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1、菏泽城市发展与房地产市场概况一序言：菏泽古称曹州，位于鲁、豫、苏、皖四省交界处，其历史悠久，文化灿烂，加之旅游资源丰富，美丽富饶，交通便利，曾几度商贸云集、货畅其流，成为中原地区的经济文化中心 ；其区位独特，位于东部沿海发达地区与中西部资源富集区的过渡地带，处于华东、华南开放地区与华北政治经济文化中心的结合部，承东启西，引南联北。 目标地块位于菏泽城区外围的东北方向，交通便捷，与老城区及开发区核心区的联系较为紧密，但区域内发展不成熟，生活配套缺失，多为农田和村庄。目前菏泽市将该区域规划为赵王河生态新区，欲将其打造成集居住、商业、行政办公、休闲、旅游度假于一体的生态新城。在这样的大背景下，我们该
2、如何对该区域进行整体规划、实现一二级联动开发？ 二我们通过实地调研及资料搜集的方式，旨在解决以下几点问题： 1、菏泽整个城市的发展面貌如何？城市经济运行状况是否良好？ 2、菏泽房地产市场发展如何，其市场容量有多大、未来的发展潜力如何？3、项目所在区域的发展现状如何？ 4、在已有的概念性规划方案基础之上，我们该如何进行规划建议？ 三报告主体分为4大部分：Part 1 城市宏观背景研究 Part 2 城市房地产市场研究 Part 3 地块解读 Part 4 规划建议 四、 城市宏观背景研究1.城市概况：菏泽市历史悠久，文化底蕴深厚，其位于山东、河南、江苏、安徽四省交界处，总面积为12228平方公里
3、，城市人口50万，现建城区面积62平方公里，历史上曾一度成为中原地区的经济文化中心。菏泽市辖八县一区（牡丹区），另有一省级经济开发区。菏泽市自然资源丰富，开发前景广阔，尤其以煤炭、石油、天然气等储量巨大。 2. 城市经济：菏泽属于传统的农业大市，缺少支柱型大型工业。近几年随着矿产资源的发现和开发，煤炭开采和洗选业、化学原料及化学品制造业、化学纤维制造业逐渐成为当地的支柱产业，工业产值占GDP的比重逐年上升。（2011年三产占比分别是：15.4%、53.7%和30.8%，工业对经济发展的支撑地位逐步加强，08年突破50%，11年占比达53.7%，增速较为缓慢，呈现“工业化”第一阶段的典型特征。）
4、 2011年GDP达1475亿元，在山东省内排名倒数第四，人均GDP为17370元，省内倒数第一；可见作为山东省的人口大市，经济发展较为滞后。2011年人均可支配收入（16658元）、人均消费性支出（11216元）及人均银行存款（9349元）在省内也处于落后地位，但与周边临近的其他城市（商丘、开封、濮阳）相比基本处于同一水平。3. 城市规划解读： 城市发展战略：菏泽的城市发展战略是将菏泽建设成为以能源化工和农产品加工业为支撑，农业基础稳固、工业结构合理、商贸旅游繁荣、生活环境宜人的区域性中心城市和“三大基地”，即山东省重要的能源化工基地、全国重要的优质绿色农产品加工基地、鲁苏豫皖四省交界处的商
5、贸流通基地。城区发展方向：以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。城市布局结构： “一核、两轴、四组团”。一核是指城市核心区，东至京九铁路，南到铁路编组站，西至太原路，北到大学路，面积约16平方公里。两轴是城市的两条发展轴线，即丹阳路和人民路。四组团是城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。 近期建设策略：1、以东部工业区建设为重点，大力发展工业经济。 2、以建设“鲁苏豫皖四省边界地区中心城市”为目标，积极发展商贸物流产业和现代服务业。 3、兼顾新区建设和旧城改造，走可持续发展的道路。 4、加强园林绿化与生态环境建设，突出菏泽的城市特色。 5、建立和完善高效的综合交通体
6、系和基础设施系统。 城市远景构想：菏泽未来将发展成为以菏泽城区为中心、定陶为副中心，以绿化、水系相联系的组合城市。五、城市房地产市场解读1. 土地市场 量：从07-11年，菏泽市区范围内住宅用地年均成交约2400亩，2010年成交量为3882亩，达历年土地成交最高值；2011年土地成交2392亩，环比下降38%； 价：从07-11年，菏泽土地成交均价从2007年的21.2万元/亩上涨到2011年的34.3万元/亩，增幅达61.8%，其中2010年的成交均价为41.4万元/亩，为历年成交最高值。 2. 商品房市场解读 商品房市场发展现状：菏泽房地产市场起步较晚，目前处于快速发展阶段，刚性需求占主
7、导地位。随着菏泽房地产投资总额不断攀升，城市化进程稳步推进，旧城改造和新区建设的力度不断加强。根据相关理论模型，虽然菏泽市还处于初步城市化阶段，但其房地产市场即将进入高速发展期，在政策面稳定的前提下，未来市场运行趋势看好，房地产市场可挖掘空间大。商品房市场表现（1）市场容量：2011年菏泽全市商品房销售面积为789万方，但市区范围内的住宅成交面积仅为92万方，占比为12%，市场容量有限。 （2）成交均价：菏泽房价处于低位，2011年市区商品住宅成交均价为3626元/平米，环比增长8.7%。其中3000元/平米以下占49%，3000-4000元/平米占38%。相对其他城市而言，房价增长较为缓慢，
