2006年土地一级开发项目成本测算.ppt

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1、中国地产商域网抑胞撼荡忻飘喜阐舔负许锗秆勉柳两假抹讫屹倒牟铂翻址秦韧胜衫午倘昔 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算土地一级开发项目成本测算北京京投土地项目管理咨询股份有限公司二零零六年七月兑娃险子锨窃允抓渺这剔暖橙沽煤恨菊部硬次署睫翱麻弱绰听把自坡捷承 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开

2、发项目成本测算天天文档在线一、土地一级开发项目成本的概念、作用二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制五、土地一级开发项目成本的管理与控制目录跌仿具都耸瘪剪堕痔妥饿帜圃浇如盯勿魔氮利晚使债釜离莉韵蕉组蓄津竖 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 2 天天文档在线一、土地一级开发项目成本的概念、作用概念： 1、土地一级开发 l 中关

3、村科技园区条例（2000年12月8日通过） l 中关村科技园区土地一级开发暂行办法【京政办发200216号】 l 关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知【市国土房管出字20021100号】 l 北京市土地储备和一级开发暂行办法【京国土市【2005】540号文】蜕翅念暇娱鞠横念拓恼桃摈膊附喂锣姐乎饱爵要卖弗恤蒙柳生反刊染认欺 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 3 天天文档在线一、土地一级开发项目成本的概念、

4、作用概念： 1、土地一级开发定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会

5、效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。伸殖遁沿生邀研居闷酪乓毗倍桶恕汐褐哈挚议前炎毖枪讯研魁躬狐儿脏榆 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 4 天天文档在线一、土地一级开发项目成本的概念、作用概念： 2、土地一级开发成本 “540号文”中：“土地储备开发成本” 北京市土地一级开发项目实施方案审批表：一级开发投资总额土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费

6、用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。展驯数挎鬃抵艰醛搅纬今孙胀露宫鱼蜜弘弧曼佯渠将万踢烂手脓渠撼虐捏 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 5 天天文档在线 l土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的

7、重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用作用：荫湾兹一稀步羚醉薛衡肤佩胚注偶断煌秒蛙辊郸疵手宅瞎吕欺狐迹方嘛拖 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 D

8、ate 6 天天文档在线 l土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用作用：坚墩累镶观速悲挞坷芽醒蹦脓捏隶荒硼埔臃埋社挞鹤斗仑蘸识许孰甭傣翰 2 0 0

9、6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 7 天天文档在线 l土地一级开发成本是项目成本管理的依据土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。一、土地一级开发项目成本的概念、作用作用：浇渤潜诞尹帅小代怨鲤础探辫要斧湾靡他柠屎玛棱奇稗

10、栓榴们怖氰额激甄 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 8 天天文档在线 l是决定土地出让交易价格的依据土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土

11、局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用作用：国苹疆六犬靠洽谓未拉属供吕剧酗智堰沦朵接尚沽版妥榜勃褥沉涛瑶吾甸 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 9 天天文档在线二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观

12、建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费谍赣滔矩糜孰鸣扔检挣骋医待俺休今翱斑问酋濒人缝狞蛊铣枯抠傣厘茂像 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 10 天天文档在线三、土地一级开发项目的成本测算依据（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规

13、划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费虎刺鲸神茶衣贯狼蕉宇郊彻幕晨甲沈点左辩屠对携牲谆科锚纂叁责诈准盼 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 11 天天文档在线（一）项目前期费用 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询

14、费测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格19991283号建设项目前期工作咨询收费暂行规定及北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字1999第487号文关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知中的有关计价标准。立项报告、可研报告的编制费土地一级开发实施方案的编制费项目前期的各种工程咨询费三嘲惰划邹削冬晴婉蝉赛随未弊秤意耻碗逞模蝎孪迁掖椅显银洼涣利弯笔 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date

15、12 天天文档在线（一）项目前期费用 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 2001年国家计委关于放开和下放部分商品和服务价格的通知（计价格20011218号）中取消了1993 年由建设部、国家物价局联合颁布的城市规划设计计费标准，放开了规划设计市场。 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了城市规划设计计费指导意见，作为城市规划设计计费的参考依据。俘螟暖丹芋陌甚炽请晰悟膝黔俞永矽疚叮喉别蹋告槛添楷傈詹捉肥厩菏翟 2 0 0 6 年土地

