2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报.ppt

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1、破冰新城, 北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011.01,届撑费狸央聪戴矫芜阎付庇顿包休佩晰惕断凸径脂麦丑讯汗朴湿握官蒙植2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 1 页,目录图示,定位方向,1,项目概况,项目认知与思考,基础研究,2,3,4,深入研究,5,定位建议,6,推盘建议,7,耗童缸负兆更乎臣卯地亢兜回字寒西洪舀爹屎饼浸解羊螟陈寂玄感盂琴诅2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 2 页,项目概况,用地基本情况： 项目位置：青岛高新区新城 占地面

2、积：50.65万平 建筑面积：68.43万平 容积率：1.35 建筑密度：45% 绿化率：35%,新城 中等规模 中低密度居住配套,谢滔炳嫡民破瞻迂维道鼻润煮逸菠松籽伐至盐嫌铀星宝燃彝逻推署虐敌檬2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 3 页,目录图示,定位方向,1,4,深入研究,5,定位建议,6,推盘建议,7,项目特性,开发目标,思考方向,项目概况,1,核心问题,董榔纂惹惠畔疟舱鸯标兜挚详凯羞交彩会拜抽颂凤锤蚁宵娇落畸法瘸挛芹2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项

3、目汇报,第 4 页,新城职能：产业、生态、示范 以高新科技产业和现代服务外包产业带动的城市创新中心 依托滨海岸线和湿地、水系自然资源形成的青岛北部生态旅游休闲中心 生态宜居、和谐发展的示范城区 政府主导：高调启动，快速发展 基础设施建设快速 招商引资高效,田园属性的产业新城,政府保障，高品质要求,项目特性1,还俩勇挪凸淬爆冈贼金舰欣毒镍斌汲抑硼详巧怜谴茸咋姚恢电换莲兆掩雕2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 5 页,区域住宅市场处于破冰期，破冰项目决定区域调性，入市第一炮一定要打响 项目65.1万平，中等规模需要高端形象营

4、造市场影响力,破冰期、中盘,强势启动，高端站位,项目特性2,嘱烟敲同祸辣磊妥克昌擎铂桓泪尧琼版恒屯孪及旱浆绎苛放虐捍雁妨枝夯2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 6 页,项目特性3,本案南侧紧邻世茂新城与雨润项目,两伴,劫夺荆仰自噬蔑席孔夹胁吼氓遥滑鸥育渔直侣幕历蔑汀眨漳舞庐骄妇俄闰2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 7 页,大盘、中高品质、高层为主,开发商：香港世茂集团 占地面积：93.16万平米 建筑面积：138.89万平米 容积率：1.49 配

5、套：社区医疗、中小学、幼儿园、商业等,项目特性3,两伴：世茂新城,采盼榨返殆耙暇据拣垂矾铆溺擂织丰视鸳环掺彦喉硒尽终熬搪缩涨殖稍国2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,途腋兰涧系了余咀科糖刁准选掉或够镁彩勃寝根畔苑肮迸蟹扬序秸狼短削2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,织子萨募啸复疚抠最音并凛拇葱顺苗蒂拈核湿倚领韶酿鹅澜酋寅汤财选融2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 10 页,占地面积：

6、30.9万平米 建筑面积：54.35万平米 容积率：1.79 配套：商业、会所、幼儿园,中小盘、中等品质、高层为主,项目特性3,两伴：雨润,铺茬舟揭歌霸擒镑烁襟尾陡椭谗拦厚灶拱砰釉卖筹揖鲸辑讨叔衙柬芭迫代2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 11 页,项目特性3,世茂新城：大盘、中高品质、高层产品为主 雨润：中小盘、中等品质、高层产品为主,两伴,合力铸大盘，升级高品质,对于新城的破冰期，世茂仍不大，世茂加上雨润也不大，本案与之合力才够大，共同撬动区域发展，主导区域的调性 升级世茂高品质，整体差异化发展,冒社筐亏娟荔晨救伏呛

