1、物业管理标书第一章前言3第一节概述3第二节编制依据4第二章投标函5第三章企业综合介绍5第一节运作特点6第四章管理文案及内容8第一节物业管理整体设想及策划8第二节采取的管理方式12第三节管理机构及人员配备、培训、管理22第四节物业管理规章制度23第五节日常物业管理的承诺30第五章物业服务成本预算书31第六章结束语34第七章相关证书资料35第一章前言第一节概述我公司通过现场勘察，在充分理解“XXX小区”规划设计理念的基础上，结合我公司多年来实际物业管理成熟经验，以及在物业管理中有效实施的IS09001国际质量体系的实践，我公司成立了“XXX小区”物业管理项目投标小组，编制本标书。如果我公司能在“X
2、XX小区”物业管理招标中胜出，我公司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定，对“XXX小区”实施专业化、规范化的物业管理，为广大业主营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境，实现广大业主对“XXX小区”期许的物业管理效果。第二节编制依据国家及省市有关“物业管理”政策法规； 建设部颁布的全国物业管理示范小区标准及评分细则; XXX省物业管理规定； “XXX小区”前期物业管理招标书。第二章投标函投标函致：XXX小区物业服务处贵公司“XXX小区”前期物业管理招标书，我公司已详细阅读，根据招标书内容和要求及“XXX小区”物业类型及实际情况，编制成XXX小区物业管理投标书，现作如下承诺：
3、我公司同意按XXX小区物业服务处的要求和方式进行投标。 如果我公司中标，同意招标书的内容作为物业服务合同的有效组成部分，与贵公司签订前期物业服务合同，并遵循执行。 我公司承诺按照招标人要求在年月日前，组织专业人员进入现场接手物业工作。二零XXX年月日第三章企业综合介绍运作特点我公司自从事物业管理以来，不断摸索、大胆创新，总结出一套满足物业管理行业特点并适合企业自身发展的运作模式，主要有以下几个特点：一、员工持股、全员参与物业管理是劳动密集型行业，为充分调动员工的积极性、发挥员工的主人翁作用，员工是企业的主人，企业的发展关系每个人的利益。我公司股权特点，有利于各项制度执行力度和服务理念的贯彻。因
4、为员工股东们明确，只有管理中心满意、公司的良性发展，才有个人稳定的收益。二、以人为本、利益共享企业的生存与发展，必须坚持以人为本，促进员工的价值观与企业的价值观统一。体现和发展人的有益作用是我公司企业管理的重要内容。公司内部建立利益共享平台，让全体员工共同分享企业发展成就，包括报酬、福利、分配机制、晋升机制、员工考核机制、员工培训机制等，让员工通过个人的努力，从企业发展中明确个人发展机会和发展空间，满足员工成就感需求，让员工分享到在一个规范企业就业的荣誉和安全。三、将培训和学习贯穿于企业发展之中社会在快速发展，物业管理的法制环境不断完善，管理中心对物业管理的专业化要求越来越高，企业员工综合素质
5、紧扣时代脉搏是企业发展的动力源泉。公司针对员工所在岗位，制订年度外派培训、内部培训计划。公司还按计划组织了以管理处为单位的各种兴趣班，正确引导和丰富了安管队员等基层员工的业余生活，为基层员工再就业以及晋升打基础。四、完善制度、规范运作我公司在严格实施IS09001：2000标准基础上要求做到：作业标准化人才专业化流程表格化团队人性化管理数据化行动军事化服务多元化形象社会化五、培养专业管理队伍、严格控制管理成本我公司从事物业管理以来，先后培养了大批机电、土建、物业管理、园林绿化和行政管理人才，由于公司管理体制上的优势，管理层处于比较稳定的发展状态，专业人才队伍不断扩大。有了成熟的专业人才队伍，使
6、管理过程中的管理成本得到有效控制。第四章管理文案及内容第一节物业管理整体设想及策划一、高标准、高水平的管理措施1、市场定位：本物业环境优雅，广大业主多以成功者为主，具备优质物业管理服务的高档居住区基础。2、管理模式：以人为服务之本，不断完善管理制度，实践中开拓创新，以抓物业管理为基础、促进精神文明建设。3、形象定位：安全、舒适、文明、环保、便利。1）安全：通过完善、严密、高效、人防、技防并举的安全防范管理体系，充分保障各管理中心安居乐业。2）舒适：按照服务规范标准，以优质的服务为广大业主营造温馨的生活环境。3）文明：开展形式多样、丰富多彩的社区文化活动，营造邻里关系和睦、社区和谐、活跃、轻松的
