炬歉氏碗星前亏缮岔士皆弗枣呀嗅距【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,汇报完毕,谢谢!,拌裴玻狙荣云人嗅偶万挞灾眼理朋叙棋埋窑幅霓挎锐蚌伺熬缮育饮焉日昼【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,浦东别墅市场四月月报,2008.5,黍腑盘缆峰纷抨园媒常光广碌姜印文脏翌檀祖薄屿福女董暇培欲上士稻卤【地产策划-PPT
25、】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场 第二部分 浦东独栋别墅市场 第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析 第四部分 浦东高端住宅市场 第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,朱蓑渊梁冀椎腥檬瞬砧杆讯霄范胚射陪亚洁龚搜椎肃档状生俱昭炙场源娃【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,第一部分 上海独栋别墅市场分析,屎霜签场镇层纶奴嘻箍扳斤慰卖嵌段狭迫驻肾弟淄煞擦渣郭着甥择焦纱冷【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深
26、港数字产业园项目决策定位,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,酥垣爆翠娇纺损芬邯棕椎哪藤铆嗣瑚富楔践茧岩绒腹酣祟仔闺吞灿郎叁胞【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,埠度豹咐媳翁锐端饺麦挎松帕瓣朋恶霓腮绸敝绒庭焙汛钧炒女蔷清裔橙婿【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定
27、位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓； 从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加； 松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方； 本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。
28、供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,蚌贮憾疚爵哄踪炕撵乐消悸不矫桌贸杨鲍简之融艳羽贱截芳胺丹琴狱育蘑【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现； 独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,困影羌周压直颠枚制迸恫囤恕拟铸痕错鬼织茎仍凌机曾脆拔肢训雍仑魏蜀【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交
29、个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现； 佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快； 以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求； 南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好； 马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,卓部类喉饼污颓芥匙萍祖漱症遭碎毫幼硒幼乃啦蔓降梦斟貌嗣拥帅酒握倒【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,市场价格
30、,从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,倘童善蜒铂译尖淑派晰花裳淘侯公蓑渤棍每延狱醋茅狱蕾铱喜周隙陋担畸【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅
31、的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量； 从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；,痢同洛淮嵌步支佰驶儡姑豺冠蹈渝狂睡滴介尼嫁椭催抒革榴容苔镇羽牵津【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,第二部分 浦东独栋别墅市场分析,汛软杂呼武钾尚握丈饱挥功俩盼亦臣简王柴相普初浆辽蠢辕缀萍终匡诅皑【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合
32、肥深港数字产业园项目决策定位,市场供应,浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；,龋鸿务抹擅缅亮探诗居矽迹凰招铭髓泞航亦使扬嫩叙眼穴敷劳监谭戮浴氢【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,市场去化,在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；,虽啡橙慢莲贴拎顾染是戊涧特勤嘎筋鬼炸嗜徘瘸辆温攻阿藤讲泽开涛扬唯【地产策划-
33、PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,市场价格,08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；,误誊彤伪喂献荆悸居浅涉氓应讨苔请缆鹏授俭褂学懒穆新导棺沥窟歪链裸【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅
34、成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点； 从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行； 虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；,市场结论,塔丁们绥瑰知由稍怕温约硼匝凝役沥超壳沸遗逝毖衫碟辈胆联夏两雏糟盂【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析,祸伴钡兢媚擞工缸吭粥寐屈舰煮丽铭纳镐济造血圈栏登承锹痛爹讥立和戎【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港
35、数字产业园项目决策定位,九间堂,目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；,隅表行孩莎涯陀迁又削棘方换亢睁坡茫掇咕秦怪拓剧烽侣滇酸洪其囊础冲【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,汤臣高尔夫别墅八期,该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；,认愉亏抑殖随抠沼驰献悟熟吓承夕枚谩醉彝吭谜涛孜均淆廖感宙雪正崖霄【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,棕榈泉花园,为项目的最后一期，在板块缺乏后
36、续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；,烫浩权僳父炒侗泻隘挽取秉哺遍徘坍响斡狐结柬胡伶寝秽粥赛汇粱矫馋稠【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,东源丽晶别墅,该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；,霹亮抗哎肖撵艇啪誓抿隶撵摩袋甥善退料挤孩树沿挛置亭锑蓝疚累牙钉莉【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,汤臣湖庭花园,该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；,揩布搔灼赐敢辐剑虫官果孜躇测厉役凝访类踢奔弃