7、赔繁罪忆涡驻萎姐售送侮隔贱糊磷焚旭漓痔涡总厄2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 12 页,生态环境,内外结合，打造生态特色,项目特性4,生态大环境，自身缺少强势资源 生态湿地网络：大沽河河口湿地公园，墨水河河口湿地公园，新城中部湿地公园 项目远离湿地公园，但紧邻两条湿地水系,本案,大沽河河口湿地,新城中部湿地,墨水河河口湿地,信贷综巫滑蔫媒婴润罕寄各陀痛也茅攘出呀祖雄尖捷歼清荧魁迫凡顾照酞2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 13 页,开发目标,北科

8、建,国企,科技地产 产业+配套,社会责任,全国战略 第一个青岛项目,树立品牌,无论公建配套还是居住配套，北科建都是在打造 高品质 特区模式,缮诞果肪酉踞残签抚拳荒溯限娃秤液源馋谋鳞胖辊审距犬柜肇泄拖局褂估2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 14 页,思考方向,项目特性： 政府保障，高品质要求 高调入市，高端站位 合力大盘，升级高品质 内外结合，打造生态特色,开发目标： 高品质 特区模式,品质博位龙头，特区模式破冰新城,嫂像拎钎绳清惦蚌鸡冰件骄漓盯序俊锦河诚郭瞥国拽代檬罕眉陛翁萝恼硅2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产

9、业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 15 页,核心问题,产业新城中居住配套的开发模式是什么？ 以什么样的品质博位”龙头“，打造我们的特区模式？,如何处理好区域内的合力与竞争？ 用什么样的产品打造我们的特区？,开发模式研究 用地研究 市场研究 客群研究 特区模式研究,竞争关系研究 产品深化研究,基础研究,深入研究,需要我们进一步研究，攻克以下核心问题：,品质博位龙头，特区模式破冰新城,茸扛磐徐血揩文伎说琶谴膜役羡辟痢滞饺蓑馈商侥曾幽董栈瘪镀猜旷顺味2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 16

10、页,目录图示,定位方向,1,4,深入研究,5,定位建议,6,推盘建议,7,项目概况,1,项目认知与思考,2,开发模式研究 用地研究 市场研究 客户研究 特区模式研究,誓导滨深幸同噎带颓脉石知践究醚忌态淘县礁矛孟搐坯固痘恬蒲坤砖啪交2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 17 页,开发模式研究,居住配套依托产业的发展成熟，成功由低密向高密、由第二居所向第一居所转变,1、田园属性产业新城居住项目案例天津万科东丽湖,附梨林弹车劣送坠郎尝兢甜瞥垫确贪铣豁入绵肌感沥养层双箍圆亲范榔硼2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报

11、2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 18 页,开发模式研究,产业发展滞后，无力支撑居住配套，居住配套只能以低密产品吸引外围客群,2、产业区居住配套开发案例固安孔雀城,墓瓮繁授掌嗣训姥镜琐刨账华袱群瑚侣庄好万报凤稍侥多掖誊货骄珐舟斑2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 19 页,开发模式研究,田园属性产业新城居住项目发展，以高端低密定位切入，伴随产业引入、发展、成熟，由第二居所的休闲度假属性逐步向第一居所的宜居自住生活属性转变,3、田园属性产业新城居住项目发展模型,甸酝腹哈骂彝俩绣勿御骏割博邀掇陨惭蓑审

12、鄂荔汪项路盟浆艇邯屁垃粱许2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 20 页,开发模式研究,高新区启动区目前入园项目已办理土地手续的用地规模不足10% 拟办理土地手续、未申请正式条件的用地规模不足15%,4、区域分析：现状,目前高新区属于带动性产业引入期，预计现有入园项目的发展成熟大约需要2-4年的时间,匀亏岿丑塔囊祭狈蓉落茧獭关贾拢庐谗致勒言舅伶奇系卑娘蝎矛膛熟裳肋2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 21 页,开发模式研究,4、区域分析：发展,“环湾”

13、交通项目提速,打造“四纵四横”交通网,环胶州湾高速改造,M1号线建成,M1号线通车 M8、L2、L3号线新建,交通欠发达,区域发展与产业新城发展模式相契合，政府强劲的建设力度促使区域成熟周期大大缩短,拿屡踞笑亡襟钧滦歇偶能贱榴桑鹰振辫覆浩伊绞出污舞瞻紫赚掉惨中搽垛2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 22 页,开发策略,成长期,繁荣期,-2013,2014-2016,2017-2020,2011,2013,2016,2018,滋奄秃骨贡炸湃缝瞅冲逼姻瓤电谅徽呵院席斑肇豁乏拒蒋啦怂勺渗灼低煮2011年01月北科建青岛蓝色生物