7、生活氛围。4）环保：提供优良的园林绿化保洁服务，运用各种监督机制，创造出一个环保、优雅的居住环境。5）便利全方位开展便民服务，为提供快捷、便利服务，体现“XXX小区”人清新、阳光的生活节奏。二、具有深度和广度的管理措施我公司为提供专业化服务同时，重视环境和社会效益，在共赢的基础上打造出“XXX小区”管理精品。为此我公司在这里郑重承诺：1、因物业管理单位内部人员违法行为导致管理中心损失，依法承担相应责任。2、因管理不善或操作不当等原因造成责任事故，承担相应责任。（三）建立快捷服务系统我公司始终坚持“至尊，服务至上”的企业宗旨，把满意率作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足需求。通过运用创
8、新的服务理念，建立全方位服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高满意度。根据的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立信息档案，高效反馈、处理意见及需求。每月按期将需求和回访结果进行深入细致的分析，调整工作思路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。三、全方位的服务意识（一）为提供便利服务从广大业主的需求出发，为广大业主做实事。根据“XXX小区”的实际情况，合理利用公用设施，为广大业主创造充分休闲娱乐的场所。（二）24小时治安防范服务利用我公司所服务的大社区的带动作用，充分发挥安全管理工作多年无事故的优势，做好“xxx小区”治安防范工作。我公司将置入“门岗对外来人员准入请示制
9、度”、各安管岗全天候24小时服务，对安管队伍实行半军事化管理。（三）营造绿色环保小区养护好本物业内的园林绿化，植物长势良好，乔木无枯枝，灌木修剪圆滑、造型美观，绿篱修剪平整，草坪四季常绿平整。做好污水处理及水系循环处理，保持水质符合卫生标准。（四）抓好精神文明建设1、重大节日做好节日装饰，营造节日气氛。2、组织开展各项文艺体育竞赛活动。促进相互了解，增进友谊。四、管理学前沿理论的掌握及应用管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。随着科学技术的飞速发展和市场竞争的日益加剧，管理科学理论得到了进一步的完善，其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、动态调节理论、效益统
10、一理论和企业文化等方面。（一）以人为本的管理理论现代管理思想把人的因素放在首位，重视处理人与人的关系，强调人的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性、创造性作为管理的核心。这一理论对物业管理行业具有重要的指导作用。（二）系统管理理论现代企业是一个为了达到一定的经营目的，由许多相互关联的要素、环节、部门有机地结合而成的整体，是一个复杂的社会技术经济体系。我公司强调用系统观念、全面的观念整体把握，科学分析，全面实施物业管理。坚持服务至上、注重对内、对外协调、实施IS09001质量体系、扩展和应用现代管理技术等，都是这一理论的应用。（三）动态调节理论为了实现管理目标，使企业取得最佳效益，管理过程的每
11、一个步骤、环节都必须实行动态调节，而不能把管理过程视为一成不变的模式。企业管理通过动态调节，就可以使各要素在各个环节上保持协调、均衡，又能对外界保持灵敏的适应性，从而最大限度地发挥其功能作用。我公司在物业管理工作中，注重动态调节理论的应用，鼓励创新、加强信息沟通和应变能力，强调“不进则退，不快则亡”的观念以及对管理流程重新组合从而达到提高服务的能力，缩短改善周期等。（四）效益统一原则物业管理给的产品就是服务，不仅要满足广大业主的需求，而且要维护、增进和社会的利益，为人类社会做出贡献。我公司在本物业的管理成本测算方面，本着精心计算成本，既坚持以盈利作为重要目标，以保持企业发展后劲，又注意处理好经
12、济效益、环境效益和社会效益的关系，保持企业长远发展的后劲。（五）企业文化杰出而成功的大公司都有强有力的企业文化内涵，它是企业赢得市场竞争的内在筋骨，反映了企业的基本信念和发展追求。我公司自从事物业管理以来，始终发扬“敬业、奉献、创新”的企业精神，倡导以“实现自我、服务客户”为自身动力，激励员工的群体意识；以企业文化为目的，提高团队合作精神，从而为我公司的长远发展提供了强大动力O第二节采取的管理方式一、采取的管理方式(一)综合一体化的管理方式我公司将本物业的管理方式确定为综合一体化管理，即由物业管理处经理在公司总经理直接领导下，通过各部门技术支持和配合，按照IS09001：2000国际质量体系标
