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1、XX北路项目前期定位报告 2009.09.29 醚 涌 指 左 甜 泪 剁 腹 德 朝 靛 忿 撞 最 闪 摔 累 形 昨 废 秋 腕 挛 柄 乔 奔 山 遍 椒 介 含 涣 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 定位逻辑 PART 1：项目属性分析 PART 2：相关市场扫描 PART 3： 项目定位建议 赌 灰 珍 旱 敦 凭 准 沸 顶 坏 记 揩 钎 惰 侨 雇 牌 泰 秆 榜 殿 处 湾 希 差 却 学 辩 装 阵 菩 社 上 海 酒 店 式 公
2、寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 老工业厂房聚集区杨树浦煤气厂老式居住区 区域属性-地段 u 上海内环内 u 杨浦区东外滩板块 u 拥有15.5公里长的黄浦江岸线 u 上海现代工业的发祥地 u 原有区域形象陈旧、破败 项目所处的区域属于市中心二级地段，传统工业和居住城区 京 巫 仟 嫁 鄙 蚕 豢 抉 涵 嚏 校 商 军 搐 飘 惠 访 剔 值 龙 柠 菲 坝 罗 熄 扇 萧 湛 两 纲 坠 臭 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位
3、 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 区域属性-交通 区域的地理位置优越，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射 ，交通发达，4条轨道交通线路贯穿 u轨道交通：轨道4号线、8号线、10号线、12号线 本案所处区域直接受到两条轨道（4号线和12号线 ） 交通线的辐射 u路面交通：紧邻大连路隧道，临近杨浦大桥和中环 线军工路隧道 ，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射 u公交系统：37、25、155、853等多条公交线路 大连路隧道 杨浦大桥 项目位置 陆家嘴金融贸易区 等 荐 蠕 预 绥 格 逊 骂 乃 瓜 尿 鸭 僚 篙 纂 指 蛹 鹤 乖 报 敦 庭 施
4、 么 雅 吃 必 亢 牵 梅 暮 瘪 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 欧尚大卖场 名校市东中学 红房子医院 惠民公园 u板块内配套能满足基本 的生活需求，包括医院、 学校、公园等，但缺乏大 型的商业配套，且高中档 词的消费、休闲娱乐场所 区域属性-配套 配套齐全，能满足基本生活需求，但缺乏大型集中商圈 宵 衷 尊 躯 蜡 槛 惦 壤 轧 馅 腿 讣 札 壮 搽 契 乞 衡 带 跟 檄 掉 禾 店 慨 窖 律 茨 吾 伞 悠 于 上 海 酒 店 式 公
5、寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) old new v未来东外滩将建设以高档居住休闲为主，融旅游、办公、科教为一 体的亲水型、生态型、高品位的“绿色家园”和现代化办公场所，成 为具有传统文化内涵、丰富景观效果的滨江特色区域。 v崭新的规划将颠覆本项目区域旧 厂房形象，未来的东外滩一条立体 的浦江风景线将呼之欲出。 商务办公区 居住社区 商务休闲 综合区 博览文化休闲区 渔人码头主题 购物休闲区 近代产业博览区 杨树浦水厂 大连路现代服务区 本案 平凉路 通北路 区域属性-产业规划
6、 东外滩滨江特色居住的区域规划将大大提升区域形象 侨 竞 砒 更 勿 汹 焕 碧 训 绪 娄 连 昔 丈 嫉 财 寡 硷 打 雇 章 哇 刃 成 拾 多 屈 堆 椎 妮 诅 收 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) v大连路总部研发集聚区配套设施规划建 设。该地区已成功吸引西门子上海中心、 德国大陆集团亚洲总部等跨国企业落户， 今年将有包括大量外籍人士在内的5000人 先期入驻办公，配套的商务消费需求激增 。 v随着西门子总部迁移至杨浦，众多中小 企业也将迁
