第九章假设开发法及其运用.ppt

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1、.,第九章 假设开发法及其运用,第一节 假设开发法概述 第二节 假设开发法的基本公式 第三节 现金流量折现法和传统方法 第四节 假设开发法测算中各项的求取 第五节 假设开发法总结和运用举例,.,第一节 假设开发法概述,一、假设开发法的含义 二、假设开发法的理论依据 三、假设开发法适用的估价对象和条件 四、假设开发法的操作步骤,.,假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法。 是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向

2、来求取房地产的价值。,一、假设开发法的含义,.,二、假设开发法的理论依据,其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。 两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。,.,三、假设开发法适用的估价对象和条件,（一）适用的估价对象 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产。 包括可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是房地产开发用地) 、在建工程(房地产

3、开发项目)、可重新装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)，以下统称为“待开发房地产”。 对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。,.,三、假设开发法适用的估价对象和条件,（二）需要具备的条件 在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测： 是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 还要求有一个良好的社会经济环境： 房

4、地产法规、土地供应计划、房地产信息资料库。,.,三、假设开发法适用的估价对象和条件,（三）假设开发法的其他用途 适用于房地产开发项目投资分析。 （估价：典型投资者角度，投资分析：特定投资者的角度） 具体可为房地产投资者提供下列三种数值： （1）测算待开发房地产的最高价格 （2）测算房地产开发项目的预期利润 （3）测算房地产开发中可能出现的最高费用,.,四、假设开发法估价的操作步骤,1. 调查待开发房地产的基本情况； 2. 选择最佳的开发利用方式； 3. 预测后续开发经营期； 4. 预测开发完成后的房地产价值； 5. 预测后续必要支出及应得利润； 6. 测算待开发房地产价值。,.,第二节 假设开

5、发法的基本公式,一、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润 后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润 对于上述公式中，具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字。,.,应用上述公式： 一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况； 二是要把握开发完成后的房地产经营方式。,将生地建成房屋 将生地开发成熟地 将毛地建成房屋 将毛地开发成熟地 将熟地建成房屋 将在建工程续建成房屋 将旧房装修改造成新房,出售 出租 直接经营,.,二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式,（一

6、）求生地价值的公式 1.适用于将生地建成房屋的公式： 生地价值=开发完成后的房地产价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 2.适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润,.,二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式,（二）求毛地价值的公式 1.适用于将毛地建成房屋的公式： 毛地价值=开发完成后的房地产价值-取得毛地的税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 2.适用于将毛地开发成熟地的公式

7、： 毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润,.,二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式,（三）求熟地价值的公式（在熟地上进行房屋建设） 熟地价值=开发完成后的房地产价值-取得熟地的税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 （四）求在建工程价值的公式 在建工程价值=续建完成后的房地产价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润 （五）求旧房价值的公式 旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税费-装饰装修改造或改变用途

8、的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-装饰装修改造利润,.,三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式,（一）适用于开发后出售的公式 V=VP-C V-待开发房地产的价值； VP-用比较法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值； C-应扣除项目 （二）适用于开发后出租、直接经营的公式 V=VR-C VR-用收益法估算的开发完成后的价值 V、C同上；,.,房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，因此运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。 考虑货币的时间价值有两种方法：,第三节 现金流量折现法和传统方法,一、现

9、金流量折现法与传统方法的定义,.,二、现金流量折现法与传统方法的区别,1. 对开发完成后的房地产价值、后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据估价时点的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价时点的金额；而现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测未来现金流量。 2. 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，首先将它们折算为同一时间上的价值，然后再相加减。 3. 在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐

10、含在折现过程中。,.,三、现金流量折现法与传统方法的优缺点,现金流量折现法：结果精确，但比较复杂； 传统方法：结果粗略，但相对简单。 现金流量折现法具体需要做到三点： (1)开发期和经营期要估计准确； (2)各项支出、收入在何时发生要估计准确； (3)各项支出、收入在发生时的数额要估计准确。,.,第四节 假设开发法测算中各项的求取,一、后续开发经营期 后续开发经营期的起点是（假设）取得估价对象的时间（即估价时点），终点是将开发完成后的房地产经营结束的日期。 开发经营期可分为开发期和经营期。 开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的日

11、期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。 经营期可以具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租、营业、自用这些情况）。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是待开发房地产开发完成(竣工)的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。,.,开发经营期、建设期、经营期之间的关系见下图：,运营期,经营期,.,预测开发经营期可以分别预测其各个