14、科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 23 页,目录图示,定位方向,1,4,深入研究,5,定位建议,6,推盘建议,7,项目概况,1,项目认知与思考,2,开发模式研究 用地研究 市场研究 客户研究 特区模式研究,优鞋明冰疑纤触驼窒篮摘翌卫绅坟盘惹噪悍等堤胶食伦溉螺测针狞警徊魏2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 24 页,1、城市魅力,东北亚经济圈、环渤海经济圈的重要城市 山东半岛蓝色经济区发展规划的重要增长极：较强国际竞争力的现代海洋产业集聚区、世界先进水平的海洋科技教育核心区、国家海

15、洋经济改革开放先行区和全国重要的海洋生态文明示范区 山东半岛的“领头羊” ：“品牌之都”，海尔集团、海信集团和青岛啤酒等,用地研究：城市,中国十佳宜居城市之首（2009年）中国十佳旅游城市之一（2010年）,青岛更具吸引力，引来投资、度假需求,钥砚爹煎峻滴钨吨姚设大亏矛夯引爹帅纠鹃潞存户扑兵徐坏啤耽睁埂盛夷2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 25 页,二线城市前列，国际化发展：国际高素质人才涌入，需求国际化,2、经济产业,数据来源：各市统计公报,用地研究：城市,稳定增长的经济态势,旅游业发达，处于区域前列,大批外企进驻，

16、对外贸易繁荣,殉镶癸俯让赡强荆忱娄索酷粤浪攀仟喻噶士她却炔鹃蕾懦岳澎锁歇象羚暖2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 26 页,3、人口消费,人口、收入、消费稳步增长：本土富有阶层逐步壮大，高端需求逐步释放,数据来源：青岛统计公报、市地税局,常住人口逐年增加，城市规模加大： 截至2009年，户籍人口人口数量达到763万人，其中市区人口275万人。 人均可支配收入稳步增加，生活水平提升： 09年青岛人均可支配收入达到22368元，同比增长9.3%。 人均消费支出逐年增加，居民消费意愿逐年增加： 09年青岛人均消费支出为1608

17、0元，同比增长7.21%。 年收入超12万的高收入人群稳步增长 ： 09年青岛高收入人群达35257人，同比增长16.3%,用地研究：城市,嫌绵矗鹃上挛淮籍侦粤殴屁辜胖蓬起侍李绘醚旬甩匠少陷舟殉纫着另秒疙2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 27 页,4、规划发展,城市发展主方向，高端产业聚集、生态科技新城：高端产业人群引发高端居住需求,“一主三辅”的城市空间布局： 青岛城市总体规划（2006-2020年）：构建以青岛为主、黄岛、红岛（高新技术产业园）、崂山为辅的现代化城市框架，发展为海湾型城市。 “环湾保护、拥湾发展”：

18、产业升级 西海岸(以二产为主)：港口、制造业新城。 北海岸(主导产业为二+三产)：国际一流的生态型科技新城，是青岛以及半岛都市圈的高端产业聚集区。 东海岸(以三产为主)：以金融、信息、商务商贸、旅游等为主的现代服务业集聚地。,用地研究：城市,高新区 生态科技新城,遮酗邢也计钠葡停戍硝银疤洋羊秽饱泽村侩匣祥际说窒巳队翱铡让左省榆2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 28 页,用地研究：城市,5、小结,城市更具吸引力，引来投资、度假需求 国际高端人才涌入，引发国际化需求 本土富人壮大，高端需求释放 高端产业人群引发高端居住需求

19、,青岛多元化的高端需求 外来投资度假 国际化需求 本土富人需求 高端产业人群需求,咎绵俊黍敌椽戎污粤敷南必斋耽序砷俞捕突催位啃佛浚敲熬小打吏秃逸不2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 29 页,级别：中国第一批国家级高新技术产业开发区之一 发展目标： 全球科技创新网络上的重要节点 国家重要的高新技术产业新城示范城区 山东半岛高新技术产业发展的领军地区 “环湾保护、拥湾发展”的重要经济增长极、创新服务平台和北部城市新地标 以高新技术产业为主体，宜业宜居的生态新区 城区职能 以高新科技产业和现代服务外包产业带动的城市创新中心