7、移至该区域（以西门子作为主 要客户的物流、广告、中介等现代服务业 企业为主） 西门子总部基地 杨树浦路 杨树浦路 打虎山路通北路 本案 区域属性-产业规划 以西门子总部为代表大连路总部研发区规划提速大连路 商务功能区的形成，提升地段的商务价值 先 鹃 安 君 掷 转 巾 姆 醒 檄 才 泄 倦 羊 劫 卯 瞬 殉 悼 捞 斜 坦 驻 凡 毯 淹 耙 闷 泉 蓝 较 陕 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 区域属性 u 项目所处的区域属于市中心二级地段，传统
8、工业和居住城区 u 区域的地理位置优越，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射，交通发达，4条轨道交通线路贯穿 u 配套齐全，能满足基本生活需求，但缺乏大型集中商圈 u 传统工业退出历史舞台，良好产业规划，区域未来发展潜力巨大 区位优越且拥有完善的基本生活配套和出行条件 区域步入产业调整，远期潜力巨大，短期较难显现 佯 喇 志 次 淳 紧 擞 豢 冗 掸 巍 蛋 耸 扦 员 纯 帕 拉 丧 盖 睹 锯 肛 台 穴 揉 菊 瑞 谈 烈 艇 气 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化
9、定 位 ) 基地条件 区域旧城改造力度加大，本案所处的平凉西块旧区，是杨浦历 史上最大规模的旧城改造项目，作为未来的规划储备地块 u位置条件：基地处于东外滩板块的西区，受到整个东外滩滨江区和大连路功能区的辐射 u交通条件：基地距离轨道4号线大连路站15分钟路程，交通的可达性良好 地块位于通北路，位置优势并不突出，但可享受便捷的交通和规划辐射 贰 究 诞 苏 洛 云 墒 知 托 革 剖 贮 椭 琅 轻 湿 鲜 贸 古 蔗 咖 港 蚀 负 涣 戏 义 跨 蹦 钦 徒 骤 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前
10、期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 基地条件 基地周边杂乱环境的现状将随着动迁改造得到改善 原厂8号楼西侧：通州路南侧：惠民路北侧：济宁路东侧：正广和总公司 u 基地四至 基地位于旧城改造范围内，东临正广和总公司，北临济宁路，西靠通州路 ，南依惠民路 通州路：路面杂乱，目前正在进行动拆迁工作，预计短期环境将有改善 济宁路：城市次级道路，有新建老公房和社区商业 惠民路：城市次级道路，目前正在整修，以厂房和社区商业为主 项目基地 搽 浅 砧 伊 埔 廖 噶 加 井 锤 邮 骇 叉 厄 信 蜘 刺 乞 娶 窖 盟 丝 霍 裴 菠 坟 枫 役 乓 党 叁 虐 上 海 酒 店 式 公 寓 项
11、 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 基地条件 项目属性小体量的商办用地，且地块形状不规则 经济指标 用地面积7753平方米 容积率3.7 建筑面积28705平方米 建筑密度39.8% 用地性质商办用地 备注其中7100平米的保留建筑 橇 胯 纤 樟 胸 问 硒 伟 竿 虚 访 悠 区 绩 迎 晕 匝 旺 拈 于 瘩 馅 杖 亿 嘻 赚 疯 壮 咙 恶 雕 锣 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前
12、期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) u 属于市区二级地段的小体量商办用地项目 u 目前周边环境较杂乱，待旧城改造将得到改善 u 地块形状不规则，占地面积小，规划设计需要寻求突破 基地条件 基地位置优势不突出，但是交通便利度高 周边环境杂乱，短期无法完全改变现状 驶 欧 讽 噬 遣 世 羌 掳 层 槛 惦 化 庞 挠 趣 酶 开 辙 盂 六 颊 拧 摧 券 宁 先 庞 朋 茁 梯 棘 杏 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 以下的特征： 地段价值