12、组成部分，再把各部分连接起来。 建设期的具体估算方法： 一是根据往后需要做的各项工作所必要的时间来直接估算建设期； 二是采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整，先分别求取开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后将开发完成后的房地产的建设期减去待开发房地产的建设期。,.,二、开发完成后的价值,预测开发完成后房地产的价值，首先要弄清该价值是在哪种开发完成后的房地产状况下的价值；其次要弄清该价值是在哪个时间上的价值，第三要弄清预测的方法有哪些。,.,(一)开发完成后的价值对应的房地产状况 开发完成后的房地产价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的市场价

13、值。 (二)开发完成后的价值对应的时间 可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。 (三)开发完成后的价值的预测方法 出售的房地产 运用市场比较法与长期趋势预测法相结合的方法，即根据同类用途和性质的房地产过去与现在的及其未来可能的变化趋势来推测。 出租或经营的房地产 预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。,.,三、后续必要支出及应得利润,后续必要支出及应得利润是将待开发房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的利润，具体包括取得待开发房地产的税费（取得税费）和后续的开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费以及

14、开发利润。 它们的估算方法与成本法相同。但要注意以下两点： 它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值； 它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的必要支出及应得利润。,.,三、后续必要支出及应得利润,取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者缴纳的有关税费。该税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照待开发房地产价值的一定比例来测算。 后续的开发成本、管理费用、销售费用等必要支出的多少，要与开发完成后的房地产状况相对应。 一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是建设

15、期的终点。 应计息的项目包括：未知的需要求取的待开发房地产价值及其税费、后续的开发成本、管理费用和销售费用。 未知的需要求取的待开发房地产价值是假设在估价时点一次性付清，因此其计息的起点是估价时点。,.,三、后续必要支出及应得利润,后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体的视为集中发生在该时间段的期中。 开发利润的测算中，不同利润率对应不同的计算基数，测算时要相互匹配。 总利润率与年利润率。,.,四、折现率,计算中用到的折现率的估算与收益法中的报酬率的原理相同，具体应等同于同一市场上类似

16、房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利息和开发利润两部分。,.,五、测算中的其他有关问题,(一)注意假设开发法的三种估价前提 自己开发前提； 自愿转让前提； 被迫转让前提。 (二)应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益,.,第五节 假设开发法总结及运用举例,一、假设开发法总结 假设开发法本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法。 根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。 假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，统称为待开发房地产。 假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值

17、减去后续必要支出及应得利润。,.,一、假设开发法总结,运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是开发完成后的房地产状况。然后假设将待开发房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。,.,一、假设开发法总结,待开发房地产状况可分为可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧房三大类。 可供开发建设的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。 开发完成后的房地产状况，对于生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对于熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。 新房又

18、可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。 另外，开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具设备等动产和特许经营权等权利。,.,一、假设开发法总结,开发完成后的价值可以采用市场法或长期趋势法求取，也可以采用收益法求取。 后续必要支出及应得利润通常分为取得税费、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。,.,例9-1:后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块五通一平熟地的单价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成五通一平熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年投资利润率为1

19、0%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用假设开发法中的传统方法测算该成片荒地的总价和单价。,二、假设开发法应用举例,.,解设该成片荒地的总价为v： v=开发完成后的价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-开发商利润-投资利息-开发商购置土地应负担的税费 该成片荒地开发完成后的总价值8002000000609.6(亿元) 开发成本和管理费用等的总额2.525(亿元) 投资利息总额(v+v4)(1+8)3-1+5(1+8)1.5-1) 0.27v+0.612(亿元) 转让税费总额9.660.576(亿元) 开发利润总额（

20、v+v4）10 3 +510 1.5 0.312v+0.75(亿元) 购买该成片荒地的税费总额v40.04v(亿元) v9.650. 04v （0.27V+0.612）0.576(0.312v+0.75) v1.641(亿元) 故：荒地总价1.641(亿元) 荒地单价82.05(元),.,例9-2:某宗七通一平熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管

21、理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为成交价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为成交价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价。(折现率为12%),.,解设该宗土地的总价为V： （1）该写字楼的总建筑面积=50002=10000（m2） （2）开发完成后的总价值350010000/（1+12%）22790.18（万元） （3）取得该宗土地的税

22、费总额=V3%=0.03V（万元） （4）建筑安装工程费等的总额150010000（1+8%+6%）60/（1+12%）0.540%/（1+12%）1.51546.55（万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 （5）销售费用总额 350010000 2 /（1+12%）1.7557.41（万元）（6）销售税费总额=2790.18 6 =167.41（万元） （7） V 2790.18 0.03V 1546.55 57.41 167.41 =98