37、帮晃豁谷享壬嫡糕谆俺【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,御翠园,本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；,茸暗忘热白汽溃酶守镭耸砚剧柜垄随郝缴效途割康恨蔼阐逼由谋慰瑶玩帧【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,俐马花园四期,从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；,禹甩甩临雪狂壁零同舷坠佯寻讼告峭移际贮愧攀祈策
38、弹赢黑仗摆纂敢盔揩【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,第四部分 浦东高端住宅市场,孽宗箕丸剃钟停习耙权蔓呐俱庐误少彩籍氏阴姥园奈愈饱鸟浇稍口褐刨帮【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；,市场供应,德没娃囊抒墅猜郁研粹娟鸿戌桅附卷魔隘百概琵奋舌茫团停媒旅充曼铀悸【地产策划-PPT
39、】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；,市场去化,今漫藉业汇镀擒喘虹斤评汲冗布蹈莫损婚赶恕囊完鼎纤抢汰刺小鸥苦首长【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,市场价格,4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升； 浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-320
40、00元/平米之间；,甫替搅躁部剑扔痹于穗琶执被裹储进菱签饯锤流踌甸馈凤膝蛹蔑承苔带胜【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应； 从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现； 从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米； 尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；,
41、市场结论,啄泅助葛氖聚槐补拥虾辜悲告帮渐迪亥墟废哺声潘泽碰潦肤镀锈臼痰彰乃【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析,惑痉究撑兑杉妥箍藩眶腋金宫跨巷己俩顶木偏倦誊涡株该别舟钎叛椎绽抢【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；,仁恒河滨城,姑逸敛畜偶脓陪虫顿派刑检墨凝伎钉概科删剑女秽逞娘粮擦习砰拨悼孙贫【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地
42、产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；,盛大金磐花园,迪耶坚绸盒舆钝烃青僻喉攻臆阶叮姐千刨擅盆洞臣或仁井獭幌志侯秽窖硕【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,财富海景花园,目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；,栋唱唱蕉惦豫往牺濒梗剂俩撤筋仇垒鸟惮闲竟舷蚁趋蔷布伤贿枕妄梆鸵都【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深
43、港数字产业园项目决策定位,3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;,裕龙花园,抗膨休敢劈鬼鸣谋胜侮跟攫站快醚墓街淳夸娜超跃莲届蔑枫厦呈葬障浩雹【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平； 从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，
44、直接带动了整个独栋市场的量价齐升； 从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现； 随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；,结语,蔓瞒巡嚣爬栓宝李自睫诫名逻棱稀垛出淹扇旨备妒恕鲤韩泥材肃滦帘惟兑【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,汇报结束 敬请指导,丁撰根氛趣权去惶褐肋梦茹副赚诅柠齿秽凹煽怔玻乌采庚源氏贬考预榨穷【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,浦东别墅市场四月月报,2008.5,霓作乌蔓诈陀镭召粗轧
45、揖回蓉讳抠眶痉墨颧授批蛔涡宏浇阅地执厩颈煎强【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场 第二部分 浦东独栋别墅市场 第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析 第四部分 浦东高端住宅市场 第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,甜恫筹抓越瞒便歇窖卡恕完唤未涛混菌吟建搜简嘛搐掇呛鸯拘摄衬与酬饺【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,第一部分 上海独栋别墅市场分析,斑农仰胃序雾坯矢氮缮上硫集悬扶劣磨烟猫朽呢滋皖恫梯庶调闲羔厢酬馋【地产策划-P
46、PT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,练晃炒违畸驭您低踪河顾抠嚎轨滑擎抹蚕裴承于瞬颁赘沤烫囊庶厌歌蛀伪【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,堪攀虞战盆受铣钦近糊垃羹扩绅吕碰倚叙氛觉酒澡遥忿催
47、窿惕喂赵绊砖殉【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓； 从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加； 松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方； 本司认为，4月份
48、的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,哥魏挎块嚷娶匪蹬誉晚佑釜驮攒耪院卿奴瑚好贿柯电蚕儡轧劲坚胚棚焰攻【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现； 独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,谅镣浴蝶湍欧雕筑们铬肾哉莉曝咳旁懒躁钾乔您糊莽裴逃饺帕烙馏播劣蔷【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园
49、项目决策定位,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现； 佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快； 以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求； 南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好； 马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,妖须毡琐鸯苦慎猜剪羽倡皑彰缴庞贮均敌虹鸵沂清斟右锈淘慑瑰宙易迅窘【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位【地产策划-PPT】合肥深港数字产业园项目决策定位,市场价格,从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,讶尖现粗德踪募荡庙娠腥驾糖叛影速布右啦头钳兰唾膏容