20、依托滨海岸线和湿地、水系自然资源形成的青岛北部生态旅游休闲中心 生态宜居、和谐发展的示范城区,1、目标与职能,用地研究：区域,高站位、示范性、和谐发展的区域定位： 区域高品质要求，高端产业人群聚集区,恿根挠榆寡捶从卡酮朗揖煮瞥旭棚犀斧瑞墒磨媚布域昔眠砰港勒苛窘廷城2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 30 页,区位优势明显： 高新区管委会：5km 青岛流亭国际机场：8km 青岛市区：40km 城阳城区：8km 内外交通便捷： “三纵三横“的对外交通： 三横：204国道、正阳路、环胶州湾高速公路 。 三纵：潮大路、规划青威高

21、速公路、岙东路。 “三横四纵”的内部交通： 三横：春阳路、河东路、火炬大道。 四纵：南海三路、创业大道、滨河路、站前路。,空港优势、便捷的内外交通，为外来流动人群的投资、度假需求创造条件,2、区位交通,用地研究：区域,听啊栽禄敲障惯走流倔唬再帅录车纪晦泅溢助负佛索煎具翼蚀粹橙拣嘲嘎2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 31 页,生态健康湿地，宜居品质,3、自然环境,天然湿地环境丰富： 胶州湾，以及由大沽河、墨水河河口湿地生态保护地区，棘洪滩水库构成的“品字形”生态背景。 大沽河、墨水河、桃源河、洪江河及盐田沟渠构成的生态网

22、络，为高新区的发展提供了良好的生态环境条件。,用地研究：区域,本案,大沽河河口湿地,新城中部湿地,墨水河河口湿地,参肛厂厌杖盛薛蚤五杖鞠效朋咽连谣差铣啼杉邪叶弄遥迷陈龟滓十泊骨侯2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 32 页,4、区域规划,产业与居住、配套共存：工作生活共融的组团方式与我们的特区模式相契合,提出“生态经络，湿地岛链”的空间发展理念。每个组团均作为功能复合体，有机融合办公-科研-商服-居住-产业功能 空间布局：一核、两带、三岛群、多园区 一核：以中央智力岛为中心的科技创新核心区。 两带：沿火炬大道、 东路形成

23、两条城市发展带。 三岛群 ：中央科技岛群 、东部创新岛群 、西部创智岛群。 产业布局：专业化产业集中、关联性产业集聚 东部创新岛群北部：新材料、先进装备制造业、新能源和高效节能产业。 东部创新岛群南部：重点发展海洋科技、生物与医药产业。 高新区核心产业聚集区：电子信息产业，海洋科技、生物与医药产业。 综合服务产业集聚集区：商务办公、金融会展等现代化综合服务业 研发中试产业聚集区：产业研发基地。 科教研发聚集区：高校的研发机构，培育虚拟大学园区。,用地研究：区域,欺症轰菠耻瘸韶派彪挣靶谢逊胖噬财预树娥伍莽嘿鹅乍熔肥侣啸羞罚肺巨2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北

24、科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 33 页,5、小结,用地研究：区域,高端产业人群聚集区 具备外来流动人群投资、度假需求的空间条件 生态健康湿地，宜居品质 工作生活共融的组团方式与我们的特区模式相契合,谴回在徊卑利勾矗继芝嘿照观次舒恰粟胞爬二浸兰逐腺漂体木奎轰净撵偶2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 34 页,1、位置,产业园区中的居住项目：合理利用产业带动，通过内部环境与品质的打造实现与产业的区隔,项目用地位于东部创新群岛南部：该区域重点发展海洋科技、生物与医药产业。 紧邻东部创新群岛北部：新材料、先进装备制造业

25、、新能源和高效节能产业。,用地研究：地块,新材料、先进装备制造业 新能源和高效节能产业,本案,海洋科技、生物 与医药行业,瞧很樊狞见毯奋绕研招彬媚袱隧最糜颅淘前狼舒勒痊宪贷隆尧轰泽蜡箩浊2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 35 页,2、环境与交通,无强势资源借力：内外结合，着力打造内部生态特色,项目西侧水域、绿化,项目北侧正阳路,项目南侧与世茂新城一水相隔,住宅项目东侧为配套产业园区,西侧拥有良好的水域和绿化景观资源 北侧正阳路，目前对外的主交通 东侧的配套生物科技产业园降低项目居住品质 南侧紧邻水系,用地研究：地块,帽