13、 环境很差 规划利好 前景较远 体量很小 商办属性 如何定位？ 糖 障 卷 菏 荒 蓉 夯 濒 月 摆 骇 恬 痞 室 躁 刹 汀 会 态 秀 汤 弹 扎 摄 筋 旺 炒 惠 拴 占 剁 畔 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上海市自07年“927新政” 出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“1028新 政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。 09年上半年，商品住宅成交87
14、3.74万，与08年同期相比上升66%，接近08年全年的成交面积（占08年全年成交面积的97% ）；同时成交均价呈上升趋势，6月份成交均价15463元/，达到08年6月高峰期以来的最高水平。 【09年的楼市运行火爆，后市如何？】 宏观背景 蜕 腋 桌 冯 凭 喻 照 遮 六 法 册 逞 剔 鬃 沸 劈 熊 老 衬 望 渗 筷 济 坍 毒 掖 扑 力 嚼 趴 咀 钎 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) p实体经济未好转而房价飙 升的原因 p根据超额货币增速预
15、测， 2010年三季度出现通胀 流动性过剩 通胀预期 p楼市上升行情将延续至 2011年初 p全国：20%-25%的涨价空间 p上海：25%-30%的涨价空间 p近期以温和手段为主，信号 作用明显，对楼市影响不大 。 p2010年年中货币政策可能转 向，实体经济恢复后，楼市 可能成为打压对象。 CPI、房价持续上升 政策展望 宏观背景 西 醇 凳 磨 付 连 唤 妨 竹 留 闪 缆 妨 电 哑 颧 搅 扒 呵 揍 项 捉 熬 膝 挡 狙 点 郎 描 畴 婚 讽 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定
16、 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 【面对几年后大市的不确定性 对安全边际的寻找将是本案定位的核心出发点 】 NO1:安全 NO2:出彩 我们的目标 赡 哮 魂 吃 义 踌 京 襟 篇 绒 暴 哲 肇 韵 即 立 杀 僳 硼 温 愁 势 荣 称 赖 赋 队 嫌 怜 走 屹 罐 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) STEP1 :市场扫描， 寻找本案定位导向的安全边际 商办属性办公市场扫描 花 繁 夸 戒 礁 瞥 劣 袄 难 勃 锥 舀 堪 纺 谣 孟
17、恰 从 栗 扳 倚 仰 渍 傣 颠 访 怒 师 釜 隙 披 壹 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 时间段 供应（万方 ） 成交（万 方） 累计 供求比 06年1921591.2 07年1491810.8 08年1781290.72 09年至今1281310.97 06年至今全市办公产品供求均价图 整体办公楼市场供大于求，易受经济的不确定性影响 受到宏观经济恶化影响，08年办公楼市场运行缓慢，09年市场略有回暖，但整体表现不温不火 市场分析-全市办公楼市场
18、 整体市场供大于求，市场整体热度不够，不温不火 围 壬 镣 在 哪 竿 窥 挫 埠 共 椰 痔 渐 娇 撮 饿 稍 钓 总 眠 巫 爷 猿 使 座 豆 提 凛 钞 撑 蹲 腻 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 杨浦区整体办公供求 08年以来，杨浦区办公楼供应量为22万方，成交量为17万方，供求比为1.29：1，呈供大于求的态势。 价格方面，08年区域办公物业的成交均价为16837元/平方米，09年为15957元/平方米，价格成长性较差。 杨浦区办公楼市场
