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1、我国房地产投资信托（REITs）发展障碍分析摘要：REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产投资信托基金，是一种房地产融资的新途径。众所周知，房地产业是我国的支柱产业，带动了国民经济发展。但是我国房地产融资渠道一直比较单一，所以发展新的融资渠道REITs，已是大势所趋。然而由于现实问题和环境影响，在我国发展REITs遇到很多障碍。本文从法律、信息披露程度及人才等方面分析了我国发展REITs的现实障碍，并提出了相应的对策。关键词：REITs；障碍；对策0 引言REITs即房地产信托基金，最早起源于美国，至今已有50多年的历史，市场发展最成熟，规模也最大，相
2、关专项法规比较健全。欧洲及亚洲的一些国家继美国之后也相继发展REITs，但是大多都是对美国的模仿。而我国REITs的发展较晚，没有完善的法律法规，监管体系存在漏洞，规模小、流通性差，发展道路缓慢，障碍较多。REITs作为一种新的融资模式，具有不可比拟的优势。首先，它可以解决房地产融资渠道单一的弊端，丰富融资渠道，完善金融市场；其次，REITs具有很高的流动性，风险较低，能够吸引众多的投资者，可以把大量的资金聚集起来，提高资金周转率，促进房地产业发展；第三，REITs能够抑制通货膨胀，具有较好的保值功能1，而且它没有最低投资要求，吸引更多投资者参与，并且可以获得稳定的收入；最后，REITs的发展
3、有助于我国的产业结构调整和房地产业规模化，提高经营管理水平，促进房地产业健康稳定发展。1 我国REITs发展障碍（1） 相关法律法规缺失我国目前并没有属于REITs的专项法规，仅有公司法、证券法、证券投资基金法、信托投资公司资金信托业务暂行管理办法等法规作为参考，而这些法规对REITs的发展极不完善，甚至对REITs的发展造成障碍。比如证券法中没有明确的规定REITs是证券的一种，所以REITs不能作为证券上市，很大程度的削弱了REITs的流通性。信托投资公司资金信托业务暂行管理办法中要求资金信托合同不得超过200份( 含200份) ，每份合同金额不得低于人民币5万元( 含5万元)2。这些规定
4、都限制了REITs的发展。我国缺乏REITs的税收优惠政策，存在双重收税现象。REITs的建立，给投资者一定的税收优惠，REITs不应该作为应税财产，所以应免除公司税项，而在我国需要交纳公司营业税和所得税，缴纳两次所得税，这在很大程度上抑制了投资者的兴趣，阻碍了REITs的发展。（2） 缺少完善的信息披露制度 REITs对信息披露制度要求非常严格，要求披露信息准确及时，而我国房地产业由于存在不规范操作、缺少信息和财务透明度，信息不对称现象很严重。这就使得我国房地产业与要求严格的REITs存在一定的差距，制约了我国REITs的发展。（3） 缺乏高素质专业人才我国要想发展REITs，首先亟待解决的
5、就是培养高素质、高水平的专业人才。REITs在我国的发展刚刚起步，但它涉及的内容却包括房地产、证券等各个领域，这样就需要精通REITs经营的高素质的专业化人才，需要既精通房地产业务又熟悉金融的复合型人才，而这样的人在我国又十分稀少。人才对REITs的发展起着至关重要的作用，只有那些精通房地产项目业务、对市场有较强的敏锐度、对投资进行合理的评估和资产组合的人，才能为投资者提供详细的信息，降低成本，提高租金收益，促进REITs的较好的发展。（4） 其他因素分析目前我国的金融市场处在初级阶段，资本过剩、投资渠道可选择性小，投机现象严重，存在系统风险3，会对REITs的发展造成损害。2 REITs发展
6、障碍解决对策（1） 完善法律法规 要发展REITs，必须要加快建立完善的法律体系，设立专项法规。我国应该向美国等国家吸取REITs发展的成功经验，先立法，再发展REITs。这就需要进一步完善我国现有的公司法、证券法等法规。可以在REITs发展条件比较充分的城市进行试点，尽快出台专项法规。对税收条款进行完善，为REITs提供税收优惠，建立专门的针对REITs的税收减免政策，为REITs的发展创造良好的税收环境，吸引更多的投资者，提高投资收益率。（2） 完善信息披露制度 REITs的发展需要有完善的信息披露制度，信息披露要及时，财务要完全透明。政府部门应该根据发展需要，建立相关部门专门提供信息采集
7、、处理、发布等服务，加大对房地产交易等信息的披露程度，使信息公开化、透明化，只有这样才能保证投资人的需求，有利于REITs的持续发展。（3） 培养复合型专业人才 人才是REITs得以发展的基础，所以要培养专业的复合型的人才。我们可以与国外知名的房地产信托投资基金管理人才的培养院校和组织机构合作，在我国的各院校设立相关专业，建立专门的培训机构，对REITs的相关人员和管理者进行培训。同时可以聘请国外具有丰富管理经验的房地产信托投资基金方面的专家，对REITs的发展进行指导和设计。（4） 其他因素分析要想使REITs能够健康的发展，就要规范房地产市场，对房地产企业进行严格的资质和信用评审，并定期复
8、核，促使其进行良性的竞争，优胜劣汰，促进房地产业发展，并且提高整体素质水平，有利于REITs的顺利发展。3 总结我国2009年已经开始建立REITs试点，这给我国REITs的发展带来了曙光。我国房地产业是国民经济的支柱，带动了相关产业的发展，然而其融资渠道却较单一狭窄，急需发展新的融资渠道。REITs就是一种融资渠道的创新，可以有效缓解房地产业融资难的问题。但是目前我国的REITs发展受到法律、人才和信息透明度低等因素限制，发展缓慢而且不正规。因此，必须建立完善的法律法规，培养优秀的专业化人才，克服各种障碍，为REITs的发展提供健康稳定的环境。参考文献：1沈田丰,韩灵丽.中国房地产市场引进REITs的制度障碍与创新J.财经论丛.2011(7):69-75.2王秀玲.房地产投资信托基金在我国内地发展的障碍及对策分析J.建筑经济.2007:28-30.3郦大海.我国发展房地产投资信托的障碍及对策J.商业时代.2010:66-67.