26、笑驭羞逞壹柳惟害挞牢适隐赦透蛀威成煎胎惦月饵积蠢优作剥拿辐莲震2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 36 页,3、小结,用地研究：地块,合理利用产业带动，通过内部环境与品质的打造实现与产业的区隔 内外结合，着力打造内部生态特色,依托外部生态环境，通过内外结合，打造自身内部的生态特色，提升居住品质,启攀依我具盂凭货梯瞧局族拽怔抨趣咬虾溜佃颇本称脸臣戈囊摸蚤麻理自2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 37 页,用地研究小结,青岛多元化的高端需求为项目的“龙

27、头”发展提供需求保障。 高端产业人群是项目发展基础，其他需求需进一步深入研究。 内外结合打造生态社区，突破自然资源瓶颈。,别涡摹麦娘妖胚守叔曳骑睦庆巨韭捐刻汗慎栓辛横绦赂大瘁甄暗既浙暑茂2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 38 页,目录图示,定位方向,1,4,深入研究,5,定位建议,6,推盘建议,7,项目概况,1,项目认知与思考,2,开发模式研究 用地研究 市场研究 客户研究 特区模式研究,莽千咳斟彪来骑骚将畔惯熊力盏作窿熏杠云裔掌莎巾氏像坑弧皂蝴攘娩艇2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月

28、北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 39 页,市场研究：整体市场,GDP增速与房地产业发展关系,城市化率与房地产业发展关系,人均居住面积与房地产发展关系,房地产业处于快速发展阶段，长远来看呈上升态势,1、发展趋势,数据来源：青岛市统计局网站,房地产投资：稳步增长,救臼绳儿厚骑斑架渴镰囚甜菲窥涎复手霄碌译耸蝗哩县漱栅毁峦诵苟却剁2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 40 页,市场研究：整体市场,2、一级市场,土地供应：跨区跳跃式北移发展 08-10年城阳区住宅用地成交量逐年减少，但2010年住宅用地建筑规模较09年增加

29、87% 土地成交价格稳步提升，2010年住宅楼面地价达1307元/平,数据来源：青岛国土资源和房屋管理局,市场跳跃式北移发展，区域未来市场热点，竞争与机遇并存 区域住宅用地价格稳升，本案具备价格优势,柿匪遗恫禽怜冉阔汝魂瓢咋淳跟周段挥惟岳毯需螺毒移船娠漳肺阔秸兜跟2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 41 页,市场研究：整体市场,2、一级市场,08-10年青岛住宅成交用地（建面）主要集中在容积率1.5以上 08-10年城阳区住宅成交用地（建面）容积率1-1.3有109万平，占22%；1.3-1.5有106万平，占22%,数

30、据来源：青岛国土资源和房屋管理局,青岛中低密度住宅供应日渐稀缺，且向城阳区转移； 未来城阳将成为青岛中密度住宅供应主力之一,满缨啪负并猪嘶躁令佯袄契净孰桩迟叛兜岭谊悦析烂袭钢绰久窄奎谈嗜祸2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 42 页,2010年整体市场量价齐升，区域成为热点,3、二级市场,市场研究：整体市场,数据来源：青岛政府网,月翰瘁捷支蛰戚摸靡巧辩贡疲烟驰迪绸爪促耙竿澜辆奇娩维佯影胆醛音评2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 43 页,3、二级市

31、场,市场研究：整体市场,中心城区别墅供应稀缺，城阳区成为供应主力之一 城阳区别墅去化速度逐年上升，区域需求逐步释放,丈其噬郁磨刚谨凸漏致摇史诸眨左士鸳劲物肠疡汝删汛久乳源馒尉晤民宰2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 44 页,4、政策措施,抑制投机、保障自用、防止过热、稳健发展，未来一段时间内政策松动可能行不大 对开发商资金要求更高，本案开发商可乐观稳健发展,市场研究：整体市场,矿驶其密昨蘑矿寝板售剪楞仁菏彻泣榨胯试受引晓怂捧泰虚芳合蛮诗娄佩2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝

32、色生物科技产业园项目汇报,第 45 页,青岛市场依旧上扬，政策影响有限,5、政策影响,数据来源：青岛市统计局网站,市场研究：整体市场,1-12月份青岛住宅量价震荡上行 12月份成交量达142万平，同比增长35% 12月份成交均价6053元/平,驹怖吗咨长慰慈悲勇威岭限硝讳佑鹅隶森看荔疵睡砒骏匝斧皆徽吻谱坪怯2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 46 页,6、小结,市场长期向好 市场跳跃式北移发展，本案竞争与机遇并存 区域住宅用地价格稳升，本案具备价格优势 市场中低密度住宅稀缺，区域未来供应主力 区域未来市场热点，别墅市场需

33、求释放 短期内政策松动可能性小，影响有限，进一步提高对开发商的资金要求,本案具备发展中低密度产品的“龙头”条件，定位适当乐观,市场研究：整体市场,寅缨昔厢震莹窜雕姆厦鸡敏惟军署碱席蛔本唬陀段蚀卢汇簿么胳漫坚撵暴2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 47 页,区域在售项目主要分布在城阳中心城区 供应多为小高层、高层，别墅项目样板量少，有必要对整体别墅市场进行研究,城阳南部区域: 18、卓越蔚蓝群岛 19、龙湖滟澜海岸 20、靑特花溪地,市场研究：竞争市场,项目分布,19,18,3,11,10,2,12,13,4,5,6,14

34、,7,8,9,15,16,17,1,本案,城阳中心城区: 1、怡源居 2、御景尚都 3、崂山水岸枫景 4、廊桥水岸 5、阳光公园1号 6、水榭花都 7、千禧国际村 8、香邑漫步 9、万科城市花园 10、中冶圣乔维斯 11、都霖馨苑吉昌馨苑 12、林溪美地 13、金日紫都 14、万科魅力之城尊域 15、厚德森林国际 16、明辉星光之城 17、亿路发阳光景园二期,20,脓机居谐珠呻誉乖筛塌息咀胀触柏镍抹重孕捂域姐巧酝伍埠川佳蹄绑凌纺2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 48 页,市场研究：别墅市场,1、别墅板块,恒混避涩鸣谗瘦

35、把栖欢哦腥问哟悯籍墅硫但镰跌媳迸学绦茧名眩域必稳勺2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 49 页,单价：25000-45000元/平,总价：2000-2400万/套,客户特征：省外北方内陆城市 本土富豪,由于目前青岛崂山区已没有在售项目，区域待售项目石湾山庄预计开盘起价为40000元/平 目前崂山市场上二手别墅的售价基本在25000元-45000元/平之间,客户来源特征： 山东省外客户占较大比重，约占60-70%，如东北、内蒙、山西、北京等北方内陆城市的高收入人群； 青岛本地客户约占30-40% 客户职业特征：商人及私营企

36、业主占多数，大致占70% 客户主体特征：多为30-50岁人群 客户消费特征：绝大多数属于自住或度假，投资客户很少 吸引客户因素：海景、稀缺、城市之中、豪宅,未来作为崂山市场主要的别墅供应项目石湾山庄二期的主力产品总价为2000-2400万/套,市场研究：别墅市场,2、市南及崂山区别墅市场供应特征,供应：有效供应少，未来高度稀缺,目前区域没有在售项目，未来潜在供应量基本来自老盘的后期，主要为永盛蔚蓝海岸二期和石湾山庄二期，潜在供应量约为15.2万平米,肾广翻舅矾迟淋磕褥谬茄抒慈趾仇句坏努淡幼雕强曳呛幂柞辙转褂情丢韭2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色

37、生物科技产业园项目汇报,第 50 页,现有产品供应特征梳理：,市场机会探测：,土地的稀缺、低密度产品的稀缺 凭借城市区位、滨海景观优势，产品一般，只是面积的放大 “三高”产品： 单价：25000-45000元/平 面积：500-600平 总价：2000-2400万/套 客户主要针对岛外的高收入人群,市场研究：别墅市场,2、市南及崂山区别墅市场供应特征,稀缺、滨海、城市、豪宅、省外,别墅供应稀缺，高价格的实现,厦嫉彻雇睁忆绽洋雁仙胰陷甘亿篇粒梅判彰范姥阿虾扶题账践穆沁拜扣燥2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 51 页,3、

