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1、 浅谈我市商品房价格近年来，我市房地产开发呈现出迅速发展之势。商品房价格稳步上升。如何正确看待商品房这一特殊消费品，促进我市房地产的健康发展，从而改善广大人民群众的住房环境，是我们都应该分析思考的问题。价格是市场的表现形式，商品房价格是房地产市场的表现形式，商品房价格最终是由房地产市场供求关系决定的。一、 我市商品房价格现状我市本轮商品房价格上涨起始于2004年10月份，平均价格为1020元/，随着房地产市场的变化和国家调控政策的频出，我市商品房价格走过了一个不平坦的道路，在国家调控政策的大的背景下，商品房价格顺市而上，逐步抬升。 几年来，多层住宅从2006年的1476元/到今年的2880元/
2、，可以说上涨的绝对值不高，为每平方米一千多元，但增长率为95%，年均增长15.8%。高层、小高层住宅在三门峡市是近五年的事，价格从2700元/上升到今年的3200元/，增幅为每平方米500元，增长率为18%，年均增长3.6%。2、 商品房价格上涨的原因 随着现代住房消费观念和生活理念的普及，城市大多数子女已经颠覆了传统居住模式，不愿与父母同住，有无独立适居的房产已经成为了结婚的必备条件之一，这是影响房价的原因之一；随着城市化进程的加快，城市新增人口和城市住房困难家庭对住房的渴望和消费需求，也是影响商品房价格的原因之一。影响商品房价格的因素很多，但在房地产市场供需基本平衡的市场状态下，商品房建设
3、成本是影响商品房价格最主要的因素。（一）住宅品质和性能的提升，推动商品房建设成本上升城市居民居住环境近30年尤其是近10年来发生巨大变化，总的概括是：楼长高了，居民住房更宽敞了，环境更美了。一是居住面积从小到大。三门峡市城市居民人均建筑面积从10年前不足20平方米到现在30平方米，增长了10多平方米。同时三门峡市近年每年仍以人均建筑面积1平方米多的速度增长。二是居住成套房增多。20多年前我们大多住的是平房、瓦房。10多年前有部分居民住上了楼房，现在我们百分之九十的人住的是楼房。新楼逐步增多，矮旧房屋逐步减少，住房成套率在逐步提高。伴随着成套房建设的供水、供电、供暖、供气、通讯等生活设施逐步增加
4、和完善，小幅度增加了建设成本。三是居住环境变美了。随着房地产综合开发能力的提高和开发理念的提升，高品质、高品位的大型住宅小区不断涌现，居住环境有较大的改善。购房者也需要功能配套齐全，环境优美的小区。公共配套设施的增长和完善，增加了房屋的使用功能，但也推动商品房建设成本的增加。四是房屋节能和新技术产品的推广使用，如中空双玻璃、外墙保温、太阳能综合利用等，提高了房屋的使用性能，但也提高了建设成本。（2） 土地取得成本提高推动房价上涨近年来，土地价格的飙升更是商品房价格居高不下的重要原因。由于我市城市发展迅速，城镇化水平日益提升，大量务工人员涌入城市就业、安居，这就大大提高了商品房的需求量，造成土地
5、紧张，土地价格也就“水涨船高”。而我市范围内，优质地块和潜力地块已开发殆尽，现只有旧城、城中村改造和新区具备成为大规模开发项目的载体。在旧城、城中村改造中，往往出现征地、拆迁费用过高带动商品房价格上涨，而商品房价格上涨又再次带动拆迁补偿费用增长，形成恶性循环的现象。近几年，土地价格从每亩50多万元，竞拍到每亩400多万元，楼面地价从每平方米500多元上升到每平方米1400多元，直接推动了商品房价格的上升。（3） 商品房建设成本的上升，提高了房价。商品房建设成本包括土地取得费用、前期费用、土建安装成本、配套设施费用、管理费、利息、税费、利润等八个方面组成。土建安装成本是商品房建设最主要的方面。近
6、年来，钢材、水泥、玻璃、沙石等建筑材料价格逐步上涨，人员工资逐步增加，多层住宅土建及安装费用从五年前的600元/上涨到现在的850元/，高层住宅土建及安装费用从1200元/已上涨到现在的1500元/。加之其他配套设施和各种税费的增长，大大提高了建房成本，这也是商品房价格上涨的重要原因。3、 下一步商品房价格总的发展趋势我市商品住宅分为多层和高层、小高层两大类，随着市区鼓励建设高层住宅政策的持续执行，预计今后几年多层住宅价格仍将上涨，而高层、小高层住宅价格增长速度将逐步放慢。影响商品房价格走势主要包括以下几个方面的因素：一是房地产开发投资增势强劲，开发市场比较活跃。去年全市开发项目全市在建项目9
7、2个，房地产开发完成投资43.98亿元，同比增长87%，施工面积461万平方米，同比增长48.8%，新开工261.5万平方米，同比增长47.6%。其中市区：在建项目39个，房地产开发完成投资25亿元，同比增长127%，施工面积219.92万平方米，同比增长88%，新开工138.16万平方米，同比增长100%。今年上半年，全市在建项目95个，房地产开发完成投资20.09亿元，同比增长25.2%；施工面积473万平方米，同比增长37.9%；新开工137万平方米，同比下降18%。其中市区：在建项目38个，房地产开发完成投资12.7亿元，施工面积194万平方米，新开工54万平方米。二是我市商品房供应量
8、总体上略大于需求量，商品房供应充足，在一定程度上降低了由于成本因素推高的商品房价格的上涨速度。两年来，我市市区商品房连续新开工面积年平均超过100万平方米，这是三门峡市住房建设规模较大的时期，也是房地产市场住房供应量较大的时期。住房需求分为主动需求和被动需求，经测算，我市市区每年主动需求房屋建筑面积在30万左右，2010年征收和拆迁的房屋面积30万，由于征收拆迁造成的被动需求在40万。因此，2010年住房供应量超出住房需求量30万左右。市场供需短期失衡已造成商品房空置现象的发生，浪费了资源，影响企业经营。这对房地产市场和商品房价格上涨带来较大冲击，短期内商品房价格下降的概率增加。三是国家调控政
9、策特别是住房保障政策的出台，强力推进保障性住房的建设，将会制约商品房价格的上涨。我市去年已建成并分配廉租房2000套，分配经济适用房近400套，今年还有2150套的保障性住房开工建设。廉租房、经适房、公租房等保障性住房不仅成为市民热议的话题，4000多套保障性住房切实解决了一部分群众的生活难题，改善了群众生活条件。保障性住房在我市房地产市场中扮演重要角色，在一定程度上分流了部分低收入住房消费群体，缓解住房、购房压力，提高城市居民生活品质的同时，将会对稳定商品房价格起到决定性作用。 综上所述，我市房地产市场仍将健康稳定向前发展，仍将对国民经济的增长起到积极的推动作用，商品房价格从长远来看仍将长期慢速小幅增长。 曹德全