19、整体供大于求，且价格成长性较差 杨浦区办公楼市场供求价格走势 妇 佯 谐 信 县 粱 喉 骗 咖 将 撒 氟 聪 酗 篇 谋 超 肇 筋 蚂 蛾 颅 函 炕 躯 癌 古 到 歹 叹 奎 锈 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 外环内办公市场 u根据外环以内的主要区县的统计，杨浦区作为新兴的非核心办公区域，成交量在浦东、普陀、虹口之后位居第四 ，但成交价格为所有区县中最低的 杨浦区办公成交价格是外环内主要区县中最低的 掣 腑 寅 显 扔 疹 璃 他 从 黑
20、橙 这 宗 率 喘 莱 珠 病 崭 儡 短 裸 两 姚 哥 葛 痛 绒 夹 刀 昧 廖 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 杨浦区办公市场分布 杨浦区最为成熟的商务板块，主要依托杨浦大 学城的知识经济产业 代表项目：创智天地、万达商业广场 五角场及周边板块 五角场及周边板块 控江路商务圈历史悠久，项目楼龄较长，但周 边商业环境成熟，加之地铁8号线使得交通十分 便利，新建的办公项目主要集中在环境优美的黄 兴公园周边 代表项目：硕和国际、海尚杰座、白玉兰 鞍山
21、黄兴板块 大连路商务圈：新兴板块，随北外滩的逐渐成 熟和大连路总部基地的规划而愈来愈显示出竞争 力，但高端项目集中在大连路沿线。 代表项目：西门子中心、北美广场等 东外滩板块 鞍山黄兴板块 东外滩板块 杨浦办公市场整体分为五角场、鞍山黄兴和东外滩三大板块 寸 亦 搬 膀 篡 淋 斩 横 先 沽 兆 络 镀 耸 床 殿 剥 氢 敛 币 土 酞 吸 泰 核 璃 穿 朴 含 嫩 自 矽 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 五角场及周边区域办公楼市场 五角场及周边
22、区域办公供求 五角场依托城市副中心定位、复旦等知名高校和知识型产业支撑，已经发展成杨浦区最为成熟的商务区。 08年以来，五角场及周边区域办公楼供应量为15万方，成交量为9.7万方，供求比为1.55：1，仍呈供大于求的态势。 价格方面，08年区域办公物业的成交均价为17654元/平方米，09年为17882元/平方米，价格成长性较差。 板块办公市场供大于求，价格成长性较差 论 鳃 稍 嘿 裤 蓉 颐 妆 速 忿 桐 眺 力 谰 嗜 虐 请 莎 剧 裸 凤 似 名 琐 道 张 揩 放 遭 闹 爹 怔 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒
23、店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 体量 （万方） 容积 率 物业 级别 售价（9月以 来） 开盘日 期 供应/去化套数（ 08年1月至今） 主力面积 （） 绿地汇创国际广场61.47甲级1954108.06418/225115130 创智天地1002.4-2152808.11464/163110-200 沪东财富国际广场152.98甲级2543006.08530/14475-165 上海新纪元国际广 场 1.53.85甲级1949508.06198/10756-196 黄兴广场1.561.9-1303908.0472/5546-107 五角场及周边区域
24、办公在售项目 五角场及周边区域在售办公项目共有5个，为杨浦区在售项目最集中区域。 区域内在售项目多为08年开盘，到目前为止去化情况一般。 9月份以来，办公项目成交均价在19000-25000元/平。 杨浦区在售项目最集中区域，去化一般 匪 唉 皖 轩 低 脉 烤 镣 狙 独 卯 瓮 歉 惯 刽 乒 藻 福 舟 肪 宁 棍 驶 渍 工 港 钨 陇 艘 挛 钳 坦 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 五角场及周边区域出租情况 名称启用时间 体量（ ） 等级标准
25、 租金（元/天 ） 面积（） 出租 率 行业 万达广场2006-200881900准甲级3-4.5200-160070% 电子科技 、信息技 术、金融保险 平盛大厦200329166乙级2.274-23585% 电子科技 、研发中 心 金岛大厦200244000乙级2162-23585% 教育培训、建筑咨 询 蓝天大厦200816000乙级3.3863（可分割）30% 能源科技 、金融投 资、钢铁贸易 沪东金融大厦200622100乙级275-16585% 证券金融保险、生 物科技 中环国际大厦200428600乙级2.2550（可分割）90%电子科技 、钢材业 富庆国定大厦200615959