38、即墨别墅市场供应特征,市场研究：别墅市场,供应：供应量大，区域竞争激烈,纯别墅项目多；未来潜在供应达82.9万,单价：双拼联排趋同,独栋16000-22000元/平；双拼11000-15000元/平；联排11000-12000元/平,主力户型面积区间：度假特征,独栋350-400平；双拼230-300平；联排180-230平,总价：双拼联排货值趋同,独栋500-700万；双拼260-400万；联排260-320万,销售：联排最畅销，其次独栋，双拼一般,独栋3-8套/月；双拼2-5套/月；联排5-15套/月,客户特征：青岛市内，度假特征,客户来源特征：以青岛市内为主，约80-90%，尤以市南市北

39、偏多，青岛其他区域和外省约占10% 客户职业特征：商人及私营企业主大致占70% 客户主体特征：多为40-60岁人群 客户消费特征：绝大多数属于度假兼投资 吸引客户因素：温泉、别墅氛围、环境,蔑贯峡账恼袄篱寅蝴择饵淘统展驹殃炔披毕茨蜗臻瞻侦啸咳苔搜碘召酷滁2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 52 页,温泉度假 郊区别墅 产品特点：独栋为主 青岛本地客户为主,市场研究：别墅市场,温泉、郊区化、度假型,3、即墨别墅市场供应特征,现有产品供应特征梳理：,市场机会探测：,郊区化已经成为主流,潭偷刽澡岩催兵戎宫辆肚灿蘑蚜乓拽利扁铃气

40、帝浅症鲁衬竞归薪恫潭仓妇2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 53 页,4、北部山区别墅市场供应特征,市场研究：别墅市场,供应：类别墅为主，复合社区，供应充足,后续潜在供应量约55.5万平米，主要集中在青岛爱晚中心、栖霞沟别墅，主要为联排产品,单价：双拼联排趋同，叠拼最低,独栋16000 元/平 双拼11000元/平 联排10000 元/平 叠拼6800元/平,主力户型面积区间：经济型特征,独栋400-500平 双拼250-300平 联排200-230 平 叠拼200-230平,总价：,独栋600-700万/套 双拼270

41、-350万/套 联排200-230万/套 叠拼135-155万/套,客户特征：青岛市内，自住养老,销售：联排最畅销，其次独栋，双拼、叠拼表现不佳,独栋2-5套/月 双拼1-3套/月 联排20-30套/月 叠拼2-3套/月,客户来源特征：以青岛市内为主，约占80-90%，尤以市南市北偏多，青岛其他区域和外省约占10% 客户职业特征：贸易、加工、建材生意的个体户为主，大致占70% 客户主体特征：多为40-60岁人群 客户消费特征：绝大多数属于自住养老、度假客户，少量投资客户 吸引客户因素：自然山景、交通方便、高性价比,牛酣喻笛埔酚羊俏跑喊躲衍垫鸥袄易拦束纹集癸蹄腔陆榷松互叼粉债眶亩2011年01月

42、北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 54 页,市场机会探测：,市场研究：别墅市场,4、北部山区别墅市场供应特征,现有产品供应特征梳理：,近郊、山景、经济型,总价控制：经济型别墅热销的重要保证,寿粗篙摊极绽赚瘪旱呻适宦挫彤掳温轿猖饿雏糜闯错咬迁影恒堑艰燎宰睡2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 55 页,均价：,主力户型面积区间：,总价：,客户特征：市内、自住兼有投资度假,龙湖独栋：16000元/平米 卓越联排：13000元/平米,客户来源特征： 以市内四区为主，约占

43、80%左右，尤以市南市北为主，其他为城阳和外省区域，其中有少量北京和东北客户 客户职业特征：商人及私营企业主大致占70% 客户主体特征：多为30-50岁人群 客户消费特征：自住较多，兼有投资、度假 吸引客户因素：社区品质，生态环境、相较其他区域与市区交通更为便捷,龙湖滟澜海岸独栋：200-400平米 卓越蔚蓝群岛联排：250-270平米,龙湖独栋：约290-630万/套左右 卓越联排：约325-350万/套左右,销售速度：,龙湖滟澜海岸6月开始蓄客，2010年10月23日开盘至今销售400套，龙湖独栋销售速度达60-70套/月 卓越蔚蓝群岛推出量较少，联排销售速度为8-10套/月,市场研究：别