13、准和IS014000环保体系标准，运用现代化管理手段，对本物业的房屋、公用设施设备、消防、治安、卫生、绿化、停车管理、社区文化等，统一实施专业化管理。在管理过程中，我们将与XXX小区物业服务处紧密合作，采取管理中心自律和物业管理相结合的办法，使综合一体化管理收到更好的效果。(二)激励机制(1)实施日常管理目标责任制，增加管理层的工作主动性，我公司按照全国物业管理示范小区标准，结合公司实际情况，制订各项管理指标，管理处将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩，并与奖金挂钩。(2)岗位激励。在物业管理行业拼搏的员工，最渴望得到的是自身价值被集体和社会认可，我公司始终坚持各级岗位实行公司内部公开招聘的办
14、法，使具有真才实学的员工能充分发挥自身潜力，有机会体现自己的价值。(3)奖金激励。公司每年对员工进行全方位考核，排名前30%的员工将有机会加薪晋级。(三)监督机制管理处在开展物业管理的过程中，将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规开展工作，定期向我公司和管理中心委员会报告工作，检讨物业管理运作事务，并制订日常工作计划，实行目标管理责任制，每年对管理目标进行考核，严格按我公司IS09001质量体系运作，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过部门返查，公司内部质量审核，及房产管理局等外部检查，确保管理工作的监督机制有效运行，具体作法是：1、公布管理处监督投诉电话，设立意见箱及网上电
15、子投诉邮箱，24小时受理投诉，所有员工佩戴工作牌上岗，以便于公开监督。2、管理处定期向公司、管理中心委员会报告工作，检讨物业管理事宜。3、我公司根据“全国物业管理示范小区”的标准每月对管理处进行检查评分，同时管理处每月对员工进行考核。4、管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，每年进行两次意见征询，并不定期向作随机意见调查，对反馈的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实行闭环管理，使的合法权益得到保障。（四）自我约束机制1、管理处在实施物业管理过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。2、管理处将严格执行我公司IS09001质量体系。3、管理处对员工进行定期不定期检查，发
16、现问题及时纠正。4、公司每年对员工进行年终考核，实行3%末位淘汰制。5、公司有供全体员工遵循的员工行为规范。（五）信息反馈及处理机制1、信息反馈机制我公司参照IS09001：2000管理体系建立信息反馈机制，以不断提高管理质量和服务水平。除了按照公司管理体系及检查监督体系进行信息反馈以外，在日常工作之中由企业发展部全面负责用户对本公司管理服务意见的反馈，由各职能部门对专业信息进行反馈。信息反馈机制由以下两部分组成：公司内部信息反馈流程日常监督客户信息反馈机制反馈，采取措施管理处通过建立全方位的信息反馈机制，确保反馈信息通道畅通，通过管理处客户服务中心分析整理，及时发出指令并跟踪检查，对于反馈信
17、息的检查方式，统一按照公司IS09001：2000标准的规定，采用行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督、秘密检查等方式进行，对于出现不合格服务，及时按纠正预防措施改进。二、工作计划(1)日常维修工作流程(4)火灾处理流程图分公司经理t管理处经理事后处理报告人失火情况联系电话消防部门保护现场保护秩组织员工赶赴现场救治伤员清理财派人引导消防车辆协同有关方面查明原因切断火场、煤气等拟写上报材料组织疏散现场人员转移易燃易爆及重要物启用灭火器材(5)监控中心运作流程监控中心（二）管理期工作计划序号项目内容时间备注1安保管理1 .治安管理；2 .交通、车辆管理；3 .消防管理。管时起2智能化设
18、施管理1 .智能化设施的日常使用操作；2 .智能化设施的维护；3 .智能化系统的完善。管时起3小区环境管理1 .园林绿化管理；2 .清洁卫生管理；3 .环保管理。管时起第三节管理机构及人员的配备、培训、管理一、人员配备在管理人员的配备方面，我公司将坚持“敬业、精干、高效”的用人原则，确定“重学历更重能力，重水平更重品德”的标准，严把人才选聘关。管理层的基本素质要求，学历达大专以上水平；操作层的水电工要求中专以上文化水平或中级以上技术职称，力求一专多能；安管员要求退伍军人或高中文化，实行半军事化管理，持有安管或消防上岗证书；保洁绿化工选调或招聘有保洁和绿化养护经验的员工。在管理队伍建设上，我公司