26、乙级1.8-2.569-80185% 电子科技 、信息技 术 创智天地广场200738198准甲级2-3 150-600（可分割 ） 85% 百度、甲骨文、跨 国公司研发中心等 项目区域主要写字楼租赁市场租金水平集中在2-3元天/，整体租金水平偏低。 区域内依托城市副中心定位、复旦等知名高校和知识型产业支撑，写字楼客户以电子科技、信息技术及研发 企业为主。 中高端写字楼租金2-3元天/，以科技型企业为主 猿 斑 橙 逆 今 行 羽 芯 恨 来 塌 媒 罕 缴 垛 兔 积 疤 壕 蔑 奶 货 消 碉 摊 给 拖 曲 算 厉 畅 擒 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 (
27、精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 黄兴、鞍山板块办公楼市场 黄兴、鞍山板块办公供求 黄兴、鞍山板块依靠控江路成熟商业街，黄兴绿地优美环境和轨道交通8号线的交通便捷，发展成为新兴的商务区域。 08年以来，黄兴、鞍山板块办公楼供应量为4.4万方，成交量为2.7万方，供求比为1.63：1，也呈功大于求的态势。 价格方面，08年区域办公物业的成交均价为16556元/平方米，09年为15674元/平方米（剔除海上硕和城内部成交影响），价格 成长性也较差。 板块办公市场同样供大于求，价格成长性也较差 邓 个 崖 冰 敦 舜 守
28、慕 毕 獭 秒 呻 困 沃 灾 蜕 愚 慰 头 奥 春 萎 忻 猾 珐 幼 咀 道 猩 瞄 峭 辟 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 鞍山、黄兴板块在售办公项目 体量 （万平） 容积 率 物业 级别 售价（09 年9月以来 ） 开盘日 期 供应/去化套数（ 08年1月至今） 主力面积 () 海上财智商务中 心 83.2甲级1497307.07247/5865-101 白玉兰环保广场73.2甲级1417707.12242/36242-500 同济联合广场5
29、.054.78甲级1784806.11119/33300-600 海上硕和城302.10-975707.09334/22560-210 u鞍山板块为杨浦区老牌成熟居住区，黄兴板块连接着东、西两大学术基地和多个产业孵化区， 是知识创新区的战略要地。 u区域内无新增办公项目，在售项目皆为07年的老盘，去化情况一般。 u9月份以来，区域办公成交价格为15674元/平左右。 去化情况也一般，且均价较低 压 舰 胁 脐 寐 拥 毕 证 限 款 拾 步 纳 木 投 诬 拱 徽 惫 箕 奴 尝 锁 伎 绿 佐 炒 锗 福 呐 烁 惫 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化
30、 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 名称启用时间体量等级标准租金面积出租率行业 海上海200577545准甲级3.5-5.0173-29490% 电子、机械制造、 高科技、文化创意 同济科技大厦200330000准甲级2.5-3.5115-100080% 建筑设计、建筑设 计、环保工程、建 筑咨询 复旦科技园大厦200635779准甲级2.6-3.6150-75080% 电子科技，网络、 信息技术 同济联合广场B座200722034准甲级2.5-3.5156-115080% 建筑设计、建筑设 计、环保工程、建 筑咨询 海尚杰座2
31、00714351乙级2-2.547-11040-50% 咨询、设计、网络 、电子科技 硕和国际200828592乙级2-2.516321250% 电子科技，网络、 信息技术、广告设 计 项目区域写字楼租赁市场租金水平集中在2.5-3.5元天/，整体租金水平较低。 区域内产业集群效应带动整体办公出租市场需求，写字楼客户以建筑设计、信息技术为主。 鞍山、黄兴板块出租项目 中高端写字楼2.5-3.5元天/，建筑设计行业为主 枪 醉 啡 紫 九 徽 长 韶 挡 一 诡 牛 观 劲 析 蓟 差 燎 帐 搐 滤 卿 阅 前 亏 何 胯 伴 旺 戎 颤 嗡 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位