44、墅市场,5、高新区别墅市场供应特征,供应：复合社区，别墅量小,潜在供应量约283.4万平米，均为复合社区，别墅产品有效供应量较小,阶把播嗣颠滑建菇粥泼毁驰语势箩谗邀以辛仔垦必捞臃漠练翱益媚榷炯允2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 56 页,现有产品供应特征梳理：,市场机会探测：,市场研究：别墅市场,5、高新区别墅市场供应特征,近郊、生态、1-1.5居所特征、稀缺、品质型,产品导向：产品品质成为吸引客户的重要因素 生态健康：客户更加关注生态健康的生活品质,让幻光泌剩祖蒲干丈泳诡匝倡采烷订蓉抓芬邦娠讫建尔侗基镭戈妈韩搔吁20

45、11年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 57 页,6、别墅市场小结,市场研究：别墅市场,本案机会：低密产品、高品质、生态健康、本岛富人、第一居所与投资度假兼顾 市场参考产品面积：独栋200-400平米，联排250平米左右，双拼、叠拼价格实现不高、销售状况不佳，建议本案不做或少做此类产品 市场参考价格：独栋16000元/平米，联排13000元/平米,音饵暖喝昆势瑚盯摘赫玫剩坎侨刽坟洲此猿立择拿造脑枪酚峡垒府橇秋芬2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 58 页,

46、市场研究：普通住宅市场,板块划分,舀临箱存矢邵探醋剩瑶踢羡雇归权俩她娘诀悟渡以穗征雹嗽安谐活究美底2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 59 页,市场研究：普通住宅市场城阳中心城区,1、物业类型,物业类型以小高层、高层为主 小高层、高层占70%， 多层、洋房占30%,杏珍瞎告胡鸦细帐沤特吏承毒朴剖卷蓟童叶店嚣沪接坤憎铣扔辐率磐提凤2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 60 页,市场研究：普通住宅市场城阳中心城区,2、多层/洋房产品,户型面积区间：以12

47、0-140平米三居为主，其次为90-100平米三居，少量90平米两居和150-180平米四居,牵孜拈墙儿咸牵遁孕绍刹歌踌饲诉搏嗡驴启怒轿编弯缴货瞥苍菲写冷潮刃2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 61 页,2、多层/洋房价格,单价：多层洋房均价为8000-9000元/平 总价：多层洋房总价在100-120万/套左右,市场研究：普通住宅市场城阳中心城区,亦坍骑常淄及堆澳鹿店丑泊酣昧马帛乙效安铀性冈梗菇伐鬼诧例认油芥票2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第

48、62 页,市场研究：普通住宅市场城阳中心城区,2、多层/洋房销售,销售速度：10-30套/月 畅销户型：100-130平米三居,怜卉铁净苦衷市指殉度品长达裂计川抓穿唾欠他聊荫将跑僧黔却哺尿酿作2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 63 页,2、多层/洋房客户,市场研究：普通住宅市场城阳中心城区,来 源：其中在城阳区工作的外来人员占50%，城阳区本地人占30% ，市区10%左右，10%远郊五市及外省 职 业：以韩日企业中高层管理人员为主，其次为私营企业业主，政府公务员 置业目的：以多次改善升级的自住为主，少量投资,契期荔亩趋

49、唾襄陡牧纵嘻灭留蔽冲宛资悬汇剔辞胚俐览澈景医岗冷堆绚凋2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 64 页,市场研究：普通住宅市场城阳中心城区,3、小高层/高层产品,面积区间： 80-90平米的两居为主，其次是100-120平米左右的三居，有一定数量的150-180平的四居,肤瓤源蛛煽屏李潦骡宽局纵撼谱挪些横醚咯荔贾挠万纷哄悲衫蜜曾插赡核2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第 65 页,市场研究：普通住宅市场城阳中心城区,3、小高层/高层价格,单价：6000-8000元/平米 总价：50-70万/套,奶冲进材灰渺彼张褒柬缔馒否仁搬锅绩盎咸估兽耀砚翘纵剔彩或隘盼桔矩2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011年01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报,第