23、9.14（万元）（8）故：土地总价 989.14 （万元） 土地单价 9891400/5000=1978.28（元m2） 楼面地价= 9891400/10000 989.14 （元m2）,.,例9-3:某旧厂房的建筑面积为5000m2。据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%；装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部出售，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始

24、投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费预计为售价的6%。请利用上述资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。,.,解设该旧厂房的正常购买总价为V （1） V=装修改造后的价值装修改造费用销售费用销售税费开发商购置土地应负担的税费改造补交土地使用权出让金 （2）装修改造后的总价值40005000/（1+12%）1785.71（万元）（3）装修改造总费用10005000/（1+12%）0.5472.46（万元）（4）销售费用总额 40005000 2/ （1+12%）0.75 36.47（万元）（5）销售税费总额 40005000 6

25、/ （1+12%） 107.14 （万元） （6）购买该旧厂房的税费总额V40.04V（万元）（7）需补交土地使用权出让金等的总额4005000200（万元） （8） V1785.71472.46 36.47 107.14 0.04V200932.09（万元）（9）故：旧厂房总价 932.09 （万元） 旧厂房单价l864.18（元m2）,.,例9-4:某在建工程的建设用地面积为3000m2，规划总建筑面积为12400m2，用途为办公。土地使用期限为50年，自2007年3月1日起计，国有建设用地使用权出让合同中约定不可续期；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该土地上正在建造写字楼，建

26、筑结构为框架结构，测算正常建设费用为每平方米建筑面积2300元。至2008年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积为建筑面积的70%，可出租面积的月租金为60元/m2，出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%。在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用 。请利用上述资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该在建工程2008年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9%

27、，折现率为13%)。,.,解设该在建工程的正常购买总价为V 在建工程价值开发完成后的价值续建开发成本销售费用销售税费买方购置在建工程应负担的税费 续建完成后的总价值A/Y11/（1+Y）n1/（1+rd）t t为需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。 净收益A=60121240070% 85（125）=398.41 （万元） n=50-3-0.5=46.5（年） Rd=13% t=2（年） 故续建完成后的总价值计算如下： 398.41 /9%11/（1+9%）46.51/（1+13%）23403.78（万元）续建总费用=23001240060%/（1+13%）0.751561.32（万元）销

28、售费用总额398.41 /9%11/（1+9%）46.53%/（1+13%）1.25111.92（万元）销售税费总额 3403.78 6204.23（万元）购买该在建工程的税费总额V30.03V（万元）V3403.781561.32 111.92 204.23 0.03V1481.85（万元）故：在建工程总价 1481.85 （万元）在建工程单价 14818500 124001195.04（元m2）,.,2006年真题,24、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，右采用现金流量折现法计算，则该待开 发房地产开发经营期的起点应是（ ）。 A 待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B 待开发房

29、地产建设发包日期 C 取得待开发房地产的日期 D 房地产开发完成并投入使用的日期 答案：C,.,2006年真题,25、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。 A 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 答案：C,.,2006年真题,26、现有某待开发项目建筑面积为3850 m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30

30、%和20%，出售的平均单价为2850元/ m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。 A 766 B 791 C 913 D 1046 答案：B,.,2006年真题,11、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的（ ）。 A 可接受性 B 保值增值性 C 现实社会需要程度 D 未来发展趋势 E 固定性 答案：ACD 11、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（ ） 答案：错,.,2007年真题,28

31、、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是()。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润 答案：D,.,2007年真题,11、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ). A.开发期+经营期 B.开发期+运营期 C.开发期+经营期-前期-建造期 D.开发期+运营期-前期-建造期 E.前期+建造期+经营期 答案：ABE 12、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。() 答案：对,.,2005年真题,11.在实际估

32、价中，运用假设开发法估价结果的可能性，关键取决于（） A.房地产具有开发或者在开发的潜力 B.将预期原理作为理论依据 C.正确判断了房地产的最佳开发方式 D.正确量化了已经获得的收益和风险 E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值 答案：CE,.,2005年真题,10.在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。（） 答案：错 11 .假设开发估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方

33、法。（） 答案：错,.,2007年真题,某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13。 该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以1.5的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15。 按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建卫程)在转让交易过程中，买方按售价的3缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2和6。 请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30目的正常购买总价。,.,.,