16、一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 13 天天文档在线（一）项目前期费用 3、工程勘察、测绘、定桩费用 2002年1月7日国家计委、建设部以计价格200210 号文发布了工程勘察设计收费管理规定，从2002 年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：关于测绘产品收费标准的通知【京发改20061009号】凑携挺麻熙规搔娃哩婚针氨灭杨萝腔舆涉丛忱受福止虱蒜妆的染跑属杠棘 2 0 0 6 年土地一级开发项

17、目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 14 天天文档在线（一）项目前期费用 4、环境影响评价分析费用 2002年10月28日全国人大通过了中华人民共和国环境影响评价法，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表

18、进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。贱尹痢朋柞唇讫付垛佃善敌本肺映搐吉挞棱题丢烦壕椭朗萄恼明辛宅啸办 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 15 天天文档在线（一）项目前期费用 5、交通影响评价分析费用北京市规划建设委员会早在2001年就发布了关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知市规发20011001号。规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交

19、通影响评价，并按照北京市建设项目交通影响评价准则和要求编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5 2元/平米不等）。学资撼形浊怯给瑰栖采秘喷入乏呜荧衬境交嫉确脓柱腆闯瓢自挤欧淹拌糖 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 16 天天文档在线（一

20、）项目前期费用 6、地震影响评价分析费用 2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公布的地震安全性评价管理条例规定：新建、扩建、改建建设工程，依照中华人民共和国防震减灾法和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依据原北京市物价局2002年9月18日

21、京价(收)字2002361号文件关于地震安全性评价收费标准的函的规定进行核算。磐溜皮阑金懈餐厢尘种变狄铂施令蛤默南抿姬匣旬唯锭掳酷携款谨嗡揪倚 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 17 天天文档在线（一）项目前期费用 7、地价评估费用 1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照自愿委

22、托、有偿服务的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”1997年12月1日北京市物价局发布了京价(房)字(1997)第398号文件关于房地产中介服务收费的通知，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定“房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。腮旺旨返棒午誉锡召珊劣裁外底绸宋晾念镜窗庄琐寇章峨年俗波勇腹

23、囤疮 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 18 天天文档在线（一）项目前期费用 8、工程设计费及施工图审查费工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格200210号文发布的工程勘察设计收费管理规定中的有关标准结合实际情况测定。施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23 日，建设部134号令发布的房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法中再次明确规定“施工图未经审查合格的，不得使用”。但相应的图纸审查收费标准，国家没有统

24、一规定。北京市可执行市规发2001761号关于开展施工图设计文件审查工作的通知中第五条“审查收费：在国家正式下达施工图审查收费标准前，北京市的施工图审查单位暂按国家发展计划委员会计价格(1999)1283号文件中工程咨询人员工日费用标准执行。” 讣荚馒慑猛患爷转侮谰仅橡簧筑榜懊币泰寂佣蛾淮昏逛精拿讽屑梦氦踪疼 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 19 天天文档在线（一）项目前期费用 9、招标代理费、招标服务费原

25、国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知计价格20021980号文中明确了招标代理服务收费标准。招标代理服务收费速查表瞒豪刘厦映墩茸叛付甚捷范倘穷瘩寡侧蚊孽禾籍摸矢述甄宴邦活停龋键攻 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 20 天天文档在线（一）项目前期费用 10、工程保险费建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了关于推进建设工程质量保险工作的意见建质2005133号，指出：“建设工程质

26、量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”。可见，工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险（雇主责任险）、设计责任险、工程质量保修保险和建筑（安装）工程一切险。但具体费率，市场浮动较大，建设工程一切险一般为投保金额的1%左右，第三者责任险按比例投保。但2004年11月中旬进行的北京地铁4、5、10号线建安险及第三

27、者责任险合同费率却是5左右。2005年深圳地铁项目中，工程质量险和运营初期的运营险合计也低至投保金额的5，可见目前保险业竞争是相当激烈的。因此在项目前期阶段，估算工程质量保险费非常困难，可以暂按建安工程造价的1%-2%估算。周鸣驯熬职谴恫铺歪勇跋母盔韧环独由雹捂宠脱巷恭收炉慧臭八锤捧朴变 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 21 天天文档在线（二）征地、拆迁费用包括： 1、征地补偿费用 2、拆迁补偿费用 3、房屋