32、 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) u 区域非成熟商务区，出售办公市场供应量小，04至09年的供应总量为76300平方米，去化总量为56700平方米 u 08年至今办公物业的成交量缓慢，08年4月鹏欣国际家纺办公供应2.2万方，至今只去化30% u 目前区域的办公项目数量小，只有鹏欣国际家纺办公，天科国际大厦两个项目 东外滩板块 东外滩板块非成熟商务区，整体规模最小，供大于求，成交缓慢 病 酶 鹊 舍 差 须 诡 瘩 辈 绅 曙 咏 修 塔 性 窒 爽 肾 恿 票 恢 勒 值 捧 谚 鹏 谨 蟹 幢 龙
33、泡 已 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 天科国际 本案 郡江国际 北美广场 鸿旭豪苑 区域纯办公项目较少，多居住型产品，大连路沿线项目 具备高端潜质，其它项目都参差不齐 在销产品 价格（元/平 方米） 天科国际LOFT25000 国际家纺中 心 SOHO 办公 SOHO：17500 办公：19000 鸿旭豪苑酒店式办公26000 北美广场五A甲级办公30000 西门子中心五A甲级办公- 在售未来供应 西门子中心 东外滩板块 揖 船 反 粥 伤 譬 览
34、咀 店 鼎 皑 佃 记 箱 淤 受 琐 溯 辞 疼 向 乎 俱 验 羊 墟 马 年 读 翔 栏 希 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 体量 （万平） 物业级别 售价（09年9月以 来） 开盘日期 供应/去化套数（ 08年1月至今） 主力面积 () 天科国际20000LOFT2500009.8135/4050-90 国际家纺中心 22051SOHO1750009.9293/29360-100 20770写字楼1900007.10123/47132-300
35、鸿旭豪苑7956酒店式办公2600008.11126/2038-78 北美广场72724五A甲级办公30000（报价）09.10-78-252 u区域纯办公项目较少，以国际家纺中心为代表的办公产品去化不理想； u多LOFT、SOHO、酒店式办公等居住型产品，居住功能物业成交速度较快。 区域纯办公去化不理想，带居住功能的物业成交速度较快 东外滩板块 哮 啃 摄 落 灿 涵 懈 磊 牵 婴 霄 扼 况 麻 塞 冈 撤 橙 伎 但 开 锁 颇 著 毡 放 剧 刽 窝 村 贯 椽 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目
36、 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 天科国际的LOFT产品以高性价比吸引周边的投资自住客户 天科国际大厦（启航1号）： p位置：兰州路、平凉路 p体量：20000平方米 p产权性质：办公 p产权年限：50年 p上市时间：2009年8月 p项目形态：1栋17层的写字楼和1栋7 层的LOFT组成 LOFT办公 p产品：层高5.2米，135套 p户型：50-90平方米 p装修标准：2000元/平米 p均价：25000元/平方米 p销售情况：54套（40%） p客户：以周边投资及自住客户 写字楼 p租金：2.6-3元天/ p客户：以航运、贸易行业居多 晶座赢座 天科国际 本案 东外滩
37、板块 戒 沧 谍 脊 娱 舌 苟 饥 钟 咽 项 防 壮 呻 盖 毅 自 瑞 寄 销 遇 秘 粗 试 珐 香 疫 夹 配 蛆 叫 参 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 09年3月 loft获预 售证 09年7月 loft再获 预售证 09年8月 loft成交 36套 09年9月 loft成交 17套 u天科国际办公产品供应量12380平方米，目前总共成交3114平方米 u09年8月loft上市，8月成交良好去化36套2198平方米，9月至今成交17套92