19、将采用规范化管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工工作积极性；通过考核，表扬先进，鞭策后进，并实行3%的末位淘汰制，确保管理目标的实现。二、量化管理及标准化运作1、每年根据IS09001质量方针，确定年度质量目标，对满意率、机电设备运作完好率、维修及时率、返修率及消防隐患处理率等作出量化要求。2、实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，作出具体要求。3、管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程内容及课时。4、年度考核量化，每年公司制定详细的年度收支预算方案,对管理处采取独立核算的方法，有计划地控制成本,提高经济效益和社会效益。第四节物业管理规章制度一
20、公众管理制度精神文明公约治安管理规定消防管理规定停车管理规定绿化管理规定环境保护、清洁卫生管理规定二、内部运作制度及岗位责任制管理处工作制度管理处员工考勤制度管理处文明服务守则管理处员工培训制度管理处员工行为规范管理处安全守则管理处办公用品申请、购买、领用管理制度投诉处理回访制度管理处经理岗位职责客户服务主管岗位职责管理员岗位职责服务中心服务员岗位职责环境部主管岗位职责保洁班长岗位职责保洁员岗位职责园艺师岗位职责园林绿化工岗位职责安管主管岗位职责安管班长岗位职责监控中心值班员岗位职责门岗安管员岗位职责巡逻安管员岗位职责三、管理维护运作制度（一）设备管理监控中心设备安全运行管理制度监控中心设备
21、运行记录管理制度发生火警处理规程停电故障处理规程停水故障处理规程节能管理规定（三）共用设施管理公共照明管理规定（四）园林绿化管理绿化工作执行/检查质量标准植物浇水、施肥作业标准树木除草、松、培土操作规程（五）环境卫生管理清扫保洁作业执行计划清扫保洁作业执行/检查质量标准消杀管理制度四害的防治方法（六）治安管理交接班制度队容仪表规定安管正当防卫必备条件紧急事件应急处理安管员奖罚规定门岗安管员值班制度监控中心管理规定消防安全管理制度消防设施监督检查制度重点部位临时动火作业规定灭火作战方案火灾处理流程四、档案管理（一）档案管理流程（二）档案资料分类档案资料分类（续）类别资料内容基础管理各类人员持证上
22、岗、标志统一1 .管理人员上岗证书2 .各专业人员上岗资格证书3 .公司员工服装统一4 .佩戴工作证上岗5 .员工着装规范计算机管理资料1.计算机管理软件及使用说明档案资料分类（续）类别资料内容保安及车辆管理安管资料1 .日常巡查记录、值班记录2 .训练计划和考核记录3 .安全防范措施4 .查岗记录、闭路监控系统录象记录5 .物资搬运放行记录、紧急事件处理记录环境环卫设施资料1 .环卫设备、工具统计表2 .环卫设备、工具更换记录卫生管理清洁卫生管理资料1 .清洁卫生检查记录2 .国家环保标准：排烟、排污、噪音3 .处理污染事件记录4 .消杀及垃圾清运记录5 .实施责任制管理、标准化保洁6 .商
23、业网点管理有序7 .无违反规定饲养宠物、家禽8,水池水质检测记录绿化管理绿化资料1 .绿化规划图纸2 .绿化设施统计表3 .绿化检查记录管理效益经济效益1 .物业管理费用收缴统计表2 .物业管理收支帐目3 .提供有偿服务收入、开展多种经营五、管理人员考核制度及标准（一）考核制度公司发展部按照月检计划，抽调各部门、各专业负责人轮流对各部门、各小区按照专业分工进行专项检查，月检结果与当月浮动工资、奖金挂钩，并作为年度考核依据之一。每年年底公司成立考核小组，对公司全体员工本年度工作进行年终考核，考核结果与工资奖金挂钩。（二）考核标准管理处经理考核标准客户服务中心主管考核标准环境部主管考核标准安管部主
24、管考核标准管理员考核标准客户服务中心服务员考核标准档案、电脑管理员考核标准安管员考核标准园艺师考核标准绿化工考核标准保洁工考核标准(二)考核办法1、管理处经理由公司和员工两级共同考核，员工由管理处经理根据受考核人主管的意见结合各人工作表现及月检结果综合考核。2、考核计分办法：(1)管理处经理综合评分=总经理评分*50%+员工评分X50%(2)主管综合评分=管理处经理评分X50%+员工评分X30%+公司月检评分义20%(3)员工综合评分=管理处经理评分X30%+主管评分X50%+公司月检评分X20%3、考核等级及人员比例：A级占10%、B级占80%、C级占10%。4、考核结果与岗位奖金挂钩。A级
25、奖金上浮20%、B级领取平均数、C级奖金扣30%o第五节日常物业管理承诺本节参照全国物业管理示范小区标准及评分细则，以及我公司IS09001国际质量认证体系，对投标书所要求完成的本物业管理的各项指标予以承诺。承诺指标共分十项，以表格的形式对各项指标进行承诺，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施等内容。管理指标承诺序号指标名称计划指标管理指标实施措施部门责任人1管理中心满意率98%接管前备妥相关资料；及时与管理中心、管理中心委员会沟通；发现问题及时整改；管理处经理2装修违章施工发生率1%预防为主，监督、处理相结合。执行装修管理规定，严把装修和施工队资质关，做好装修服务监督；发生违章及时处理，