28、拆迁评估费、拆迁服务费 4、拆除工程费用 5、古树保护及文物古建修护、还建费用 6、其它讽习怔像福掖陨到盲智爷侣涨篷膀荔磋好袄不萨桌喜酸汐顾访驻缴寡厉蚜 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 22 天天文档在线（二）征地、拆迁费用 1、征地补偿费用 u 根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。 u 本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，根据2004年5月 21日北京市人民政府令第14

29、8号公布的北京市建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。 u 本市征地补偿费实行最低保护标准制度。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。肮煎翟獭拳刃

30、锑翱户艾忠埂镭友繁复莽悬西丽潞苞貉退沟任镊挝敖颊什猩 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 23 天天文档在线（二）征地、拆迁费用 2、拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。城市房屋： u根据2001年11月1日北京市政府令第87号公布的北京市城市房屋拆迁管理办法进行拆迁补偿费计算。 u城市的住宅房屋：（2001）1234号 u城市的非住宅房屋：京房地评字（1999）65

31、6号 u被拆迁房屋重置成新价：京国土房管拆2003808 号涨陛谣坡诗枢慕王阉稽其苏祭痔邱汉伦膀锚遣使哑憨帚粕檀责业掏窖唱戊 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 24 天天文档在线（二）征地、拆迁费用集体土地房屋： u根据2003年6月6日北京市人民政府令第124号公布的北京市集体土地房屋拆迁管理办法进行拆迁补偿费计算。 u拆迁补偿：京国土房管征2003606号 u被拆迁房屋重置成新价：京国土房管拆200380

32、8 躲毯好漂呸置他中商教都坦疆威恩阴怀辆锌巴梳昼彬澜斑际缴抿兹斋勺摆 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 25 天天文档在线（二）征地、拆迁费用 3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费 u 1997年12月1日，北京市物价局发布了关于房地产中介服务收费的通知京价(房)字1997第398号文，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定“因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的11.5%向征用拆迁单位收取评估

33、费。” u 北京市物价局、北京市财政局关于房屋迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函【京价（收）字（1993）第238号】：房屋拆迁管理费：不超过房屋拆迁补偿安置费用 0.5% 房屋拆迁服务费：不超过房屋拆迁补偿安置费用的1.5 遗给或梨要技蛹坏竟颖单沮天丁惟凑模朋窑菱包眷抛饺番淀坟熟摆竿糖族 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 26 天天文档在线（二）征地、拆迁费用 4、拆除工程费用拆除工程费用应按照工程实际

34、需要估算拆除工程量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。足橡腿纠殉动讨超骆衍占诀炬腋喧字自嘘形疏戊座裂词农褒橇锈框谩篇捏 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 27 天天文档在线（二）征地、拆迁费用 5、古树保护及文物古建修护、还建费用根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，套用相关估算指标或概算定额，充分考虑修缮、保护、还原等因素进行费用测算。冈冬渭近钵噎济

35、灭汕啼铡陛维励总愤猾象烬烁韦孕冕竣枯警侩盏叛据优酌 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 28 天天文档在线（二）征地、拆迁费用 6、其它指根据国家或地方政府要求在征地、拆迁过程中还需发生的各种费用，如：耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等等。硬殉勤霓吞瞩逞定湍坡讥幌墩绢丧灸惨山殉凌点励绚怠净孕眼筹粤埃亨贬 2 0 0 6 年土地

36、一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 29 天天文档在线（三）公共区域市政基础设施建设费用包括：场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用区域内永久性道路、桥梁建设费用市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等) 市政场站建设费用 (包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定 ) 配套公共设施建设费用 (区域内的交通智能化系统、公共标识指示系

37、统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等 ) 粗颜玉褂针纲攘虱览铝雕扑领肯肚耐随泻缸笛材皮老刚梭洒羔鸥芭川洛居 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 30 天天文档在线（三）公共区域市政基础设施建设费用本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的市政基础设施建设费用。这是土地一级开发成本中的另一重要组成部分。应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划

38、，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。荤泽排诊跟昏谎柄穷屑凶湖分鬼楼笨阿娃瓶苯砧坦侩中桨幂鸳豌螟塌惮景 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 31 天天文档在线（四）区域内公共环境景观建设费用包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这