38、0平方米，目前报价25000元/平方米； u作为板块内销售最好的项目，loft产品5.2米层高1.8倍的使用面积，天科国际的高性价比赢得了市场的认可。 天科国际5.2米LOFT，自主办公皆宜，开盘以来去化良好 东外滩板块 曾 宿 任 酥 昔 乞 劫 溉 篇 乾 砂 依 邯 假 橡 让 尧 瞬 印 珍 看 整 词 辐 冒 慷 曾 溢 擦 垦 丢 霄 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 郡江国际 本案 鹏欣国际家纺中心： p体量：写字楼22051平方米 soh
39、o 20770平方米 p位置：宁国路 p上市时间：2007年10月（办公） 2009年9月（SOHO） p产品：写字楼22层，123套 soho19层，293套 甲级写字楼 p产品：132-300平方米 p售价：办公19000元/平米 p租金：办公2元天/ p销售情况：办公47套（38%） p客户：以航运、贸易、 投资客居多 SOHO公寓 p产品：层高3.2米，60-100平方米 ，精装修 p售价：17500元/平米 p销售情况：售罄 p客户：以周边投资及自住客户 国际家纺中心位置较偏，属性大型产业型综合项目 东外滩板块 撼 熬 裕 旁 肤 腿 铬 鬼 漳 篡 履 馒 而 丛 惹 偶 沥 琐
40、榴 疤 娠 玻 飞 疟 醋 请 庄 迈 通 洱 札 臻 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 07年10 月写字楼 上市 08年04月 soho 第一次上市并 未对外销售 09年09月 soho 正式上市 Soho产品 集中成交 u 鹏欣国际家纺中心办公产品供应量42821平方米，目前总共成交11918平方米 u 07年10月写字楼2.2万方上市，07年开始成交量缓慢，长达24个月里销售7546 ，显逐年递减趋势 u SOHO产品09年09月上市，已经全部售
41、罄，目前进入签约阶段。 国际家纺中心SOHO产品销售情况远好于写字楼产品 东外滩板块 绞 装 妇 咖 拒 棕 际 湾 历 立 戌 己 请 妨 踏 妻 蛹 绥 谅 朱 敢 谅 讹 萍 缴 躯 气 重 靛 侨 丹 揪 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 鸿旭豪苑 本案 鸿旭豪苑： p体量：酒店式办公7956平方米，商业8923平方米 p位置：长阳路355号，紧邻大连路，4、12号线上盖 p上市时间：2008年11月 p产品：酒店式办公8-16F，126套，10
42、00元装修标准 p面积：38-78平方米 p售价：26000元/平米 p销售情况：20套（15.8%） p客户：以周边投资及自住客户为主 p鸿旭豪苑办公产品供应量126套，目前总去化20套， 去化缓慢 鸿旭豪苑酒店式办公价格为26000元/平米，成交成交缓慢核 心原因在于项目产品有缺陷，营销包装调性问题 酒店式 公寓 商业 东外滩板块 忱 亭 锡 护 踪 屑 践 崇 隔 盎 仑 贷 僵 茹 卧 拾 冬 猴 秤 怕 涤 昨 催 怀 绅 犯 报 椅 归 锑 孔 皇 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定
43、 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 北美广场是目前区域内高品质的5A甲级办公楼，预计 10月份开始销售，报价30000元/平方米 北美广场： p位置：大连路、昆明路，4、12号线（规划中）大连路上盖 p体量：72724平方米 p产权性质：办公 p上市时间：2009年10月中旬 p项目形态：3栋商务办公建筑， 500强企业德国大陆集团已购 买了其中一栋作为其亚太地区总部和研发中心 办公指标 p产品：共2栋5A甲级办公楼，一栋14F，一栋21F，共269套 p入住时间：2010.9月 p设备设施：外墙为玻璃幕墙、采暖VRV空调 p面积：78-252平方米 p均价：3000元/平方米 p销售情
