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1、第 1 页 物业管理方案 特征码 WqVYyeMsEbBqlKHqgJih 2 （1） 员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600 工资总额合计：9600 元/月；115200 元/年 福利：115200*23%=26496（元/年） 合计：1417 万元/年 第 2 页 （2） 公用设施设备维修及保养费：
2、1.5 万元 （3） 绿化管理费：绿化率 45% 1.04 万 M2*1 元/年* M2 =1.04 万元 （4） 清洁卫生费：2 人*12 月*80 元/月*人=0.192 万元 （5） 安全护卫费：7 人*200 元/年*人=0.14 万元 （6） 办公费：按管理人员工资总额 25%计算 5.52 万元*25%=1.38 万元 （7） 固定资产折旧费：按 10%计算即 1 万元 （8） 税费：按营收 5.5%缴纳即 1.052 万元 （9） 保险费：暂不投保 （10） 合理利润：按营收 8%计算 1.36 万元 但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控 经营成本等多项措施增加
3、收入，减少支出，从而降低公共性服 务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价 格指导价格为 0.35 元/月* M2 。 六、 前期物业接管 a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验 收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议） 。 b) 物业接管验收 l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业 主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 第 3 页 l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的 再验收； l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； l 房屋幢、户编号已经有关部门确认； l 落实物业的保修事宜（保修责任
4、、保修期限、保修范围） 。确 保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目 细则与图纸校验到位； l 接管小组按图纸资料移交清单 ，技术资料进行对照检查， 发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请 求给予协助解决。 l 接管小组按设备移交清单 ，对各类设备按数量、规格、性 能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单 不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解 决。 l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查， 并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解 决。 l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题， 公司应
5、查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。 l 抄水、电、气表的底数，记录备案。 l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开 发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。 第 4 页 l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证， 签发接管文件。 l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后， 整个物业验收与接管工作即 完成。 七、 入伙 1、准备工作 l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统； 统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗； l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一 进一出；增设自行车棚；加固架空层车库； l 垃圾清
6、运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等) l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工 工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格； 2、协调工作 l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好 联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。 l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便 业主。 第 5 页 l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的 手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。 3、入伙现场 入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、 花卉、背景音乐，安全护卫立岗、
7、巡更，迎接业主入伙。 举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩， 造声势。 注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。 4、业主、使用权人入住程序 发函 办入伙手续 签约 5、办理入伙手续程序 已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房 合同 第 6 页 确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金 建筑垃圾 清运费、物管费，盖章 业主签署 向业主 八、 物业装修与管理 业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规 定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的建筑装 饰装修管理规定和物业管理企业制定的住户装修管理规定 。 根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申
8、请登 记，包括填写业主 装修申请表、领取装修管理规定 ，根据 约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后 第 7 页 方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收， 合格后即退还装修押金及保证金。 业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施 工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物 业管理企业三方应在申请书上签字盖章。 九、物业档案的建立 物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实 施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是 更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着 科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施
9、以及埋入地 下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技 化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可 少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利 用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划 设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物 业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物 到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照 资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是 在日后的管理过程中使用并加以充实。 十、 日常管理 第 8 页 （一）房屋管理运作一览表 工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访
10、回访 熟悉 收费 财务 频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间 6H/天，消灭违章于 未然 每周三次 100% 标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率 100%，投诉 率 1以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理 要求，业主满意率 99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实 施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家 庭情况等随问随答，正确率 90%以上 收缴率 90%以上 日清月结， 帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次 工作程序 8：008：30 向总值班了解和处理业主保修、投诉。 8：3017：00
11、 跟踪监督、巡视、走访、整理档案 （二）绿化管理 工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗 工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季 每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬 季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，严重者随缺随补 标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛 第 9 页 生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持 3050MM 长势优 良不污染环境 纯度 90%以上 保洁率 99%以上 绿化率 95%以上 程序 7：009：3
12、0 浇水、施肥；9：3011：30 除杂草、整形、 保洁；13：3015：30 除杀虫、补缺、保洁；15：3017：00 浇 水、施肥 （三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表 工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及 养护 道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯 频度 8H 内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井 一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小 修补 24H 内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及 时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍， 随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍
13、，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关 部门 每月检查一遍，即坏即修 标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公 用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施 第 10 页 完好率 90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率 100% 凭 票收费不索要小费、好处，回访率 100%，业主满意率 90%以上 平整率无积水，缺损，完好率 90%以上 无积水，无漏隔热层完 好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、 无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正 常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率 90%以上 程
14、序 8：008：30 向总值班了解和处理业主保修、投诉。 8：3017：00 跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案 工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练 消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练 频度 24H 每周一遍 24H，每 20 分钟一遍 24H 5 分钟内到达现 场 每周一次，每次 1H 标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费 90%以上，无收购、 乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率 100% 被盗、刑事、火灾、 治安案件发生率 2 违章率 5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施
15、国家和地方法规、业主公约等 遵 纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练 （四）安全护卫、停车管理 （五）保洁管理 工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂 频度 二遍/天 14H/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 第 11 页 二遍/月，向业主发药一次/年 标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、 楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率 95%以上 所有公共区域无杂物、 垃圾，保洁率 95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手 无尘，清洁率 95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运 率 100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度 1%以下（夜夹法） ；蟑螂密 度室内 15M2 或室外管道 20M 内 3 只以下 程序 5：007：00 地面清扫；7：008：00 清运垃圾； 8：0010：30 保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害； 13：3015：00 清运垃圾；15：0016：00 地面清扫保洁