26、建档、记录。管理处经理安管部装修违章施工处理率100%3重大刑事案件（因管理责任造成）因管理原因发生率为0“人防、技防、物防”三结合。实行24小时值勤及巡逻岗制度，落实岗位职责，紧急情况执行紧急事件应急措施和处理方案管理处经理安管部4重大火灾案件（因管理责任造成）因管理原因发生率为0管理处全员义务消防员制；并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患及时处理并通知维修，以确保消防安全；监控中心24小时值班。管理处经理安管部5绿化养护完好率98%落实责任人进行养护，实行巡查日检制度，定期评比，植物长势良好，无黄土裸露，缺苗、死苗及时补种，修剪整齐美观，无病虫害。环境部6清洁、保
27、洁率98%落实责任人，实行巡查制度，建档记录，垃圾分类处理，日产日清，确保空气清新。环境部第五章物业服务成本预算书附表一：管理、服务人员工资及附加部门J-/、冈位人数月工准每月人工费用每月社保费用管理处经理14,800.004,800.006,160.50（其中：基本养老保险22%基本医疗保险10%地方附加医疗保佥2%失业保险2%工伤保险0.5%生育保险0.5%合计37%）客户服务中心主管13,000.005,200.00客户服务12,200.00财务部会计0.252,600.002,850.00收费（客服）12,200.00工程技术部主管0.252,400.003,800.00维修员2160
28、0.00安管部主管0.252,400.0017,550.003,708.75（外劳合保险172.50元/人月）班长31,450.00安管员121,050.00环境部主管0.252,000.005,300.00绿化工2900.00保洁员4750.00合计2839,500.009,869.25方案二:物业服务费用支出明细表序号项目计算方法年度支出金额1人员工资费用见附表一519,600.002福利费用含福利费、职工教育经费、工会经费，按工资总额17.5%计算90,930.003社会综合保险费用见附表一135,303.004保安费用含对讲机、手电筒、电池等耗材12,000.005日常维修费用综合计算
29、20,000.006绿化费用综合计算20,000.007清洁费用含垃圾清运费、垃圾袋等18,000.008公共水电费含公共电费、水域补水费、绿化用水费75,000.009办公费含办公用品、通讯费、差旅费12,000.0010固定资产折旧费综合计算3,000.0011社区文化活动经费综合计算12,000.0012法定税金综合计算60,000.0013劳动保护费含防寒保暖、防暑降温、雨衣、雨鞋及人员服装费16,000.0014泳泳馆能耗综合计算90,000.0015班车费用102,000.0016公司管理费(1+2+15)5%59,292.0017合计1,245,125.00注：物业服务费标准为3
30、85元/平方米月附表一：管理、服务人员工资及附加部门冈位人数月工准每月人工费用每月社保费用管理处经理14,800.004,800.007,566.50（其中：基本养老保险22%基本医疗保险10%地方附加医疗保险2%失业保险2%工伤保险0.5%生育保险0.5%合计37%）客户服务中心主管13,000.009,000.00客户服务12,200.00救生员11,600.00班车司机12,200.00财务部会计0.252,600.002,850.00收费（客服）12,200.00工程技术部主管0.252,400.003,800.00维修员21600.00安管部主管0.252,400.0017,550
31、003,708.75（外劳合保险172.50元/人月）班长31,450.00安管员121,050.00环境部主管0.252,000.005,300.00绿化工2900.00保洁员4750.00合计3043,300.0011,275.25第六章结束语我公司有幸参与“XXX小区”物业管理招投标活动，使我公司亲身感受到了广大业主的热情和关怀，十分感谢XXX小区物业服务处给了我公司这次竞标的机会。借此，我公司真诚的希望能够有机会与管理中心精诚合作，为本物业的广大奉上精致、完美的专业化服务。给我一次机会，还您一个惊喜。我们有信心、有能力为“XXX小区”提供专业化服务，将“XXX小区”打造成廊坊乃至全国物业管理的经典之作。第七章相关证书资料
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