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1、第 1 页 房屋买卖合同注意事项有哪些1 特征码 PsDqSSqZTVTrpoGuMmDf 一、房屋买卖合同定义 房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于 另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或 卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。 二、房屋买卖合同注意事项 (1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权 的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房 屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在 没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有 房产证的房屋进行交易。 (2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继
2、承人 共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全 部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共 有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况 下一般是无效的。 (3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担, 即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而 第 2 页 不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住 的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破 租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。 这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人 利用从而引起较多纠纷。 (4).土地情况是
3、否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性 质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿 收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完 整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用 权仅有 40 年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按 同地段土地使用权为 70 年商品房的价格来衡量时,就有点不划 算。 (5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该 房屋在 5 到 10 年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅, 可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人 在购买时应全面了解详细情况。 (6).福利房屋是否合法 房改房、
4、安居工程、经济适用房本身 是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些 房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人 购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7.)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房, 还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳 第 3 页 土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权, 职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些 可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费, 电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数 目不小的费用
5、,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有 可能要全部承担。 (9).中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如在 二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的 全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂 不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。 (10.)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房 买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同 主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、 签订日期等等问题均应全面考虑。 三、房屋买卖合同应具备的条款 1、合同双方当事人。买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编 码、联
6、系电话。如果有委托代理人的话,那么还包括委托代理人 的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。 2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。 在房屋买卖合同中,标的就是房屋。这主要包括以下内容: 房屋 的坐落位置; 所买卖房屋的面积,应分别注明实得建筑面积和所 第 4 页 分摊的公用建筑面积; 房屋是现房,还是期房; 房屋的配套设施 和维修标准。 3、房屋的价格及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的 商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定 每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来 计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房 屋或每幢房屋
7、所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时 间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。 4、交房期限。卖方应在某日期之前,将房屋交付买方。买方应 在实际接收该房屋之日起,在房地产产权登记机关规定的期限内 向房地产产权登记机关办理权属登记,卖方应给予必要的协助。 或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间 后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方,由买方支付有关 的费用。 5、权利担保 保。卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷, 保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋 交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责 第 5 页 任
8、。 6、违约责任。违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责 任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同,保护 非违约方的合法权益,维护合同的法律效力起着十分重要的作用,同 时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买 方不按期支付购房款所应承担的违约责任,卖方不按期交付房屋 所应承担的违约责任,以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所 应承担的违约责任等。 7、合同双方认为应当约定的其他事项。如房屋的保修责任、 物业管理以及小区内公用配套设施等。 四、房屋买卖合同范本(仅供参考) 方: _(以下简称甲方) 买方: _(以下简称乙方) 一、为房屋买卖有关事宜,经双方协商,订合同如下
9、:甲方自愿下 列房屋卖给乙方所有: 1.房屋状况:(请按房屋所有权证填 写) 房 屋 座 落 幢号 室号 套(间)数 建筑结构 总层数 建筑 面积(平方) 用途 2.该房屋的土地使用权取得方式“:出让( )、 划拨( )。 二、甲乙双方商定成交价格为人民币_元,(大写)_ 佰_拾_万_仟_佰_拾 元整。 乙方在 _年_月_日前分_次付清,付款方式: 三、甲方在_年_月_日将上述房屋交付给乙 第 6 页 方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。 四、出卖的房屋如存在产权纠纷,由甲方承担全部责任。 五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定 后生效,并对双方都具有约束力,应严格履行。如有违约,违约方 愿承担违约责任,并赔偿损失,支付违约费用。 六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜,双 方愿按国家有关规定办理。如发生争议,双方协商解决;协商不 成的,双方愿向(_)仲裁委员会申请仲裁。 七、本合同一式四份,甲、乙双方及税务部门各一份,房管部门 一份。 八、双方约定的其它事项: _ 甲方(签名或盖章)_ 乙方(签名或盖章)_ 监证机关:_ 代理人(签名或盖章)_ 代理人(签名或盖章)_ 签订日期:_年_月_日