8、这与其经济发展水平相关。随着城市经济的稳步增长，预测未来3-5年商品房价格会有一定的突破。 3. 高层与低密度高层住宅市场：菏泽市场供应产品形式较为单一，以小高层、高层为主，多层为辅。市场供应充足，竞争激烈，产品品质参差不齐，市场机会明显。低密度市场：目前菏泽市场仅两个项目有低密度产品在售，一个是中式别墅，属于尾盘阶段，现已基本售罄；另一个为洋房，品质感较低，均价在4600元/平米，基本与高层产品售价持平。区域竞争市场：本案的核心竞争区域为开发区核心板块，因其紧邻赵王河公园，靠近商业中心，配套齐全，是目前菏泽全市的价格高地。4商业市场研究（1）商业市场：目前菏泽市有三个商业中心：一个老商业中心
9、东方红大街商圈，一个新商业中心中华路商圈（银座商城、茂业百货），以及三个专业市场（小商品批发市场、中原电器市场、康庄服装批发市场）；商业现状：目前菏泽商业仍处于初级阶段，主要以“沿街商铺+商场+小型超市”为主，市场上暂无大型购物中心等新兴的商业形态，但随着国贸中心、鲁商凤凰城、牡丹万象城的兴建，菏泽的”购物中心“时代正在开启，商业正步入快速发展阶段； 商业未来规划：按照菏泽市商务“十二五”规划要求，菏泽市城市商业定位为：鲁苏豫皖边界地区、特色突出的现代商贸物流区域性中心。城市商业总体布局将形成“一主两副、四区六街”的城市商业骨干体系，强化社区商业基础作用，建设九处社区商业中心，重点建设两大物流
10、园区，统筹发展宾馆和会展业，加强农村市场体系建设。（2）酒店市场目前菏泽酒店市场以三星及经济型商务酒店为主，四星级只有一家和平大酒店，尚没有五星级酒店，高端酒店市场仍为空白。总体而言，酒店市场较为低端。未来有两个综合体项目规划有五星级酒店，分别是鲁商凤凰城和牡丹万象城，随着将来这些酒店的投入运营，必将提高菏泽酒店市场的整体档次。（3）办公市场：由于菏泽的第三产业不发达，草创型中小企业较多，外来中大型投资企业很少，办公物业市场处于启动阶段，因市场需求量少，发展缓慢。菏泽市场未来有两个项目规划有办公产品，分别为牡丹万象城和国贸中心，其中牡丹万象城的办公体量较大，主要是因为开发商（交通集团，当地最大
11、的开发商）自身需要较大体量的办公场所。 六、地块解读1、地块区域：目标地块位于菏泽市东北方向，属于菏泽市未来的重点发展区域，离城市核心区域中华路最短距离仅3公里，且邻近大学城，教育资源丰富。 2、地块区位：项目所处区域距离城区商业中心（中华路）3km，汽车站3.3km，火车站3.2Km，至大学城仅2km。地块处于城市东北方向，目前整个区域的认知度较低，同时该区域目前仍处于开发建设的起步阶段。 3、地块分析：整个区域整体成矩形，东西宽，南北窄，地形较为平整。地块内多为农田、树林和村庄，绿化率高，且赵王河横贯东西，这对于区域景观及居住环境的打造是一大利好，同时也是本区域地形最大的亮点。从地块的经济
12、技术指标来看，地块总面积为29.7平方公里，容积率2.5-3，单从土地指标来看，物业模式的选择方向较多。4、地块四至及现状：该区域四至分明，东至日兰高速、西至人民路、南至黄河路、北至日东高速，其中人民路、黄河路是菏泽市的主干道，极大提高了区域的交通便捷性。地块内部以农田、树林和村庄为主，同时赵王河从东往西、京九铁路从北往南贯穿整个地块，其中人民路沿线有林展馆、鲁商凤凰城等项目，而黄河路沿线主要为汽车4S店。 5、地块周边配套及交通条件：目前地块周边基本配套较为缺乏，除了曹州牡丹园、大学城及济陶医院外，其他大型商业、生活配套都集中在3-4公里以外的城区。虽然地块内部交通条件尚不成熟（多为支路、土
13、路），但依托四至已形成的良好路网，本区域的交通条件极佳。 6、地块SWOT分析（1）优势：处于菏泽市未来发展规划的重点区域，区域升值潜力巨大； 赵王河贯穿整个地块，利于景观资源的开发打造； 地块内部以农田，树林为主，部分村庄，拆迁改造成本低； 地块西边临近大学城，教育资源优势明显； 目前地块周边交通条件成熟，与外围区域的联系紧密。（2）劣势：目前区域处于开发的初级阶段，生活配套较为缺失，且周边并无详细的规划，居住便利性较差；属于城市陌生区域，市场认可度及接受度并不高； 京九铁路由北向南穿过地块，对于片区的开发规划有较大影响。（3）机会：菏泽经济稳步增长，老城区拥挤、改造难度大，城市有向外围扩张
14、的强烈需要； 菏泽市政府有迁入此区域的强烈愿望，未来对于区域价值的提升是一大利好。 （4）威胁：宏观调控政策严厉，房地产市场不确定因素较多；菏泽经济基础较为薄弱，工业发展滞后，对于新城的后续发展能否提供足够的需求；区域交通、生活配套能否及时新建，从而提高客群对本区域的认知。七、规划建议（在已有规划方案基础之上进行建议）我们建议的规划布局分布图其他建议1、景观建议：（1）将原先规划在东北角的人工湖往南移，以求人工湖的景观效益最大化；（2）京九铁路沿线5-10米设置绿化带，以隔绝火车通过时带来的噪声和视觉干扰。2、区域主干道规划建议：在综合考虑已有道路的基础上，通过已有道路的延伸、新增道路的修建，形成区域内完善快捷的主干道体系，整体呈现“四横六纵”大的交通格局。3、开发顺序建议：（1）从西往东推进，渐进式开发（西边靠近主城区，开发难度小，建议作为启动区域）；（2）建议我司意向获取地块暂不过铁路，即在铁路以西的区域内选择地块。