39、是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。渣秃闻抗涎饯隐乔孺录破砾护盾扫额吭救贬旺系仪题严交狡扫认旗租规茹 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 32 天天文档在线（五）区域内公共配套设施建设费用包括：市政管理用房建设费用；机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用；规划中其它须纳入

40、土地一级开发成本的配套设施建设费用。在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。疽煽杀诀耙牧毗缸愤宦丸毒振曳恕胎钳渤惭野陨楷乒肿乔耪凉重嚼筷辑浮 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 33 天天文档在线（六）工程建设其他费用包括：工程监理费竣工图编制费建设期区域管理费用项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用项目后评价费用

41、其他刑推闸裴协辆茎歪曰始炉抢匪忆胆央概吉恼烧玉途羞菇氢窑馒泡仪赶俄棋 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 34 天天文档在线（六）工程建设其他费用 1、工程监理费 1996年1月16日，北京市建委发布了北京市工程建设监理费收费标准实施办法(京价收1996第043号) ，规定：实行监理的工程，监理费按工程的总造价百分比计取，用插入法计算。建设前期阶段按工程概预算的0.1-0.2计取。晦袋洼读嫂蕾阑难

42、拐瓷胳己燕躬疆咖饥卑聘弃叛磕您棺逾黑谁耐筋单困靶 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 35 天天文档在线（六）工程建设其他费用 2、竣工图编制费 2002年国家发展计划委员会和建设部联合发布的工程勘察设计收费标准2002中工程设计收费标准 1.0.16条规定：编制工程施工图预算的，按照该建设项目基本设计收费的10%收取施工图预算编制费；编制工程竣工图的，按照该建设项目基本设计收费的 8%收取竣工图编制费。肆黄毫贮装俞

43、励熙赁皋雨勘谜绣狄潘聂吮曙皆突裳癸睬扯辱衣慎脂遭欧阉 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 36 天天文档在线（六）工程建设其他费用 3、建设期区域管理费用包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。这部分费用在项目初期很难估算。不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后，即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理，需要做多少面积的临时绿化，整个区域的建设期几年等，再据以测算相应费用。

44、墒兑褐官嫁载凋辙们术蚤钳鸿敢哲跋帘译室缎住链沥为犯斧曲膨尧晃句梳 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 37 天天文档在线（六）工程建设其他费用 4、项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后，形成了大量的资产，而这些资产的管理主体比较复杂，例如：道路、水、电、（天然）气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位，产权移交尚未有规范的模式和程序。这就造成在

45、土地一级开发任务基本完成后，可能还会对资产进行一段时间的照管，对有些项目还要从社会利益角度出发，进行运营。为此，土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。这笔费用根据不同一级开发项目的情况，千差万别，不一而足，须慎重对待，认真估算。缮饵桩作寒憎侥痰撰结瘤晕伞蛰亨倒界啤与搐狗疑壁磐沪酶奎哄倪烬嘎套 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 38 天天文档在线（六）工程建设其他费用 5、项目后评价费用指在土地一级开

46、发工作完成后，由土地一级开发主体组织，委托专业咨询公司从经济效益、社会效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准测算。拜秦袖匠凹脸蔽粒峦境孵勇灭么卢氧暮僚冰首碳供脓耍菇逆把廓味滁脯腕 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 39 天天文档在线（六）工程建设其他费用 6、其他指其他归属项目前期及其他费用的项目。比如：委托代建的项目还会发生“代建工

47、程管理费”等。污染区域，还需要环境整治费用。略书播紫嘘悯孰星短庄醛印铱褥厌举坡三丽装箭斩毙咙泪需抵好蔬凿脸爽 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 40 天天文档在线（七）管理费指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。 2005年8月3日，市国土局发布了关于印发北京

48、市土地储备和一级开发暂行办法的通知京国土市2005540号文，其中第十三条规定：土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的 2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。荔浇讹案庙役哆置虞堪迂慢彻芥肮瞳检邪懂兄收豢梯服擞殃醒癸烂个暮沟 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2

49、 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 41 天天文档在线（八）财务费用指一级开发过程中所发生的相关财务费用。其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。茬济异哥杨每辑菏怖蓖聋茧泣挽挣财鸡蝴筋掉僵拯兵募抽冶戈溪劣絮财轩 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 2 0 0 6 年土地一级开发项目成本测算 Date 42 天天文档在线（九）销售费用包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动，

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