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1、一、杭州房地产市场简析：由于大范围的城市拆迁以及货币补贴，带来了大面积的刚性需求； 加之杭州在G20 后城市地位上升， 凸显了升值空间，带来了大量的投资需求。因此， 2017 年的杭州楼市一直处在卖方市场， 秒抢、加价、一次性付清、 验资等在 2017 年过去的时间中成为杭州楼市的代名词。在房地产一级市场土地市场，同样不断的刷新各个区域的楼面价。（一）杭州市近期土地市场成交情况：1、 2016 年 11 2017 年 10 月杭州宅地成交情况2、 2016 年 11 2017 年 10 月杭州商办用地成交情况2017杭州的土地市场如杭州的房市一样，一地难求，中小型企业根本没办法获得土地，甚至一
2、些大型本土企业也不得不抱团取暖，作为联合体出现在土拍市场，土地价格在限价的情况下， 基本都以溢价70% 收官，转入自持或养老用地比例比拼。（二）杭州市近期住宅市场情况：2017 年 10 月全市商品住宅成交 6665 套，价格环比上升 7.91% ；存量大幅下降至 2 万套，按 10 月份的销量，目前杭州市存量只有 3 个月的销售周期，其中还有很多为已经销售但主管部门限制每月网签数量的存量，实际存量远远小于 2 万套。住宅成交价格结构：2.5 万-3万元单价段、200-300万元总价段成交增加，单价2-3.5万元成交占比超5 成。（三）杭州市酒店式公寓市场情况：酒店式公寓由于长租公寓等发展，出
3、现了很多整体购买的大客户以及众多小投资的散户，使得 酒店式公寓从今年 3 月份开始库存开始回落。 2017 年 10 月全市商品住宅成交 2508 套，成交均价 21120 元/平方米；存量减少 2009 套，目前存量为1.3 万套。在 2017 年 10 月杭州市分区酒店式公寓销售中，余杭、西湖成交份额最大，分别占 22% 、 17% ，成为 10 月份的成交大户。1、量价情况： 新增供应量： 全市新增供应5309 套，环比减少5522 套； 成交量： 全市成交量10860 套，环比减少3128 套； 成交价格： 10 月全市商品房价格上涨，主要受余杭区房价上涨的影响； 存量：全市商品房存量
4、减少 5917 套，存量将至 6.2 万套，其中住宅存量 2 万套，酒店式公寓存量 1.3 万套。2、细分市场： 住宅： 住宅成交6665 套，环比价格上升7.91% ；存量大幅下降至 2 万套； 商业： 商业成交量906 套，环比减少295 套；成交均价23659 元 /平方米；存量减少至1.68 万套； 办公： 办公成交量506 套，环比上升108 套，成交均价18489 元、平方米；存量下降至1.16 万套； 酒店式公寓：酒店式公寓成交量2508 套，成交均价21120元、平方米，存量下降2009 套，目前存量1.3 万套。三、 区域房地产市场简析：（一）区域土地市场情况2017 年至今
5、余杭区作为土地供应大户，但在未来科技城版块以及老余杭区块出让的商品房用地很少，其出让主要集中在临平、良渚以及崇贤。但老余杭区块的住宅用地市场在沉寂了1 年多后，于2017 年 8 月终于推出一块宅地，并创下了区域土地价格新高。楼面价（元 /面积 (平总价（亿土地用地块编号项目位置容积率成交时间平方米）方米 )元）途未来科技城 YH02余政储出单元商住（ 2017 ） 11171844368211.261.3-1.5商住2017-8-10地块，东至号禹航路、 南至规划道总的来看，较少的土地供应量使得项目同期的竞争环境会比较好，加之目前无论是未来科技城版块还是老余杭区块，无论住宅还是酒店式公寓存量基本已经消耗完毕，为项目未来销售营造了一个良好的市场环境。（二）区域竞品分析项目周边在售住宅、酒店式公寓已开盘项目目前基本售罄，后期供应量也相对较少，市场环境较好。下表为周边竞品项目近期成交价格：楼盘名称目前成交均价（元/平方所在板块楼盘性质米）欧美金融城（EFC ）26250未来科技城酒店式公寓西溪蓝海城26500未来科技城商住佳源未来府20100老余杭商住西溪曼哈顿19500未来科技城酒店式公寓目前该区域尤其是未来科技城版块处于一房难求的市场情况，前几年供应的土地已逐渐开发完毕或者接近尾声，后期商品房供应量依然不足，市场处于供不应求的局面。