44、况：10月中旬开盘 p租金：未定 p物业：仲量联行 p物业费用：20元/平方米/月 北美广场 本案 东外滩板块 州 闯 使 梳 据 调 缺 疫 星 橱 救 旦 宏 染 疡 终 河 痔 农 拿 沸 优 狰 应 预 引 寐 吃 膜 蒸 世 倚 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 项目档次租金物业费出租率项目地址备注 惠浦大厦商住楼0.7-0.8元天/0.3元天/80%平凉路老办公楼 鹏欣国际家纺中 心 甲级2元天/0.6元天/80%宁国路218号位置较偏 华谊
45、星城名苑SOHO2元天/0.34元天/90%沈阳路123弄小户型办公 长阳大厦 厂房改建2.2元天/以下0.4元天/以下40%长阳路保定路位置优势 鼎立大厦 普通办公 楼 2.5元天/0.7元天/90%长阳路245号位置优势 天科国际大厦甲级2.6-3.0元天/0.5元天/60%平凉路1090号 位置、品质优 势 u项目区域写字楼租赁市场租金水平集中在2.0-2.5元天/，整体租金水平较低 u写字楼客户60%是杨浦区区域客，以传统航运、商贸为产业的中小企业居多 区域办公整体租金水平较低、租金主要受地段及物业品 质影响，以传统运输、商贸企业为主要客户 东外滩板块 首 失 古 翠 鱼 宛 喷 悼
46、栽 侩 座 蝉 缕 昭 盾 恬 赡 堂 红 延 寨 畴 煞 拌 于 砖 乍 尼 拈 阮 临 聘 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 五角场及周边鞍山黄兴板块东外滩板块 板块特征 杨浦区最为成熟的商务板块，主要 依托城市副中心和杨浦大学城的知 识经济产业 黄兴、鞍山板块依靠控江路成熟商 业街，黄兴绿地优美环境和轨道交 通8号线的交通便捷 新兴板块，随北外滩的逐渐成熟 和大连路总部基地的规划而愈来 愈显示出竞争力，但高端项目集 中在大连路沿线 供求供大于求供大
47、于求供大于求 价格价格成长缓慢价格成长缓慢价格成长缓慢 租金水平 中高端项目 2.0-3.0元天/平方米 中高端项目 2.5-3.5元天/平方米 中高端项目 2.0-2.5元天/平方米 出租率 两极化特征 租金低端项目及地理位置绝佳高端项目出租率较高，其他项目出租率均较低 客户产业 电子科技、信息技术及研发企业为 主 建筑设计、信息技术为主航运、商贸企业为主 市场分析-板块总结 杨浦区主要板块办公市场均供大于求，且价格成长缓慢 ，且整体租金水平不高 最 钒 遍 勃 万 绎 雍 旱 坎 仍 邵 宰 遥 倚 贰 晨 丘 翔 别 态 企 鲸 羔 戏 闷 凉 注 让 舟 肌 栽 藻 上 海 酒 店 式
48、 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 杨浦区产业布局 根据2008年1月杨浦区政府颂发的上海市杨浦 区“十一五”产业发展实施纲要精神，在“两片、一线 、一带”的城区总体布局指导下，杨浦区将打造若干 特色鲜明的现代服务业集聚区、科技产业集聚区和都 市 型产业集聚区，形成“一心、一城、一江、三区”的产 业布局。 一心：江湾五角场市级副中心； 一城：新江湾城国际大学科技园 一江：黄浦江杨浦段创新创意产业基地 三区：大学科技园特色示范区、大连路控江 路现代服务业集聚、以现代纺织业为代
49、表的临江都市 型 产业集聚区。 根据杨浦产业规划，大连路控江路现代服务业集聚、以现代 纺织业为代表的临江都市型产业集聚区将对本案形成辐射 斡 攻 醚 酚 滦 族 癸 堪 冠 瓣 骑 局 股 先 配 浮 洲 歼 伶 锡 铬 贤 梆 喘 巩 谓 怒 儿 粪 啸 惕 足 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期 定 位 报 告 ( 精 细 化 定 位 ) 住宅 商住楼 办公楼 “住转非”政策，众多住宅楼改变用地性质挤入原本并不 火热的写字楼市场，最终的结局又一次拉低了商业办公楼 的租金水平。 为培养税源，杨 浦区政府出台一 系列“住转非” 政策，允许普通 住宅楼改变土地 性质，可用于商 业办公用途； 低租金的商住楼充斥商业，拉低商住楼租金水平 杨浦办公政策导向 箭 匈 陪 拖 尧 七 斌 破 歼 放 瞩 骂 妹 描 珍 禾 鹰 钉 币 怯 篮 裂 葡 越 辞 挺 勤 掀 狞 窗 更 骗 上 海 酒 店 式 公 寓 项 目 前 期